關(guān)于泉州商圈

關(guān)于泉州核心商圈 香港銅鑼灣、北京王府井、上海南京路、深圳華強(qiáng)北、福州東街口，代表著這些城市最繁華、最具影響力的商業(yè)中心。每一個(gè)城市，都有自己的商業(yè)中心。商業(yè)中心既是本地居民引以為豪的“城市名片”，又是外地游客到當(dāng)?shù)乇毓涞馁徫锾焯谩Ｄ敲?，泉州的核心商圈在哪里?隨著泉州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，泉州的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)滿足不了泉州消費(fèi)者更高層次的消費(fèi)需求。泉州本土缺乏高檔商場，之所以這樣，主要原因是泉州現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍處于原始的階段。泉州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多以一排排沿街的單店為主，這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目顯然不適合經(jīng)營高檔次大型商場（見本報(bào)“金三角買房人”泉州商業(yè)地產(chǎn)亟待升級(jí)、商業(yè)地產(chǎn)如何匹配大賣場系列報(bào)道），這在一定程度上制約了泉州商業(yè)業(yè)態(tài)往更高的層次提升。 記者就泉州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與業(yè)界進(jìn)行交流，不少業(yè)內(nèi)人士談到，實(shí)際上，泉州不僅僅在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上落后于城市的發(fā)展，在泉州核心商圈的打造上，也同樣存在諸多的不足。 大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都有自己的核心商圈，就目前泉州的涂門街商圈以及豐澤商城商圈而言，顯然還不足以稱得上是泉州的核心商圈。業(yè)內(nèi)人士分析，作為經(jīng)濟(jì)總量排名福建省前列的城市，泉州應(yīng)該要有一個(gè)能夠彰顯自身城市實(shí)力的核心商圈。 但是，從發(fā)展的眼光來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，老城區(qū)受交通、建筑等現(xiàn)有格局的制約，不大可能發(fā)展成為泉州的核心商圈，而以豐澤廣場為輻射點(diǎn)的豐澤街與田安路交叉路口，最具備成為泉州核心商圈的先天條件。 泉州還沒“東街口” 核心商圈應(yīng)包羅萬象 什么樣的地方才能算得上城市的核心商圈？從它的地位來看，核心商圈將是這座城市的一張名片，是這個(gè)城市的一個(gè)代名詞。不論是本地老百姓還是外地游客，想在這個(gè)城市休閑、購物，第一個(gè)想到的地方，就是它。 精誠房產(chǎn)金小輝談到，作為城市的核心商圈，從地理位置來看，應(yīng)該處于城市的繁華地段，而經(jīng)營的業(yè)態(tài)必須包羅萬象，吃、喝、玩、樂，什么樣的消費(fèi)都有。比如福州的“東街口”，就拿服裝而言，從中檔到高檔，在這個(gè)商圈都能找到；KTV、酒吧等娛樂場所這里都有，如果想看電影，附近也聚集了多家的電影院；從當(dāng)?shù)氐奶厣〕缘礁邫n中西餐，在這個(gè)地方也能很方便地找到。 名作全程營銷代理有限公司總經(jīng)理曾鷺談到，作為核心商圈，應(yīng)該滿足多元化的需求，能夠讓各個(gè)階層的人群都喜歡到這里來，能夠滿足不同人的各種消費(fèi)習(xí)慣、各種喜好。 泉州蘇寧電器有限公司營銷部部長嚴(yán)生輝談到，作為城市的核心商圈，最起碼有國內(nèi)、國外高檔商家或者賣場進(jìn)入，能夠帶動(dòng)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，某一個(gè)產(chǎn)品在這個(gè)商圈的銷售量，能夠達(dá)到這個(gè)產(chǎn)品在這座城市總銷量的百分之六七十。 業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一個(gè)核心商圈的形成必須具備三個(gè)條件：一是該商圈必須以市政的規(guī)劃和城市發(fā)展為基礎(chǔ)，應(yīng)該同時(shí)滿足人們旅游、購物、休閑、餐飲、娛樂一站式的消費(fèi)需求；第二，核心商圈要有快速、通暢的交通為依托，城市各個(gè)角度的老百姓能夠很方便地到達(dá)這里；三是周邊要有強(qiáng)大的消費(fèi)人群作為保障。 泉州商圈業(yè)態(tài)單一 如果以其他城市核心商圈的標(biāo)準(zhǔn)來衡量泉州的商圈，顯然，目前泉州的幾個(gè)商圈，都稱不上是核心商圈，泉州千億地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理李碩認(rèn)為。 比如老城區(qū)，從南俊巷到打錫街再到中山路，除了服裝還是服裝。而豐澤商城，雖然吃的、用的都有，但更多的是滿足大眾的普通需求，現(xiàn)有的產(chǎn)品主要以中低檔為主，還缺乏高檔的精品，特別是很多國外高檔的知名品牌。 泉州現(xiàn)有的商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上仍顯單一，這限制了它們成為城市的核心商圈。作為核心商圈，業(yè)態(tài)必須是多種多樣，單一的業(yè)態(tài)只能滿足單一的需求，無法聚集大量的人流。 嚴(yán)生輝談到，泉州現(xiàn)在的商圈，有點(diǎn)類似戰(zhàn)國紛爭的時(shí)期，為什么這么說？原先的老城區(qū)商圈，在以前看來，有核心商圈的氛圍，但是隨著城市的規(guī)劃和發(fā)展，這個(gè)商圈里面的經(jīng)營業(yè)態(tài)慢慢被其他一些商圈所代替，比如部分經(jīng)營業(yè)態(tài)往豐澤商城和田安路這邊走。 目前泉州的一些商圈只能算是次商圈，經(jīng)營的產(chǎn)品相對(duì)比較專業(yè)，比如涂門街，主要以百貨類的產(chǎn)品為主，田安路則已經(jīng)形成了一定的家電賣場氛圍。 老城區(qū)不具備條件 泉州千億地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理李碩談到，從未來城市的發(fā)展來看，老城區(qū)要成為核心商圈，可能性不大，先天條件的不足制約了它的商圈地位。 作為一個(gè)城市的核心商圈，不可避免地要涉及吃、喝、玩、樂，也就是說一個(gè)核心商圈的形成，這些東西都是必備的，老城區(qū)之所以形成不了，最主要的核心問題是交通。拿目前來說，最熱鬧的地方也是交通非常糟糕的地方，整個(gè)老城區(qū)的交通顯得非常擁擠，開車到那里，又找不到停車的地方，即使坐公交車，也要轉(zhuǎn)好幾路。先天不足，后天改造起來很難。 上海永樂家用電器有限公司福建分公司葉清輝分析，以涂門街為代表的老城區(qū)商圈從建筑上沒有辦法營造一種富麗堂皇、非常大氣的商業(yè)氛圍。那里的建筑主要以傳統(tǒng)的、代表泉州本地特色的風(fēng)格為主，大多是小的單店以及商業(yè)步行街的形式，不適合大型商家進(jìn)駐。 另外，核心商圈能否形成，跟周邊的住宅區(qū)檔次有很大關(guān)系。從目前泉州的市政規(guī)劃來看，整個(gè)市政的規(guī)劃一直在往東走，比較高檔的住宅區(qū)也在城市的東部。因此，以涂門街為代表的老城區(qū)商圈要形成核心商圈難度比較大。 葉清輝認(rèn)為，老城區(qū)未來在商圈定位上應(yīng)該走特色商圈的路子。在那里休閑、購物可以體驗(yàn)泉州傳統(tǒng)的、帶有深厚文化底蘊(yùn)的氛圍。因此，這樣一個(gè)地方從未來的發(fā)展來看，更可能形成一個(gè)具有泉州傳統(tǒng)文化特色的商圈，但絕不是這個(gè)城市的核心商圈。 最具潛力“金十字” 豐澤廣場形成焦點(diǎn) 業(yè)內(nèi)人士比較一致的觀點(diǎn)是，以豐澤廣場為輻射點(diǎn)的豐澤街與田安路的交叉路口，最有潛力成為泉州的核心商圈。第一，豐澤廣場處于老城區(qū)和新城區(qū)交匯的地方，周邊的人口密集；第二，這里的交通相對(duì)比較暢通。 精誠房產(chǎn)金小輝認(rèn)為，以豐澤廣場為中心的商圈目前已經(jīng)初具核心商圈的雛形。入駐豐澤商城的新華都，在泉州老百姓心目中的影響力還是比較大的，能夠聚集到大量的人流到這邊來消費(fèi)，甚至周邊縣市的消費(fèi)者駕車到這里購物的占去了很大一部分。一些較高檔次的專賣店，肯德基、必勝客等知名餐飲企業(yè)的進(jìn)駐，也帶動(dòng)了豐澤廣場周圍其他商家的發(fā)展。 最重要的一點(diǎn)就是，在泉州中心市區(qū)范圍之內(nèi)，再也找不到像豐澤廣場這么開闊的休閑廣場，它既是休閑廣場，也是商家活動(dòng)、促銷的寶地。另外，在泉州這樣一個(gè)私家車非常多的城市，豐澤廣場的停車方便更是這里商家制勝的法寶。 當(dāng)然，除了豐澤廣場本身的先天優(yōu)勢(shì)以外，周邊得天獨(dú)厚的環(huán)境，加重了這里成為泉州核心商圈的砝碼。 世貿(mào)酒店即將入駐豐澤廣場正對(duì)面的煌星大廈，再加上緊鄰的航空酒店、四大銀行的高檔寫字樓，泉州最主要的商務(wù)區(qū)和金融區(qū)將共同促成該商圈的繁榮。國美電器、永樂家電也已經(jīng)入駐其中。 另外，即將落成的海絲文化廣場，更是最大限度地盤活了煌星大廈、君逸大廈的商業(yè)項(xiàng)目。也為這個(gè)“金十字”增加人流量添了一把火。具有這樣先天條件的商圈，在泉州市區(qū)是絕無僅有的。 尚缺乏高檔商場 不過，可以看到的是，這個(gè)“金十字”要稱得上泉州的核心商圈，顯然還有所欠缺的地方。從該商圈現(xiàn)有經(jīng)營的情況來看，各個(gè)檔次還不齊全，目前的商品主要是大眾類的居多，檔次不是很高，國外一些知名的高檔服飾、珠寶等高端消費(fèi)品在這個(gè)商圈還很難找到。 葉清輝談到，泉州的消費(fèi)者消費(fèi)能力很強(qiáng)，按理說泉州很需要經(jīng)營高檔商品的百貨公司或商場。很多泉州人都到廈門消費(fèi)高檔商品，這正好說明泉州缺乏這樣的商場。以往泉州中高檔商場的經(jīng)營不是很理想，但并不說明泉州沒有這個(gè)市場，比如大洋百貨，處于新車站這樣一個(gè)“龍蛇混雜”的地方，外部購物環(huán)境不好，停車更是一個(gè)制約，因此高端的顧客很難到這里消費(fèi)。 相對(duì)而言，豐澤廣場的周邊環(huán)境就比較好，酒店、高檔住宅區(qū)都在周圍，建筑也都是這幾年才開發(fā)的，現(xiàn)代氣息濃厚，能夠營造高檔消費(fèi)的商業(yè)氛圍。如果在這附近有一個(gè)高檔商場，對(duì)整個(gè)商圈會(huì)是一個(gè)很好的補(bǔ)充。 當(dāng)然，這需要有責(zé)任感的開發(fā)商有足夠的意識(shí)，引進(jìn)高檔商家，繁榮商圈。而目前泉州的開發(fā)商更多的是考慮到短期的利益，為了盡快銷售樓盤的商業(yè)地產(chǎn)部分，把其分割成一間間單店銷售，任其“自生自滅”，不考慮該項(xiàng)目未來在商圈的發(fā)展。 同時(shí)，這也需要政府的引導(dǎo)，因?yàn)楦邫n經(jīng)營場所對(duì)附屬設(shè)施的要求比較高。比如，交通要很方便，開車能夠方便地進(jìn)出和停放；周邊的管理要很好，車能很放心地停在那里；帶著小孩去逛街，不會(huì)擔(dān)心交通混亂帶來的危險(xiǎn)。 “無限想象”的兩塊地 “金十字”從現(xiàn)狀來看，已經(jīng)有很好的先天優(yōu)勢(shì)，另外，位處“金十字”坐標(biāo)上的兩塊空地，更讓業(yè)界和老百姓充滿了“無限想象”。即便是開發(fā)成住宅，也一定是高檔住宅，也會(huì)促進(jìn)這個(gè)商圈的繁榮。當(dāng)然，這還不是最理想的。 中天置業(yè)張杰談到，比如廈門的明發(fā)商業(yè)廣場，隨著諸多世界五百強(qiáng)商業(yè)巨頭的進(jìn)入，已經(jīng)形成了巨大的商業(yè)效應(yīng)。這很大程度上要?dú)w功于廈門市政府在規(guī)劃上的遠(yuǎn)見。廈門市政府整合地塊，進(jìn)行統(tǒng)一拍賣，造就了今天的繁榮局面。它更注重該區(qū)域長遠(yuǎn)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ约吧虡I(yè)發(fā)展對(duì)整個(gè)城市的貢獻(xiàn)。 目前這兩塊地，如果能夠在政府的引導(dǎo)下，開發(fā)商把它開發(fā)成帶有大型商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，那么這個(gè)“金十字”形成的商圈效應(yīng)將是可怕的。 另外，在周邊環(huán)境的改造上，比如規(guī)劃更多的停車位，如何改善交通，以便促進(jìn)整個(gè)商圈消費(fèi)群的流動(dòng)，這需要相關(guān)部門的引導(dǎo)和措施。同時(shí)，在商圈樓盤外立面進(jìn)行有效的整治，一方面讓知名商家能夠有很好的空間進(jìn)行展示，另一方面也能使其成為城市一道亮麗的風(fēng)景線。 要善于因勢(shì)利導(dǎo) 從目前豐澤廣場周邊的樓盤來看，“君逸大廈”的裙樓是目前該商圈僅有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它的裙樓建筑面積近8平方米?！熬荽髲B”的沈先生介紹，從樓盤本身的硬件條件來看，打算引進(jìn)國內(nèi)甚至國際高檔知名品牌的旗艦店。 “君逸大廈”樓盤開始銷售的時(shí)候，就定位成泉州中心市區(qū)的首席豪宅，價(jià)位比中心市區(qū)的樓盤高出很多。之所以做這樣的定位，也是因?yàn)樵摌潜P所處的位置：豐澤廣場作為泉州市區(qū)的中心廣場，在未來的很長一段時(shí)間內(nèi)，優(yōu)越性是無可替代的；而豐澤街作為泉州的金融、商務(wù)中心，這樣高品質(zhì)的地段，不是像泉秀路等其他繁華地段所能夠比擬的。 事實(shí)上，住宅部分已經(jīng)完成銷售的“君逸大廈”，聚集了一批富人，而附近的“豐澤豪園”、“和昌花苑”、“東方金典”等眾多樓盤，也屬于泉州較高價(jià)位的住宅區(qū)，這也是一個(gè)核心商圈所需要的基礎(chǔ)之一。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，核心商圈的形成，除了政府的規(guī)劃和引導(dǎo)，開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目的操作前期，應(yīng)該考慮引進(jìn)高檔次的商家來提升樓盤的檔次，甚至能夠?yàn)樘嵘苓吷倘Φ臋n次作出貢獻(xiàn)。-豐澤廣場前被南益地產(chǎn)和和昌地產(chǎn)(泉州兩大重量級(jí)華僑)圈下的閑置多年的兩塊鉆石級(jí)商業(yè)地產(chǎn)用地如何開發(fā),將影響到整個(gè)泉州市區(qū)商業(yè)的發(fā)展走勢(shì).有人預(yù)測(cè)這兩塊地在泉州房價(jià)不破8000前是不會(huì)開發(fā)(因?yàn)槟弦?