招商營(yíng)銷方案

招商營(yíng)銷方案招商方案、招商原則與招商對(duì)象招商原則必須以品牌為中心,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施。放水養(yǎng)魚商街經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)商業(yè)街做旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng)商家感到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的。這樣，開發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。放水養(yǎng)魚的原則就是商街“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。目的通過前期以優(yōu)惠的租金、招商政策等措施，來減輕商家資金投入壓力與風(fēng)險(xiǎn)；增加其入駐本案場(chǎng)的信心；先將商街做旺，提升商街人氣，從而達(dá)到旺場(chǎng)效果；同時(shí)為三期主力店招商整體提升（價(jià)格）起到拉動(dòng)作用。招商對(duì)象1、知名商戶或連鎖商戶2、個(gè)性鮮明有特色商戶3、能吸引人流量的商戶二、租金價(jià)格1樓南向均價(jià)為55元/月2樓均價(jià)為18元/月三、招商政策及優(yōu)惠政策（1）一樓租賃合同年限為2年，二樓租賃合同年限為5年,若品牌連鎖或大型商戶要求簽定5年以上的長(zhǎng)期合同，則需報(bào)公司批準(zhǔn)后方能執(zhí)行。（2）租金遞增率第一、二年保持不變，第三年開始逐年遞增，遞增率為8。（3）物業(yè)管理費(fèi)15元/月，半年一交；第一年免物業(yè)管理費(fèi)。管理費(fèi)的內(nèi)容包括人員的管理、公共的衛(wèi)生、保安、保潔、公共的照明、用水、洗手間、項(xiàng)目外圍的清潔、保養(yǎng)、公共設(shè)施的更新、維護(hù)等。管理費(fèi)不包括的內(nèi)容有店鋪內(nèi)的用電、用水（店鋪內(nèi)有上下水管道者）。水費(fèi)367元/噸，電費(fèi)109元/度。（4）付款方式為交一押三，即交一個(gè)月租金作為押金，租金三個(gè)月一交。（5）銷售時(shí)如果鋪位租期未到，則帶租約轉(zhuǎn)讓，前期簽訂的租賃合同中體現(xiàn)出租鋪位可帶租約轉(zhuǎn)讓。（6）戶外廣告位優(yōu)惠政策建議建議本項(xiàng)目外墻廣告在開業(yè)初期免費(fèi)提供給一些知名度高，品牌形象好的商戶使用，此項(xiàng)優(yōu)惠政策能在一定程度上加強(qiáng)對(duì)品牌商戶的吸引力并可以提升尚都花園街的整體形象。四、租金總價(jià)一樓南向租金收益分析表年限遞增率（）每平米租金單價(jià)（元）第一年55第二年55第三年8594第四年86415第五年86928五年均價(jià)6057五年租金總價(jià)6057元/月59171125215萬元二樓租金收益分析表年限遞增率（）每平米租金單價(jià)（元）第一年18第二年18第三年81944第四年821第五年82268五年均價(jià)1982五年租金總價(jià)1982元/月493066125586萬元1、2層五年租金總價(jià)215586801萬元五、招商時(shí)間2009年9月1日2009年12月31日六、功能分區(qū)七、租金定價(jià)分析營(yíng)銷方案一、銷售價(jià)格策略（1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價(jià)策略（2）、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略二、付款方式1、一次性付款客戶簽訂合同時(shí)，支付總價(jià)款的50；一個(gè)月后，支付總價(jià)款的50。2、5成10年銀行按揭貸款（爭(zhēng)取6成10年按揭）客戶簽訂合同時(shí)，支付首期款50；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供50的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。3、超輕松按揭客戶簽訂合同時(shí)，支付首期1020，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供50的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。其余首期無需支付（客戶給開發(fā)商一定年限的使用權(quán)）。付款方式一覽表付款方式一次性付款銀行按揭（五成十年按揭）超輕松按揭簽署訂購(gòu)書時(shí)付訂金人民幣5萬10萬元簽署訂購(gòu)書一周內(nèi)扣除拾萬元定金樓價(jià)50并簽署銷售契約樓價(jià)50并簽署銷售契約及辦理銀行按揭手續(xù)50最長(zhǎng)于10年內(nèi)分期還款樓價(jià)1020簽署銷售契約及辦理銀行按揭。首期余款無需支付。一個(gè)月內(nèi)付樓價(jià)50三、各類型促銷及優(yōu)惠措施一）帶租約發(fā)售具體內(nèi)容開發(fā)商與有意向經(jīng)營(yíng)商鋪的客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當(dāng)有其他買家購(gòu)買到本商鋪時(shí)，開發(fā)商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進(jìn)行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購(gòu)買到商鋪時(shí)就可擁有了穩(wěn)定租約回報(bào)。二）5年返租回報(bào)具體內(nèi)容買家購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪單位后，無須自己經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)回租開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年從開發(fā)商這里獲得投資總額810的穩(wěn)定回報(bào)，5年后，開發(fā)商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí)買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。返租的方式返租一般有兩種形式一次性返還和分期支付。一次性返還存在兩種可能（1）、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金額。（2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大）分期支付每年定期支付，一般為季度或者半年。根據(jù)尚都的情況，我部認(rèn)為35年返租比較合適。返租所損失的款項(xiàng)將根據(jù)項(xiàng)目的定價(jià)和招商情況在售價(jià)中給予補(bǔ)償。三）十年保收計(jì)劃具體內(nèi)容即客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目10年時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。四）購(gòu)鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付20，30由開發(fā)商提供23年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營(yíng)后。購(gòu)買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。四、銷售價(jià)格及銷售周期1、銷售價(jià)格一層均價(jià)為14000元/，二層均價(jià)為5000元/2、銷售總價(jià)一層總價(jià)為140004524526334萬元二層總價(jià)為50004930662465萬元一、二層總價(jià)合計(jì)為8799萬元3、銷售時(shí)間2009年10月1日2009年1月31日（主力店簽定意向合同后，正式開始對(duì)外銷售，一層銷售均價(jià)為13000元/，二層銷售均價(jià)為4000元/；楊教授方案對(duì)外公布后，二層銷售均價(jià)為6000元/）。商鋪工程改造1所有商鋪的鑰匙必須留招商部一套2所有商鋪水、電要求一鋪一表3電話、網(wǎng)絡(luò)接口到戶4如有可能每個(gè)商鋪有獨(dú)立的通風(fēng)窗口5分割的鋪面隔墻要砌好及打墻6空調(diào)外機(jī)由物業(yè)統(tǒng)一安排位置7如餐飲行業(yè)排煙、排油需安裝到位8上下水排給系統(tǒng)完善9裝修的水電圖紙必須留招商部一套，便于客戶考慮相關(guān)工程改造10天然氣開通流程及其辦理費(fèi)用11根據(jù)招商部要求二樓鋪面在指定位置設(shè)立樓梯，鋪面之間需開門洞，方便客戶看鋪12車位的劃分（包括地上及停車場(chǎng)）13花園及前坪的改造14廣告位線頭的預(yù)留其中2、7、8、10項(xiàng)由于商戶暫未確定，物業(yè)要做好預(yù)算及施工安排。招商氛圍形成包裝總綱對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，是使項(xiàng)目形成品質(zhì)形象感，并營(yíng)造客戶對(duì)未來的想象空間，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。在項(xiàng)目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項(xiàng)目定位，強(qiáng)化項(xiàng)目的稀缺、罕有、品位、和值得珍藏，強(qiáng)大的升值空間?？紤]目標(biāo)客戶的習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，通過商業(yè)氣息濃郁的表現(xiàn)形式，吸引目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感，促成招商。項(xiàng)目現(xiàn)狀形象非常之糟糕，需盡快進(jìn)行包裝應(yīng)用系統(tǒng)應(yīng)用系統(tǒng)包括招商案場(chǎng)包裝、賣場(chǎng)形象包裝、宣傳形象包裝三部分招商案場(chǎng)包裝本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最大的賣點(diǎn)之一，就是未來商業(yè)集聚地。因此要精心設(shè)計(jì)案場(chǎng)，展示項(xiàng)目的未來火爆的經(jīng)營(yíng)局面及專業(yè)的物業(yè)管理。案場(chǎng)作為目標(biāo)客戶最直觀的地方，是項(xiàng)目宣傳最有效和直接的媒體，可以吸引注意力，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍。1項(xiàng)目園林建議將項(xiàng)目周邊綠化進(jìn)行修剪2戶外導(dǎo)示牌導(dǎo)視牌起到引導(dǎo)客戶的作用，在本項(xiàng)目應(yīng)本著少而精的原則，在引導(dǎo)客戶的同時(shí)起到烘托氣氛、從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的作用。導(dǎo)視牌主要分布各主要拐角處，和項(xiàng)目的主要通道。3霓虹燈4休閑空間（休閑椅、休閑長(zhǎng)廊、戶外傘等）賣場(chǎng)（招商咨詢中心）形象包裝招商部的風(fēng)格與項(xiàng)目建筑形體保持一致，并利用現(xiàn)場(chǎng)展板、易拉寶、模型充分展示項(xiàng)目定位和推廣主題。在氣氛營(yíng)造上應(yīng)該充分表現(xiàn)未來經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目的巨大升值空間。形象宣傳包裝宣傳物料宣傳物料主要指招商中所需要的基本資料，包括招商手冊(cè)主要展示項(xiàng)目基本情況和招商主題。包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域介紹、交通、智能化設(shè)施、招商主題、未來經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景描述等等。光盤廣告由于本項(xiàng)目推廣期可展示性較差，建議采用袖珍光盤廣告的形式，招商手冊(cè)、DM直郵配合使用，在光盤中利用電腦動(dòng)畫充分展示未來項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景和項(xiàng)目的獨(dú)特之處。DM直郵廣告針對(duì)目標(biāo)客戶有針對(duì)性的進(jìn)行EMS投遞，增強(qiáng)目標(biāo)客戶的重視程度，同時(shí)給目標(biāo)客戶被重視的感覺。招商推廣招商推廣推廣原則本項(xiàng)目招商推廣須以精準(zhǔn)、實(shí)效、獨(dú)特性為原則。推廣手法注重實(shí)效，立異求新，有效造勢(shì)，少投入，高效率，快進(jìn)度。招商推廣及費(fèi)用計(jì)劃計(jì)劃表招商推廣內(nèi)容推廣目的現(xiàn)場(chǎng)外包、招商中心設(shè)計(jì)及項(xiàng)目整體廣告推廣1、樹立項(xiàng)目整體形象2、奠定客戶信心巨幅廣告1、向大眾宣傳項(xiàng)目形象2、讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目3、吸引目標(biāo)客戶群招商手冊(cè)及相關(guān)資料印刷1、介紹項(xiàng)目情況精準(zhǔn)對(duì)準(zhǔn)目標(biāo)客戶群實(shí)效直接有效迅速招商獨(dú)特客戶資源的充分挖掘“低成本宣傳”“高效率”招商現(xiàn)場(chǎng)綠化、配套設(shè)施建設(shè)營(yíng)造時(shí)尚、休閑的效果沙盤及物料1、樹立項(xiàng)目整體形象2、為項(xiàng)目招商服務(wù)。戶外引導(dǎo)系統(tǒng)3、戶外導(dǎo)視4、項(xiàng)目形象宣傳DM郵寄有效直接對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行項(xiàng)目信息傳遞，提高項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)招商。招商推薦會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行推薦霓虹燈制作1樹立項(xiàng)目形象2增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性3奠定客戶信心推廣累計(jì)費(fèi)用約20萬（不含報(bào)刊、專業(yè)雜志價(jià)格）附1尚都新天地招商推薦會(huì)主題（暫擬）尚都新天地招商推薦會(huì)主辦合作長(zhǎng)沙縣政府長(zhǎng)沙縣