房地產(chǎn)費(fèi)用扣除項目

土地增值稅抵扣成本根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則和國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函2010220號)的規(guī)定，土地增值稅稅前扣除項目主要包括以下五類：首先，為獲得土地使用權(quán)而支付的金額。指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的土地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。這相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的原材料。當(dāng)它們投入生產(chǎn)時，它們被轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)成本中。第二，開發(fā)土地、建造新房子和配套設(shè)施的成本也稱為房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的成品木制品包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)。1.征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動安置費(fèi)和拆遷地上地下附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置和房屋拆遷費(fèi)用等凈支出。今年，國稅函2010220號文第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以本項目房地產(chǎn)安置被拆遷戶的，安置房屋視同銷售，收入按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號)第三條第一款的規(guī)定確認(rèn)，確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷補(bǔ)償。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；本項目拆遷補(bǔ)償將由被拆遷戶向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的補(bǔ)償差額抵消。2.項目前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測量、測繪、三通一平等。3.建筑安裝費(fèi)用包括企業(yè)以外包方式向承包商支付的建筑安裝費(fèi)用和企業(yè)自行承擔(dān)的建筑安裝費(fèi)用。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括發(fā)展道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、衛(wèi)生、綠化和社區(qū)其他項目的費(fèi)用。公共設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)社區(qū)公共設(shè)施發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的支出。6.開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第三是開發(fā)土地、建造新房子和配套設(shè)施的成本。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的費(fèi)用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目收取或分?jǐn)?。為了便于操作，特別是在財務(wù)費(fèi)用中扣除利息費(fèi)用，已經(jīng)作了更詳細(xì)的規(guī)定。利息費(fèi)用是指借款人因房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的借款費(fèi)用。雖然房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，但在計算扣除項目時只能確定一項財務(wù)費(fèi)用。這三項費(fèi)用按照國稅函2010220號文第三條的規(guī)定確定：1.金融費(fèi)用中的利息支出，可以根據(jù)房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分?jǐn)偅⒂山鹑跈C(jī)構(gòu)出具證明，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(指管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用)在“取得土地使用權(quán)支付金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額”之和的5%以內(nèi)計算扣除。2.如果無法根據(jù)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)p計算共享利息費(fèi)用從以上對各種項目的分析來看，確定房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵，首先是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”，其次是財務(wù)成本，也稱為利息費(fèi)用。然而，他沒有輸入所有的扣除項目。第四，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收也被稱為銷售稅和附加費(fèi)。指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，作為已繳稅款扣除的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等費(fèi)用。根據(jù)施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的相關(guān)規(guī)定，由于房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅已包含在管理費(fèi)用中，因此在此不再單獨(dú)扣除。與利潤計算公式中的銷售稅和附加費(fèi)不同，土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要扣除項目。第五，其他扣除。財政部確定的扣除項目，是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在“為取得土地使用權(quán)而支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和的基礎(chǔ)上再加20%的扣除。但是，土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)而取得和轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)繳納的土地增值稅時，只允許扣除為取得土地使用權(quán)而支付的土地價款、已繳納的相關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓過程中已繳納的稅費(fèi)，不得扣除。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的前兩個扣除項目，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和，分別計算，是從房地產(chǎn)企業(yè)利潤項目的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房的銷售成本。第三項是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即利潤項目中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。利息費(fèi)用的扣除項目主要按照國稅函2010220號文確定和計算。第四項為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)，即利潤項目中不含土地增值稅的銷售稅和附加費(fèi)；第五，其他扣除是銷售成本的20%。所得稅扣除成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在扣除成本和費(fèi)用時，必須按照規(guī)定區(qū)分周期成本和成本、開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)成本和銷售成本。開發(fā)產(chǎn)品的期間費(fèi)用和銷售成本可按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)成本是指開發(fā)產(chǎn)品完成前發(fā)生的所有支出，包括：征地拆遷補(bǔ)償、前期建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、建筑安裝成本、公共設(shè)施配套成本、間接開發(fā)成本、借款成本及其他成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須合理地將開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)成本分為直接成本和間接成本。根據(jù)相關(guān)的會計憑證和記錄，直接成本可以直接計入成本對象。間接成本可以區(qū)分成本對象的負(fù)擔(dān)，直接計入相關(guān)成本對象；如果由于多個項目同時開發(fā)或連續(xù)滾動開發(fā)而無法區(qū)分負(fù)擔(dān)對象，則相關(guān)開發(fā)項目的費(fèi)用應(yīng)根據(jù)各項目的占地面積、建筑面積或項目預(yù)算等方法，按照比例原則按比例計入。下列項目應(yīng)按下列規(guī)定扣除：(1)銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期可抵扣銷售成本是指已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，是根據(jù)當(dāng)期已經(jīng)銷售的銷售面積和銷售面積的單位工程成本確定的。實用面積的單位工程成本和銷售成本按以下公式計算確定：銷售面積單位項目成本=成本對象總成本總銷售面積銷售成本=銷售的實用面積，實用面積單位工程成本(二)征地拆遷補(bǔ)償和公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)按成本對象收取和分配，并按規(guī)定稅前扣除。1.如果是在.之前發(fā)生的2.如果成本對象是在完工后實際發(fā)生的，則成本對象應(yīng)按照規(guī)定在完工成本對象和未完工成本對象之間分配，然后完工成本對象應(yīng)承擔(dān)的部分應(yīng)在已售出的實用面積和未售出的實用面積之間分配。其中，按已售出的實用面積應(yīng)分?jǐn)偟牟糠?，允許在當(dāng)期扣除。(3)借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建設(shè)和開發(fā)產(chǎn)品借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，如果發(fā)生在成本對象完成之前，應(yīng)按實際發(fā)生成本的比例計入成本對象；成本對象完成后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接稅前扣除。(四)開發(fā)產(chǎn)品的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因銷售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維修、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實際發(fā)生額扣除，提取的維修資金不予扣除。(5)土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途和開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工日期而支付的土地閑置費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計入成本對象的建設(shè)成本；國家無償收回土地使用權(quán)造成的損失，按照規(guī)定可以作為財產(chǎn)損失扣除。(六)成本對象報廢或損壞。單個或單位工程在造價對象施工過程中發(fā)生報廢或損壞的，扣除剩余材料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失計入繼續(xù)施工的工程造價；如果成本對象整體報廢或損壞，其凈損失可按規(guī)定直接從當(dāng)期財產(chǎn)損失中扣除。(7)廣告和業(yè)務(wù)推廣費(fèi)。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得開發(fā)產(chǎn)品的首次銷售收入前發(fā)生的，與開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)和銷售相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)推廣費(fèi)可以無限期結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除。(8)折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照規(guī)定提取折舊，并將出