房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查方法d.doc

第十章 行業(yè)檢查方法本章共分十五節(jié)，分別介紹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等十五個(gè)行業(yè)的檢查方法。每節(jié)分為兩部分，第一部分介紹行業(yè)經(jīng)營(yíng)和核算特點(diǎn)，第二部分介紹行業(yè)常見涉稅問題和主要檢查方法。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)檢查方法一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)和核算特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)對(duì)象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營(yíng)方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金運(yùn)作密集性等特點(diǎn)。1.項(xiàng)目審批計(jì)劃性。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。2.經(jīng)營(yíng)方式多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公共設(shè)施的配套開發(fā)以及代建工程。3.開發(fā)產(chǎn)品固定性。開發(fā)企業(yè)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。4.開發(fā)周期長(zhǎng)。開發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)。5.資金運(yùn)作密集性。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系1.內(nèi)部組織管理體系一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖1011。公司董事會(huì)公司總經(jīng)理發(fā)展計(jì)劃部銷售租賃部采購供應(yīng)部工程管理部財(cái)務(wù)部辦公室項(xiàng)目開發(fā)可行性評(píng)估報(bào)告組織開發(fā)項(xiàng)目招發(fā)標(biāo)工作工程竣工驗(yàn)收、返工和維修管理現(xiàn)場(chǎng)施工，監(jiān)管工程進(jìn)度和質(zhì)量項(xiàng)目動(dòng)工前的報(bào)批手續(xù)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備建筑材料、配套設(shè)備的采購、驗(yàn)收、儲(chǔ)存銷售、租賃策劃與實(shí)施財(cái)務(wù)核算及工程預(yù)決算文件發(fā)放及檔案管理圖1011 一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系2.外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。土地管理部門。負(fù)責(zé)辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)國有土地使用證。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。發(fā)改委。負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等信息。拆遷管理部門（拆遷辦公室）。負(fù)責(zé)審查頒發(fā)房屋拆遷許可證，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)。規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。建設(shè)主管部門。負(fù)責(zé)對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門。負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項(xiàng)目完工的工程竣工驗(yàn)收備案表，采集工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見等信息。房產(chǎn)管理部門。負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。3.中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所。工程監(jiān)理公司。主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過程中形成的監(jiān)理日記、監(jiān)理月報(bào)、監(jiān)理工作總結(jié)等資料，對(duì)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。審計(jì)師（會(huì)計(jì)師）事務(wù)所。負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。審計(jì)報(bào)告是編制決算的依據(jù)，對(duì)審核預(yù)決算差異的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。（四）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程主要包括開工準(zhǔn)備期、組織施工期、預(yù)售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期等階段。1.開工準(zhǔn)備期。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計(jì)劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建委下發(fā)的設(shè)計(jì)方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，需提交工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項(xiàng)目的配筋圖。配筋圖是由勘測(cè)設(shè)計(jì)單位依據(jù)國家頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設(shè)計(jì)的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部位分為基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋3035公斤；小高層每平方米需鋼筋5060公斤。2.組織施工期。根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，到建設(shè)主管部門辦理建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。3.預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售證，組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。商品房開發(fā)工作流程見圖1012。土地準(zhǔn)備工作競(jìng)買土地國土局國有土地使用證發(fā)改委商品房開發(fā)工作流程圖項(xiàng)目立項(xiàng)書開工準(zhǔn)備期項(xiàng)目立項(xiàng)審查規(guī)劃總圖的審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證證規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙審查確定施工隊(duì)伍建設(shè)工程施工許可證 建委組織施工期簽定施工合同開始施工準(zhǔn)備 施工單位驗(yàn)收證明施工中單項(xiàng)驗(yàn)收 監(jiān)理公司工程綜合驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案表質(zhì)監(jiān)站預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售商品房預(yù)售許可證 房管局 房管局簽定銷售合同階段商品房銷售許可證 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證圖1012 商品房開發(fā)工作流程（五）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式主要銷售方式可按商品房的完工程度和結(jié)算方式進(jìn)行分類。1.按商品房的完工程度分為：商品房預(yù)售。是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房?jī)r(jià)款。 商品房現(xiàn)售。是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房?jī)r(jià)款。 2.按結(jié)算方式分為：一次性收款銷售。是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。分期收款銷售。是指買受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購房款交付給開發(fā)企業(yè)。銀行按揭銷售。又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。委托銷售。是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。先租后售。是指買受人可以先租住商品房，至買受人有能力購買商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)，開發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，再按租住時(shí)議定的價(jià)格將商品房出售給買受人。售后返租。是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價(jià)和租期返租給開發(fā)企業(yè)。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，上市公司自2007年1月1日起施行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則。在稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方面的財(cái)務(wù)核算。1.銷售收入的確認(rèn)按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實(shí)際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時(shí)確認(rèn)銷售收入。2.成本費(fèi)用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計(jì)算對(duì)象計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等；費(fèi)用按其與項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用。期間費(fèi)用可直接進(jìn)行稅前扣除，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用，具體內(nèi)容見表1011。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)一覽表1011項(xiàng)目?jī)?nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。前期工程 費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、各項(xiàng)臨時(shí)工程、“七通一平” 等費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施 費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。配套設(shè)施 費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨(dú)核算。開發(fā)間接 費(fèi)指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。3.開發(fā)成本的核算開發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序：（1）確定成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。其基本原則是： 一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目，開、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（2）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)費(fèi)用的明細(xì)科目，具體反映計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費(fèi)用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。（3）審核開發(fā)成本的真實(shí)性與合法性。（4）歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 （5）編制成本計(jì)算單，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本。計(jì)算已完工開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。（6）結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。按對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。成本費(fèi)用核算流程見圖1013。土地管理費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用總額期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用直接扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本歸集與分配商品性土地開發(fā)自用土地開發(fā)項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期大型配套設(shè)施營(yíng)利性或自用產(chǎn)品土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建工程開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)自用主營(yíng)業(yè)務(wù)成本圖1013 成本費(fèi)用核算流程（七）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策1國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號(hào)文）2國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號(hào)文） 3. 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)文）4財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)文）5. 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號(hào)）二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題及檢查方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開發(fā)、竣工、銷售四個(gè)環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺(tái)賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率分析控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。本節(jié)主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的收入、成本、費(fèi)用等常見涉稅問題進(jìn)行剖析，由此而影響的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅款的計(jì)算不再細(xì)述。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報(bào)納稅（五）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本（六）編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費(fèi)用（七）取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費(fèi)用（八）混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本（九）將納資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額（十）擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入【問題描述】1.收取的售房款長(zhǎng)期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。6.舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款未按規(guī)定入賬。7.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎(jiǎng)勵(lì)收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。【主要檢查方法】1.實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。2.調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及鑰匙發(fā)放保管登記簿，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。 3.調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。4.將建設(shè)工程規(guī)劃許可證中開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對(duì)，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問題。5.調(diào)取開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與差價(jià)款之和計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅款。6.調(diào)查部分買受人，核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。7.到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無隱匿賬外資金的情況?！緢D示】檢查過程如圖1014所示。金融部門掌握項(xiàng)目分期、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、銷售狀況實(shí)地察看、調(diào)查、詢問統(tǒng)計(jì)完工住宅、網(wǎng)點(diǎn)、閣樓、車庫、地下室數(shù)量售樓處的檢查合同、發(fā)票與住戶核對(duì)，收款記錄與發(fā)票、收據(jù)核對(duì)，手工臺(tái)賬與電子數(shù)據(jù)核對(duì)，售樓處數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)賬載數(shù)據(jù)核對(duì)收取銷售款未入賬詢問購房戶、回遷戶銷售合同、發(fā)票、收據(jù)，銷售臺(tái)賬及電子數(shù)據(jù)委托銷售協(xié)議儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡信息及儲(chǔ)蓄資金外部信息采集規(guī)劃審批資料回遷安置協(xié)議物業(yè)入住情況圖1014 收入和價(jià)外費(fèi)用檢查流程【實(shí)例】例1011某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報(bào)虧損，稅務(wù)機(jī)關(guān)于2007年7月份對(duì)該其企業(yè)所得稅申報(bào)繳納情況進(jìn)行了檢查。檢查前，稽查人員先對(duì)該企業(yè)開發(fā)的XX小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地察看，對(duì)門衛(wèi)及住戶進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品銷售情況較好，住宅及車庫已基本售完，而企業(yè)申報(bào)的預(yù)售收入?yún)s較少，且銷售價(jià)格偏低。隨后，稽查人員調(diào)取了企業(yè)售樓處、財(cái)務(wù)部門和工程部門的賬簿資料，經(jīng)核對(duì)檢查，確認(rèn)該企業(yè)在收入方面存在三個(gè)問題：一是在收取房款時(shí)，向買受人開具發(fā)票和收據(jù)各一張，將開具發(fā)票的收入記入賬內(nèi)，而將開具收據(jù)的收入記入賬外；二是2007年6月預(yù)售房余額725萬元既未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，又未按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；三是銷售車庫取得的收入579萬元未按規(guī)定核。（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入【問題描述】1.在開發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)繳納稅款。2.開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入并做納稅調(diào)整。【主要檢查方法】1.對(duì)照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報(bào)納稅。2.實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)工程竣工驗(yàn)收備案表確定開發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根據(jù)已售樓號(hào)、門牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入?！緢D示】檢查過程如圖1015所示。核對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶及納稅申報(bào)表實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)進(jìn)展情況根據(jù)竣工備案表確定完工樓盤根據(jù)樓號(hào)、門牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入統(tǒng)計(jì)應(yīng)稅收入，檢查“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅款”等賬戶。預(yù)收賬款未計(jì)預(yù)售、銷售收入，未申報(bào)納稅圖1015 預(yù)售收入檢查流程【實(shí)例】例1012某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年11月成立，已開發(fā)XX花園一期和二期兩個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，其中一期和二期分別為10萬平方米?；槿藛T于2007年4月對(duì)其進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司至2006年底一直未進(jìn)行完工清算，按預(yù)售收入8200萬元申報(bào)繳納了稅款?；槿藛T實(shí)地察看了樓盤，對(duì)住戶進(jìn)行了調(diào)查，了解到該項(xiàng)目一期在2006年上半年早已完工?；槿藛T又從質(zhì)監(jiān)部門獲取了工程竣工驗(yàn)收備案表，證實(shí)一期工程已于2006年4月竣工驗(yàn)收合格?；槿藛T根據(jù)完工樓盤、門牌號(hào)，結(jié)合銷控臺(tái)賬、銷售合同、售房發(fā)票等資料，與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)繳稅款”賬戶進(jìn)行了比對(duì)，查出企業(yè)未及時(shí)進(jìn)行一期項(xiàng)目完工清算，未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少申報(bào)繳納稅款。（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入【問題描述】1.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。2.將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入?！局饕獧z查方法】1.到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。2.到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。3. 核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，檢查從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”?！緦?shí)例】例1013稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)公司時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位在“短期借款”科目中有一筆800多萬元的貸款，經(jīng)核對(duì)原始憑證，只有一張銀行進(jìn)賬單作為附件。經(jīng)檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經(jīng)詢問公司負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員，查明該公司為解決資金緊張問題，以公司職工購房名義辦理“虛假按揭”，取得按揭貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔(dān)。按照稅法規(guī)定，按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購銷合同已經(jīng)簽訂，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入。同時(shí)，該公司列支的應(yīng)由購房者個(gè)人承擔(dān)的按揭貸款利息應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報(bào)納稅【問題描述】1.以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，未按規(guī)定計(jì)稅。2.以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。3.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報(bào)納稅?！局饕獧z查方法】1.比對(duì)房源銷控臺(tái)賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。2.審查各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無抵債、贈(zèng)送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。3.審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。4.調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為?！緦?shí)例】例1014甲房地產(chǎn)開發(fā)公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，掛靠在乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，以乙開發(fā)公司第二項(xiàng)目部的名義在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理了稅務(wù)登記，并獨(dú)立申報(bào)納稅。其后，甲公司以每畝30萬元的價(jià)格向乙公司購買土地126畝，自行開發(fā)住宅。2006年10月，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其僅向乙公司支付土地款2500萬元。經(jīng)審查土地轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)甲公司將其開發(fā)的一棟商品樓（40套住宅）抵頂了拖欠乙公司的土地款。（五）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本【問題描述】1.虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！局饕獧z查方法】1.向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取房屋拆遷許可證，調(diào)取房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行比對(duì)，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員的儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶，檢查資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無資金回流情況。（六）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用【問題描述】1.簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。2.從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。3.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。【主要檢查方法】1.采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對(duì)價(jià)格過高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。2.聘請(qǐng)專業(yè)的工程造價(jià)師，對(duì)照?qǐng)D紙，進(jìn)行工程量和工程造價(jià)評(píng)估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行核對(duì)。根據(jù)工程結(jié)構(gòu)施工圖中配筋圖的設(shè)計(jì)，運(yùn)用中國建筑科學(xué)研究院開發(fā)的PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)軟件或聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員，計(jì)算出單體項(xiàng)目需用的鋼筋重量，再根據(jù)鋼筋市場(chǎng)價(jià)格確定鋼筋成本，與決算書中的成本進(jìn)行比較，尋找差異。3.審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對(duì)工程內(nèi)容，參照審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性。4.調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄及材料物資進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性。5.掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營(yíng)業(yè)常規(guī)等方面對(duì)比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。6.對(duì)照有關(guān)合同款項(xiàng)支付的約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對(duì)長(zhǎng)期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng)，到對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。 【圖示】檢查過程如圖1016所示。編造協(xié)議、合同，虛列、多列、重列工程成本實(shí)地察看、了解開發(fā)地塊狀況土地征用、拆遷費(fèi)審查審查企業(yè)付款記錄及往來賬戶。調(diào)取監(jiān)理公司施工監(jiān)理紀(jì)錄審核施工圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價(jià)評(píng)估通過實(shí)地察看、外部調(diào)查及工程成本總量控制，審查協(xié)議、合同、預(yù)決算的真實(shí)性。對(duì)照現(xiàn)金和應(yīng)付賬款科目審查付款的真實(shí)性。工程總量及成本的核實(shí)資金流的檢查調(diào)閱拆遷文件，了解拆遷戶數(shù)、政策調(diào)查詢問拆遷戶審查施工合同和預(yù)決算書圖1016 虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用【實(shí)例】例1015某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品為框架結(jié)構(gòu)的樓房，賬面反映建安成本達(dá)928元/,遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)?00800元/的平均水平?；槿藛T通過調(diào)閱、分析施工合同、變更合同、施工監(jiān)理記錄，證實(shí)項(xiàng)目施工無特殊性；審核付款記錄發(fā)現(xiàn)有近千萬元的工程款通過現(xiàn)金支付或掛在應(yīng)付款中。通過核實(shí)款項(xiàng)支付，審查開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的會(huì)議記錄，取得了該開發(fā)企業(yè)通過編造虛假變更合同，唆使建安企業(yè)虛開建安發(fā)票的證據(jù)。另外，稽查人員發(fā)現(xiàn)該單位與施工方簽訂單項(xiàng)蝦池土方回填合同400萬元，經(jīng)實(shí)地調(diào)查當(dāng)?shù)厝罕姾驼?項(xiàng)目開發(fā)前政府已將開發(fā)地塊周邊公路修好，不存在大面積蝦池，屬虛假合同。在核實(shí)購進(jìn)的保溫砂漿時(shí)，通過監(jiān)理部門調(diào)查取證，證實(shí)該項(xiàng)目墻體保溫是由施工單位用廢棄的塑料泡沫顆粒摻上水泥抹墻完成的，沒有用保溫砂漿，監(jiān)理記錄也無送驗(yàn)的該材料，屬虛構(gòu)業(yè)務(wù)。（七）取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用【問題描述】1.取得舊版作廢發(fā)票入賬。2.涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。3.取得第三方開具的發(fā)票入賬。4.取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬?！局饕獧z查方法】采集大額成本費(fèi)用發(fā)票的開具時(shí)間、發(fā)票代碼、發(fā)票號(hào)碼、開票單位、開具項(xiàng)目及金額等信息。對(duì)不同字段進(jìn)行排序分析，并在CTAIS中查詢發(fā)票流向,發(fā)現(xiàn)問題,區(qū)別處理。1.票面審查（1）檢查發(fā)票版次，查看有無舊版作廢發(fā)票。國稅函2004521號(hào)文規(guī)定自2004年7月日起啟用新的普通發(fā)票編碼規(guī)則。新版發(fā)票在發(fā)票右上角由12位代碼和8位號(hào)碼組成。（2）審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實(shí)際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無從第三方取得發(fā)票問題。（3）從發(fā)票開具痕跡上辨別真?zhèn)?。查看有無調(diào)整打印格式、字體，背面有無復(fù)寫痕跡等問題。對(duì)從一般納稅人取得的發(fā)票是否是微機(jī)票（國稅發(fā)200678號(hào)規(guī)定一般納稅人自2007年1月1日起開具的普通發(fā)票納入增值稅防偽稅控系統(tǒng)管理）。2.通過CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對(duì)有問題發(fā)票外調(diào)取證。3.對(duì)照合同、協(xié)議、預(yù)決算和付款情況，審查開具內(nèi)容的真實(shí)性?！緢D示】檢查過程如圖1017所示。排序分析票面審查痕跡鑒別CTAIS發(fā)票流向查詢查詢、比對(duì)分析外調(diào)取證開具內(nèi)容真實(shí)性審查合同、預(yù)決算付款情況核對(duì)對(duì)不同字段排序分析，查找疑點(diǎn)。在CTAIS中查詢發(fā)票流向，審核發(fā)票出處的合法性。對(duì)照合同、協(xié)議、預(yù)決算及付款情況審查開具內(nèi)容的真實(shí)性取得違規(guī)發(fā)票，多列成本費(fèi)用圖1017 取得不符合規(guī)定的發(fā)票檢查流程（八）混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本【問題描述】1.未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。2.企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目的成本。3. 一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?. 未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。5.雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偂?6.發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。【主要檢查方法】1.審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃總圖，確定成本核算對(duì)象。檢查是否按確定的成本核算對(duì)象歸集與分配開發(fā)費(fèi)用。2.審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，檢查在賬面如何列支、分?jǐn)?，有無全部計(jì)入完工產(chǎn)品成本。3.根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及測(cè)繪報(bào)告，確定完工項(xiàng)目總可售面積。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積計(jì)入總可售面積。是否按測(cè)繪報(bào)告中的建筑面積計(jì)算可售面積。4.檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。成本分配計(jì)算表核算內(nèi)容是否缺項(xiàng)，分?jǐn)偙嚷适欠駵?zhǔn)確。5.根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本，計(jì)算當(dāng)期銷售成本。檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對(duì)比分析，復(fù)核計(jì)入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。【圖示】檢查過程如圖1018所示?？墒勖娣e、已售面積的審查注意開發(fā)成本（土地成本）、開發(fā)產(chǎn)品、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、固定資產(chǎn)等科目，對(duì)照銷售數(shù)據(jù)、合同、協(xié)議進(jìn)行審核，準(zhǔn)確計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本與銷售收入比對(duì)，確定已售面積銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查混淆成本核算對(duì)象，不配比結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本完工成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查銷售成本的計(jì)算完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)確定可售總面積土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)獨(dú)立核算項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)已售、退回產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及沖回規(guī)劃總圖的審查確定成本核算對(duì)象圖1018 混淆成本核算對(duì)象檢查流程（九）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額【問題描述】1.將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。2.由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。 3.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。【主要檢查方法】1.通過現(xiàn)場(chǎng)檢查，核實(shí)有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,如商店、銀行、郵電所等。2.檢查固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核實(shí)是否作為固定資產(chǎn)管理。3.審核看立項(xiàng)報(bào)告書和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的處理情況，檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，核實(shí)是否將產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)所有的開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理?！緦?shí)例】例1016稽查人員檢查某房地產(chǎn)公司的XX花園項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)其賬面記錄的配套設(shè)施有幼兒園和居委會(huì)、配電室等，而經(jīng)實(shí)地檢查發(fā)現(xiàn)有2000平方米的會(huì)所作為企業(yè)辦公用房。經(jīng)審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬，發(fā)現(xiàn)賬面未登記該項(xiàng)目。稽查人員到房管部門采集了有關(guān)信息，證實(shí)該會(huì)所已辦理房權(quán)證，產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)所有。經(jīng)詢問企業(yè)負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員，查明企業(yè)將會(huì)所的建造成本500余萬元直接計(jì)入已銷房屋開發(fā)成本，多轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。（十）擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額【問題描述】1.預(yù)售收入作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。2.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用?！局饕獧z查方法】1.以核實(shí)的銷售收入為基數(shù)計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除標(biāo)準(zhǔn)，審核是否多列“三項(xiàng)費(fèi)用”。審核以前年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除的“三項(xiàng)費(fèi)用”是否超過3年期限（2008年1月1日起，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法）。2.審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，是否計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。思考題：1.如何確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品可售面積、已售面積？2.從房地產(chǎn)企業(yè)外部監(jiān)管部門可采集哪些信息，有何用途？第二節(jié) 公路運(yùn)輸業(yè)檢查方法一、公路運(yùn)輸業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及核算特點(diǎn)（一）公路運(yùn)輸業(yè)簡(jiǎn)述公路運(yùn)輸是交通運(yùn)輸業(yè)的其中一項(xiàng)業(yè)務(wù)，主要是指以公路為運(yùn)輸途徑，通過使用運(yùn)輸工具將貨物或旅客送達(dá)目的地，使其空間位置得到轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)活動(dòng)。（二）公路運(yùn)輸業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)1.基本結(jié)構(gòu)公路運(yùn)輸企業(yè)一般設(shè)經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)、安保、業(yè)務(wù)(車隊(duì))等部門及下屬的站（場(chǎng)）等部門，各部門按職責(zé)開展工作，以實(shí)施完成貨運(yùn)或客運(yùn)業(yè)務(wù)。公路運(yùn)輸企業(yè)組織結(jié)構(gòu)見圖1021。經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部門業(yè)務(wù)部門安保部門 站（場(chǎng)）等圖1021 公路運(yùn)輸企業(yè)組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖2.經(jīng)營(yíng)種類劃分公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)種類可以分為自運(yùn)業(yè)務(wù)和聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)兩類：（1）自運(yùn)業(yè)務(wù)，是指運(yùn)輸企業(yè)自行承接運(yùn)輸業(yè)務(wù),并自行實(shí)施完成旅客或貨物從發(fā)送地點(diǎn)至到達(dá)地點(diǎn)所進(jìn)行的運(yùn)輸業(yè)務(wù)。（2）聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，是指兩個(gè)以上的運(yùn)輸企業(yè)完成旅客或貨物從發(fā)送地點(diǎn)至到達(dá)地點(diǎn)所進(jìn)行的運(yùn)輸業(yè)務(wù)，聯(lián)運(yùn)的特點(diǎn)是運(yùn)輸業(yè)務(wù)委托方一次購買，一次收費(fèi)，一票到底，后道環(huán)節(jié)承運(yùn)單位向前道環(huán)節(jié)承運(yùn)單位開具發(fā)票，前道環(huán)節(jié)承運(yùn)單位據(jù)以抵減運(yùn)輸收入，計(jì)算聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)計(jì)稅收入并進(jìn)行納稅申報(bào)。3.納稅人種類劃分提供貨物運(yùn)輸勞務(wù)的單位和個(gè)人，按其開具貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票的方式，分為自開票納稅人和代開票納稅人。（1）自開票納稅人，是指符合規(guī)定條件，向主管地方稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)購并自行開具貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票的納稅人。該類納稅人可承接聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門對(duì)其實(shí)行查賬征收。“規(guī)定條件”是指具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可證；具有固定的辦公場(chǎng)所；在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；具有自備運(yùn)輸工具，并提供貨物運(yùn)輸勞務(wù)；賬簿設(shè)置齊全，能按規(guī)定保管、使用發(fā)票及其他單證，能正確進(jìn)行財(cái)務(wù)核算及進(jìn)行申報(bào)和繳納各項(xiàng)稅款；年提供貨物運(yùn)輸勞務(wù)金額在20萬元以上（新辦企業(yè)除外）。（2）代開票納稅人，是指除自開票納稅人以外的，由代開票單位（主管地方稅務(wù)部門或經(jīng)省級(jí)地方稅務(wù)局批準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)）代開貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票的單位和個(gè)人。個(gè)人、承包人、承租人以及掛靠人均為代開票納稅人，其中承包人、承租人以及掛靠人在代開發(fā)票時(shí)，統(tǒng)一使用出包方、出租方以及被掛靠方的單位名稱和納稅人識(shí)別號(hào)。對(duì)代開票納稅人實(shí)行定期定額征收方法，代開發(fā)票時(shí)即時(shí)征收相關(guān)稅費(fèi)。掛靠人一般自備車輛，與被掛靠方簽訂掛靠合同，向被掛靠方交納一定的掛靠費(fèi)，在對(duì)外承接經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)以被掛靠方的名義進(jìn)行，由掛靠方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任（國稅發(fā)2003121號(hào)文）。（三）公路運(yùn)輸企業(yè)業(yè)務(wù)流程及財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)1.業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)述運(yùn)輸公司的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作由公司各職能部門分工進(jìn)行，由業(yè)務(wù)部門進(jìn)行運(yùn)輸業(yè)務(wù)承接及實(shí)施營(yíng)運(yùn)，由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行款項(xiàng)催收及款項(xiàng)結(jié)算與發(fā)票開具，安全保衛(wèi)部門進(jìn)行交通安全管理，辦公室或機(jī)械維護(hù)部門進(jìn)行運(yùn)輸工具領(lǐng)用及維護(hù)。公路運(yùn)輸企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作及財(cái)務(wù)核算流程見圖1022。業(yè)務(wù)部門聯(lián)系業(yè)務(wù)簽訂合同業(yè)務(wù)運(yùn)行財(cái)務(wù)部門款項(xiàng)催收款項(xiàng)結(jié)算開具（收?。┌l(fā)票賬務(wù)處理圖1022 公路運(yùn)輸企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作及財(cái)務(wù)核算流程簡(jiǎn)圖2.收入核算特點(diǎn)（1）公路運(yùn)輸業(yè)對(duì)其取得的營(yíng)業(yè)收入通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶進(jìn)行，一般在“運(yùn)輸收入”、“裝卸收入”、“堆存收入”、“代理業(yè)務(wù)收入”等明細(xì)賬戶核算；“運(yùn)輸收入”賬戶核算汽車運(yùn)輸企業(yè)經(jīng)營(yíng)旅客、貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)收入。為區(qū)別自運(yùn)及聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)的收入，運(yùn)輸公司通常設(shè)立“聯(lián)運(yùn)收入”賬戶進(jìn)行聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)收入核算；“裝卸收入”賬戶核算經(jīng)營(yíng)裝卸業(yè)務(wù)的汽車運(yùn)輸企業(yè)的裝卸收入；“堆存收入”賬戶核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)倉庫、堆場(chǎng)的運(yùn)輸企業(yè)發(fā)生該業(yè)務(wù)時(shí)所產(chǎn)生的收入；“代理業(yè)務(wù)收入”賬戶核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)各種代理業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入；（2）客運(yùn)汽車站根據(jù)其營(yíng)運(yùn)特征，其營(yíng)運(yùn)收入的構(gòu)成主要包括自有車隊(duì)的站內(nèi)售票費(fèi)，站內(nèi)服務(wù)員補(bǔ)票費(fèi)，站外稽查人員補(bǔ)票費(fèi)，包車費(fèi)，行李費(fèi)，外站營(yíng)運(yùn)結(jié)算所得營(yíng)運(yùn)費(fèi)，為外來車輛提供服務(wù)的票價(jià)分成勞務(wù)收入，外來車輛的進(jìn)站費(fèi)等，以上收入均構(gòu)成其應(yīng)稅收入。2.成本費(fèi)用核算特點(diǎn)運(yùn)輸企業(yè)將一切與營(yíng)運(yùn)活動(dòng)直接有關(guān)的支出，計(jì)入企業(yè)的運(yùn)輸成本，將發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。因公路運(yùn)輸企業(yè)的特殊性，其運(yùn)輸成本有其特指的歸集對(duì)象，主要是指公路運(yùn)輸企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過程中實(shí)際發(fā)生的與運(yùn)輸、裝卸、堆存和其他業(yè)務(wù)等營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)直接有關(guān)的各項(xiàng)開支。（1）從事營(yíng)運(yùn)活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)；（2）營(yíng)運(yùn)過程中實(shí)際耗用的燃料、材料、潤(rùn)料、動(dòng)力及照明、備品配件、輪胎、各種物料和低值易耗品等支出；（3）營(yíng)運(yùn)過程中使用的各種固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出；租入的參加營(yíng)運(yùn)的固定資產(chǎn)租賃費(fèi)；（4）營(yíng)運(yùn)過程中發(fā)生的行車雜費(fèi)、車輛牌照檢驗(yàn)費(fèi)、車輛清洗費(fèi)、車輛冬季預(yù)熱費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、公路運(yùn)輸管理費(fèi)、過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過隧道費(fèi)、過渡費(fèi)，司機(jī)途中宿費(fèi)、取暖費(fèi)，季節(jié)性、修理期間的停工損失，事故凈損失等支出；（5）為區(qū)別聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)中委托下環(huán)節(jié)運(yùn)輸?shù)穆?lián)運(yùn)業(yè)務(wù)成本支出，運(yùn)輸公司通常設(shè)立“聯(lián)運(yùn)成本”賬戶進(jìn)行核算。（四）公路運(yùn)輸業(yè)相關(guān)稅收政策1.中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例(國務(wù)院令（1993）第136號(hào)文)2.財(cái)政部關(guān)于印發(fā)中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的通知(財(cái)法字199340號(hào)文)3.國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)貨物運(yùn)輸業(yè)稅收征收管理的通知（國稅發(fā)2003121號(hào)文）二、公路運(yùn)輸業(yè)常見涉稅問題及檢查方法公路運(yùn)輸業(yè)常見涉稅問題一般是通過違法開具或收受違法開具的發(fā)票減少計(jì)稅收入、對(duì)收取的應(yīng)稅收入不按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，不繳或少繳稅或遲繳稅費(fèi)。檢查時(shí)，應(yīng)針對(duì)性地對(duì)涉稅賬戶進(jìn)行重點(diǎn)檢查，并結(jié)合外調(diào)協(xié)查、延伸檢查、發(fā)票網(wǎng)上比對(duì)等方式，核實(shí)各環(huán)節(jié)運(yùn)輸業(yè)務(wù)的真實(shí)性，承接業(yè)務(wù)與發(fā)票開具（收受）的匹配性，發(fā)票開具與收受的真實(shí)性、規(guī)范性等。公路運(yùn)輸業(yè)常見涉稅問題（一）不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票或開假發(fā)票，隱匿收入（二）獲取無真實(shí)業(yè)務(wù)的運(yùn)輸發(fā)票或假發(fā)票，虛列委托外單位運(yùn)輸?shù)穆?lián)運(yùn)成本，減少計(jì)稅依據(jù)（三）為無營(yíng)運(yùn)資格的單位或個(gè)人開具發(fā)票，獲取非法利益（四）混淆經(jīng)營(yíng)收入內(nèi)容，對(duì)非運(yùn)輸業(yè)務(wù)取得的收入開具運(yùn)輸發(fā)票，套用低稅率，少繳稅費(fèi)（五）收入不及時(shí)入賬，滯后申報(bào)納稅（六）計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入的應(yīng)稅收入項(xiàng)目不申報(bào)納稅，應(yīng)稅收入長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅，以扣除代理手續(xù)費(fèi)或其他價(jià)外費(fèi)用后的余額作為應(yīng)稅收入申報(bào)納稅（七）將收入直接抵頂債務(wù)、直接發(fā)放工資或福利、直接沖減運(yùn)輸成本、費(fèi)用支出，少計(jì)應(yīng)稅收入（一）不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票或者開假票，隱匿收入【問題描述】納稅人通過不開發(fā)票、開具發(fā)票聯(lián)與記賬聯(lián)、存根聯(lián)金額不一致的發(fā)票（俗稱抽芯發(fā)票或“大頭小尾”發(fā)票）或者開假發(fā)票的方式隱匿收入，少申報(bào)納稅?！局饕獧z查方法】1突擊檢查運(yùn)輸企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，獲取與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的筆記本、流水賬、內(nèi)部報(bào)表等賬外資料，進(jìn)行收集、統(tǒng)計(jì)后，與實(shí)際申報(bào)納稅數(shù)進(jìn)行比較，檢查是否足額申報(bào)納稅。2檢查業(yè)務(wù)部門的運(yùn)輸合同，核實(shí)承接業(yè)務(wù)的實(shí)施情況，與財(cái)務(wù)的結(jié)算情況核對(duì)，檢查已實(shí)施運(yùn)輸?shù)臉I(yè)務(wù)其應(yīng)收或已收款項(xiàng)是否均已作收入處理，到保險(xiǎn)公司調(diào)查投保情況，檢查已投保并已承運(yùn)的業(yè)務(wù)收入是否在賬上全面反映。3.根據(jù)資金往來情況，通過到銀行檢查被查單位的開戶情況，檢查是否有多頭開戶的情況，從而核實(shí)是否有通過其它賬戶收取營(yíng)業(yè)款不入賬的情況。4.通過國稅部門對(duì)已開具的發(fā)票進(jìn)行網(wǎng)上比對(duì)或?qū)κ芷狈絽f(xié)查取證，核實(shí)已