世聯(lián)_住宅產(chǎn)品實(shí)用率專題研究_42頁(yè).ppt

住宅實(shí)用率研究，住宅實(shí)用率的研究背景和目的，研究背景：關(guān)注需求：消費(fèi)者購(gòu)房決策越來(lái)越理性。隨著人們對(duì)住宅質(zhì)量、配套設(shè)施和園林的需求不斷增加，人們對(duì)一些真實(shí)指標(biāo)的關(guān)注也越來(lái)越多。(本質(zhì)是關(guān)注空間感)關(guān)注市場(chǎng)：越來(lái)越多的建筑以高使用率作為營(yíng)銷亮點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越關(guān)注成本和利用率之間的平衡。探索不同建筑產(chǎn)品的利用率特征；挖掘市場(chǎng)上高利用率、高質(zhì)量的典型案例，研究其設(shè)計(jì)特點(diǎn)?；谖飿I(yè)布局、建筑特色、采光通風(fēng)、戶型實(shí)用性等因素，綜合考慮如何提高住宅建筑的利用率，實(shí)現(xiàn)集約化。什么？研究目的：研究思路、影響住宅使用率的因素、案例分析、有針對(duì)性的研究、解決方案、規(guī)律、整合，分析影響使用率的因素，使用率的大小取決于池的大小。共用區(qū)域由兩部分組成：(1)大堂、公共大堂、走廊、走廊、公共衛(wèi)生間、電梯大堂、樓梯、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷藏室、消防通道、配電室、調(diào)壓室、調(diào)度室、熱水鍋爐房、電梯工人休息室、值班室、物業(yè)管理室、垃圾道、通風(fēng)井、配電室、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等。該建筑是否提供公共和管理用房。(2)設(shè)置(單元)與公共建筑空間之間的隔墻，以及外墻(包括山墻)的水平投影。連接兩棟建筑的走廊按照兩棟建筑的建筑面積比例劃分為走廊面積。1、獨(dú)立使用的地下室、車庫(kù)、車庫(kù)不計(jì)入總建筑面積范圍。2.為多個(gè)建筑服務(wù)的門衛(wèi)室、管理室和設(shè)備室。3.人防工程地下室。4.穿過(guò)用作路面或街道的建筑物的通道。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偣步ㄖ娣e使用率=套內(nèi)建筑面積商品房銷售面積100%使用率=套內(nèi)建筑面積商品房銷售面積100%。定義回顧，現(xiàn)行國(guó)家政策對(duì)住房使用率有指導(dǎo)性規(guī)定，要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不低于75%。與建筑形式相比，該建筑南北方向較薄，東西方向較寬，看起來(lái)像一個(gè)巨大的板塊。通風(fēng)、采光較好，南北通透，天際線設(shè)計(jì)難以創(chuàng)新，管理和維護(hù)成本低，建筑密度低，公寓布局不適合裝修，居住舒適度較高，板式建筑、板式建筑，節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低，空間結(jié)構(gòu)靈活，適合裝修，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性能好，塔樓，從外觀上看，有點(diǎn)像古代建筑的塔樓，一梯多戶，居民比較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。根據(jù)建筑的橫截面，分為蝴蝶形、丁字形、工字形、銷形、器皿形、橢圓形等。居住舒適度相對(duì)較低，平均質(zhì)量差，居住密度高，通風(fēng)采光差，冬季保溫性好。它可分為長(zhǎng)走廊式、單元組合式、板式建筑分類、組合板式建筑(2個(gè)以上)、短板建筑(2個(gè)以下)、短板建筑(2個(gè)以下)、長(zhǎng)板建筑、創(chuàng)新塔、T型塔、蝴蝶塔(平面)、十字形塔、蝴蝶塔、創(chuàng)新塔、塔分類、圓形塔、創(chuàng)新塔平面圖、針形塔平面圖、塔分類、各種類型塔的特點(diǎn)、蝴蝶塔在朝向、采光、通風(fēng)方面的突破、避免遮擋；公寓不是正方形的，有斜角。由于建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，結(jié)構(gòu)層數(shù)較多，外墻面積較大，共用面積相對(duì)較大。大多數(shù)方形塔的方向和照明都很差各種塔的特點(diǎn)，十字形多為丁字形，無(wú)遮蔭，通風(fēng)、透氣性好；一些公寓類型的朝向和照明都很差。形狀分為單一型和2-3單元分裂型。其中大部分是1個(gè)樓梯和3個(gè)家庭，有良好的照明和通風(fēng)。因?yàn)橥鈮γ娣e小于碟形，大于丁字。大多數(shù)圓圈是單一的結(jié)構(gòu)，近年來(lái)也出現(xiàn)了與格式建筑相結(jié)合的創(chuàng)新建筑形式。由于戶型的特點(diǎn)不利于分隔，大多數(shù)戶型都是大戶型，一梯兩戶；與容積率相比，塔樓的基礎(chǔ)面積最小，可以達(dá)到最高容積率，最大限度地節(jié)約土地。一些公寓視野開(kāi)闊，無(wú)遮蔽，照明和通風(fēng)不良；由于結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，有更多的公共攤位，如消防樓梯。板式建筑的使用率調(diào)查，影響使用率變化的因素分析，電梯的增加，樓層的增加，電梯的減少，樓層的增加，形式的改變，樓層的增加，樓層的增加，結(jié)論：組合板式建筑的使用率高于短板樓層的數(shù)量：11-18層，使用率隨樓層的增加而增加，但范圍不大；超過(guò)18層，利用率隨著層數(shù)的增加而降低，幅度較大；電梯的數(shù)量對(duì)利用率有更大的影響。各種塔的共用面積比較表明，可比塔的面積相對(duì)大小為小、中、大、大。在相同質(zhì)量的塔樓中，外墻、結(jié)構(gòu)層、電梯間和消防樓梯所占的面積比例較高，比較這些面積對(duì)于下一步分析各種塔樓的利用率差異非常重要。根據(jù)對(duì)塔樓使用率的調(diào)查，樓層數(shù)增加，塔樓產(chǎn)品的使用率較高，分析影響使用率變化的因素，樓層數(shù)增加，電梯數(shù)增加，電梯數(shù)增加，樓層數(shù)增加，樓層數(shù)增加，使用率降低，樓層數(shù)增加低于蝴蝶使用率，創(chuàng)新塔樓數(shù)增加， 平面建筑的建筑面積增加，使用率增加，得出各種類型塔樓的使用率不同的結(jié)論，從大到小，順序?yàn)椋篢形、產(chǎn)品形、十字形、碟形、圓形、方形、典范案例研究(與房地產(chǎn)板塊建筑和塔樓建筑的使用率相比)、空間陽(yáng)光山月亮、B、C、板建筑(2個(gè)房間合為4個(gè)房間)、T形塔(2個(gè)單元合為一個(gè))、空間陽(yáng)光山月亮板塊建筑和塔樓建筑比較，建筑朝向從南到東為10 交錯(cuò)平行排列，優(yōu)化景觀資源。大面積、小深度的公寓設(shè)計(jì)增加了采光和通透性。這座30層的板樓比T型塔的利用率低。原因：板式建筑18層以上的交通面積大于塔式建筑，如消防樓梯和走廊。該建筑的建筑設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)可以借鑒，兩居室到四居室的靈活分割設(shè)計(jì)應(yīng)適應(yīng)70/90政策，以提高使用率。澳大利亞城市花園，1，2，3，4，5，板樓：組合的單元越多，利用率越高。拼音塔：多單元組合的形式，使用率越高。與鋸齒形塔相比，板式建筑的總層高為18層，高于塔的利用率，并探索了利用率規(guī)律(板式建筑)。多層板建筑的利用率最高，一般可達(dá)90%以上。小高層板式建筑(11-18層)的使用率可達(dá)80%-84%，而高層板式建筑的使用率可達(dá)75%-78%；影響板式建筑使用率最重要的因素有：走廊面積、平面建筑面積(長(zhǎng)板式建筑、短板式建筑)、電梯室面積、樓梯面積、消防設(shè)施面積和墻體面積；長(zhǎng)板式建筑受走廊面積影響最大。因此，多層長(zhǎng)板建筑的利用率最高。隨著層數(shù)的增加，利用率降低。由于抗震等結(jié)構(gòu)層數(shù)的增加，18層以上的長(zhǎng)板建筑有更多的共用面積，一般小于75%。短板建筑有11-18層。隨著樓層的增加，使用率上升，但增幅較小。層間差異約為2-5層，利用率變化不大。對(duì)于18層以上的短板建筑，利用率隨著層數(shù)的增加而降低，降幅更大。分體板式建筑受電梯影響很大。以18層4戶為例。每增加一部電梯，利用率就會(huì)下降約4%。從11樓到18樓，隨著樓層的增加，使用率上升，但幅度較小。對(duì)于22層以上的樓層，隨著樓層的增加，使用率的下降幅度相對(duì)較大。每增加一層，利用率下降約1%-2%。由于18層以上的板式建筑對(duì)消防要求較高，增加了大量的消防梯和消防管井。8層及以上各種板樓的使用率排序?yàn)椋洪_(kāi)間板樓、短板樓和長(zhǎng)板樓；拼接單元的數(shù)量越多，利用率越高。目前，市場(chǎng)上需求量很大的產(chǎn)品有1個(gè)樓梯、2個(gè)住戶、11-18層和2-3個(gè)單元的開(kāi)間板樓。效用率規(guī)則搜索(塔)，塔效用率的一般規(guī)則：塔的11-18層，效用率為81-83%，效用率隨層數(shù)的增加而增加，但上升幅度較??；18-30層的使用率為76%-87%，使用率隨樓層的增加而降低。由于18層以上塔樓的防火要求，增加了大量的消防梯和消防管井。隨著電梯數(shù)量的增加，對(duì)塔的利用率的影響大于板式建筑。以一層4戶為例。每增加一部電梯，利用率就會(huì)下降約1.5%。塔的利用率的不同形式，從大到小，分別是：丁字形、銷形、十字形、碟形、圓形、方形；其中，十字形塔的利用率低于丁字形塔，以4戶18層2梯為例，低3%；其中，組合碟形塔的利用率相對(duì)高于單體塔的利用率。板式建筑與塔樓的比較：11-18層，板式建筑(短板建筑和半分體建筑)高于塔樓的利用率；18層以上，塔樓的利用率高于板樓；由于塔樓的消防面積較小，走廊等共用面積相對(duì)較小。提高利用率的途徑，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)，建筑形式的選擇，戶型的設(shè)計(jì)，提高利用率的途徑，建筑形式的選擇：11-18層的小高層板式建筑；18層以上的t型塔可以適當(dāng)考慮：高層建筑的電梯外多聯(lián)走廊結(jié)構(gòu)：電梯外多聯(lián)走廊結(jié)構(gòu)包括連接走廊、電梯塔，連接走廊沿建筑主體外側(cè)分布，電梯塔外掛在連接走廊外，電梯設(shè)置在電梯塔內(nèi)，使建筑主體各單元房間的朝向、通風(fēng)、采光良好。我們可以精心設(shè)計(jì)房屋類型，以增加客戶的實(shí)用面積。在設(shè)計(jì)特定的建筑形式和公共區(qū)域時(shí)，首先應(yīng)該考慮與定位匹配、消費(fèi)者偏好和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益等因素，而不是簡(jiǎn)單地考慮公用事業(yè)費(fèi)率因素。我們需要找到運(yùn)用同樣的原則，讓衣柜和陽(yáng)臺(tái)成為更常見(jiàn)的釋放空間的方式之一?？紤]到成本因素，它通常出現(xiàn)在大中型公寓類型中。根據(jù)定位和售價(jià)，面積會(huì)有所不同。偶數(shù)露臺(tái)、奇數(shù)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)的組合增加了實(shí)用性和舒適性。方法：放棄整個(gè)面積，進(jìn)入花園，顯示不規(guī)則平面對(duì)房屋類型的影響得到改善，為房屋內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡空間。它還適用于接待游客、午睡、綠化等功能，豐富了居民的生活內(nèi)容。為了使客廳更深、更通風(fēng)，可以將空氣庭院分成一個(gè)開(kāi)放的書房或臥室和一個(gè)空氣庭院。同時(shí)，幾個(gè)空間是共享的，其中大部分位于北側(cè)，客戶可以自行關(guān)閉。注：有頂有柱，有頂無(wú)柱的整個(gè)面積計(jì)算為面積的一半(凹陽(yáng)臺(tái)變形)。方法：一半面積捐贈(zèng)，夾層高度小于2.20米的建筑面積不計(jì)算在內(nèi)。在層高條件下，夾層產(chǎn)品彈性強(qiáng)，捐贈(zèng)面積多，但空間舒適度一般，市場(chǎng)接受度不高。夾層方式：給出整個(gè)面積，復(fù)式產(chǎn)品的劃分清晰，高層空間有較高的舒適度和尊嚴(yán)感，自然樓層用于計(jì)算建筑面積，面積有較大的靈活性。方法：計(jì)算自然樓層的建筑面積，總結(jié)贈(zèng)送方式，分析個(gè)凱撒科苑的成功案例，說(shuō)明：兩個(gè)房間中面積68-73平方米的難找戶型，最大限度地贈(zèng)送面積和舒適度。陽(yáng)臺(tái)呈現(xiàn)在眼前，主臥室呈現(xiàn)為l形落地凸窗，形成一個(gè)溫暖放松的空間，使主臥室有三面采光和景觀。中信紅樹(shù)灣根據(jù)凸窗、送人衣柜和入駐花園的原則，通過(guò)懸掛花園和多面采光的元素，充分發(fā)揮性價(jià)比，彰顯住宅風(fēng)格?；⌒蔚拇舐杜_(tái)對(duì)于第二個(gè)房間來(lái)說(shuō)很少見(jiàn)。入口花園有一個(gè)改造空間和一個(gè)觀景廚房。超大生活陽(yáng)臺(tái)預(yù)留了工人房管道和空中花園，將自然引入客廳餐廳?？蛷d餐廳的多面照明更令人震驚。主臥室有一個(gè)弧形的大露臺(tái)。雙層高入口花園和兩層陽(yáng)臺(tái)客廳有一個(gè)復(fù)式空間，為免費(fèi)區(qū)域提供更多空間?！凹t樹(shù)林東方”表明，多面照明的概念可以通過(guò)弧形窗戶或空中花園來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓居民更接近自然。同時(shí)，陽(yáng)臺(tái)既實(shí)用又令人震驚?？蛷d的大弧形觀景窗和陽(yáng)臺(tái)的結(jié)合體現(xiàn)了尊貴的生活。主臥室蓋結(jié)合了各種功能，形成了一個(gè)完整的私人空間。空中花園風(fēng)景優(yōu)美，餐廳三面照明。主臥室呈現(xiàn)出一個(gè)巨大的私人天空露臺(tái)，非常吸引人?？罩型ピ?，三個(gè)空間共享，超大露臺(tái)，通過(guò)百頁(yè)或凸窗改善露臺(tái)的私密性，室內(nèi)花園露臺(tái)和主臥室露臺(tái)跳送，金色地香蜜山，田玉娥龍庭，解說(shuō)：跳到露臺(tái)花園，讓多個(gè)空間共享。捐贈(zèng)區(qū)非常大，充滿吸引力。跳到空中庭院露臺(tái)，使客廳深度更短，通風(fēng)更好；與此同時(shí)，我得到了幾個(gè)共享的空間，從左到右跳到露臺(tái)，花了半英里，這表明復(fù)式公寓是這個(gè)項(xiàng)目的一大特色。復(fù)式入口帶來(lái)更多的改善和更新空間，其豐富的空間和高層大廳的尊貴享受能迅速俘獲顧客的心。給予二層高層大露臺(tái)、六米高客廳空間、二層室內(nèi)花園，為業(yè)主提供裝修空間，共享天庭、室內(nèi)花園、房間裝修、采光走廊、水榭花都、1-5 a型偶數(shù)層、1-5 a型奇數(shù)層，表明整體規(guī)模感得到很好控制2F一樓，4.5m豪華客廳，陽(yáng)臺(tái)可改造為客廳，路徑2:公寓布局設(shè)計(jì)中增加使用面積，如何增加房間實(shí)際使用面積，減少垃圾面積：垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)在以下地方：走廊1:公寓內(nèi)部設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)淖呃?，可能達(dá)到5-10平方米。此外，根據(jù)目前設(shè)計(jì)的走廊寬度，除了步行，基本上沒(méi)有任何用處。曾經(jīng)有一個(gè)著名建筑的公寓類型。第二間臥室的面積為7平方米，而通往臥室的走廊面積為6.4平方米！深度：在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下，增加建筑深度是有效增加建筑銷售面積的常用方法。因?yàn)槊吭黾右幻椎纳疃?，公寓的面積就會(huì)增加8-10平方米，利用率也會(huì)提高。如果增加的面積可以使用，這沒(méi)有什么錯(cuò)。但一般來(lái)說(shuō)，70%的可能性是增加垃圾面積，因?yàn)檫@將導(dǎo)致客廳和餐廳的寬度和深