廣州橫沙村的舊村改造初步策劃

橫沙村舊村改造初步策劃?rùn)M沙村舊村改造初步策劃1， 橫沙村區(qū)位及現(xiàn)狀2， 黃浦區(qū)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)3， 項(xiàng)目改造STOW分析4， 舊村改造思路 舊村改造面臨的主要問(wèn)題舊村改造案例舊村改造思路5， 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6， 項(xiàng)目成本效益估算7， 對(duì)策與建議1, 橫沙村區(qū)位及現(xiàn)狀橫沙村位于廣州黃埔區(qū)大沙街道辦，現(xiàn)有戶(hù)籍人口6266人，村用地64.46萬(wàn)平方米，村用地南臨大沙路，北臨護(hù)林路，東臨豐樂(lè)路，西林珠江涌。村內(nèi)有一私塾街位于橫沙大街內(nèi)，是一條保存完整的古老街巷，長(zhǎng)150米，寬2.55米，其中重點(diǎn)保護(hù)的建筑有：羅氏大宗祠、功甫家塾、日新羅公祠、英士家塾、斐士家塾等。黃埔區(qū)位于廣州市東部，東至東江與東莞市麻涌鎮(zhèn)相望；東北部與增城市新塘鎮(zhèn)接壤，南部臨珠江與番禺區(qū)相鄰；西部與天河區(qū)珠吉街相連，北部與廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘿崗區(qū)（鎮(zhèn)）毗鄰。屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，熱源豐富、雨量充沛。這里有華南第一大港黃埔港，地鐵五號(hào)線(xiàn)，廣深公路、黃埔大道、廣園東路貫穿全區(qū)境內(nèi)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，往來(lái)十分便利。2007年底止，黃埔區(qū)總?cè)丝?0萬(wàn)，常住人口21萬(wàn)，轄9個(gè)街道（黃埔、紅山、魚(yú)珠、大沙、文沖、南崗、荔聯(lián)、穗東、長(zhǎng)洲）。 黃埔區(qū)行政區(qū)域總面積90.95平方公里；國(guó)土面積（涉及所有權(quán)）87.5平方公里，其中：黃埔街6.7平方公里，魚(yú)珠街6.2平方公里，紅山街8平方公里，大沙街14.1平方公里，文沖街11.1平方公里，南崗街10.9平方公里，荔聯(lián)街4.4平方公里，穗東街14平方公里，長(zhǎng)洲街12.1平方公里。黃埔區(qū)文物古跡眾多，自然風(fēng)光優(yōu)美，旅游資源豐富而獨(dú)特。其中既有人文景觀(guān)，如全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位著名的黃埔軍校，省重點(diǎn)文物中國(guó)古代“海上絲綢之路”的起點(diǎn)南海神廟，還有楊四將軍廟，橫沙書(shū)香街，南灣古民宅，深井文塔等古跡，又有如丹水坑風(fēng)景區(qū)、龍頭山森林公園、茅崗鶴林、珠江江心小島、筆村荔枝林等自然風(fēng)光。 2, 黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)黃埔區(qū)六大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：1) 現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)：廣州云埔工業(yè)園區(qū)東誠(chéng)片位于廣深高速公路以南、廣園東快速路以北，是廣州市政府統(tǒng)一組織、規(guī)劃的大型綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積260公頃，已完成“六通一平”?，F(xiàn)已有三洋電機(jī)、西鐵城、廣元科技、七喜電腦、天賜高科、三一重工等眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐。2) 現(xiàn)代化工：2007年，黃埔區(qū)現(xiàn)代化工產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值4,927,453萬(wàn)元。2007年，中國(guó)石化股份有限公司廣州分公司實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值401.5億元，比上年增加37.7%；營(yíng)業(yè)收入398.57億元，增加45.3%。加工原油1035.25萬(wàn)噸，原油加工量首次突破1000萬(wàn)噸； 3)汽車(chē)與零部件2007年，黃埔區(qū)汽車(chē)及零配件產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值5,733,215萬(wàn)元。廣州本田全年累計(jì)產(chǎn)銷(xiāo)轎車(chē)29.5萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)13.5%，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值444.67億元人民幣。旗下四款車(chē)型：奧德賽、思迪、飛度均在各自的細(xì)分市場(chǎng)上銷(xiāo)量穩(wěn)居前列。 4) 港口2007年底，黃埔區(qū)擁有一類(lèi)碼頭：黃埔老港大碼頭；6家二類(lèi)碼頭：外運(yùn)倉(cāng)、廟頭、集通、廣裕、嘉利、永業(yè)碼頭。上世紀(jì)90年代，南方大港黃埔港（廣州港）拓建新港，新建新沙港，1999年成億噸大港，2007年廣州港吞吐量達(dá)2.3億噸。 5) 食品加工廣州品食樂(lè)維邦食品有限公司是美國(guó)品食樂(lè)公司通過(guò)其在英屬維京群島注冊(cè)的控股子公司-品食樂(lè)冷凍食品（廣州）控股有限公司與原廣州市維邦食品有限公司合作建立的一個(gè)家中外合作企業(yè), 投資總額達(dá)1250萬(wàn)美元，注冊(cè)資本為500萬(wàn)美元; 廣州統(tǒng)一企業(yè)有限公司成立于1994年12月5日，經(jīng)多次增資，目前注冊(cè)資本額為6000萬(wàn)美元，投資總額11000萬(wàn)美元，廠(chǎng)區(qū)占地面積215畝; 廣東太古可口可樂(lè)有限公司成立于1995年12月4日，屬中外合作企業(yè)，投資合作三方分別是太古可口可樂(lè)（香港）有限公司、廣東省食品進(jìn)出口集團(tuán)公司及中糧飲料(廣州)有限公司，公司注冊(cè)資金為人民幣5.1億元; 6) 電力廣東粵華發(fā)電有限責(zé)任公司（原名黃埔發(fā)電廠(chǎng)）安裝有4臺(tái)國(guó)產(chǎn)125MW燃油機(jī)組和2臺(tái)國(guó)產(chǎn)300MW燃煤機(jī)組，總裝機(jī)容量1100MW，是國(guó)有特大型企業(yè)，廣東省電網(wǎng)主力電廠(chǎng)之一。 廣東粵華發(fā)電有限責(zé)任公司（原名黃埔發(fā)電廠(chǎng)）安裝有4臺(tái)國(guó)產(chǎn)125MW燃油機(jī)組和2臺(tái)國(guó)產(chǎn)300MW燃煤機(jī)組，總裝機(jī)容量1100MW，是國(guó)有特大型企業(yè)，廣東省電網(wǎng)主力電廠(chǎng)之一。從1978年第一臺(tái)燃油機(jī)組投產(chǎn)至2007年底，粵華公司累計(jì)發(fā)電量為1482.56億千瓦時(shí)。2007年，廣東粵華發(fā)電有限責(zé)任公司完成上網(wǎng)44.67億千瓦時(shí)。實(shí)現(xiàn)電力銷(xiāo)售收入萬(wàn)元。 2007年底，黃埔區(qū)擁有一類(lèi)碼頭：黃埔老港大碼頭；6家二類(lèi)碼頭：外運(yùn)倉(cāng)、廟頭、集通、廣裕、嘉利、永業(yè)碼頭。上世紀(jì)90年代，南方大港黃埔港（廣州港）拓建新港，新建新沙港，1999年成億噸大港，2007年廣州港吞吐量達(dá)2.3億噸。黃埔區(qū)依托大港口優(yōu)勢(shì)陸續(xù)培育了木材、鋼材、玩具等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，2007年4個(gè)營(yíng)業(yè)額億元以上的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)交易額116億元，有兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分列全省十大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)第五位和第八位。寶供物流、南方物流、富田日捆、中集等一批國(guó)內(nèi)知名第三方物流企業(yè)紛紛搶灘黃埔，黃埔成為廣州市重點(diǎn)打造的國(guó)際物流園區(qū)。2007年，卓越華南營(yíng)運(yùn)中心、廣州中集車(chē)輛物流裝備有限公司等總部型企業(yè)開(kāi)始營(yíng)運(yùn)。 廣州品食樂(lè)維邦食品有限公司是美國(guó)品食樂(lè)公司通過(guò)其在英屬維京群島注冊(cè)的控股子公司-品食樂(lè)冷凍食品（廣州）控股有限公司與原廣州市維邦食品有限公司合作建立的一個(gè)家中外合作企業(yè), 投資總額達(dá)1250萬(wàn)美元，注冊(cè)資本為500萬(wàn)美元. 廣州統(tǒng)一企業(yè)有限公司成立于1994年12月5日，經(jīng)多次增資，目前注冊(cè)資本額為6000萬(wàn)美元，投資總額11000萬(wàn)美元，廠(chǎng)區(qū)占地面積215畝. 廣東太古可口可樂(lè)有限公司成立于1995年12月4日，屬中外合作企業(yè)，投資合作三方分別是太古可口可樂(lè)（香港）有限公司、廣東省食品進(jìn)出口集團(tuán)公司及中糧飲料(廣州)有限公司，公司注冊(cè)資金為人民幣5.1億元. 廣東粵華發(fā)電有限責(zé)任公司（原名黃埔發(fā)電廠(chǎng)）安裝有4臺(tái)國(guó)產(chǎn)125MW燃油機(jī)組和2臺(tái)國(guó)產(chǎn)300MW燃煤機(jī)組，總裝機(jī)容量1100MW，是國(guó)有特大型企業(yè)，廣東省電網(wǎng)主力電廠(chǎng)之一。從1978年第一臺(tái)燃油機(jī)組投產(chǎn)至2007年底，粵華公司累計(jì)發(fā)電量為1482.56億千瓦時(shí)。2007年，廣東粵華發(fā)電有限責(zé)任公司完成上網(wǎng)44.67億千瓦時(shí)。實(shí)現(xiàn)電力銷(xiāo)售收入萬(wàn)元。 人口與人民生活黃埔區(qū)戶(hù)籍人口：2009年末全區(qū)戶(hù)籍人口戶(hù)數(shù)為64422戶(hù)，全區(qū)戶(hù)籍總?cè)丝谌?，比上年增?363人。全年出生人口數(shù)為2241人，出生率為10.773，人口自然增長(zhǎng)率為7.14，計(jì)劃生育率為97.32%。居民收入：2009年，職工年平均工資48809元，比上年增長(zhǎng)8.07%。城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出不斷增長(zhǎng)，2009年，城市居民人均可支配收入為26055元，增長(zhǎng)8.1%，城市居民人均消費(fèi)支出為20599元，增長(zhǎng)6.4%。轉(zhuǎn)制社區(qū)居民（即原農(nóng)民）年人均可支配收入為14850元，增長(zhǎng)8.7%。2009年廣州各區(qū)GDP表黃埔區(qū)GDP去年增長(zhǎng)速度排名靠后，主要是由于黃埔一直以石化產(chǎn)業(yè)為核心,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一,經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型還有很長(zhǎng)的路要走。總量排名區(qū)(市)GDP總量(萬(wàn)元)增幅(%)增幅排名 1 天河 16,079,988 12.5 52 越秀 14,820,208 9.2 113 蘿崗 11,611,077 15.0 14 番禺 8,638,281 12.3 65 白云 8,530,693 10.8 86 海珠 5,614,356 9.6 107 花都 5,414,821 13.6 38 荔灣 5,228,773 10.0 99黃埔 4,912,760 8.11210 增城 4,814,551 13.4 411 南沙 3,952,349 14.1 212 從化 1,509,777 12.0 7黃埔區(qū)2009年地區(qū)生產(chǎn)總值情況表指 標(biāo) 名 稱(chēng)計(jì)量單位2009年同比增長(zhǎng)%各產(chǎn)業(yè)所占的比重%地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）萬(wàn)元8.13100 第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元12473-6.990.25 第二產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元6.4266.54 #工業(yè)萬(wàn)元6.465.3 第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元11.8833.21人均地區(qū)生產(chǎn)總值元/人7.61-黃埔區(qū)規(guī)劃發(fā)展由于歷史原因，黃埔區(qū)一直以來(lái)被定位為廣州的工業(yè)區(qū)，總體空間格局仍延續(xù)了工業(yè)型城區(qū)形象，城區(qū)功能單一，缺乏綜合凝聚力和城區(qū)品位。區(qū)域規(guī)劃功能定位的缺失和滯后，已成為制約黃埔區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的最大瓶頸問(wèn)題。黃埔區(qū)委、區(qū)政府提出了打造廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)的規(guī)劃設(shè)想，并得到了廣州市委、市政府的充分肯定。該規(guī)劃已被納入中共廣州市委、廣州市人民政府關(guān)于推動(dòng)廣州科學(xué)發(fā)展，建設(shè)全省“首善之區(qū)”的決定、廣州市貫徹實(shí)施珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要工作方案以及廣州市第十三屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議政府工作報(bào)告，列為廣州市2009年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。規(guī)劃“13”的空間布局。廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)以港口現(xiàn)代物流、航運(yùn)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)“一個(gè)核心區(qū)”和“三個(gè)延伸區(qū)”，通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃和輻射帶動(dòng)，推進(jìn)娥嵋沙、洪圣沙、大吉沙等江心島嶼的開(kāi)發(fā)利用，依托天然港灣的稟賦資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃游輪碼頭，建立游艇俱樂(lè)部，打造一個(gè)集貿(mào)易、旅游及娛樂(lè)于一體的優(yōu)美“海港城”。臨港商務(wù)區(qū)將遵循差異化和特色化發(fā)展原則，突出黃埔獨(dú)特的歷史文化底蘊(yùn)，與珠江新城員村琶洲地區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，在廣州東部城區(qū)形成一個(gè)以“港口經(jīng)濟(jì)”和“港口文化”為主打的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新亮點(diǎn)，成為廣州珠江水系的“東部門(mén)戶(hù)”。“一個(gè)核心區(qū)”：包括由魚(yú)珠臨港地塊、護(hù)林路一帶構(gòu)成的臨港商務(wù)區(qū)核心功能區(qū)?！叭齻€(gè)延伸區(qū)”：包括長(zhǎng)洲城市游憩商業(yè)區(qū)，臨港商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)（沿港口帶的現(xiàn)代臨港生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)），臨港商務(wù)區(qū)服務(wù)配套區(qū)（黃埔大沙地“回”型商圈）。其二，打造現(xiàn)代港口服務(wù)體系。抓住產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、廣州城市功能由“單中心”向“多中心“轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇，注重與周邊區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展、協(xié)同發(fā)展、融合發(fā)展，努力打造港口特色明顯、高起點(diǎn)發(fā)展的現(xiàn)代港口服務(wù)業(yè)體系，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、現(xiàn)代信息、港口貿(mào)易以及與港口業(yè)務(wù)有關(guān)的金融、保險(xiǎn)、法律、會(huì)計(jì)、船代貨代、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。其三，塑造具有港口風(fēng)情的獨(dú)特景觀(guān)形象。廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)分近、中、遠(yuǎn)三期建設(shè)，近期將盡快啟動(dòng)魚(yú)珠臨港地塊商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)，加快推進(jìn)護(hù)林路地塊臨港商務(wù)區(qū)核心功能區(qū)土地功能調(diào)整，規(guī)劃建設(shè)有鮮明港口風(fēng)情、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)的商務(wù)辦公、酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)中心等標(biāo)志性建筑群和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展載體，打造宜商宜居、配套完善的港口服務(wù)集聚區(qū)，吸引集團(tuán)型總部入駐，建立總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。其四，構(gòu)建無(wú)縫隙服務(wù)的“數(shù)字港城”。以建設(shè)廣州無(wú)線(xiàn)城市示范試點(diǎn)區(qū)、廣州市移動(dòng)電子商務(wù)試點(diǎn)示范區(qū)為契機(jī)，建立覆蓋黃埔港區(qū)的無(wú)線(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)，積極參與現(xiàn)代物流公共信息平臺(tái)建設(shè)，提高貿(mào)易與物流通關(guān)效率，推進(jìn)現(xiàn)代物流與電子商務(wù)融合發(fā)展，打造智能化、電子化、敏捷化的現(xiàn)代臨港商務(wù)區(qū)。針對(duì)黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比例偏低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)偏弱的問(wèn)題，黃埔區(qū)委、區(qū)政府貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，解放思想，求真務(wù)實(shí)，在推進(jìn)區(qū)發(fā)展定位、臨港商務(wù)區(qū)建設(shè)、城中村改造、依法行政等方面做了大量的工作。一、為黃埔區(qū)新一輪發(fā)展?fàn)幦「罂臻g ，組織完成黃埔區(qū)發(fā)展定位研究。提出：黃埔區(qū)總體定位是廣州中心城市東部的綜合型城區(qū)、輻射珠三角的區(qū)域性現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)中心。 完成黃埔區(qū)中心組團(tuán)發(fā)展策略與行動(dòng)計(jì)劃和黃埔區(qū)及中心組團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀條件分析的編制研究工作，提出將在新一輪總規(guī)修編中深化研究臨港商務(wù)區(qū)、長(zhǎng)洲開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)制社區(qū)城市化等重大問(wèn)題。二、積極配合，推進(jìn)廣州(黃埔)臨港商務(wù)區(qū)魚(yú)珠核心功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè) 。廣州(黃埔)臨港商務(wù)區(qū)以商務(wù)服務(wù)、港口現(xiàn)代物流、航運(yùn)服務(wù)為重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)“一個(gè)核心區(qū)”和“三個(gè)延伸區(qū)”。魚(yú)珠臨港地塊是廣州(黃埔)臨港商務(wù)區(qū)的核心功能區(qū)和啟動(dòng)區(qū)，是實(shí)施“東進(jìn)”戰(zhàn)略、帶動(dòng)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要節(jié)點(diǎn)。三、加快推進(jìn)長(zhǎng)洲開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造歷史文化旅游集聚區(qū) 。四、積極推進(jìn)城中村改造，加快黃埔城區(qū)建設(shè) 。加快完成文沖石化路以西城中村改造方案審批和啟動(dòng)地塊用地規(guī)劃手續(xù)辦理工作 。完成橫沙城中村改造方案編制和上報(bào)工作 。工作重點(diǎn)是指導(dǎo)改造方案編制(含橫沙城中村改造方案和總平面方案設(shè)計(jì))及方案報(bào)批后的跟蹤、協(xié)調(diào)工作。結(jié)合大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、打造臨港商務(wù)區(qū)的要求，引導(dǎo)支持轉(zhuǎn)制社區(qū)集中選址和完善用地手續(xù)后，用于建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項(xiàng)目。項(xiàng)目用地附近樓盤(pán)介紹：樓盤(pán)名稱(chēng)：東城國(guó)際公寓類(lèi)型：公寓 建筑類(lèi)型：中小戶(hù)型商住公寓 項(xiàng)目位置：黃埔大沙地黃埔東路1號(hào) 占地面積：6120建筑面積：53690 公寓均價(jià)：13000元/樓盤(pán)名稱(chēng)：黃埔花園類(lèi)型：普通住宅 建筑類(lèi)型：小高層洋房、高層洋房 項(xiàng)目位置：黃埔區(qū)中山大道和豐樂(lè)南路交界東南側(cè) 占地面積：建筑面積：價(jià)格：1200016000元/樓盤(pán)名稱(chēng)：萬(wàn)科城市花園物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層 占地面積：建筑面積：裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 黃埔區(qū)大沙地東路599號(hào)大院（大沙東路以北，石化路以西）均價(jià):10000元/ （二手樓）樓盤(pán)名稱(chēng)：東港花園物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層 占地面積：23470建筑面積：61500裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 黃埔黃埔東路文船路363號(hào)（廣深公路以北文沖村文船路以西）均價(jià):11000元/ 樓盤(pán)名稱(chēng)：黃埔雅苑物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層洋房裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 黃埔大沙地黃埔東路633號(hào)均價(jià):10000元/ （二手房）樓盤(pán)名稱(chēng)：泰景花園物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層、高層占地面積：建筑面積：裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 大沙北路5號(hào)（大沙地北，黃埔體育中心南側(cè)）均價(jià):9500元/ （二手樓）樓盤(pán)名稱(chēng)：金隆園物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層 裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 黃埔大沙地豐樂(lè)中路均價(jià):8900元/ （二手樓）樓盤(pán)名稱(chēng)：悅濤雅苑物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層 裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 黃埔區(qū)豐樂(lè)南路28號(hào)均價(jià):8600元/ （二手樓）樓盤(pán)名稱(chēng)：東圃美林湖畔物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層 裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 東圃鎮(zhèn)楊桃公園南側(cè)，前進(jìn)村東側(cè)均價(jià):12800元/ （二手樓）樓盤(pán)名稱(chēng)：新塘新世界花園物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 高層花園洋房占地面積：建筑面積：裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 增城新塘鎮(zhèn)花園東路6號(hào)均價(jià):7200元/ 樓盤(pán)名稱(chēng)：碧桂園鳳凰城物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅 建筑類(lèi)別: 小高層洋房、別墅占地面積：建筑面積：裝修狀況: 帶裝修物業(yè)地址: 新塘廣園東快速路（廣園路、廣深高速新塘出口）均價(jià):6800元/ 3， 項(xiàng)目改造SWOT分析 強(qiáng)勢(shì)（Strength）與 機(jī)會(huì)(Opportunity)1、項(xiàng)目附近路網(wǎng)發(fā)達(dá)，地鐵站位于用地南側(cè)，交通區(qū)位優(yōu)越。2、項(xiàng)目用地位于區(qū)的商業(yè)發(fā)展中心，發(fā)展前景良好。3、項(xiàng)目周邊有多個(gè)樓盤(pán)，具備較成熟的居住和商業(yè)氛圍。4、項(xiàng)目?jī)?nèi)將建大型商業(yè)中心，市政商業(yè)設(shè)施齊備，方便住戶(hù)的生活、消費(fèi)。5、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，產(chǎn)品類(lèi)型齊全，有利于提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 弱勢(shì)(Weakness)與威脅(Threaten)1、本項(xiàng)目部分商業(yè)、酒店、辦公投資大，回收期長(zhǎng)。2、黃埔區(qū)商品房年銷(xiāo)售量小，市場(chǎng)需求要引導(dǎo)。3、內(nèi)部交通阻塞、城區(qū)功能單一，需新建大量市政商業(yè)設(shè)施，建設(shè)成本較大。4、業(yè)主品牌知名度不夠高，應(yīng)引入知名有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。5、項(xiàng)目用地拆遷量大，拆遷難度高，拆遷周期長(zhǎng)，存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)。6、項(xiàng)目北部為大型化工企業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境有一定的負(fù)面影響。4, 舊村改造思路1）舊村改造面臨的主要問(wèn)題雖然我國(guó)城中村是低收入住區(qū)，但是它既不同于香港，新加坡的廉租屋區(qū)，也不是平常所說(shuō)的“貧民窟”，城中村原住民在村中并不貧困，而進(jìn)入城中村的人們則處在生活，就業(yè)，社會(huì)關(guān)系不斷變化的過(guò)程之中。城中村零售商業(yè)，餐飲，洗浴，理發(fā)，娛樂(lè)，以及各種地下經(jīng)濟(jì)，高度集中，來(lái)自四面八方的外來(lái)人口形成豐富多彩的地方飲食，文化景觀(guān)，尤其是大量充滿(mǎn)憧憬的年輕人的進(jìn)入，使城中村表現(xiàn)出勃勃的生機(jī)和活力。我國(guó)城市發(fā)展走的是低成本擴(kuò)張的道路，廉價(jià)的外來(lái)勞動(dòng)力是重要的支撐條件，但在城市流動(dòng)人口快速增加的同時(shí)，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)并沒(méi)有因此而顯著增加，原因之一就是由于城中村滿(mǎn)足了外來(lái)低收入人口的需求，基本實(shí)現(xiàn)了“打工者有其屋”意義十分重大。深圳市2005年“登記暫住人口”有1026萬(wàn)人，其中租住在城中村的40歲以下的占95%以上，深圳在快速發(fā)展中，出現(xiàn)過(guò)道路，土地，水等各種公共資源的匱乏 ，唯獨(dú)沒(méi)有出現(xiàn)外來(lái)人口的住房不足問(wèn)題，城中村功不可沒(méi)。 城中村是一個(gè)二元轉(zhuǎn)型社會(huì)，房屋出租收入維持了集體經(jīng)濟(jì)和聚落經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，鄉(xiāng)村精英在基層治理和分配中的優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)血緣、宗親關(guān)系都與內(nèi)地農(nóng)村有同樣的表現(xiàn)，這是一個(gè)被動(dòng)城市化的社會(huì)，外來(lái)人員的生活狀況總體在逐步改善，一部分人在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸完成原始積累走出城中村，這是一個(gè)主動(dòng)城市化的社會(huì) 。城市政府與城中村原住民集體之間，則形成一種事實(shí)上的委托管理關(guān)系。政府默認(rèn)原住民利用集體土地獲取城市地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的權(quán)利，同時(shí)，村集體要承擔(dān)建設(shè)和管理的責(zé)任，城中村集體實(shí)現(xiàn)了對(duì)高流動(dòng)性，非單位性居民的有效管理。城中村一個(gè)股份公司就實(shí)現(xiàn)了從基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，到日常社會(huì)治安，衛(wèi)生保潔，計(jì)劃生育等全方位的管理。城中村住宅建設(shè)只需要滿(mǎn)足農(nóng)村宅基地規(guī)劃的要求，土地，空間資源得到充分的利用，也因此使城中村距離城市宜居環(huán)境有較大差距。市區(qū)或市區(qū)邊緣的城中村小區(qū)容積率基本在3以上，所有的公共用地被最大限度的蠶食，沒(méi)有公共綠地，道路受到盡可能的約束，消防通道全部堵塞，污水遍流，居住擁擠，“握手樓”和“貼臉樓”成為最普遍的要求和現(xiàn)實(shí)。在大城市已經(jīng)改造過(guò)的城中村，房租將上漲50%以上。居民回遷到安置區(qū)后，意味著需要增加自來(lái)水，物業(yè)管理以及蔬菜肉類(lèi)等日常生活成本的提高。舊村改造可能會(huì)面臨如下困難，一是部分居民拒絕搬遷，嚴(yán)重者導(dǎo)致拆遷期延長(zhǎng)甚至產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)；二是回遷的居民拖欠各種費(fèi)用，并造成安置區(qū)樓房損壞，與融資區(qū)住民產(chǎn)生矛盾。2）舊村改造案例文沖石化路以西“城中村”改造項(xiàng)目，改造范圍已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑單體報(bào)建工作也在抓緊辦理，現(xiàn)已完成首期安置房總建筑面積5.7萬(wàn)平方米的基坑開(kāi)挖，拆遷補(bǔ)償方案也于5月28日獲得居民代表、股東代表大會(huì)表決通過(guò)。此次改造范圍總用地面積約47.3公頃，總拆遷面積為60.19萬(wàn)平方米；規(guī)劃指標(biāo)為毛容積率2.81至3.07，建筑密度不大于30，綠地率不小于30，并預(yù)留3萬(wàn)平方米作為歷史建筑群安置面積。公共建筑配套方面，將設(shè)置2所18班幼兒園、1所24班中學(xué)、1所36班小學(xué)以及居民健身娛樂(lè)場(chǎng)所、文化站公交設(shè)施、老年人服務(wù)中心、消防站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、郵政所、再生資源回收站、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）等。改造的主體是文沖集體經(jīng)濟(jì)組織，改造成本將全部由融資地塊開(kāi)發(fā)所取得的資金來(lái)承擔(dān)。改造后，保障文沖社區(qū)集體利益不受損、居民生活水平不降低、集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。改造后的地塊將分為三個(gè)部分：居民拆遷安置地塊、文沖集體物業(yè)建設(shè)地塊和融資開(kāi)發(fā)地塊。 改造后，新文沖坐擁3萬(wàn)平方米古建筑群?？偲矫嬉?guī)劃方案商住分離，功能分區(qū)明確，沿大沙東路、黃埔東路主干道及地鐵5號(hào)線(xiàn)文元站周邊集中布置商業(yè)建筑，將在區(qū)政府大樓東翼形成商業(yè)集聚節(jié)點(diǎn)；住宅建筑沿水系形成點(diǎn)式布局或敞開(kāi)式空間布局，形成向城市開(kāi)放的集中綠地和居民休閑娛樂(lè)的開(kāi)敞空間?？紤]到居住舒適性，建筑絕大部分為南北朝向，且住宅與商業(yè)分離，將有效避免商業(yè)對(duì)住宅區(qū)的干擾。規(guī)劃方案注重保護(hù)傳承文化脈絡(luò)。文沖村有800多年歷史，是廣州目前剩下為數(shù)不多的古村落，村里擁有眾多歷史悠久的明清古建筑，其中尤以市級(jí)文物保護(hù)單位、有322年歷史的陸氏大宗祠以及400余年歷史的文沖碉樓等最為知名，除此之外還有13間公祠、7間私塾、一間書(shū)院、明末清初的古民居16間、古門(mén)樓10座，散落村中各處。改造后的新文沖以陸氏大宗祠和邵山書(shū)院為中心，保留13座祠堂等老建筑，采取平移或拆后重建、修葺等方式將其他古建筑集中起來(lái)，形成一個(gè)3萬(wàn)平方米的古建筑群， 規(guī)劃方案特別注重保存原有池塘格局和自然風(fēng)貌，在原池塘格局的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，形成與文涌連通的中部環(huán)狀水系，結(jié)合烏涌、文涌綜合整治工程，改造范圍有著得天獨(dú)厚的水文自然環(huán)境，改造后將延續(xù)文沖嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)貌。對(duì)比改造前后各項(xiàng)重要指標(biāo)，綠地面積、道路面積均大幅提高，建筑密度明顯下降，生活配套設(shè)施完善，人居環(huán)境得以極大改善。3)舊村改造思路1）橫沙村為全市52條城中村全面改造的舊村之一黃浦區(qū)7條改造的舊村之一應(yīng)按照省市舊村改造相關(guān)政策及具體實(shí)施意見(jiàn)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 ，在吃透條文用足優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，既要照顧本地拆遷戶(hù)及當(dāng)?shù)卣囊?，又要通過(guò)舊村改造在黃埔中心區(qū)創(chuàng)建一個(gè)舊村改造的樣板示范工程，達(dá)到社會(huì)和諧穩(wěn)定、商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮、居民安居樂(lè)業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益良好的目標(biāo)。2）在批準(zhǔn)的“項(xiàng)目改造方案”基礎(chǔ)上，落實(shí)本項(xiàng)目改造的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，如土地權(quán)屬登記，規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目投融資扶持，財(cái)政支持，各項(xiàng)政府收費(fèi)項(xiàng)目減免和稅收優(yōu)惠等。3）按計(jì)劃開(kāi)展臨遷及建設(shè)安置房,落實(shí)臨遷時(shí)限和成本。4）按計(jì)劃分期建設(shè)本項(xiàng)目，包括：安置房，住宅，商業(yè)辦公，休閑商業(yè)旅游設(shè)施及各類(lèi)市政商業(yè)配套設(shè)施。5）分期建設(shè)方案本項(xiàng)目為地鐵概念項(xiàng)目，部分用地為地鐵沿線(xiàn)物業(yè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用地鐵交通帶來(lái)的交通便利和大量需求的優(yōu)勢(shì)。借鑒香港、新加坡地鐵沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，在對(duì)市場(chǎng)定位和建設(shè)目標(biāo)進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，俜請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富有實(shí)力的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃和分期建設(shè)方案。6) 風(fēng)險(xiǎn)防范本項(xiàng)目用地拆遷量大，周期長(zhǎng)，采用回遷安置方式補(bǔ)償，應(yīng)緊緊依靠當(dāng)?shù)貐^(qū)、街道、村政府，在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以政府批準(zhǔn)的相關(guān)文件為指導(dǎo)，制定周密的對(duì)策措施，簽定有法律保障的合同文件，確保將拆遷引致的投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。5， 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：64.46萬(wàn)平方米；總建筑面積：251.58萬(wàn)平方米地下停車(chē)面積：40.80 萬(wàn)平方米（含機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)和）毛容積率：3.27建筑密度：30%綠地率：35%安置區(qū)規(guī)劃用地面積：25.46萬(wàn)平方米總建筑面積：86.63萬(wàn)平方米(含地鐵公建配套、遷建歷史文化建筑、區(qū)內(nèi)公建)地下停車(chē)面積：16.76 萬(wàn)平方米（含機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)和）毛容積率：3.29融資區(qū)規(guī)劃用地面積：37.32萬(wàn)平方米總建筑面積：124.15萬(wàn)平方米地下停車(chē)面積：24.03 萬(wàn)平方米（含機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)和）毛容積率：3.41物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：因尚未做詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，假定全部物業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售，并采用較保守的價(jià)格計(jì)算。其余詳項(xiàng)目成本效益估算表6， 項(xiàng)目成本效益估算橫沙村項(xiàng)目成本效益估算(3.27)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)(元)金額(元)備注1地價(jià)及前期費(fèi)用土地出讓金644,600 320 206,272,000 拆遷、臨遷、補(bǔ)償?shù)茸? 730,600,000 環(huán)境改造宗1 214,470,000 策劃、勘測(cè)和設(shè)計(jì)費(fèi)44,072,365 按建安工程費(fèi)的1%計(jì)算小計(jì)3,222 1,195,414,365 土地成本樓面地價(jià)(融資區(qū))2建安工程費(fèi)35-38層住宅210,784 2,000 421,568,400 占總建筑面積的10%25-28層住宅316,176 1,800 569,117,340 占總建筑面積的15%小高層住宅421,568 1,400 590,195,760 占總建筑面積的20%居住區(qū)商業(yè)用房63,235 2,000 126,470,520 占總建筑面積的3%居住區(qū)公共配套用房71,667 1,500 107,499,942 占總建筑面積的3.4%安置房866,323 1,400 1,212,852,287 占總建筑面積的41.1%高層商業(yè)、辦公用房158,088 1,500 237,132,225 占總建筑面積的7.5%地下停車(chē)庫(kù)408,000 2,800 1,142,400,000 每100平方米配一個(gè)地下車(chē)位小計(jì)2,515,842 4,407,236,474 3基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)室內(nèi)水電安裝工程2,515,842 120 301,901,040 小市政工程2,515,842 80 201,267,360 包括水電、通信、燃?xì)夂团盼酃艿赖匿佋O(shè)綠化工程225,610 60 13,536,600 綠化率為35%區(qū)內(nèi)道路工程96,690 100 9,669,000 面積按用地的15%計(jì)算廣場(chǎng)及硬地鋪設(shè)工程128,920 80 10,313,600 面積按用地的20%計(jì)算,部份用作室外停車(chē)場(chǎng)智能化系統(tǒng)費(fèi)132,217,094 按建安工程費(fèi)的3%估算零星工程644,600 10 6,446,000 小計(jì)675,350,694 4開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)元/ 159,719,209 按建安工程費(fèi)的5%計(jì)算建筑安全監(jiān)督費(fèi)22,036,182 按建安工程費(fèi)的0.4%計(jì)算其它88,144,729 按建安工程費(fèi)的2%計(jì)算小計(jì)269,900,121 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)327,395,083 14項(xiàng)之和的5%6管理費(fèi)用125,560,031 13項(xiàng)之和的2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用735,089,961 貸款額為上述費(fèi)用50%,期限3年,利率7%.8建設(shè)成本合計(jì)7,735,946,728 9單方建設(shè)成本4,690 含地下室10銷(xiāo)售收入35-38層住宅元/210,784 11,000 2,318,62