工程合同談判要點

工程合同談判要點對于建筑施工企業(yè)來說，承攬一項工程要歷經(jīng)三次經(jīng)營過程：第一次經(jīng)營過程是合同談判；第二次經(jīng)營過程是履約管理；第三次經(jīng)營過程是結(jié)算管理。在這三次經(jīng)營過程中，工程合同談判起著舉足輕重的作用，工程合同談判事項一旦確定，項目的營利模式也就確定下來了！ 一、談判的概念 “談判就是讓他人為了他們自己的原因而按你的方法行事的藝術(shù)”。所謂談判，就是兩個或兩個以上的利益主體為滿足各自需要和謀求意見一致，而進行的協(xié)調(diào)和溝通。工程合同談判，就是建設(shè)單位（或發(fā)包方）與施工單位（或承包方）雙方就意向建設(shè)工程的工程質(zhì)量、價格、工期、結(jié)算方式、違約責任等事項所進行的磋商、溝通，最后達成一致意見（或達不成一致意見）的過程。 二、談判的知識構(gòu)成 建設(shè)工程談判涉及談判學、博弈學、管理學、工程造價、法律知識、財務(wù)知識、合同管理知識等多方面的知識。而在這些知識構(gòu)成中，工程造價和工程管理專業(yè)知識是必不可少的，因建設(shè)工程專業(yè)性非常強，非專業(yè)人員不能為之；另外，建設(shè)工程合同涉及的法律關(guān)系異常復(fù)雜，如訂立合同的方式、合同文本的選擇與法律適用、格式合同與格式條款、締約過失責任、合同免責、合同無效、合同效力待定、合同條款規(guī)定不明時的處理原則、合同風險轉(zhuǎn)移、違約責任承擔方式等問題，這些問題都需要專業(yè)法律人士來解決，因此建設(shè)工程合同談判離不開懂法律、懂合同管理的人員參與！ 三、談判的準備工作 建設(shè)工程合同具有標的物特殊、履行周期長，條款內(nèi)容多、涉及面廣等特點，一個大型建設(shè)工程合同的談判與簽訂，往往關(guān)系到企業(yè)的生死存亡！所以，我們對建設(shè)工程合同談判應(yīng)予以高度的重視！具體來說，建設(shè)工程施工合同談判應(yīng)從以下幾個方面入手： （一）談判人員的組成 根據(jù)所要談判的項目，確定己方談判人員的組成。工程合同談判一般由以下人員組成：一是熟悉建筑法律法規(guī)與政策方面的人員；二是懂建筑工程技術(shù)方面的人員；三是懂建筑工程經(jīng)營管理方面的人員。有了這幾方面人才的參與，合同談判才會進展得更順利，才會提高談判效率、降低經(jīng)營風險！ （二）注重項目資料的收集工作 在談判準備工作中，收集整理項目的各種基礎(chǔ)資料和背景材料是不可少的。這些資料，既包括對方的資信狀況、履約能力、發(fā)展階段、已有成績等，也包括工程項目的由來、土地獲得情況、項目的進展情況、資金來源情況等。這些資料的體現(xiàn)形式，可以是施工企業(yè)調(diào)查獲得的信息，也可以是前期接觸過程中已經(jīng)形成的意向書、會議紀要、備忘錄、合同等。 （三）對談判主體及其情況的具體分析 在獲得了上述基礎(chǔ)資料、背景材料的基礎(chǔ)上，施工企業(yè)即可作可行性分析與評估，分析與評估一般包括以下幾個方面： 1、自我分析與評估 在獲得發(fā)包方發(fā)出招標公告或通知的消息后，不應(yīng)一味盲目的投標，應(yīng)首先做調(diào)查研究工作，如項目規(guī)模、發(fā)包方的資金實力、項目是否適合自身的資質(zhì)條件等，這些問題可以通過審查發(fā)包方的法人營業(yè)執(zhí)照、項目可行性研究報告、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)文件和證件加以解決。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對自己是否有能力承接、承接后經(jīng)濟效益情況做進一步的分析與權(quán)衡，為企業(yè)決策層的正確決策提供依據(jù)和參考意見。 2、對對方基本情況的分析 首先，要了解對方組成人員的身份、地位、權(quán)限、性格、喜好等，掌握與對方建立良好關(guān)系的辦法與途徑，進而發(fā)展談判雙方的友誼，爭取在到達談判桌以前就有了一定的親切感和信任感，為談判創(chuàng)造良好的氣氛；其次，要對對方的資信、技術(shù)、物力、財力等情況加以分析。在實踐中，無論發(fā)包方還是承包方都要對對方的實力進行考察，否則就很難保證項目的正常進行。作為施工企業(yè)，更應(yīng)該對對方的資金和信譽狀況進行調(diào)查研究和分析，否則很容易發(fā)生付款不及時、拖欠工程款等情況。 3、對談判目標進行可行性分析 作為施工企業(yè)，要分析自身設(shè)置的談判目標是否正確合理、是否切合實際、是否能為對方接受以及接受的程度；同時，要注意對方設(shè)置的談判目標是否合理，與自己所設(shè)立的談判目標差距以及自己的接受程度等。在實際談判中，要注意目前建筑市場的實際情況：發(fā)包方占有一定優(yōu)勢的，承包方往往接受發(fā)包方一些極不合理的要求，如帶資墊資、工期短等，這樣很容易導致工程款糾紛和工期反索賠等問題的發(fā)生，這些應(yīng)引起施工單位足夠的重視！ （四）擬訂談判方案 在對上述情況進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對談判項目可能面臨的風險、雙方的共同利益、雙方的利益沖突做進一步的分析比較，擬訂談判方案。在擬定談判方案時，要將雙方可能取得一致意見的內(nèi)容列出，更要將雙方可能存在的分歧及初步處理意見列出，明確談判的重點和難點，從而有針對性地運用談判策略和技巧，獲得談判的成功。 四、建設(shè)工程合同談判的要點分析 建設(shè)工程合同談判涉及的內(nèi)容頗多，作為合同談判人員，對于談判事項要考慮周全，不能顧此失彼；同時，又要抓住重點，避免“撿了芝麻丟了西爪”。實際工作中，因談判時考慮不周全、漏項、工作范圍不清楚、定義不準備、用詞含糊等導致糾紛發(fā)生的情況屢見不鮮！例如，大連某爆破工程公司訴招遠某建筑公司“爆破工程合同糾紛”案，庭審中因雙方對大、中、小爆破的界限規(guī)定不明確，事后雙方又沒有保留相關(guān)的爆破證據(jù)資料，最后辦案法官按自由心證原則判令建筑公司按“小爆破”價支付工程款，僅此一項建筑公司就需要“多支出”工程款48萬元！ 那么，建設(shè)工程合同談判包括那些要點呢？具體說來，一般包括以下幾項；第一、合同條件中的一般規(guī)定，如術(shù)語定義、投標書和進度計劃是否構(gòu)成合同，以及施工過程中形成的各種備忘錄是否具備合同效力等。第二、合同的工作范圍，以及界定工作范圍的依據(jù)（圖紙、規(guī)范、工程量清單）。第三、分包問題，要明確分包的形式是指定分包還是直接指定分包，明確分包工程的部位、范圍、數(shù)量，以及對分包的限制、分包的批準程序等。第四、工程開工和竣工時間。包括開工日的確定，工程移交的條件、時間點，竣工時間的延長等。第五、工程款支付方式，工程款支付方式是施工方（承包方）談判的重點，其中包括：1、合同計價方式（工程量清單計價、固定總價、成本加酬金）；2、工程款支付與計量方法和程序；3、工程款支付方式（按日支付、按完成任務(wù)量的百分比支付、按任務(wù)里程碑支付）；4、價格調(diào)整。包括法律法規(guī)變化調(diào)整、市場價格變化調(diào)整等；5、支付貨幣和匯率；6、付款時間；7、遲付款利息；8、款項類別，包括預(yù)付款、工程進度款、最終結(jié)算款、質(zhì)保金等；9、付款保證；10、質(zhì)保金的退還；11、竣工結(jié)算時間和最終決算時間。第六、人員、設(shè)備和材料的進出口；第七、雇傭勞務(wù)問題限制外籍勞工的比例；第八、材料、工藝和質(zhì)量。提供樣品的類別、數(shù)量和樣品的費用（免費數(shù)量），材料的審核，工序質(zhì)量檢查，第三方檢驗機構(gòu)，不合格材料的處理方式等；第九、工程地質(zhì)條件；第十、合同變更及變更的程序和方法；第十一、保險；第十二、不可抗力范圍的約定及處理辦法；第十三、索賠、爭端和仲裁。索賠事項包括索賠程序、索賠通知發(fā)出的期限、處理索賠報告的時間期限等；雙方發(fā)生爭議又協(xié)商不成時，如何選擇解決爭議的方式（仲裁、訴訟）；如選擇仲裁，選擇哪個仲裁機構(gòu)，事先做出仲裁約定，如選擇訴訟，選擇哪個法院（原告所在地法院、被告所在地法院、合同履行地法院）等，這些事項要約定明確；第十四、談判各方認為應(yīng)談判的其他內(nèi)容。 五、合同談判的策略和技巧 （一）注意營造良好的談判氛圍 中國有句俗話，叫做“和氣生財”。為促進談判，談判者往往都會采取積極的態(tài)度去營造一個良好的氣氛，使談判在輕松的環(huán)境下進行！但是，因談判涉及到各自的利益問題，談判過程中難免出現(xiàn)各種不同程度的爭執(zhí)，使談判氣氛處于緊張狀態(tài)。這種情況下，一個有經(jīng)驗的談判者會在各方分歧嚴重、談判氣氛緊張的時候采取潤滑措施舒緩壓力，例如通過私下約談溝通、共同進餐、組織宴會等形式，聯(lián)絡(luò)談判各方的感情，進而在和諧氛圍中重新回到議題，使談判得以繼續(xù)進行，最后促成談判！ （二）掌握談判議程，控制談判進度 建設(shè)工程合同一般屬于大型合同，合同談判會涉及諸多需要討論的事項，而各談判事項的重要性并不相同，談判各方對同一事項的關(guān)注程度也不相同。因此，一個成功的談判者，首先要懂得合理地分配談判時間，對于各議題的商討時間應(yīng)得當，不要過多地拘泥于細節(jié)性問題，這樣可以縮短談判時間，降低交易成本；其次要關(guān)注談判各方的利益重合度，在保護好自己利益的前提下，盡量抓大放小、求同存異，使談判結(jié)果最終達到一種雙贏、多贏或共贏的境界，這樣更利于談判各方的進一步合作！ （三）注意談判角色分配與配合 一部戲，既有扮紅臉的，又有扮白臉的，各種角色配合默契，才能上演一臺精彩的好戲！同樣，工程合同談判也離不開“紅臉”、“白臉”的相互配合。一般說來，在工程合同談判中，談判各方都由眾多人員組成，而在這些組成人員中，每個人所扮演的角色又是不同的，談判時應(yīng)充分利用每個人的不同性格特征，有針對性地發(fā)表談判意見：有軟有硬，軟硬兼施；有攻有守，進退自如！這樣才能達到事半功倍的效果。同時，要注意在明確談判目標和談判目的的情況下，圍繞首席談判官的思路，充分發(fā)揮法律及工程造價等專業(yè)人士的作用，利用專家的權(quán)威性給對方施加心理壓力，以取得良好的談判效果！ （四）揚長避短，虛實結(jié)合 一般情況下，談判各方都有自己的優(yōu)勢和劣勢，談判者應(yīng)在充分分析形勢的基礎(chǔ)上，做出正確的判斷，制定相應(yīng)的對策。一是，對于對方的弱點要善于把握和利用，利用其弱點，迫使其妥協(xié)、讓步、就范；對于自己的弱點，則要盡量注意回避，在對方發(fā)現(xiàn)或者利用自己的弱勢進行攻擊時，要考慮是否讓步；如讓步，要考慮讓步的程度，以及讓步給自己帶來多大的利益和損失。二是，談判人員要學會和掌握建設(shè)方不同階段的心理狀態(tài)。一般說來，招投標及合同談判之初，因建筑市場為買方市場，建設(shè)單位占一定的心理優(yōu)勢；合同簽訂后，因建設(shè)方害怕工期延誤等，心理狀態(tài)占劣勢地位；工程竣工驗收合格后，在工程款結(jié)算階段，建設(shè)方又恢復(fù)了心理優(yōu)勢！做為施工方的談判人員，要掌握對方的心理狀態(tài)，抓住和利用心理優(yōu)勢促成談判！另外，在談判過程中，還要注意“喊價”與“砍價”的學問。一般情況下，喊價要適當?shù)馗?、砍價要適當?shù)睾?。因為，在現(xiàn)實生活中，建設(shè)工程報價都有故意高報的傾向，而談判就是給對方一個砍價機會，以滿足對方的談判心理，促進談判進程。 （五）適當拖延，并利用休會時機斡旋當談判遇到障礙、陷入僵局的時候，拖延與休會可以使明智的談判方有時間冷靜思考，在客觀分析形勢后，提出替代性方案。在一段時間的冷處理后，各方都可以進一步考慮整個項目的意義，進而彌合分歧，將談判從低谷引向高潮。 如何進行合同談判?合同談判中有哪些事項是需要特別注意的？一些極富談判經(jīng)驗的人士和談判專家從各種技術(shù)環(huán)節(jié)總結(jié)了很多很實用的東西，并基于其各自經(jīng)驗理出了一些合同談判中的注意事項，世界工廠網(wǎng)小編與您分享如下：這些注意事項主要有：一、明確談判基調(diào)基本上任何事情都是在一定框架下進行的，認識不清這點或者沒能達成共識就會事倍功半。作為公司法務(wù)，常向銷售同事強調(diào)一點：要對客戶明確，我們合同規(guī)定的主要權(quán)利義務(wù)都體現(xiàn)了公司的政策，是沒有商談余地的。合同談判就賣衣服，如果不是明碼標價，顧客會給你探討個沒完。1萬元的衣服啊?2000行不行?4000行不行?5000行不行?5500行不行?說不定還要給你耍點小陰謀詭計，故意裝作扭頭就走，轉(zhuǎn)幾圈一個回馬槍再給你磨蹭上幾個回合。顧客愿意多少錢買你的衣服取決于什么呢?個人覺得往往不是衣服的成本或者顧客的荷包，而是取決于客戶判斷你到底多少錢能賣。顧客有時候探討成本問題也是為了做這樣的判斷。當然，你不能把5000塊能賣的衣服明碼標價成10000.要明確，而不是trick.我們之所以向銷售強調(diào)這點，因為這是事實。所謂管理或者控制，大公司的總部往往會就一些合同基本方面做出比較明確的規(guī)定，需要下面嚴格執(zhí)行。在合同談判時，不明確這些基調(diào)，客戶生氣，你很無奈，事情也難有進展。銷售有個高級經(jīng)理很關(guān)注我們對某個合同的修改，于是電話溝通修改內(nèi)容，談著談著似乎要陷入爭執(zhí)，這就屬于不該發(fā)生的問題，發(fā)生了差不多就是大家對于一些基本性的東西可能沒有認識清楚。于是我們說，咱們把我們溝通的基調(diào)明確一下啊，你們看這樣行不行：有哪些有關(guān)情況法務(wù)還沒有了解的，麻煩你們做一步補充，看看我們是不是能夠重新考慮;銷售哪些地方不理解的，我們會盡量解釋;解釋了不能讓你們理解的，咱們可能就不適合再解釋了，直接這么做就可以了。這樣的話，就不會爭執(zhí)了。這種安排，這種基調(diào)，實際上就是兩部門不同職責的應(yīng)有之義。二、不要總把合同談判當做零和游戲不可否認，有些問題的確是赤裸裸的利益在雙方間的分配問題，比如價格。但很多情況下，合同中需要磋商的權(quán)利義務(wù)并不是零和游戲，不是你高我低你多我少，你們支持的我們都要反對。道理很簡單，雙方間的需求是不同的。從大的方面來看，雙方?jīng)]有達成共識的只是細節(jié)問題，而整個事情的性質(zhì)就是兩個字合作。不是競爭。另外，很多合同條款的表述對雙方的意義是不同的。舉個簡單例子：貨運行業(yè)一般都有運輸事故的責任限額問題，比如20元/公斤吧，到底20元還是21元才能接受，這對客戶其實沒有什么差別，對貨運公司來說則是原則區(qū)別，是洽談人員會否違背公司基本政策的問題。在與一家我們非常需要的dominent的物流平臺合作的時候，我們就成功地貫徹了這樣的理念。開始的時候大家有點互不相讓。這也是不該發(fā)生的問題，發(fā)生了就肯定有問題和問題背后的解決辦法。于是我們說：我們坐在一起是為了合作，為了成功地達成目的，告訴我們那些是你們必須堅持的，我們會盡量接受;我們也告訴你們哪些是我們的政策，如果不是你們必須堅持的，希望你們接受。結(jié)果這份本來要求貨運行業(yè)全盤接受的合同，我們基本沒怎么為難。對方有自己的強勢地位，我們有自己的剛性政策，這常常并不是矛盾的，如果大家都當做零和游戲來進行談判，只能有一個結(jié)果Game Over!三、要知道凡事總有解決之道談到零和游戲，不禁想起了與香港的一個合作伙伴的談判，這里我們很需要對方的倉庫。香港的同行一貫地特別認真，在很多方面都提出了對我們合同版本的修改意見。我們的想法是：我們的版本肯定盡可能地考慮了對我方利益的保護，對對方可能就沒有那么上心，所以如果別人提出什么修改或補充，都應(yīng)該理解。理解了，沒有太大影響一般都可以接受，這也是我們的服務(wù)能力或者合作的靈活能力所在。但在對方律師要求把保密期限從一年降為六個月的時候，我們問他：您能不能告訴我們?yōu)槭裁匆@樣修改?六個月后你們準備干什么?雙方業(yè)務(wù)人員聽了都哈哈大笑。其實我們倒不是開玩笑。如果他們告訴我們六個月后的確有很大很大的用途，如此這般云云，我們也可以跟上面商量一下，看能不能改成六個月。如果他們沒有什么特別需要，對他們來說就看不出來有什么影響，而對我們影響就大了，這是要打破我們慣例的問題。(換句話說：對方如果確有需要，法務(wù)人員滿足了，這是我們有沒有Acute Business Sense的問題;如果沒有確切需要，我們妥協(xié)了，這就是我們能力有問題的問題。)對方馬上說，我們回去商量一下啊。然后很快就表示認可原來規(guī)定。所以，合同談判遇到分歧時，應(yīng)該怎么解決?誰應(yīng)該讓步?怎么讓步?很多時候不是雙方爭吵出來的，也不是實力壓出來的，而是有自己的規(guī)律。探尋規(guī)律，理清頭緒，動之以情，曉之以理，很容易找到好的解決途徑。四、要總能明白哪里出了問題凡是總有解決之道，但前提我們要總能明白問題所在。這可能需要很多方面的積累，比如經(jīng)驗，比如邏輯，或者干脆說比如能力。但這里想強調(diào)一下理解或者體貼的問題。合同談判是個interpersonal的工作，這就需要我們理解別人，體貼別人。我們應(yīng)該明白別人在考慮什么問題，有什么情感方面的需求，以及這些問題或需求可能導致什么舉動。這或許就是所謂文明中人文關(guān)懷的一部分，真誠地、虔誠地、純凈地在力所能及的范圍照顧別人的情感和需求。除非別有用意，一般談判的結(jié)果都理當以兩個字結(jié)尾合作。只要沒有走到這一步，便是哪里出問題了。(容易理解，這里和前面幾處所說的“問題”意指本可以不出現(xiàn)，或者不應(yīng)該出現(xiàn)，出現(xiàn)了也是可以解決的問題，而不是固有的不可調(diào)和的問題。)如果我們能夠體貼理解別人，而不是囿于自己的立場和角度考慮問題，就容易明白很多問題所在，從而引導合同談判走向成功。承包工程應(yīng)注意事項合同形成的過程分兩步：第一步是投標取得合同資格，第二步是通過談判進行簽約。在這個過程中，作為承包商主要通過分析招標文件進行投標報價、按時交送招標書、與業(yè)主進行談判商談合同條款的各個細節(jié)問題、修改合同文本、雙方達成共識后簽訂合同書。合同一旦形成，將作為雙方日后必須履行的約束。因此，承包商應(yīng)十分重視這一過程，充分考慮有利因素，力求使雙方責權(quán)利關(guān)系平衡，沒有苛刻的單方面約束性條件。結(jié)合多年的工作經(jīng)驗，下面我談幾點看法：一、投標取得合同階段 投標報價是取得合同的關(guān)鍵，也是合同的主要組成部分。報價應(yīng)考慮兩方面因素：一方面包含承包商為完成合同規(guī)定義務(wù)的全部費用和所期望的工程利潤，應(yīng)該采取有利的報價，另一方面由于參加投標競爭的承包商都有承包工程的資格，都希望報價為業(yè)主選中，和業(yè)主談判以擊敗對手取得合同資格。因此，要做好一個既有利又有競爭力的報價，應(yīng)重點做好以下幾個方面的工作： 1工程預(yù)算 工程預(yù)算是承包商為完成合同規(guī)定的義務(wù)所必須的費用支出，也是承包商的保本點。因此，工程預(yù)算必須全面反映招標文件的內(nèi)容，反映招標文件規(guī)定的承包商的合同責任、義務(wù)、工程范圍和詳細的工程量。預(yù)算前必須對招標文件進行詳細分析、具體地逐條地確定承包商的合同責任，復(fù)核工程量，以確定各項費用。 2制定報價策略 制定報價策略是經(jīng)營策略的一部分，因此必須綜合考慮承包商的經(jīng)營總策略、建筑市場競爭的激烈程度和合同的風險程度等，以調(diào)整不可預(yù)見風險費和利潤水平。一般在承包工程中，投標報價不等于合同價格，因為在議價談判和合同談判中可能調(diào)整報價，而常常合同價格又不等于工程實際結(jié)算價格，因為合同實施中可能通過索賠調(diào)整合同價格。因此，承包商在議價談判過程中可根據(jù)實際情況，采取進一步調(diào)整報價，提出更好的、更先進的技術(shù)措施及實施方案以戰(zhàn)勝對手。例如：隧道報價中，可利用洞內(nèi)棄方進行石料自加工，可減少地材購入價格；開挖過程中也可采用人機配合的施工或多功能臺架進行生產(chǎn)的合理調(diào)配，這樣可降低機械使用費。 二、合同談判及簽約階段 承包商在取得合同資格后，應(yīng)把主要的精力轉(zhuǎn)入到合同談判簽約階段，其主要的工作是對合同文本進行審查，進行合同風險分析以及最終簽訂有利的工程承包合同。 1工程承包合同文本條款的審查 合同文本通常指合同協(xié)議書和合同條款等文件，是合同的核心。合同的文本盡量采用我國建設(shè)工程合同示范文本或國際通用的FIDIC條款作為合同文本的依據(jù)，主要解決如下問題： (1)內(nèi)容齊全、條款完整、不能漏項，對合同規(guī)定的工程實施過程中的各種可能情況都要作預(yù)測、說明，以防日后爭執(zhí)。 (2)定義清楚、準確，雙方工程責任界限明確，不能含糊不清。 (3)合同條款應(yīng)體現(xiàn)雙方平等互利，即責任和權(quán)利、工程和報酬之間的平衡。 2合同風險的分析和對策 通過對合同文本的審查，應(yīng)結(jié)合工程的實際情況進行合同的風險分析，并采取相應(yīng)的對策。由于承包工程的特點和建筑市場的激烈競爭，承包工程過程中風險極大，范圍很廣，常見的風險有三類：業(yè)主資信的風險，外界環(huán)境的風險，工程的技術(shù)、經(jīng)濟和法律等方面的風險。 我們知道，工程上的許多風險是客觀存在的，對那些影響到一個地區(qū)或整個社會利益的，無論是業(yè)主還是施工單位都應(yīng)以符合國家和社會利益為前提，不能互相推諉，要責無旁貸，合同中應(yīng)體現(xiàn)出有效防范和化解風險措施的具體條款。此外，如何減少或避免風險，是承包商合同談判的重點。對于已分析的工程承包中存在的風險，主要對策如下： (1)在報價過程中，承包商應(yīng)充分考慮到風險因素，可采用風險大的分項工程先拋開，再與業(yè)主議價談判，其次合同中規(guī)定應(yīng)由承包商承擔的風險要增加風險附加費，或采用多方案不平衡報價以供業(yè)主選擇。但這些方法要根據(jù)自己競爭的能力以及抗風險的能力而確定，以免影響中標。 （2)通過合同談判，使合同能體現(xiàn)雙方的責權(quán)利關(guān)系的平衡，盡量避免業(yè)主單方面苛刻的約束條件，并相應(yīng)提出約束條件。盡可能將風險大的合同責任盡量采用分攤的原則，盡可能使雙方形成一種共同抵御、共同承擔的密切合作關(guān)系，但同時施工單位也可相應(yīng)地減少一些利益。以我公司承建的水柏鐵路為例，工程中標后，因工程類型多，尤其是橋梁工程較多，按設(shè)計要求及我單位實際情況，要么購買大量的新設(shè)備及模板、模具，要么從北京長途調(diào)運，這樣要大量增加投入，談判中我們建議業(yè)主增加投資，但業(yè)主不肯讓步，為了減少風險損失，我們采取與業(yè)主合作，將部分橋梁工程分包給業(yè)主指定的并具有同等資質(zhì)的專業(yè)承包商施工，以回避風險。 3合同的談判與簽約 承包商通過以上各項工作，在合同談判階段，應(yīng)選擇最有合同談判能力和經(jīng)驗的人作為主談進行合同談判，其他各部門應(yīng)積極配合，提供資料和建議。 (1)符合承包商的基本目標。 承包商的基本目標是取得工程利潤，這個利可能是該工程的盈利，也可能是承包商的長遠利益。 (2)積極爭取自己的正當利益。 雖然合同法賦予合同雙方平等的法律地位和權(quán)力，但在實際的經(jīng)濟活動中，絕對的平等是不存在的，權(quán)力還要靠承包商自己去爭取，如有可能，應(yīng)爭取合同文本的擬搞權(quán)。對業(yè)主提出的合同文本，雙方應(yīng)對每個條款都作具體的商討。另外，對重大問題不能客氣和讓步，切不可在觀念上把自己放在被動的地位，當然，談判策略和技巧是極為重要的。 (3)重視合同的法律性質(zhì)。 合同一經(jīng)簽訂，即成為合同雙方的最高法律，合同中的每一條都與雙方利害相關(guān)。所以在合同談判和簽訂中，應(yīng)注意以下兩點： 一切問題必須“先小人，后君子”，對可能發(fā)生的情況和各個細節(jié)問題都要考慮到，并作明確的確定，不能有僥幸的心理。 一切問題都應(yīng)明確具體地規(guī)定，不要以口頭承諾和保證，要相信“一字千金”，不要相信“一諾千金”。建筑工程法規(guī)1A431010 城市建設(shè)有關(guān)法規(guī)1A431011 掌握城市道路管理,城市地下管線管理與建筑工程施工的相關(guān)規(guī)定一,城市道路管理中的禁止行為城市道路,是指城市供車輛,行人通行的,具備一定技術(shù)條件的道路,橋梁及其附屬設(shè)施.為了保障城市道路完好,充分發(fā)揮城市道路功能,l996年10月1日起施行的城市道路管理條例中規(guī)定:城市道路范圍內(nèi)禁止下列行為:1.擅自占用或者挖掘城市道路;2.履帶車,鐵輪車或者超重,超高,超長車輛擅自在城市道路上行駛;3.機動車在橋梁或者非指定的城市道路上試剎車;4.擅自在城市道路上建設(shè)建筑物,構(gòu)筑物.5.在橋梁上架設(shè)壓力在4kg/cm2,10kV以上的高壓電力線和其他易燃易爆管線;6.擅自在橋梁或者路燈設(shè)施上設(shè)置廣告牌或者其他掛浮物;7.其他損害,侵占城市道路的行為.二,城市道路管理中的挖掘,占用審批管理履帶車,鐵輪車或者超重,超高,超長車輛需要在城市道路上行駛的,事先須征得市政工程行政主管部門同意,并按照公安交通管理部門指定的時間,路線行駛.依附于城市道路建設(shè)各種管線,桿線等設(shè)施的,應(yīng)當經(jīng)市政工程行政主管部門批準,方可建設(shè).未經(jīng)市政工程行政主管部門和公安交通管理部門批準,任何單位或者個人不得占用或者挖掘城市道路.因特殊情況需要臨時占用城市道路的,須經(jīng)市政工程行政主管部門和公安交通管理部門批準,方可按照規(guī)定占用.新建,擴建,改建的城市道路交付使用后5年內(nèi),大修的城市道路竣工后3年內(nèi)不得挖掘;因特殊情況需要挖掘的,須經(jīng)縣級以上城市人民政府批準.經(jīng)批準挖掘城市道路的,應(yīng)當在施工現(xiàn)場設(shè)置明顯標志和安全防圍設(shè)施;竣工后,應(yīng)當及時清理現(xiàn)場,通知市政工程行政主管部門檢查驗收.三,城市地下管線包含的范圍城市地下管線工程,是指城市新建,擴建,改建的各類地下管線(含城市供水,排水,燃氣,熱力,電力,電信,工業(yè)等的地下管線)及相關(guān)的人防,地鐵等工程.四,建設(shè)單位在城市地下管線管理中的責任建設(shè)單位在申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證前,應(yīng)當?shù)匠墙n案管理機構(gòu)查詢施工地段的地下管線工程檔案,取得該施工地段地下管線現(xiàn)狀資料.建設(shè)單位應(yīng)當在地下管線工程覆土前,委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程測量單位,按照現(xiàn)行城市地下管線探測技術(shù)規(guī)程進行竣工測量,形成準確的竣工測量數(shù)據(jù)文件和管線工程測量圖.建設(shè)單位應(yīng)當在地下管線工程竣工驗收前,提請城建檔案管理機構(gòu)對地下管線工程檔案進行專項預(yù)驗收.建設(shè)單位在地下管線工程竣工驗收備案前,應(yīng)當向城建檔案管理機構(gòu)移交符合現(xiàn)行建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范要求的下列資料:1.地下管線工程項目準備階段文件,監(jiān)理文件,施工文件,竣工驗收文件和竣工圖;2.地下管線竣工測量成果;3.其他應(yīng)當歸檔的文件資料(電子文件,工程照片,錄像等).五,施工單位或地下管線專業(yè)管理單位的責任施工單位在地下管線工程施工前應(yīng)當取得施工地段地下管線現(xiàn)狀資料;施工中發(fā)現(xiàn)未建檔的管線,應(yīng)當及時通過建設(shè)單位向當?shù)乜h級以上人民政府建設(shè)主管部門或者規(guī)劃主管部門報告.地下管線專業(yè)管理單位應(yīng)當將更改,報廢,漏測部分的地下管線工程檔案,及時修改補充到本單位的地下管線專業(yè)圖上,并將修改補充的地下管線專業(yè)圖及有關(guān)資料向城建檔案管理機構(gòu)移交.六,違反城市地下管線管理的法律責任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定,未移交地下管線工程檔案的,由建設(shè)主管部門責令改正,處1萬元以上l0萬元以下的罰款;對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員,處單位罰款數(shù)額5%以上10%以下的罰款;因建設(shè)單位未移交地下管線工程檔案,造成施工單位在施工中損壞地下管線的,建設(shè)單位依法承擔相應(yīng)的責任.2.地下管線專業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定,未移交地下管線工程檔案的,由建設(shè)主管部門責令改正,處l萬元以下的罰款;因地下管線專業(yè)管理單位未移交地下管線工程檔案,造成施工單位在施工中損壞地下管線的,地下管線專業(yè)管理單位依法承擔相應(yīng)的責任.3.建設(shè)單位和施工單位未按照規(guī)定查詢和取得施工地段的地下管線資料而擅自組織施工,損壞地下管線給他人造成損失的,依法承擔賠償責任.4.工程測量單位未按照規(guī)定提供準確的地下管線測量成果,致使施工時損壞地下管線給他人造成損失的,依法承擔賠償責任.5.城建檔案管理機構(gòu)因保管不善,致使檔案丟失,或者因匯總管線信息資料錯誤致使在施工中造成損失的,依法承擔賠償責任;對有關(guān)責任人員,依法給予行政處分.1A431012 掌握房屋建筑工程竣工驗收備案的范圍,備案期限及應(yīng)提交的文件一,房屋建筑工程竣工驗收備案的范圍凡在我國境內(nèi)新建,擴建,改建各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程,都實行竣工驗收備案制度.搶險救災(zāi)工程,臨時性房屋建筑工程和農(nóng)民自建低層住宅工程,不適用此規(guī)定.軍用房屋建筑工程竣工驗收備案,按照中央軍事委員會的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.二,房屋建筑工程竣工驗收備案的期限建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起l5日內(nèi),依照規(guī)定,向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱備案機關(guān))備案.備案機關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件,驗證文件齊全后,應(yīng)當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖.工程竣工驗收備案表一式兩份,一份由建設(shè)單位保存,一份留備案機關(guān)存檔.工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當在工程竣工驗收之日起5日內(nèi),向備案機關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告.三,房屋建筑工程竣工驗收備案時應(yīng)提交的文件建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當提交下列文件:1.工程竣工驗收備案表.2.工程竣工驗收報告.3.法律,行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃,公安消防,環(huán)保等部門出具有認可文件或者準許使用文件.4.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書.5.法規(guī),規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件.商品住宅還應(yīng)當提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書.四,房屋建筑工程竣工驗收備案的相關(guān)法律責任備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,應(yīng)當在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi),責令停止使用,重新組織竣工驗收.建設(shè)單位在工程竣工驗收合格之日起l5日內(nèi)未辦理工程竣工驗收備案的,備案機關(guān)責令限期改正,處20萬元以上30萬元以下罰款.建設(shè)單位將備案機關(guān)決定重新組織竣工驗收的工程,在重新組織竣工驗收前,擅自使用的,備案機關(guān)責令停止使用,處工程合同價款2%以上4%以下罰款.建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的,工程竣工驗收無效,備案機關(guān)責令停止使用,重新組織竣工驗收,處20萬元以上50萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任.備案機關(guān)決定重新組織竣工驗收并責令停止使用的工程,建設(shè)單位在備案之前已投入使用或者建設(shè)單位擅自繼續(xù)使用造成使用人損失的,由建設(shè)單位依法承擔賠償責任.竣工驗收備案文件齊全,備案機關(guān)及其工作人員不辦理備案手續(xù)的,由有關(guān)機關(guān)責令改正,對直接責任人員給予行政處分.1A431013 掌握城市建設(shè)檔案管理的范圍及城市建設(shè)檔案報送的期限一,城市建設(shè)檔案的概念城市建設(shè)檔案,是指在城市規(guī)劃,建設(shè)及其管理活動中直接形成的對國家和社會具有保存價值的文字,圖紙,圖表,聲像等各種載體的文件材料.二,城市建設(shè)檔案管理的范圍城建檔案館重點管理下列檔案資料:1.各類城市建設(shè)工程檔案:(1)工業(yè),民用建筑工程;(2)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程;(3)公用基礎(chǔ)設(shè)施工程;(4)交通基礎(chǔ)設(shè)施工程;(5)園林建設(shè),風景名勝建設(shè)工程;(6)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)工程;(7)城市防洪,抗震,人防工程.2.軍事工程檔案資料中,除軍事禁區(qū)和軍事管理區(qū)以外的穿越市區(qū)的地下管線走向和有關(guān)隱蔽工程的位置圖.3.建設(shè)系統(tǒng)各專業(yè)管理部門(包括城市規(guī)劃,勘測,設(shè)計,施工,監(jiān)理,園林,風景名勝,環(huán)衛(wèi),市政,公用,房地產(chǎn)管理,人防等部門)形成的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)技術(shù)檔案.4.有關(guān)城市規(guī)劃,建設(shè)及其管理的方針,政策,法規(guī),計劃方面的文件,科學研究成果和城市歷史,自然,經(jīng)濟等方面的基礎(chǔ)資料.三,城市建設(shè)檔案報送的期限及相關(guān)規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在工程竣工驗收后3個月內(nèi),向城建檔案館報送一套符合規(guī)定的工程建設(shè)檔案.凡工程建設(shè)檔案不齊全的,應(yīng)當限期補充.停建,緩建工程的檔案,暫由建設(shè)單位保管.撤銷單位的工程建設(shè)檔案,應(yīng)當向上級主管機關(guān)或者城建檔案館移交.對改建,擴建和重要部位維修的工程,建設(shè)單位應(yīng)當組織設(shè)計,施工單位據(jù)實修改,補充和完善原工程建設(shè)檔案.凡結(jié)構(gòu)和平面布置等改變的,應(yīng)當重新編制工程建設(shè)檔案,并在工程竣工后3個月內(nèi)向城建檔案館報送.列入城建檔案館檔案接收范圍的工程,其竣工驗收應(yīng)當有城建檔案館參加.建設(shè)系統(tǒng)各專業(yè)管理部門形成的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)技術(shù)檔案,凡具有永久保存價值的,在本單位保管使用15年后,按本規(guī)定全部向城建檔案館移交.有長期保存價值的檔案,由城建檔案館根據(jù)城市建設(shè)的需要選擇接收.城市地下管線普查和補測補繪形成的地下管線檔案應(yīng)當在普查,測繪結(jié)束后3個月內(nèi)接收進館.違反城建檔案管理規(guī)定有下列行為之一的,由建設(shè)行政主管部門對直接負責的主管人員或者其他直接責任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任:1.無故延期或者不按照規(guī)定歸檔,報送的;2.涂改,偽造檔案的;3.檔案工作人員玩忽職守,造成檔案損失的.1A431014 掌握住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法一,住宅室內(nèi)裝飾裝修的概念住宅室內(nèi)裝飾裝修,是指住宅竣工驗收合格后,業(yè)主或者住宅使用人(以下簡稱裝修人)對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修的建筑活動.非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修,應(yīng)當取得業(yè)主的書面同意.住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修工程管理,按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例執(zhí)行.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下,可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動,參照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法執(zhí)行.二,住宅室內(nèi)裝飾裝修的行政管理在城市從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,應(yīng)當遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的管理工作.省,自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的管理工作.直轄市,市,縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的管理工作.三,住宅室內(nèi)裝飾裝修行為規(guī)定1.承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè),必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查,取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書,并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程.2.裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的,應(yīng)當選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級的裝飾裝修企業(yè).3.裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù).4.住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當保證工程質(zhì)量和安全,符合工程建設(shè)強制性標準.5.裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應(yīng)當告知鄰里.住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,禁止下列行為:(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間,廚房間;(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚,混凝土墻體;(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為.6.裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,經(jīng)過批準后,方可行使的施工行為:(1)搭建建筑物,構(gòu)筑物的,應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準;(2)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門,窗的,應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準;(3)拆改供暖管道和設(shè)施,應(yīng)當經(jīng)供暖管理單位批準;(4)拆改燃氣管道和設(shè)施,應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準.7.住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的,應(yīng)當經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案.8.改動衛(wèi)生間,廚房間防水層的,應(yīng)當按照防水標準制定施工方案,并做閉水試驗.9.裝修人經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,或者裝修活動涉及本辦法第6條,第7條,第8條內(nèi)容的,必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔.10.裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強制性標準和其他技術(shù)標準施工,不得偷工減料,確保裝飾裝修工程質(zhì)量.11.裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,應(yīng)當遵守施工安全操作規(guī)程,按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè),保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全.12.裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,不得侵占公共空間,不得損害公共部位和設(shè)施.四,住宅室內(nèi)裝飾裝修的開工申報與監(jiān)督裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記.禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料.裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定,對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查.五,住宅室內(nèi)裝飾環(huán)境質(zhì)量裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,應(yīng)當嚴格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時間,降低施工噪聲,減少環(huán)境污染.住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標準,有質(zhì)量檢驗合格證明和有中文標識的產(chǎn)品名稱,規(guī)格,型號,生產(chǎn)廠廠名,廠址等.禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備.住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中所形成的各種固體,可燃液體等廢物,應(yīng)當按照規(guī)定的位置,方式和時間堆放和清運.嚴禁違反規(guī)定將各種固體,可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道,樓道或者其他地方.裝修人委托企業(yè)對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修的,裝飾裝修工程竣工后,空氣質(zhì)量應(yīng)當符合國家有關(guān)標準.裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質(zhì)量進行檢測.檢測不合格的,裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當返工,并由責任人承擔相應(yīng)損失.六,住宅室內(nèi)裝飾裝修的竣工驗收與保修住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后,裝修人應(yīng)當按照工程設(shè)計合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標準進行驗收.驗收合格后,裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書.在正常使用條件下,住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為2年,有防水要求的廚房,衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年.保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算.七,住宅室內(nèi)裝飾裝修的法律責任1.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞,滲漏水,停水停電,物品毀壞等,裝修人應(yīng)當負責修復(fù)和賠償.屬于裝飾裝修企業(yè)責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償.裝修人擅自拆改供暖,燃氣管道和設(shè)施造成損失的,由裝修人負責賠償.2.裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設(shè)施造成損害的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任.1A431015 熟悉獲取城市建設(shè)土地使用權(quán)的方式及條件,土地使用權(quán)的年限一,國有土地的范圍規(guī)定及國有土地的有償使用方式(一)國有土地的范圍(二)國有土地有償使用的方式按照中華人民共和國土地管理法實施條例的規(guī)定,國有土地有償使用的方式包括:1.國有土地使用權(quán)出讓;2.國有土地租賃;3.國有土地使用權(quán)作價出資或者入股.二,獲取國有土地使用權(quán)的方式及國有土地使用年限(一)土地使用權(quán)出讓及使用年限的規(guī)定土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓.土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃,城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃.土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地50年;商業(yè),旅游,娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年.(二)土地使用權(quán)劃撥的條件及使用年限的規(guī)定.土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償,安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為.國家機關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源,交通,水利等項目用地;法律,行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥.依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律,行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制.(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓后的使用年限土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售,交換和贈與.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利,義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移.土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限.凡持未附具城市規(guī)劃行政主管部門提供規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的出讓,轉(zhuǎn)讓合同,或擅自變更的,城市規(guī)劃行政主管部門不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證.凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的,土地權(quán)屬證明無效.1A431016 熟悉房屋的拆遷程序及補償辦法一,房屋的拆遷程序(一)申請房屋拆遷許可證申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當向房屋所在地的市,縣人民政府房屋拆遷管理部門申請.(二)公布房屋拆遷公告房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳,解釋工作.(三)通知暫停相關(guān)活動拆遷范圍確定后,拆遷范圍內(nèi)的單位和個人,不得進行下列活動:.1.新建,擴建,改建房屋;2.改變房屋和土地用途;3.租賃房屋.(四)簽訂拆遷委托合同并備案(五)簽訂拆遷補償安置協(xié)議拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定,就補償方式和補償金額,安置用房面積和安置地點,搬遷期限,搬遷過渡方式和過渡期限等事項,訂立拆遷補償安置協(xié)議.(六)實施拆遷拆遷補償安置協(xié)議訂立后,拆遷人即可實施拆遷.如被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁,也可以依法向人民法院起訴.訴訟期間,拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行.拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi),實施房屋拆遷.需要延長拆遷期限的,拆遷人應(yīng)當在拆迂期限屆滿15日前,向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到延期拆遷申請之日起lO日內(nèi)給予答復(fù).二,房屋拆遷的補償辦法(一)補償方式及其選擇拆遷補償方式有貨幣補償,房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種,被拆遷人可自行選擇.但下述兩種情況除外:拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補償;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同.(二)貨幣補償金額的確定貨幣補償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,用途,建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定.具體辦法由省,自治區(qū),直轄市人民政府制定.(三)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的辦法實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照上述貨幣補償金額的確定方法,計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價.(四)搬遷補助費,臨時安置補助費及其他補償拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費.在過渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的,拆遷人不支付臨時安置補助費.搬遷補助費和臨時安置補助費的標準,由省,自治區(qū),直轄市人民政府規(guī)定.拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房.(五)