房地產(chǎn)項(xiàng)目用地拆分ppt課件.ppt

5/22/2020,項(xiàng)目用地拆分案例講解,在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功,1,5/22/2020,首先，弄清用地拆分的“三大”原則：1、容積率必須用完；2、利潤(rùn)率和利潤(rùn)額最大化的最優(yōu)產(chǎn)品組合；3、甲方目標(biāo)（利潤(rùn)？速度？銷售周期？運(yùn)作安全？）,2,5/22/2020,Stepone：仔細(xì)分析已知的信息,3,5/22/2020,案例基礎(chǔ)信息：,假設(shè)在空港新城有一個(gè)項(xiàng)目，已知的指標(biāo)如下：1、項(xiàng)目總占地面積358891.5，項(xiàng)目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地；2、A地塊占地面積222150.3，容積率1.5，建筑面積333225.45；B地塊占地面積43681.7，容積率2.0，建筑面積87363.4；C地塊占地面積93059.5，容積率1.5，建筑面積139589.25；,4,5/22/2020,未知指標(biāo)分析：1、未知項(xiàng)目的建筑密度；2、是否有相關(guān)限制性條件，如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無(wú)高壓走廊等；3、未知項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃體量和車庫(kù)配比條件；4、未知土地成本；5、三地塊容積率是否可以平衡；,需要及時(shí)與開放商溝通、確認(rèn)！,5,5/22/2020,相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后，,Steptwo：設(shè)定假設(shè)條件,6,5/22/2020,設(shè)定假設(shè)條件：1、設(shè)定地塊綜合建筑密度30%（參考東原香山建筑密度）；2、由于未知土地價(jià)格，故方案中設(shè)定固定地價(jià)為150萬(wàn)/畝（參考區(qū)域近段時(shí)間成交地價(jià)）；3、不考慮地塊的限制性條件；4、不單獨(dú)考慮商業(yè)和車庫(kù)面積，將其面積涵括在住宅面積之中；,7,5/22/2020,5、根據(jù)市場(chǎng)上典型的項(xiàng)目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，聯(lián)排別墅在0.55-0.7之間較為普遍；而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間，洋房產(chǎn)品中5+1以下的產(chǎn)品一般在1-1.2，6+1、7+1產(chǎn)品一般為1.5左右；高層項(xiàng)目容積率3.0-5.0比較普遍。結(jié)合地塊和市場(chǎng)兩個(gè)方面因素，設(shè)定別墅組團(tuán)容積率0.65、洋房組團(tuán)1.2和1.5、高層組團(tuán)容積率為5.0，進(jìn)行用地拆分測(cè)算；,典型中高端項(xiàng)目分物業(yè)容積率參考,8,5/22/2020,6、結(jié)合本項(xiàng)目的現(xiàn)狀條件，對(duì)區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目的銷售價(jià)格進(jìn)行修正，得出本項(xiàng)目目前可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算；另外，測(cè)算中，從經(jīng)驗(yàn)值設(shè)定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計(jì)算；因此得出本項(xiàng)目高層5500元/平米（套內(nèi)）、4675元/平米（建面）；別墅9400元/平米；容積率1.5的洋房6300元/平米（套內(nèi)）、5670元/平米（建面）；容積率1.2的洋房6700元/平米（套內(nèi)）、6030元/平米（建面）。,典型參考項(xiàng)目目前銷售均價(jià),說(shuō)明：此價(jià)格僅做經(jīng)濟(jì)測(cè)算之用，不作為最終的銷售價(jià)格建議；,9,5/22/2020,設(shè)定了假設(shè)條件后，,Stepthree：模型說(shuō)明,10,5/22/2020,研究模型在研究過(guò)程中，在既定容積率的情況下，不同物業(yè)組合模式應(yīng)用了不同研究模型。其中，兩種物業(yè)組合應(yīng)用“二元一次方程式”模型進(jìn)行測(cè)算；三種及四種物業(yè)組合模式，則應(yīng)用了“占地組合增減模型”進(jìn)行測(cè)算,11,5/22/2020,Stepfour：地塊拆分研究,12,5/22/2020,A地塊用地拆分研究,13,5/22/2020,通過(guò)對(duì)A地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進(jìn)行多種物業(yè)形態(tài)的組合：?jiǎn)我晃飿I(yè)高容積率洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對(duì)物業(yè)組合進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算,物業(yè)組合模式初判,14,5/22/2020,物業(yè)組合模式,單一洋房社區(qū),通過(guò)對(duì)地塊的分析和解讀，考慮將地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對(duì)此種方案進(jìn)行測(cè)算：凈利潤(rùn)率=25.75%利潤(rùn)額=31979萬(wàn)元,15,5/22/2020,別墅+高層組合,說(shuō)明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=Y,計(jì)算得出：,凈利潤(rùn)率=23%凈利潤(rùn)額=32829萬(wàn)元,物業(yè)組合模式,16,5/22/2020,洋房+高層組合,說(shuō)明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=Y,計(jì)算得出：,凈利潤(rùn)率=20.93%凈利潤(rùn)額=27436萬(wàn)元,物業(yè)組合模式,17,5/22/2020,物業(yè)組合模式研究結(jié)論,通過(guò)測(cè)算，A地塊在以上組合模式中；1.5純洋房社區(qū)利潤(rùn)率最高，達(dá)到了25.75%；別墅+高層組合利潤(rùn)額最高，達(dá)到了32829萬(wàn)元；思源認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，兩種方案都可行。,18,5/22/2020,B地塊用地拆分研究,19,5/22/2020,通過(guò)對(duì)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的初判（地塊面積小，容積率2.0），地塊拆分為兩種物業(yè)形態(tài)相對(duì)比較合理：兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層滿足容積率的前提下，對(duì)物業(yè)組合進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算,物業(yè)組合模式初判,20,5/22/2020,別墅+高層組合,說(shuō)明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=Y,計(jì)算得出：,凈利潤(rùn)率=19.55%凈利潤(rùn)額=6899萬(wàn)元,物業(yè)組合模式,21,5/22/2020,洋房+高層組合,說(shuō)明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=Y,計(jì)算得出：,凈利潤(rùn)率=18.01%凈利潤(rùn)額=5998萬(wàn)元,物業(yè)組合模式,22,5/22/2020,物業(yè)組合模式研究結(jié)論,通過(guò)測(cè)算，B地塊在以上組合模式中，別墅+高層的組合模式利潤(rùn)率和利潤(rùn)額都相對(duì)較高，但由于別墅只有98套，而且整個(gè)地塊面積小，不利于別墅形成規(guī)模組團(tuán)，不利于別墅產(chǎn)品打造；洋房+高層組合中，洋房318套，可形成較大規(guī)模組團(tuán)，有利于地塊價(jià)值提升，因此建議洋房+高層組合；,23,5/22/2020,C地塊用地拆分研究,24,5/22/2020,通過(guò)對(duì)CD地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進(jìn)行多種物業(yè)形態(tài)的組合：?jiǎn)我晃飿I(yè)高容積率純洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對(duì)物業(yè)組合進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算,物業(yè)組合模式初判,25,5/22/2020,物業(yè)組合模式,單一洋房社區(qū),通過(guò)對(duì)地塊的分析和解讀，考慮將C地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對(duì)此種方案進(jìn)行測(cè)算：凈利潤(rùn)率=21.28%利潤(rùn)額=11633萬(wàn)元,26,5/22/2020,別墅+高層組合,說(shuō)明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=Y,計(jì)算得出：,凈利潤(rùn)率=18.65%利潤(rùn)額=11481萬(wàn)元,物業(yè)組合模式,27,5/22/2020,洋房+高層組合,說(shuō)明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=Y,計(jì)算得出：,凈利潤(rùn)率=16.67%利潤(rùn)額=9595萬(wàn)元,物業(yè)組合模式,28,5/22/2020,組合模式測(cè)算結(jié)論,從上面的表格可以看出，C地塊的物業(yè)組合模式中，純洋房的組合利潤(rùn)率和利潤(rùn)額都最大，分別達(dá)到了21.28%和11633萬(wàn)元；,29,5/22/2020,Stepfive：綜合結(jié)論及建筑密度驗(yàn)證,30,5/22/2020,組合模式綜合結(jié)論,根據(jù)對(duì)地塊拆分測(cè)算結(jié)果來(lái)看，A地塊的所有物業(yè)組合模式中，別墅+高層和純洋房?jī)煞N組合模式是比較可行的；其中別墅+高層組合利潤(rùn)額相對(duì)較高，為32829萬(wàn)元；純洋房的利潤(rùn)率相對(duì)較高，為25.75%；這兩種方案都具有可行性；,備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計(jì)算，以上均為建筑面積。,31,5/22/2020,組合模式綜合結(jié)論,備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計(jì)算，以上均為建筑面積。,通過(guò)對(duì)B、C地塊的測(cè)算來(lái)看，從利潤(rùn)額和利潤(rùn)率兩個(gè)方面結(jié)合分析其中B地塊以洋房+高層的組合模式最為優(yōu)化，利潤(rùn)額、利潤(rùn)率分別達(dá)到了5998萬(wàn)元、18.01%；C地塊以容積率1.5純洋房的物業(yè)方案最為優(yōu)化，其中利潤(rùn)額為11633萬(wàn)元，利潤(rùn)率達(dá)21.28%；,32,5/22/2020,組合模式綜合結(jié)論,通過(guò)對(duì)各個(gè)地塊的拆分和測(cè)算，可以看出，整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品組合有兩個(gè)方向：方案1別墅+洋房+高層利潤(rùn)率=22.22%利潤(rùn)額=51046萬(wàn)元方案2洋房+高層利潤(rùn)率=22.89%利潤(rùn)額=48824萬(wàn)元,33,5/22/2020,設(shè)定：別墅單棟投影面積為210平米（平均三聯(lián)計(jì)算）洋房單棟投影面積為300平米（平均6+1計(jì)算）高層投影面積為500平米（按照兩梯六戶計(jì)算）則：別墅密度=單棟投影面積*棟數(shù)/別墅用地面積洋房密度=單棟投影面積*棟數(shù)/洋房用地面積高層建筑密度=單棟投影面積*棟數(shù)/高層用地面積,建筑密度測(cè)算,34,5/22/2020,分地塊建筑密度測(cè)算：,建筑密度測(cè)算,通過(guò)對(duì)各個(gè)地塊各個(gè)物業(yè)組團(tuán)進(jìn)行密度測(cè)算，各物業(yè)組團(tuán)的建筑密度都小于30%，符合本方案前提條件建筑密度30%；,35,5/22/2020,建筑密度測(cè)算,項(xiàng)目整個(gè)地塊建筑密度測(cè)算：,別墅密度=22.9%洋房密度=24.5%高層建筑密度=18.4%,36,5/22/2020,注意事項(xiàng),注意一：各類物業(yè)價(jià)差設(shè)定合理，否則會(huì)形成很大的誤差，且在計(jì)算時(shí)統(tǒng)一用建面單價(jià)；,注意二：各類物業(yè)投資成本有所不同，如：建安成本、景觀造價(jià)等；,注意三：利潤(rùn)率高，不一定利潤(rùn)總額高；,37,5/22