商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)教案_第四代購物中心項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)模式全程培訓(xùn)教案_52頁_2010年.ppt

是一種生活，是一種習(xí)慣，是一種體驗(yàn)，是一種期待，,但不只是建筑本身！,2010年9月,吳正梅商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)教案,第四代購物中心開發(fā)模式全程解密,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式供銷社商業(yè)模式百貨商業(yè)模式SHOPPINGMALL購物中心第四代城市生活休閑中心模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位第四代購物中心項(xiàng)目的定位第四代購物中心項(xiàng)目選址模塊三：第四代購物中心的建筑規(guī)劃、形態(tài)及風(fēng)格豐富建筑外立面透光天棚采用開敞式的設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明的水景主題模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)運(yùn)營接口的重要性避免無用的、不可實(shí)現(xiàn)的招商哪些運(yùn)營接口可以在招商中實(shí)現(xiàn)？案例說明,第四代購物中心開發(fā)模式全程解密,模塊五：水游城業(yè)態(tài)分析及經(jīng)營模式以消費(fèi)者需求進(jìn)行業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新商家組合“只租不售”的方式對外招商模塊六：考察第四代購物中心水游城,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式供銷社商業(yè)模式,以珠三角為例，珠三角的供銷合作社發(fā)展模式可以概括為四類,具體為:以東莞為代表的現(xiàn)代連鎖商業(yè)模式,以佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)為主的多元化經(jīng)營模式,以江門地區(qū)臺(tái)山市為主的專業(yè)合作社模式,以廣州為代表的現(xiàn)代再生資源回收經(jīng)營模式。一、以東莞為代表的現(xiàn)代連鎖商業(yè)模式。其特點(diǎn)為:在該地區(qū)工業(yè)化、城市化的背景下,抓住機(jī)會(huì),發(fā)揮供銷合作社在農(nóng)村流通領(lǐng)域的優(yōu)勢,逐步開發(fā)農(nóng)村商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),開展連鎖經(jīng)營,實(shí)施名牌戰(zhàn)略。二、以佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)為主的多元化經(jīng)營模式。其特點(diǎn)為:利用自己在商業(yè)流通領(lǐng)域的優(yōu)勢,抓住改制機(jī)會(huì),實(shí)施多元化經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化、分散化,建立健全內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和法人治理結(jié)構(gòu),并通過商業(yè)連鎖經(jīng)營發(fā)展實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)營。三、以江門地區(qū)臺(tái)山市為主的專業(yè)合作社模式。其特點(diǎn)為:在臺(tái)山實(shí)施“農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”,以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營帶動(dòng)地區(qū)特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下,以農(nóng)資公司為龍頭,部分基層社為載體,完善農(nóng)資經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)體系,大力推行連鎖經(jīng)營,興辦農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織,找準(zhǔn)為農(nóng)民服務(wù)的方向,推動(dòng)臺(tái)山農(nóng)業(yè)發(fā)展。四、以廣州為代表的現(xiàn)代再生資源回收經(jīng)營模式。其特點(diǎn)為:供銷合作社利用自己網(wǎng)點(diǎn)密集的優(yōu)勢,抓住政府明確供銷合作社為全市再生資源回收利用的業(yè)務(wù)主管單位的機(jī)遇,積極介入再生資源回收領(lǐng)域,大力打造以行政街、中心鎮(zhèn)為單位,形成社區(qū)回收、市場集散交易中心和綜合利用處理三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。,特點(diǎn)：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，而以聯(lián)營即扣率為主要經(jīng)營模式，亦有少部分租賃空間。（如、太平洋、百盛、東方商廈、伊斯丹、巴黎春天）理想營業(yè)面積為30000m2-40000m2（視地區(qū)市場而定）,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式百貨公司DepartmentStore,百貨三類型,大眾百貨：如第一百貨、第六百貨、華聯(lián)百貨、王府井百貨.時(shí)尚百貨：如太平洋百貨、百盛百貨、巴黎春天百貨、伊勢丹百貨精品百貨：如上海-久光百貨、北京-新光天地、深圳-西武百貨附注:百貨業(yè)態(tài)受市場其他業(yè)態(tài)的分流與細(xì)分影響,其業(yè)種品類逐漸偏重于服飾、化妝品、箱包、飾品、禮品、鞋帽,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式百貨公司DepartmentStore,特點(diǎn)：類似SHOPPINGMALL,但一般設(shè)在市區(qū)內(nèi)具備幾個(gè)主力店，并有雄偉的殿堂及大片挑空區(qū)以客層檔次為商品樓層劃分，須具有國際一線品牌為主力商品群結(jié)合大量餐飲、娛樂、文化、休憩、購物、影院為一體的全業(yè)態(tài)多功能商場，并以租賃為主的經(jīng)營模式，多業(yè)種及特色大店（店中店）組合而成（如：浦東正大廣場、西郊百聯(lián)、深圳萬象城），并具大型地下停車場。難點(diǎn)：投資大、回收慢，企業(yè)需有主力業(yè)態(tài)為支撐。,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式購物中心ShoppingCenter,特點(diǎn)：類似SC，但地處大都為近郊（具備大面積戶外停車場），如同造鎮(zhèn)，采物業(yè)租賃管理模式，主力店、專門店云集，與各業(yè)態(tài)（百貨、量販、專業(yè)店、影院、美食廣場）知名店策略聯(lián)盟，特色為大投入、大面積、多功能、多業(yè)態(tài)組合的訂單式商業(yè)；吃、喝、玩、樂、買一應(yīng)俱全。理想營業(yè)面積：200000m2以上。難點(diǎn)：中國目前除沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市外，其余城市較不適宜，投資者需具備一定的資金實(shí)力及運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)支撐。,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式摩爾Mall,模塊一：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式第四代城市生活休閑中心,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位土地取得(選址),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址跟住宅地產(chǎn)不一樣，住宅地產(chǎn)講的是地段增值（即地段優(yōu)勢），而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是在選擇地段周邊市場基礎(chǔ)上規(guī)劃與本區(qū)位相符合的商業(yè)業(yè)態(tài)，所以在選擇商業(yè)項(xiàng)目位置前要對此區(qū)域市場概況有所了解。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址的四大要素：（1）客流規(guī)劃。（2）交通可達(dá)性要素。（3）與城市規(guī)劃相結(jié)合（4）給商家定制,市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)相比，調(diào)查的區(qū)域更具彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,一、市場調(diào)查的步驟與范例（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）商業(yè)市場調(diào)查流程與范例：,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,二、消費(fèi)人口市調(diào)分析A：（范例按年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)分析）,通過對項(xiàng)目周邊347份市調(diào)問卷，受訪者的年齡、文化結(jié)構(gòu)進(jìn)行分別整理，篩選出項(xiàng)目將來的主要消費(fèi)客群，從而使市調(diào)分析結(jié)果更加準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位.,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,三、消費(fèi)人口市調(diào)分析C：（范例按家庭單次消費(fèi)分析）,通過對項(xiàng)目1.5km范圍內(nèi)和大商圈內(nèi)受訪者的單次消費(fèi)金額比較，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊消費(fèi)群的消費(fèi)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大商圈，多集中于400-999元/次區(qū)間，而1600元以上/次的無人選擇，說明了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者多為理性消費(fèi)。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,四、消費(fèi)人口市調(diào)分析D：（范例按餐飲菜系分析）,通過對XX城項(xiàng)目5km商圈范圍內(nèi)的消費(fèi)者餐飲喜好問卷調(diào)查，了解當(dāng)?shù)?，特別是項(xiàng)目周邊居民的餐飲喜好，從而更好的進(jìn)行餐飲業(yè)態(tài)的配比。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,五、消費(fèi)人口市調(diào)分析E：（范例按消費(fèi)選擇分析）,通過對XX城周邊地區(qū)消費(fèi)者選擇服裝標(biāo)準(zhǔn)的特色問題答案，可以看出，受訪消費(fèi)群體品牌認(rèn)知度尚處于培育階段，商品性價(jià)比為其購買的首要衡量標(biāo)準(zhǔn)。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,六、消費(fèi)人口市調(diào)分析F：（范例按開支情況定位分析）,通過研究XX城周邊地區(qū)消費(fèi)者每月在餐飲、娛樂、休閑方面開支情況。可以為將來項(xiàng)目零售檔次定位、餐飲定位、業(yè)態(tài)配比等給出良好的解決方案。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,七、競爭對手的業(yè)種配比分析：（范例）,XX商廈業(yè)種配置圖,6.60%,1.00%,0.40%,1.10%,5.80%,4.00%,1.50%,11.30%,1.10%,0.80%,3.20%,4.40%,4.00%,2.60%,2.00%,0.90%,0.50%,0.20%,3.60%,1.36%,1.00%,1.08%,1.00%,0.40%,0.40%,1.20%,0.90%,0.30%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,12.00%,日化68,鐘表眼鏡50,黃金珠寶54,品牌女鞋50,流行女鞋330,傘帽襪帕50,少女休閑20,休閑少淑55,休閑淑女290,品牌淑女200,牛仔服飾75,季節(jié)單品565,文胸內(nèi)衣55,男女睡衣40,季節(jié)睡衣160,品牌西服220,休閑西服200,男士休閑130,男士單品100,男士百貨45,男士名鞋100,品牌休閑鞋20,床上用品60,掌上園地25,小家電45,餐櫥器皿15,日用雜貨10,獨(dú)立大店180,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,八、有關(guān)商業(yè)環(huán)境勘察的步驟：1、商業(yè)租賃中介信息摸底：事先將范例店、競爭店與雷同商圈之商業(yè)街的店鋪平方米租金、給付方式逐一調(diào)查，以方便自身在設(shè)定邀請條件時(shí)，有實(shí)質(zhì)數(shù)據(jù)與邀請對象對等談判；,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,20,2、業(yè)種面積配置勘察：對相同業(yè)態(tài)之對象，做詳盡的業(yè)種配置逐一調(diào)查，以利自身在平面配置計(jì)劃中有一個(gè)可以依賴或參考的數(shù)據(jù)。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,21,22,3、商業(yè)街逐區(qū)踏勘：依事先所設(shè)定的經(jīng)營定位，做細(xì)致的店鋪掃街記錄，以便自身在業(yè)種分析中有可以依據(jù)的數(shù)據(jù)；,商業(yè)環(huán)境布局圖（范例圖）,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,23,24,九、廠商相關(guān)資料收集、分類：,1、有關(guān)商品的調(diào)查：A、商場的營業(yè)面積和營業(yè)額B、商品布局和樓層業(yè)種配置C、廠商的設(shè)柜條件D、商品陳列及道具的使用E、商場總的管理面積F、商品內(nèi)容（名稱、產(chǎn)地、品牌、價(jià)格、銷售）,2、有關(guān)廠商的調(diào)查：A、公司名稱B、地址、電話、傳真、郵編、聯(lián)系人C、品牌（中、英文）D、屬性E、設(shè)柜店面積、陳列面積、價(jià)格F、銷售情況、配合條件G、性質(zhì)：a、供應(yīng)商（分公司、辦事處、代理商、經(jīng)銷商）；b、承包商（個(gè)體戶）,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,25,十、商業(yè)業(yè)態(tài)的黃金配比：,男裝、女裝、鞋、內(nèi)衣、箱包、童裝、運(yùn)動(dòng)用品、化妝品、牛仔等,電影城、電玩城、KTV、酒吧、健身休閑等,小吃、零食、大型餐廳、休閑餐飲、美式速食、美食廣場等,銀行、24小時(shí)ATM、裁縫改衣、鐘表維修、質(zhì)量檢測、物品寄存、美容美發(fā)等,零售,娛樂,服務(wù),餐飲,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,26,戰(zhàn)略思考與規(guī)劃定位的源起,破題！,縱橫時(shí)間與空間的大跨度思考因應(yīng)現(xiàn)在與未來的差異性定位朔造亮點(diǎn)與特色的個(gè)性化空間,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,27,運(yùn)營的策略思考1、店鋪印象：需創(chuàng)造融合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)性的購物環(huán)境，著重統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一收銀、組合道具，再配予流暢的動(dòng)線、明亮的照明與簡約的公共設(shè)施。2、客群定位：事先分類為全客群、特定客群、專一客群等，或優(yōu)先選擇某一種”消費(fèi)帶”客群為主力消費(fèi)對象，再設(shè)定基本客群與目標(biāo)客群。3、商品策略：在籌備的初期，必須事前設(shè)定與賣場配合的區(qū)域經(jīng)銷商或總代理商，并應(yīng)著重當(dāng)?shù)啬軌蚪邮艿纳唐坊蚱放茷橹?，新引進(jìn)的品牌為輔。4、價(jià)格帶設(shè)定：高檔、中高檔、中偏高、中檔、中偏低、中低檔、低檔，各檔次的占比，以便招商執(zhí)行上有跡可尋。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,28,項(xiàng)目定位的關(guān)鍵1、依照前期的市場調(diào)查與分析研究，尋找自身有利的經(jīng)營方向，量身訂做、因地制宜地打造一個(gè)理想與現(xiàn)實(shí)都能具備的戰(zhàn)略定位；2、戰(zhàn)略定位幾乎無法設(shè)定一成不變，因此在戰(zhàn)略及營運(yùn)策略上必須要有短、中、長期的戰(zhàn)斗考量，不可一層不變的執(zhí)行同一種經(jīng)營模式，以防被后期開業(yè)的競爭對手給淘汰；3、就業(yè)界的經(jīng)營定位，基本分為三年及五年更換或調(diào)整一次賣場本身的裝修，藉以提升整體公共形象、品牌價(jià)格帶與市場覆蓋率；,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,29,業(yè)態(tài)定位:商業(yè)的業(yè)態(tài)定位是根據(jù)現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)市場及其理論數(shù)據(jù)的分析并查找出較為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位支持點(diǎn)。功能定位:是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者需求的特征，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，對項(xiàng)目應(yīng)具備的基本功能和輔助功能作出具體規(guī)定的過程，其目的是為市場提供適銷對路、有較高性能價(jià)格比的項(xiàng)目。形象定位:即項(xiàng)目主題風(fēng)格的定位及運(yùn)營管理企業(yè)的品牌形象定位。市場定位：消費(fèi)客群，包括社會(huì)各階層、各行業(yè)的人。,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,30,定位案例：（黃金配比：50%零售，20%餐飲，25%娛樂，5%服務(wù)）定義以”環(huán)?！睘橹黝}的家庭體驗(yàn)式購物中心，通過各模塊和子模塊商業(yè)概念的組合與互動(dòng)，共建、傳遞購物中心的市場定位和價(jià)值內(nèi)容。,1,ATM,2,美容美發(fā)瘦身,3,兒童游樂寄托區(qū),主題大店.,A,購物,3C小品/鐘表,4,1,2,3,4,5,6,7,8,9,服裝/飾品/鞋帽,化妝品/藥妝店,運(yùn)動(dòng)商品區(qū)/配件,圖書/音像/文具,兒童商品、箱包,汽車用品,家具家居,品牌餐廳,B,餐飲,1,2,3,休閑餐廳,西式快餐,美食廣場,D,服務(wù),C,娛樂,1,2,兒童娛樂,e化互動(dòng),3,5,小吃、零食,10,其它,健身、SPA,業(yè)態(tài)、業(yè)種組合,4,KTV/PUB,團(tuán)購、托運(yùn),4,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位（水游城）,店鋪,顧客,地域,水游城,模塊二：第四代購物中心的選址及市調(diào)定位市調(diào)精析與項(xiàng)目定位（水游城）,豐富建筑外立面透光天棚采用開敞式的設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明的水景主題,模塊三：第四代購物中心的建筑規(guī)劃、形態(tài)及風(fēng)格豐富建筑外立面,模塊三：第四代購物中心的建筑規(guī)劃、形態(tài)及風(fēng)格透光天棚采用開敞式的設(shè)計(jì)風(fēng)格,模塊三：第四代購物中心的建筑規(guī)劃、形態(tài)及風(fēng)格鮮明的水景主題,一、開發(fā)調(diào)查1、道路現(xiàn)狀2、給排水供給3、電力供給4、瓦斯供給5、區(qū)域建筑使用類別二、道路計(jì)劃1、進(jìn)入賣場的沿邊外環(huán)道路之景觀引導(dǎo)計(jì)劃2、賣場內(nèi)部車道、人行步道動(dòng)線計(jì)劃三、停車場計(jì)劃1、各類型車輛停車數(shù)及面積分配使用范圍2、相關(guān)管制計(jì)劃設(shè)施四、環(huán)境設(shè)施計(jì)劃1、休閑設(shè)施計(jì)劃2、景觀設(shè)施計(jì)劃3、公共衛(wèi)生設(shè)施計(jì)劃4、公共給排水、電力、音響廣播設(shè)施設(shè)計(jì)5、服務(wù)性設(shè)施計(jì)劃,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,37,五、賣場建筑體外裝計(jì)劃1、有關(guān)建筑體整體增建最新法規(guī)調(diào)查2、現(xiàn)場建筑體整體視覺景觀設(shè)計(jì)3、SC入口形象景觀設(shè)計(jì)（入口計(jì)劃）4、各賣場銜接景觀設(shè)計(jì)5、安全設(shè)施計(jì)劃六、賣場內(nèi)裝計(jì)劃1、動(dòng)線計(jì)劃（業(yè)種分類）2、后勤設(shè)施計(jì)劃（辦公室、倉庫、商品運(yùn)輸卸載）3、清潔設(shè)施4、消防安全設(shè)施5、傳訊系統(tǒng)設(shè)施6、水電系統(tǒng)設(shè)施7、資訊系統(tǒng)設(shè)施8、音響系統(tǒng)設(shè)施9、服務(wù)設(shè)施10、空調(diào)設(shè)施11、陳列計(jì)劃12、POP計(jì)劃,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,38,七、商店街設(shè)施計(jì)劃1、店鋪單位面積計(jì)劃2、業(yè)種計(jì)劃3、共同視覺景觀設(shè)計(jì)4、物業(yè)管理計(jì)劃八、CIS計(jì)劃1、賣場共同名稱(中、英文)2、字體色彩、圖徽設(shè)計(jì)九、SIGN1、進(jìn)入賣場沿邊外部視覺引導(dǎo)指示看板設(shè)計(jì)2、入口大平面區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)設(shè)施平面設(shè)計(jì)3、停車場指示設(shè)計(jì)5、入口視覺景觀看板設(shè)計(jì)6、賣場外部各項(xiàng)服務(wù)安全設(shè)施標(biāo)示設(shè)計(jì)7、賣場內(nèi)部各商品區(qū)域指示設(shè)計(jì)8、賣場外部各項(xiàng)服務(wù)安全設(shè)施標(biāo)示設(shè)計(jì)9、商戶共同規(guī)格店招設(shè)計(jì)10、遠(yuǎn)觀廣告高炮設(shè)計(jì)11、賣場內(nèi)/外廣告宣傳位計(jì)劃,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,39,經(jīng)營商對專業(yè)商場的經(jīng)營面積應(yīng)有的認(rèn)識(shí)：,1、一般商場面積按行業(yè)規(guī)范劃分如下：建筑面積即除賣場外還包含其他輔房設(shè)施，如機(jī)電房、空調(diào)房、扶梯房、樓梯區(qū)、廁所、倉庫、辦公室或設(shè)備附樓及入口內(nèi)面大門處等公設(shè)面積。營業(yè)面積即賣場內(nèi)包含店柜、動(dòng)線、倉庫等面積（即管制門以內(nèi)）實(shí)效面積即店柜面積（含柜內(nèi)倉庫）,從地產(chǎn)開發(fā)的角度出發(fā)，開發(fā)商講建筑面積，運(yùn)營商講營業(yè)面積，設(shè)店商講實(shí)效面積，嚴(yán)格來講，運(yùn)營商應(yīng)統(tǒng)一以營業(yè)面積核算為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用語或數(shù)據(jù)依據(jù)。（見下圖）,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,例：營業(yè)面積30000日營業(yè)額150萬坪效計(jì)算方式如下15,000,00030,000=50元-日坪效（元/）,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,2、動(dòng)線：動(dòng)線是指商場的流動(dòng)路線，如同人體的動(dòng)脈，分主、次、輔三種規(guī)格，其規(guī)劃原則除跟業(yè)態(tài)有關(guān)外還與店鋪的風(fēng)格定位及店柜級(jí)別等有關(guān)，極具專業(yè)技巧。,人流動(dòng)線圖,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,42,3、有關(guān)經(jīng)營面積應(yīng)有統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn):依規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，實(shí)效面積約為營業(yè)面積的70%左右，營業(yè)面積約為建筑面積的70%范圍都屬于正常規(guī)劃（視不同業(yè)態(tài)而有所差異）。,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,業(yè)態(tài)與店鋪規(guī)劃(含輔房設(shè)施、硬體設(shè)備）的關(guān)系：,1、輔房設(shè)施：即主機(jī)房、空調(diào)房（含空調(diào)箱）、水電間、安全梯、廁所、辦公區(qū)、倉庫區(qū)等配置關(guān)系,注：一般輔房、設(shè)備房在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要安排在一樓。,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,44,設(shè)備即扶梯與直梯等配置關(guān)系扶梯：分步梯與坡梯，其擺放的位置又分橫向、縱向、前中右偏、平行交叉。直梯：分客梯、觀光梯、貨梯、員工梯，其擺放位置應(yīng)與安全梯相同及盡可能減少通道為原則。,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,A.項(xiàng)目事業(yè)收支計(jì)劃擬定的重要性；,a.業(yè)態(tài)比例；b.業(yè)種比例；c.品牌備選資料收集；d.品牌業(yè)績資料；,e.租金收益測算；f.物業(yè)費(fèi)用（含其他費(fèi)用）測算；g.店鋪劃分（動(dòng)線）；,h.營業(yè)業(yè)績預(yù)估（3-5年）；i.招商日程管理進(jìn)度表,g.合同準(zhǔn)備工作（合同文本、合同年限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、特記事項(xiàng)、審批流程）,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營接口可以在招商中實(shí)現(xiàn)(招商方面),B.招商次序；主力店-次主力店-定位品牌店-重點(diǎn)品牌店-其余品牌,案例（南京水游城）：主力店：酒店、影城；次主力店：小南國、ZARA、H.M等,定位品牌店：絲芙蘭、BHG超市、MUJI、等,重點(diǎn)品牌：依戀、百家好、WHY、優(yōu)衣庫、mannings、星巴克等,模塊四：水游城項(xiàng)目規(guī)劃與招商經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營接口可以在招商中