項目可行性分析報告模板

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jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁可行性分析報告二00五年十一月目錄第一章總論一、建設項目概況二、項目建設的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章市場分析一、宏觀經(jīng)濟形勢分析二、長沙市房地產(chǎn)市場分析三、一般供給市場預測四、項目自身因素分析五、項目市場分析結(jié)論第三章項目建設條件一、基礎理論建設的自然條件二、項目建設的用地條件三、項目用地規(guī)劃限制條件四、項目建設的市政配套條件第四章項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風格定位五、項目社區(qū)形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章項目規(guī)劃設計方案一、設計思想、設計理念及設計特點二、總體規(guī)劃三、建筑設計四、結(jié)構(gòu)設計五、專項設計六、消防設計七、環(huán)境保護八、經(jīng)濟技術指標第六章項目實施進度安排一、項目進度安排的原則二、項目實施的進度安排第七章項目營銷方案策劃一、營銷賣點二、銷售策略三、促銷策略四、準備策略五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃第八章項目總投資估算及資金籌措計劃一、項目總投資估算的依據(jù)二、項目總投資估算的原則三、項目投資估算及資金籌措計劃第九章項目銷售和收入測算一、住宅銷售單價的確定二、商鋪銷售單價的確定三、車位銷售單價的確定四、項目總銷售收入的確定五、項目住宅定價模擬第十章項目財務評價一、財務評價技術線路二、財務評價三、項目不確定性分析第十一章項目綜合評價結(jié)論及風險規(guī)避建議一、項目綜合評價結(jié)論二、項目風險規(guī)避建議第一章總論一、建設項目概況1、建設單位基本情況2、項目概況二、項目建設的必要性1、（某城市）房地產(chǎn)市場的需要2、（某區(qū)）城市建設的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例）1、湖南省建筑安裝工程預算工作手冊；2、湖南省建筑工作估算指標；3、長沙市最新材料價格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設廳文件湘建價2002578號文；6、省定額站建定價2000138號文有關人工工資的規(guī)定；7、湖南省建設系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表；8、房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設計方案；9、委托方提供的其他有關資料；10、我司近期類似項目有關造價資料；11、現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關資料等。四、可行性研究結(jié)論項目財務評價結(jié)果如下財務指標數(shù)值財務凈現(xiàn)值投資利潤率投資回收期借款償還期盈虧平衡點通過對項目的技術經(jīng)濟分析論證，得出如下結(jié)論1、項目銷售市場前景，建設條件；2、項目的前期工作3、項目的各財務指標；4、項目投資額，投資回收期，經(jīng)營風險。第二章市場分析一、宏觀經(jīng)濟形勢分析1、長沙經(jīng)濟持續(xù)、快速增長。2、居民消費能力，消費意識。3、城市規(guī)劃促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。4、區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)供給情況2、長沙房地產(chǎn)需求情況3、長沙房地產(chǎn)價格分析4、住宅市場的戶型特點5、住宅市場的競爭態(tài)勢6、長沙住宅消費者分析7、住宅市場的發(fā)展趨勢三、一般供給市場預測1、開發(fā)商對國家政策變化的預期2、開發(fā)商對需求市場的預期四、項目自身因素分析1、項目優(yōu)劣勢分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實力分析5）生活配套分析2、項目投資機會分析1）強有力的消費支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項目市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論第三章項目建設條件一、基礎理論建設的自然條件長沙屬亞熱帶季風性濕潤氣候。氣候特征是氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。1、氣溫年平均氣溫172極端最高氣溫406度極端最低氣溫113度2、雨量年平均降雨量13898年最大降雨量19594年最小降雨量19253、濕度年平均相對濕度80年最小相對濕度104、季候風年平均風速27M/S最大風速24M/S5、雪年最大積雪深度20年最大凍土深度56、日照日照時數(shù)達1677小時二、項目建設的用地條件1、項目地塊概況2、項目地塊地形、地質(zhì)條件三、項目用地規(guī)劃限制條件1、項目規(guī)劃限定容積率，綠地率，建筑密度2、后退紅線控制東、西退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層4米，高層8米；南、北多層退規(guī)劃路邊線5米且退用地紅線055H，高層退規(guī)劃路邊線8米且退用地紅線1202H。3、間距控制建設間距類區(qū)4、建筑高度控制四、項目建設的市政配套條件1道路2、供電3、供水4、排水5、暖通6、供氣7、電話通訊8、網(wǎng)絡第四章項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風格定位五、項目形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章項目規(guī)劃設計方案項目的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、設計理念、總平面設計以及建筑設計、專項設計等幾方面進行說明，最后對設計方案的技術經(jīng)濟指標進行闡述。一、設計思想、設計理念及設計特點1、設計指導思想2、設計理念3、設計特點二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、組團化3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃4、公建配套規(guī)劃三、建筑設計1、建筑風格2、住宅類型3、戶型設計4、小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設計五、專項設計1、火災報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)2、電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)3、保安監(jiān)控系統(tǒng)4、交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設計七、環(huán)境保護1、公共及生活用水處理2、固體垃圾處理3、噪聲處理八、經(jīng)濟技術指標表1項目經(jīng)濟技術指標表名稱指標總用地面積凈用地面積總建筑面積計入容積率總建筑面積住宅商業(yè)其中配套設施其中地下室面積（不計入容積率）建筑占地面積總戶數(shù)總停車數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章項目實施進度安排一、項目進度安排的原則1、盡量縮短建設工期因房地產(chǎn)開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運營效率高的良好印象。為縮短工期，應重點做好以下工作選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。2、分片分期開發(fā)3、住宅和配套同步4、高效運用資金二、項目實施的進度安排項目開發(fā)期計劃表開發(fā)期數(shù)項目名稱時間主體建筑工程建筑安裝工程一期銷售主體建筑工程建筑安裝工程二期銷售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷售項目建設經(jīng)營期進度表建設經(jīng)營期時間主要工作內(nèi)容完成整個項目投資的比例1前期準備工作一期主體建筑基礎工程2一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程5二期銷售工作三期主體建筑工程三期銷售工作6三期建筑安裝工程三期銷售工作第七章項目營銷方案策劃一、營銷賣點二、銷售策略。1、開盤期2、強銷期3、銷售尾期三、促銷策略1、廣告銷售準備期在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點放在項目所在區(qū)域及項目自身規(guī)模、規(guī)劃特點、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關注，為后期的銷售作好市場鋪墊。開盤期與強銷期加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強大的宣傳攻勢，形成對消費者進行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應突出了熱賣的景象。銷售尾期該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應重點放在優(yōu)惠促銷上。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項目二期銷售打下基礎，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應減少，以降低宣傳成本。2、廣告媒體3、人員促銷銷售準備期對銷售人員進行專門的培訓，以規(guī)范他們的行為細節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。銷售期間要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。另外，采用一些獎勵辦法調(diào)動促銷人員的積極性。4、房展會5、精品樓書6、公共關系四、準備策略1、銷售中心2、樣板房展示3、樓盤正式推出儀式五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃項目各建設經(jīng)營期銷售比例表。經(jīng)營期銷售比例（）銷售金額（萬元）10023456合計第八章項目總投資估算及資金籌措計劃一、項目總投資估算的依據(jù)1、湖南省建筑安裝工程預算工作手冊；2、湖南省建筑工作估算指標；3、長沙市最新材料價格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設廳文件湘建價2002578號文；6、省定額站建定價2000138號文有關人工工資的規(guī)定；7、房地產(chǎn)公司項目規(guī)劃設計方案；8、我司近期類似項目有關造價資料。二、項目總投資估算的原則1、項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；2、項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預備中考慮。三、項目投資估算及資金籌措計劃1、項目主要經(jīng)濟技術指標項目主要經(jīng)濟技術指標表項目數(shù)量單位項目數(shù)量單位總用地面積容積率總建筑面積建筑密度地上住宅建筑面積綠地率地上店面建筑面積車位個地上配套設施面積戶數(shù)戶地下建筑面積建筑類型構(gòu)成表類型面積（）商鋪住宅會所及管理用房地下層2、項目開發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費2可行性研究費/3招投標費4地質(zhì)、水文勘察費/5三通一平費/6綜合報建費合計3）建安工程費建筑安裝工程費用組成每平方米建筑面積造價表類型面積（）單方造價元/投資總額（萬元）小高層住宅商鋪地下室合計4）基礎設施建設費基礎設施建設費估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程總用地面積元/2供水工程總用地面積元/3排水工程總用地面積元/4道路工程總用地面積元/5綠化工程總用地面積元/電信、媒氣工程總用地面積元/合計5）公建配套設施費公建配套設施費估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1會所、幼兒園及管理用房/合計6）開發(fā)期間稅費（公用設施建設費等）開發(fā)期間稅費一覽表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1教育設施配套費總建筑面積元/2物業(yè)基金建安工程費3公用設施建設費基礎設施建設費4工程質(zhì)量監(jiān)督費總建筑面積元/5工程監(jiān)理費總建筑面積元/6供水管網(wǎng)補償費（住宅）總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補償費（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/8供電用電負荷費（住宅）總戶數(shù)元/戶9供電用電負荷費（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/10其他建安工程費合計7）不可預見費不可預見費取以上15項之和的2。8）開發(fā)成本開發(fā)成本以上17項合計。3、項目開發(fā)費用估算1）管理費用管理費用一般取開發(fā)成本的2。2）銷售費用銷售費用詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2銷售代理費銷售收入073其他銷售費用銷售收入05合計3）財務費用財務費用詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用前面13項之和。4、總成本費用匯總及分攤表項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表13）。表13投資成本費用估算匯總表得房成本（元/）成本項目總額（萬元）小高層住宅商鋪車位1、開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費（3）建安工程費（4）基礎設施費（5）公建配套設施費（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預見費2、開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務費用3、合計5、資金籌措、投資計劃及借款利息1）資金籌措與投資計劃投資計劃與資金籌措表建設經(jīng)營期序號項目合計1234561投資總額11建設投資12貸款利息13流動資金2資金籌措21自有資金22借款23銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表建設經(jīng)營期序號項目名稱合計12341借款還本付息11季初借款累計第一筆借款本季借款本季應計利息季末還本付息季末借款累計12季初借款累計第二筆借款本季借款本季應計利息季末還本付息季末借款累計13季初借款累計第三筆借款本季借款本季應計利息季末還本付息季末借款累計季初借款累計本季借款本季應計利息季末還本付息借貸匯總季末借款累計第九章項目銷售和收入測算一、住宅銷售單價的確定1、用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）1）說明采用市場比較法進行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算?；诒景敢?guī)劃設計尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。】2）比較案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表表16房地產(chǎn)價格影響因素說明表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3標準均價（元/）待估交易時間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好素區(qū)位較好較好較好較好裝修不計裝修不計裝修不計裝修不計裝修發(fā)展商實力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005個別因素建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表設定本案的各項影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表17表17本項目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3標準均價（元/）待估交易時間修正0000交易情況修正0000交通0111配套0111環(huán)境0000區(qū)域因素區(qū)位0000小計0222裝修0000發(fā)展商實力0000項目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201個別因素建筑形態(tài)0000小計0869修正后均價5）計算結(jié)果比較修正后，以三個比準均價的算術平均值作為市場比較法的評估結(jié)果6）本案價格預測近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。A、房地產(chǎn)價格走勢B、宏觀政策影響C、本案的價格預測2、用成本法確定銷售價格的下限3、建議銷售單價二、商鋪銷售單價的確定1、用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標準均價（元/）待估交易時間修正02312交易情況修正00000交通01515515區(qū)域因素繁華度035251035小計050401550個別因素層高01111小計01111修正后均價商鋪平均標準價（ABCD）4E元/平方米本案商鋪的價格預測本案商鋪平均價格現(xiàn)時平均價格（1房地產(chǎn)價格走勢幅度宏觀政策影響）元/平方米。2、用成本法確定銷售價格的下限商鋪銷售單價3、建議銷售單價綜合考慮項目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價元/。三、車位銷售單價的確定四、項目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項目的銷售從建設經(jīng)營期的第2期開始銷售，整個銷售過程大概按三期分批進行，按照建議住宅均價為元/，車位均價為萬元/個,商鋪整體均價為元/,以此計算實際的銷售收入。詳見銷售總收入預測表（表20）和銷售收入分批按比例預測表（表21）。表20銷售總收入預測表項目可銷售面積（）建議銷售單價（元/）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計表21銷售收入分批按比例預測表期數(shù)項目可銷售面積（）建議銷售單價（元/）銷售收入（萬元）銷售比例（）合計（萬元）住宅商鋪2期車庫住宅商鋪3期車庫住宅商鋪4期車庫5期住宅商鋪車庫住宅商鋪6期車庫五、項目住宅定價模擬1、均價確定根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎均價（PA）約為元/平方米。2、項目中具體單位定價模擬公式PUPA（1B）（1D）（1S）（1F）U其中B為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負值。D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。S為戶型系數(shù)，復式單位取正值，遺憾單位取負值。F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。U為隨機系數(shù)，根據(jù)實際情況（如單位附近有機房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。3、具體單位定價模擬在此以一個假設單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。該單位的假設條件如下南向；景觀好；既非復式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準層高2層）；無特別的不良因素干擾。結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B（15）、景觀系數(shù)D（1）、樓層差價F（層差15）一個測算值。則該單位定價為PUPA（1B）（1D）（1S）（1F）U2700（115）（11）（10）（1215）12851元/平方米第十章項目財務評價一、財務評價技術線路為了評價該項目經(jīng)濟效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設計、收集相關估算指標的基礎上，首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。接著測算銷售收入。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。在前面的基礎上可以進行項目的財務評價。財務評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標和動態(tài)指標，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標相比較。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進行項目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項目經(jīng)濟效益最為敏感的不確定因素。因此分別計算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標的變化和投資盈利的臨界點，從中體現(xiàn)其抗風險能力的大小。二、財務評價1、稅金計算本項目銷售稅金及附加估算詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22銷售稅金及附加表建設經(jīng)營期序號項目1234561銷售收入2銷售稅金及附加21營業(yè)稅22城市建設維護稅23教育附加24防洪工程維護費25印花稅26產(chǎn)權登記費3土地增值稅注營業(yè)稅5；城建稅為營業(yè)稅的7；教育附加稅為營業(yè)稅的5；防洪工程維護費按銷售收入的018提取；印花稅按銷售收入的003提取；產(chǎn)權登記費按銷售收入的01提取。土地增值稅銷售收入（總成本費用銷售稅金及附加開發(fā)成本20）30。2、損益表與靜態(tài)盈利分析1）項目損益表表23損益表建設經(jīng)營期序號項目合計1234561銷售收入2總成本費用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注所得稅稅率按33?。挥喙e金按稅后利潤的10提取。2）評價指標A、投資利潤率（利潤總額/總投資額）1002126B、投資利稅率（利稅總額/總投資額）1002896C、資本金利潤率（利潤總額/自有資金）10088723、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。本項目的主要評價指標有財務內(nèi)部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24全部投資現(xiàn)金流量表建設經(jīng)營期序號項目1234561現(xiàn)金流入11銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21建設投資22土地增值稅23銷售稅金及附加24所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流注財務內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。財務凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。經(jīng)計算得評價指標稅前數(shù)值稅后數(shù)值財務凈現(xiàn)值I10財務內(nèi)部收益率投資回收期靜態(tài)投資回收期動態(tài)2）自有資金現(xiàn)金流量表表25自有資金現(xiàn)金流量表建設經(jīng)營期序號項目1234561現(xiàn)金流入11銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21自有資金22銷售收入再投入23償還貸款本金24償還貸款利息25銷售稅金及附加26土地增值稅27所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計算得評價指標數(shù)值（稅后）財務凈現(xiàn)值I10財務內(nèi)部收益率投資回收期靜態(tài)投資回收期動態(tài)由上述指標可以看出，4、運用表的貸款償還能力分析表26資金來源與運用表建設經(jīng)營期序號項目名稱1234561資金來源11銷售收入12自有資金13銀行借款14其他收入2資金運用21建設投資22借款還本付息23銷售稅金及附加24土地增值稅25所得稅3盈余資金4累計盈余資金由上表可以看出三、項目不確定性分析本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。1、盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設，則由計算可得，當本項目的銷售率為8366時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。故本項目方案風險程度在可控制之內(nèi)。2、敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。影響項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費和售價水平。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5、10和建安工程費上下波動10、20時，對經(jīng)濟評價指標影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27敏感性分析表售價變動建安工程費變動全部投資基準方案10551020101020財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。2）售價、建安工程費的變動對財務內(nèi)部收益率的影響。3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。第十一章項目綜合評價結(jié)論及風險規(guī)避建議一、項目綜合評價結(jié)論針對項目建設的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論二、項目風險規(guī)避建議1、成本風險2、銷售風險3、決策風險4、工期風險5、其它風險蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆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