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SIAT/010929/SH-PR(2000GB),細化功能設計，制勝關鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設,機密,上海國際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報,二OO一年十月十四日,此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1,項目進展情況回顧本項目工作已基本完成,實際完成工作,提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析分析國內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設計及關鍵舉措對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析制定建筑規(guī)劃設計招標書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財務模型，對經(jīng)濟效益進行評估草擬招商引資營銷方案及計劃,核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細布局設計,包括服務內(nèi)容及設施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設計所順利開展詳規(guī)設計及模型制作對潛在的投資者，合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析建立財務模型并在不同層面展開財務分析分析總結(jié)國際汽車市場的成功經(jīng)驗擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本,第一階段：明確市場需求，制定價值定位,計劃中工作,第二階段：制定功能定位與布局，明確商業(yè)模式，評估經(jīng)濟效益,第三階段：制定招商營銷實施方案，并作初步溝通接觸,實際完成工作,設計營銷方案及計劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設計確定汽車城項目管理組織制定實施計劃,形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務的需求為汽車城發(fā)展有限公司設計了組織架構及人員要求形成了具體實施計劃,計劃中工作,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),2,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),3,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),4,根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國際汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下,人工湖,研發(fā)、管理、培訓區(qū),滬,寧,高,速,曹,安,路,吳,淞,江,顧,河,墨,玉,路,顧,河,城,區(qū),干,道,浦,安,亭,涇,浦,蘊,藻,浜,認證檢測中心,上海汽車工業(yè)技術中心,綠化,汽車第三方物流服務區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,汽車城公園,消費者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛,安亭新鎮(zhèn)區(qū),經(jīng)銷商,會展中心（含博物館）,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,二手車市場,商貿(mào)服務中心,體育館中心,備用地,廣場,都市服務中心,汽車體驗園,品牌中心,品牌中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),5,模式一：汽車城公園,模式三：汽車第三方物流服務區(qū),模式三：研發(fā)、管理、培訓區(qū),安亭新鎮(zhèn)區(qū),上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下,模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,體育館中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),6,在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析,功能區(qū)塊,1.汽車貿(mào)易展示區(qū)2.新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）3.研發(fā)管理培訓區(qū)4.第三方物流區(qū)5.汽車城公園,根據(jù)不同模式的關鍵成功因素有哪些功能/設施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設施是在安亭取得成功所必需的？,一般情況下成功所需要的項目數(shù)量*,18221761,按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實現(xiàn)其遠景目標及其功能，需要成功實施90100個項目,在安亭取得成功所需要的額外項目數(shù)量*,159620,總計,33312381,*有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù)資料來源：麥肯錫分析,要回答的問題:,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),7,建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地,占用土地面積萬平方米,汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,汽車研發(fā)教育培訓區(qū),汽車第三方物流區(qū),汽車城公園,未占用土地面積,75,12,59,7,458,67,核心貿(mào)易區(qū)總土地面積,238,用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場及發(fā)展備用,資料來源:麥肯錫分析,220,項目總共占有土地面積,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),8,1.汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析,為汽車消費者提供可選擇的多種品牌為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場地,為汽車消費者提供購車一站式服務為汽車消費者提供一流的試駕體驗讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展,市場服務需求,經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場會展中心,購車配套政府機構（車管所，工商，稅務，養(yǎng)路費）購車配套非政府機構（銀行，保險）汽車體驗園品牌中心汽車博物館,所對應的功能項目,1.11.21.31.4,1.51.61.71.81.9,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),9,汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）占用土地面積，建筑面積,總建筑面積萬平方米,經(jīng)銷商3S店*,汽車集中貿(mào)易市場*,二手車市場,會展中心,一般功能項目合計,汽車體驗園*,品牌中心高檔,品牌中心特種,汽車博物館,總占地面積萬平方米,151.20.8,13.50.7,18.02.4,18.05.5,16.0,80.50.3,20.20.1,32.73.2,總建筑面積將為36萬平方米總占地面積將為59萬平方米,數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能項目合計,商貿(mào)服務中心*,13.23.2,*經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)有別克、奧迪及國外3S店*汽車集中貿(mào)易市場可以和二手車市場相結(jié)合*商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商為與購車相關的政府及非政府機構*汽車體驗園參照日本Motegi賽車場資料來源:文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),10,汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù),675,1545,1400*,1400*,1200,11,100,120,830,210,340,數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù),400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,預計：,1,100,經(jīng)銷商3S店,汽車集中貿(mào)易市場,二手車市場,會展中心,一般功能項目合計,汽車體驗園,品牌中心高檔,品牌中心特種,汽車博物館,所有功能項目合計,商貿(mào)服務中心*,20,*商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商與購車相關的政府及非政府機構*包括市場內(nèi)經(jīng)銷人員資料來源:文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析,消費者人流15,000人/天年汽車貿(mào)易量80,000100,000輛,預計到2010年就業(yè)人數(shù)人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),11,根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,廣場,會展中心（包括博物館）,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,廣場,商貿(mào)中心,二手車市場（包括輕型客車卡車市場）,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,品牌中心,品牌中心,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,汽車體驗園,曹,安,路,墨,玉,路,公,園,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),12,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,品牌中心,品牌中心,會展中心（包括博物館）,二手車市場（包括輕型客車卡車市場）,商貿(mào)服務中心,汽車體驗園,汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),13,2.新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析,為消費者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務設施（住宿、餐飲、購物、娛樂）為消費者（旅游者）及駐商提供充分的基礎服務設施保障（治安、消防、電信等）,對于有較高消費需求的消費者（旅游者）提供有針對性的高質(zhì)量服務,市場服務需求,酒店（23星）快餐/中檔餐飲設施/酒吧電影院大型商場便利店/藥店超市警察局/消防站/電信局加油站寫字樓,酒店（45星）高檔餐飲設施高檔專賣店高檔娛樂城,所對應的功能項目,2.12.22.32.42.52.62.72.82.9,2.102.112.122.13,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),14,新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）占用土地面積，建筑面積,總建筑面積萬平方米,酒店*(23星),酒吧,電影院,大型商場*,一般功能項目合計,寫字樓*,高檔專賣店,總占地面積萬平方米,100.0200.015,10.451.10,總建筑面積將為23萬平方米總占地面積將為7萬平方米,數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能項目合計,警察局/消防站/電信局,*餐飲設施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務中心大樓內(nèi)，不再單列資料來源:文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析,3,0.2,1,0.3,0.2,0.1,1,0.04,5,1,0.5,7,2.2,0.5,0.2,便利店/藥店,加油站,酒店*(45星),高檔娛樂城*,11.05.5,21.13.0,10.040.01,30.340.20,30.0250.020,10.53.0,10.150.3,50.050.04,20.53.2,0.1,超市,0.1,10.0800.075,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),15,新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）就業(yè)人數(shù),600,2300,數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù),75,100,15,150,1,600,600,100,30,3,900,預計到2010年就業(yè)人數(shù)人,10,600,3,170,515,1100,130,1010,1600,2800,110,350,35,1600,*酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務中心服務中心均配套餐飲設施（包括高檔和中檔），所以不再單列資料來源:文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析,酒店*(23星),酒吧,電影院,大型商場*,一般功能項目合計,寫字樓*,高檔專賣店,所有功能項目合計,警察局/消防站/電信局,便利店/藥店,加油站,酒店*(45星),高檔娛樂城*,20,超市,125,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),16,根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下,酒店23星,酒店23星,電影院,電信中心,廣場,大酒店,大型商場,金桂新村,保留地,便利店,停車場,專賣店/便利店,停車場,加油站,專賣店,廣場,娛樂城,寫字樓,寫字樓,專賣店,酒吧/咖啡,消防站,警察局,寫字樓,寫字樓,曹,安,路,墨,玉,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),17,新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下,金桂新村,大酒店,大型商場,娛樂城,酒店,酒吧/咖啡,寫字樓,警察局,消防站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),18,3.研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析,有高水準的技術服務支持有高標準的認證檢測設施供研發(fā)機構共享,能夠通過大學、職業(yè)培訓機構等為研發(fā)機構提供人才和基礎研究支持能夠通過配置創(chuàng)新企業(yè)來促進技術進步及成果轉(zhuǎn)化為研發(fā)機構提供配套生活設施,市場服務需求,認證測試中心上汽技術中心供應商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商,大學汽車系職業(yè)培訓中心/?？茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園,所對應的功能項目,3.13.23.33.4,3.53.63.73.8,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),19,研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）占用土地面積，建筑面積,總建筑面積萬平方米,認證檢測中心,供應商研發(fā)中心,獨立研究開發(fā)商,一般功能項目合計,大學汽車系,職業(yè)培訓中心/專科學校,體育館,創(chuàng)新企業(yè)園,總占地面積萬平方米,114.06.5,16.02.8,102.01.0,51.00.5,24.52.5,24.52.5,10.70.3,13.62.3,總建筑面積將為34萬平方米總占地面積將為67萬平方米,數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）,6.5,2.8,10,2.5,22,5,5,0.3,2.3,34,所有功能項目合計,資料來源:文獻檢索；大學及研發(fā)機構訪談；麥肯錫分析,14,6,20,5,45,9,9,0.7,3.6,67,上汽技術中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),20,研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）就業(yè)人數(shù),150,數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù),320,20,500,7,600,2,000*,*包括大學、?？圃盒Ｔ谛W生資料來源:文獻檢索；大學及研發(fā)機構訪談；麥肯錫分析,2,000*,3,100,600,2,000,1150,1320,10200,5120,21,000*,21,000*,120,1500,認證檢測中心,供應商研發(fā)中心,獨立研究開發(fā)商,一般功能項目合計,大學汽車系,職業(yè)培訓中心/?？茖W校,體育館,創(chuàng)新企業(yè)園,所有功能項目合計,上汽技術中心,預計到2010年就業(yè)人數(shù)人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),21,根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局平面圖將是如下,獨立研究開發(fā)商,大學汽車系,?？茖W校,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,認證檢測中心,上汽技術中心,創(chuàng)新企業(yè)園,住宅用地,住宅用地,大學汽車系,專科學校,獨立研究開發(fā)商,獨立研究開發(fā)商,獨立研究開發(fā)商,獨立研究開發(fā)商,體育館,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,曹,安,路,路,公,園,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),22,研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,創(chuàng)新企業(yè)園,獨立研究開發(fā)商,大學汽車系,?？茖W校,體育館,上汽技術中心,認證檢測中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),23,4.第三方物流區(qū)的功能定位細化分析,為鄰近的汽車整車廠提供進廠、出廠物流服務提供開展物流業(yè)務所需的配套設施,為汽車貿(mào)易區(qū)內(nèi)的進口車貿(mào)易提供保稅倉儲服務能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運營中心支持,市場服務需求,進廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）卡車停車場加油站,所對應的功能項目,4.14.24.34.4,保稅倉庫物流企業(yè)運營中心,4.54.6,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),24,第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）占用土地面積，建筑面積,總建筑面積萬平方米,總占地面積萬平方米,11.50.5,22.01.2,16.02.0,10.5,總建筑面積將為5萬平方米總占地面積將為12萬平方米,數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）,2.2,2.0,0,0.4,5,所有功能項目合計,資料來源:文獻檢索；供應商訪談；麥肯錫分析,4,6,0.5,0.04,12,保稅倉庫,進廠物流中心（零配件）,出廠物流中心（整車）,卡車停車場,0.01,0.2,物流企業(yè)運營中心,20.10.2,0.5,1.5,10.040.01,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),25,第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）就業(yè)人數(shù),數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù),375,150,2100,110,200,100,50,資料來源:文獻檢索；供應商訪談；麥肯錫分析,所有功能項目合計,保稅倉庫,進廠物流中心（零配件）,出廠物流中心（整車）,加油站,物流企業(yè)運營中心,250,110,15,卡車停車場,10,預計到2010年就業(yè)人數(shù)人,10,5,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),26,根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，第三方物流區(qū)的詳細布局平面圖將是如下,卡車停車場,出廠物流中心,入廠物流中心,加油站,入廠物流中心,物流企業(yè)運營中心,保稅倉庫,曹,安,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),27,第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下,保稅倉庫,卡車停車場,物流企業(yè)運營中心,入廠物流中心,出廠物流中心,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),28,5.汽車城公園的功能定位細化分析,有足夠多的游玩內(nèi)容有齊備的配套生活設施便利的交通條件,有世界一流的主題公園運營商設計管理為消費者提供別處無法比擬的游樂體驗便利的大眾交通設施(如輕軌等),市場服務需求,75萬平方米的汽車城公園汽車城公園內(nèi)配套餐飲、購物設施,所對應的功能項目,5.15.2,汽車公園主題（如未來世界、冒險樂園等）輕軌等交通設施,5.35.4,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),29,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),30,關鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發(fā)展至關重要，應該按科學系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn),主要工作主要成果,制定招商引資方案及溝通文件,進行初步溝通，談判并達成協(xié)議,列出上海國際汽車城各功能區(qū)潛在關鍵駐商對潛在關鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析綜合分析結(jié)果進行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲得的上海國際汽車城潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序名單,根據(jù)每一潛在關鍵駐商的特點，明確上海國際汽車城價值定位制定有關上海汽車城的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件上海國際汽車城市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資文件,與部分潛在關鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據(jù)談判情況，進一步調(diào)整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進各類駐商入駐上海國際汽車城,本項目工作范圍,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),31,招商引資，首先應通過對潛在關鍵駐商在發(fā)展戰(zhàn)略、關鍵技能、財務狀況及溝通渠道等方面的分析，進行排序,關鍵分析內(nèi)容,該駐商在中國的業(yè)務發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？該駐商對中國汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？,分析原則,該駐商的品牌效應如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？,該駐商過去若干年的財務狀況如何？對該駐商今后幾年的財務狀況預測是怎樣的？,該駐商與上海市政府的關系如何？上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？,通過綜合分析，對潛在關鍵駐商進行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務發(fā)展藍圖,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),32,汽車貿(mào)易、展示和辦公區(qū),根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標,品牌中心：大眾品牌中心通用品牌中心豐田品牌中心寶馬品牌中心戴姆勒克萊斯勒品牌中心汽車行業(yè)協(xié)會：中國汽車工業(yè)協(xié)會汽車博物館：汽車與技術博物館亨利福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館,國產(chǎn)汽車銷售公司：上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪）一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）上海大眾汽車公司營銷總部展覽/會展公司TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團,汽車物流區(qū),天地物流（TNT）安吉汽車物流有限公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),33,汽車研發(fā)管理培訓區(qū),根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標（續(xù)）,汽車零配件供應商研發(fā)中心：德爾福研發(fā)中心延峰維世通研發(fā)中心江森研發(fā)中心法里奧研發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教育：清華大學汽車工程系同濟大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學,獨立汽車研發(fā)、測試機構：PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服務中心英國汽車工業(yè)研發(fā)協(xié)會（MIRA）中國汽車研發(fā)機構：華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心,汽車城主題公園,迪斯尼Viacom,新鎮(zhèn)公共活動中心,麥當勞嘉定小籠包子店華聯(lián)超市,星巴克咖啡店假日酒店汽車旅館,環(huán)球影城時代華納,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),34,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：整車制造廠商品牌中心,世界主要著名汽車品牌,通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)本田（Honda,Acura）日產(chǎn)/雷諾（Nissan,Renault）菲亞特（Fiat,Ferrari）標致/雪鐵龍（Citroen,Peugeot）寶馬（BMW）寶時捷（Porsche）,品牌是否對中國消費者/旅游者有很大吸引力？是否將中國作為其市場發(fā)展戰(zhàn)略重點？是否有良好財務狀況？,通用福特戴姆勒克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時捷寶馬,上海國際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道？或是否將上海作為其在中國業(yè)務發(fā)展的重點？,大眾（Audi,Volkswagen,Jetta,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge),第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,2,4,9,5,假定政策允許外資汽車代理商在汽車城內(nèi)有汽車經(jīng)銷權,資料來源:Fortune500企業(yè)排名；公司財務年報；公司網(wǎng)頁；麥肯錫分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),35,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國產(chǎn)汽車制造廠商銷售公司,國內(nèi)主要整車制造廠商及銷售公司,轎車上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司長安汽車集團銷售公司廣州本田汽車公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司昌河飛機工業(yè)集團銷售公司面包車沈陽金杯客車制造有限公司躍進汽車集團貿(mào)易公司安徽江淮汽車集團公司客貨兩用車柳州五菱汽車公司長安汽車集團銷售公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司,產(chǎn)品是否有競爭力和持續(xù)發(fā)展能力？企業(yè)的銷售和財務狀況如何?,上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司廣州本田有限公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司沈陽金杯客車制造有限公司柳州五菱汽車公司,是否將上海作為其拓展市場的重要基地？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？,上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪）一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,是,第一步篩選,第二步篩選,是,否,4,11,7,6,否,第三階段重點吸引,資料來源:中國汽車工業(yè)年鑒；公司年報；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),36,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會展、展覽公司,世界領先展覽公司及汽車博物館,REED展覽公司聯(lián)合新聞和媒體展覽公司展覽促銷公司CES展覽服務公司杜塞爾多夫展覽公司法蘭克福展覽公司漢諾威科隆展覽集團TMN蒙哥馬利展覽集團荷蘭皇家展覽集團,是否具有領先的管理水平？是否具有組辦、經(jīng)營與汽車行業(yè)相關展示/博覽的經(jīng)驗？,TMN蒙哥馬利展覽集團漢諾威法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團,是否具有在中國開展業(yè)務的經(jīng)驗？是否把中國作為一個戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域？是否在上海及周邊地區(qū)還沒有展覽場地、設施？,TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,6,1,4,3,資料來源:公司網(wǎng)頁；年度報告；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),37,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館,世界著名汽車博物館,汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館羅素比洋科汽車博物館亨利福特博物館彼得森汽車博物館佛羅汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館傳統(tǒng)汽車中心黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館,是否具有領先的管理水平？是否在行業(yè)中具有卓越聲譽？,汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館亨利福特博物館彼得森汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館,與汽車城中品牌中心內(nèi)容沒有重復？是否具有獨特、有吸引力的汽車展示？,汽車與技術博物館亨利福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館,第一階段重點吸引,是,第一步篩選,第二步篩選,是,否,否,3,8,15,7,第二階段重點吸引,第三階段重點吸引,資料來源:麥肯錫分析；汽車博物館協(xié)會；相關網(wǎng)頁,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),38,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會,主要汽車相關行業(yè)協(xié)會,中國汽車工業(yè)協(xié)會中國交通協(xié)會中國汽車工程協(xié)會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國物資流通協(xié)會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會,是否與政府關系密切？是否對汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？,中國汽車工業(yè)協(xié)會中國汽車工程學會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國交通協(xié)會中國物資流通協(xié)會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會,是否對汽車城成為汽車工業(yè)中心影響很大？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？,中國汽車工業(yè)協(xié)會,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,5,6,1,資料來源:中國汽車工業(yè)年鑒；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),39,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服務商,國內(nèi)外主要汽車物流服務商,天地物流（TNT)安達美集物流（APL）安吉汽車物流有限公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流,是否將汽車物流作為其業(yè)務的重要組成部分？是否將拓展中國市場作為其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分？是否有良好的財務狀況？,天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司中外運(Sinotrans)美集物流（APL）安達EASRyder綜合物流Exel,上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在中國拓展業(yè)務的成功經(jīng)驗？,天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,5,6,2,8,資料來源:麥肯錫分析；公司年報,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),40,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應商研發(fā)機構,主要汽車零配件供應商研發(fā)機構,一類供應商研發(fā)中心德爾福（Delphi）延峰維世通(Visteon)博世（Bosch）法里奧（Valeo）李爾（Lear）電裝（Denso）江森（JohnsonControls）戴納(Dana)其他供應商研發(fā)中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國內(nèi)汽車研發(fā)中心華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車技術中心泛亞汽車技術中心有限公司長春汽車研究所中國汽車技術研究中心機械部第九設計研究院東風汽車工程研究院天津汽車研究所重慶汽車研究所重型汽車技術發(fā)展中心丹東客車研究所躍進汽車技術中心第一汽車集團公司工藝研究所,是否在中國有較大規(guī)模業(yè)務？是否有高水平的研發(fā)人員和設備？是否具有較高R&D投入?,德爾福(Delphi)延峰維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心中國汽車技術研究中心,是否與上海大眾有密切業(yè)務聯(lián)系？供應商是否位于安亭或其周邊地區(qū)？或是否將拓展在中國業(yè)務作為戰(zhàn)略發(fā)展重點?,德爾福(Delphi)延峰維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,15,9,8,17,上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件,資料來源:公司財務年報；PWC報告；麥肯錫分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),41,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨立汽車研發(fā)機構,主要汽車配件供應商和獨立的汽車研發(fā)機構,獨立汽車研發(fā)機構RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering,是否有高水平的研發(fā)實力和成功記錄？是否在同業(yè)中具有領先的地位？是否有較大的研發(fā)投入？,獨立汽車研發(fā)機構RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨立汽車測試機構西南研究院內(nèi)華達汽車測試中心密歇根測試中心ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）,是否將中國作為其戰(zhàn)略發(fā)展重點地區(qū)之一？或是否有在中國開展業(yè)務經(jīng)驗？或是否在世界不同地區(qū)都有業(yè)務？,獨立汽車研發(fā)機構PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨立汽車測試機構ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）,獨立汽車測試機構內(nèi)華達汽車測試中心（NATC）西南研究院英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）Qualtest密歇根測試中心ACT測試實驗室ALTASWEATHER-ING服務中心,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,8,16,6,10,*,資料來源:公司網(wǎng)頁；PWC公司報告；麥肯錫分析,上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),42,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車高等教育,國內(nèi)外主要汽車大學,清華大學汽車工程系交通大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院同濟大學汽車學院上海工程技術大學汽車學院北京理工大學車輛與交通學院湖北汽車工業(yè)學院江蘇理工大學汽車與交通工程學院河北工業(yè)大學車輛工程系長春汽車工業(yè)高等?？茖W校武漢汽車工業(yè)大學華南理工大學交通學院汽車工程系四川工業(yè)學院汽車與交通工程系美國/密歇根大學（汽車交通研究學院）美國威斯康星大學（汽車工業(yè)研究中心）英國卡迪夫大學（汽車工業(yè)研究中心）美國麻省理工學院（國際汽車系）德國RWTH-AACHEN（汽車工程學院）艾佛瑞大學（國際汽車工業(yè)和員工研究項目）澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）Monash大學（機械工程學）日本東京大學國立臺北科技大學國立屏東科技大學,與汽車相關科系是否有強大的教學和科研隊伍？是否有卓越的學校聲譽?,清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院交大汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院英國卡迪夫大學美國威斯康星大學美國麻省理工學院德國RWTH-AACHEN澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）,上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在上海建立或擴展汽車教學、科研基地的迫切要求？或是否有在中國辦學的經(jīng)驗？,清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,14,5,5,10,資料來源:中國汽車工業(yè)年鑒；學校網(wǎng)頁；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),43,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題公園經(jīng)營商,世界領先主題公園經(jīng)營商,主題公園迪斯尼（迪斯尼樂園）Viacom（派拉蒙電影主題公園）環(huán)球影城（環(huán)球影城）香港賽馬會（海洋公園）AnheuserBusch（海洋世界）Accor（Asterix主題公園）ZDF（ZDF電視主題公園）游樂場時代華納（SixFlags游樂場）日本三井不動產(chǎn)（室內(nèi)滑雪場）Lotte（娛樂公司）Lego（Legoland兒童樂園）日本本田賽車主題公園,品牌是否有全球范圍的知名度與號召力？是否有在中國開展業(yè)務的成功記錄？是否具有開發(fā)、建設、管理主題公園的成功記錄？,迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會AnheuserBusch時代華納,是否有相關湖區(qū)、水景開發(fā)管理經(jīng)驗？或是否將中國作為業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略重點地區(qū)？,迪斯尼Viacom環(huán)球影城時代華納,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,第一步篩選,第二步篩選,是,否,6,2,4,6,資料來源:公司年報；網(wǎng)址；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),44,制定潛在關鍵駐商招商文件的第一步：描述上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標,*包括零配件生產(chǎn)資料來源:中國汽車年鑒2000；中國汽車統(tǒng)計2001；麥肯錫分析,中國汽車工業(yè)具有巨大的增長潛力上海國際汽車城將成為中國汽車產(chǎn)業(yè)文化新的重要中心,2000,2005,2010,銷售額十億元（百分比）,220,380,560,2000,2005,2010,客車,卡車,轎車,銷售量百萬輛（百分比）,29,44,57,37,31,24,19,25,34%,2.10,3.90,5.80,CAGR=13%,CAGR=9%,CAGR=12%,CAGR=8%,上海國際汽車城,汽車貿(mào)易,汽車交易總額120200億元，貢獻GDP915億元,汽車研發(fā),吸引510家汽車整車制造商、一類供應商的研發(fā)中心及國際領先的獨立研發(fā)機構入駐,汽車旅游,創(chuàng)造收入2535億元，貢獻GDP711億元吸引人流600700萬左右,汽車物流,第三方物流創(chuàng)造收入1530億元，貢獻GDP818億元,汽車制造,上海大眾創(chuàng)造產(chǎn)值400550億元*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),45,制定潛在關鍵駐商招商文件第二步：闡述汽車城對潛在駐商的價值定位,關建駐商的價值,充足的資金具有世界領先水平的技能卓越的品牌眾多的就業(yè)機會強大的社區(qū)發(fā)展動力,上海國際汽車城的價值,優(yōu)越的市場環(huán)境低廉的運營成本完善的服務和配套設施集中的汽車工業(yè)和汽車消費信息政府的優(yōu)惠政策聚焦支持良好的生活環(huán)境,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),46,制定潛在關鍵駐商招商文件第三步：利用財務模型演示業(yè)務發(fā)展藍圖,資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,銷售收入百萬元,凈利潤百萬元,現(xiàn)金流百萬元,-20,投資資本回報率%,02,03,04,05,06,02,03,04,05,06,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),47,在制定招商方案及文件的基礎上，應根據(jù)重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判,時間,主要工作決策者輔助人員,依據(jù)所確定的潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對象和聯(lián)系人進行初步聯(lián)系和接觸闡述國際汽車城對于目標關建駐商的價值定位聽取關鍵駐商的要求和條件汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人,根據(jù)初步接觸結(jié)果調(diào)整原定目標關鍵駐商的優(yōu)先順序調(diào)整和細化必要的政府政策確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人,與目標駐商進行協(xié)商、會談明確雙方的責任和義務確定具體的財務安排條款制定項目的具體時間安排汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員招商引資業(yè)務負責人,根據(jù)會談情況修改、調(diào)整招商引資方案和文件進行新一輪談判制定合作意向書汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員招商引資業(yè)務負責人,就關鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達成具體協(xié)議由相關律師、會計師、公證人等對正式文件進行審議簽署正式文件汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理重大項目由發(fā)展公司董事會決策有關律師、會計師、公證人招商引資業(yè)務負責人,34周,數(shù)周數(shù)月,14周,1周,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),48,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),49,上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析是在三個不同層次展開的,分析層次,上海國際汽車城總體投入產(chǎn)出分析,發(fā)展有限公司的商業(yè)模式及財務分析,針對具體潛在駐商的財務分析,分析內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入核心貿(mào)易區(qū)的總投資額各個功能區(qū)的具體投資額,上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財務及運作機制分析,具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現(xiàn)金流分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報率分析具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),50,到2010年，上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入預計將達到140-200億元人民幣,銷售收入人民幣億元，百分比,目前安亭地區(qū),2006,2010,汽車貿(mào)易展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,研發(fā)管理培訓區(qū)*,第三方物流園區(qū),主題公園,*銷售收入來自于第三方對外服務，不包括對內(nèi)部分資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,1520,80120,140200,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),51,到2010年，核心貿(mào)易區(qū)的總投資額預計將達到近140億元人民幣,投資額人民幣億元,總投資,汽車城公園,第三方物流區(qū),研發(fā)管理培訓區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,汽車貿(mào)易展示區(qū),基礎設施（輕軌）,可能的資金來源政府企業(yè),100%0%,資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,20,19,12,49,35,15%85%,95%,15%85%,137,2,5%95%,65%35%,SIAT/01092