一住宅區(qū)位補償單價房地產估價報告基本內容與要求

一、住宅區(qū)位補償單價房地產估價報告基本內容與要求大項序號項目基本內容基本要求一、封面、致函、目錄、聲明、假設和限制條件1封 面（或者扉頁）(1) 封面（或者扉頁）的要素包括：估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人、估價機構（名稱）、注冊房地產估價師（姓名及注冊號）、估價報告出具日期、估價報告編號7項。(2) 估價報告名稱應包括：估價對象所在的區(qū)位、名稱及用途（住宅）。例如：福州市區(qū)項目擬拆遷區(qū)域內住宅區(qū)位補償單價評估。要素齊全，表述準確、清晰、簡潔。2致估價委托人函(1) 致函基本內容包括：標題、估價委托人名稱、估價目的、估價方法（名稱）、估價對象（名稱、坐落、范圍、用途）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結果（包括幣種、區(qū)位補償單價的大寫及小寫）、對估價結果若有異議的告知事項、估價機構名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期12項。(2) 估價方法建議統(tǒng)一稱為：“剩余法”。(3) 價值類型統(tǒng)一稱為：“市場價值類型”。(1) 內容完整，前后一致，表述準確、清晰、簡潔。(2) 有要求“告知事項”單頁撰寫的，應單頁撰寫并置于“致估價委托人函”的前一頁。沒有要求單頁撰寫的，置于“致估價委托人函”的尾部。3目 錄(1) 目錄基本內容包括：標題、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件6項。(2) 附件至少應包括：估價對象區(qū)位位置圖、估價對象上部建筑物景觀照片圖、可比實例調查表、估價委托人營業(yè)執(zhí)照復印件、估價委托書復印件、估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件、房地產價格評估資質證書復印件、房地產估價師注冊證書復印件。盡可能搜集到擬進行拆遷行為的審批文件并將其作為附件，例如：土地收儲項目立項的批復、建設項目選址意見書、福州市人民政府關于區(qū)拆遷地塊有關問題的批復、建設用地規(guī)劃許可證等。紅線圖如果幅面不大，也可以作為附件，如果幅面較大可以保存在檔案中不作附件。(1) 房地產估價結果報告及房地產估價技術報告應列一級的標題及頁碼。(2) 附件應詳細列明具體名稱。附件的先后順序要與估價報告后所附的順序一致。(3) 頁碼從目錄后起編排，頁碼應前后一致。(4) 組成內容名稱應前后一致。4注冊房地產估價師聲明(1) 按房地產估價規(guī)范的基本內容進行撰寫。(2) 第4點應增加說明撰寫拆遷估價報告的文件依據。第4點建議改寫成：我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范以及建設部城市房屋拆遷估價指導意見、福建省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價技術指導意見等進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。(3) 應列明參加實地查勘的注冊房地產估價師和房地產估價員的姓名（未參加的應指出），并列明進行實地查勘的日期。說明對估價對象的實地查勘僅限于擬拆遷區(qū)域的總體情況，未對估價對象上部建筑物逐一入戶查勘。(1) 內容全面、規(guī)范，針對性強。(2) 不宜將應屬于“估價的假設和限制條件”中的內容列入聲明中。(3) 有提供重要專業(yè)幫助的要說明提供重要專業(yè)幫助者的專家姓名、資格（職稱）。(4) 列明估價報告簽字的注冊房地產估價師（不少于兩名）的姓名、注冊號，并親筆簽名、蓋章。5估價假設和限制條件(1) 本次估價的假設前提。例如，估價時點時的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場；對委托人提供的有關情況和資料進行了必要的核查，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實性；土地面積或建筑面積是以證件（建設用地規(guī)劃許可證或估價委托書）上記載的為準，房地產估價師未進行專業(yè)測量；估價對象的用途、容積率是如何確定的； (2) 未經調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據。未到有關主管部門對估價對象的權屬證明材料及其記載的內容進行核實；(3) 估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。估價時點不是完成實地查勘之日時，應假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致等。(4) 本估價報告使用的限制條件。(5) 估價假設要按“必要、合理、有依據”要求進行說明。(6) 估價的假設和限制條件要有針對性。(7) 土地使用權為劃撥的，設定基準單元住宅宜設定為六類房已購公有住房、經濟適用房、安置房、集資房、單位自建房、榕政綜（1991）112號文出臺之前開發(fā)的商品房 中的一種。應設定的主要條件至少應包括：設定基準單元住宅所在小區(qū)的品牌與檔次、小區(qū)配套設施（幼兒園、游泳池、球場、會所）、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)物業(yè)管理等；設定基準單元住宅所在樓房的設施設備（設置電梯、通溫泉）、房屋建筑結構、用途、外墻裝飾、總樓層、各層用途、建成年份（也可增加直接設定與建成年份相匹配的成新率）、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路）；設定基準單元住宅的所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、位置（東頭、西頭或中間）、層高、面積、戶型、室內裝修、土地使用權取得方式（劃撥或出讓）等。(1) 估價假設和限制條件要合法、必要、合理、理由充分。(2) 不濫用估價假設或不明確的假設。(3) 估價的假設和限制條件的針對性要強。(4)設定基準單元住宅的建筑結構、用途應與所選擇的可比實例相同。二、估價結果報告6估價委托人應說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所。內容完整，表述準確。7估價機構包括：估價機構全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價資質等級、估價資質證書編號5項。內容完整，表述準確。8估價目的為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其被拆遷范圍內房屋平均土地使用權價值。表述具體、準確。9估價對象(1) 估價對象名稱及范圍包括：名稱、擬拆遷區(qū)域及范圍、擬拆遷規(guī)模、用途、土地使用權性質、形狀、地勢、（土壤地基）、地質條件、基礎設施完備程度（具備幾通）等。(2) 擬拆遷項目審批情況介紹。盡可能搜集到擬進行拆遷行為的審批文件并將其列為估價對象擬拆遷項目審批情況的介紹中。例如：土地收儲項目立項的批復、建設項目選址意見書、福州市人民政府關于區(qū)拆遷地塊有關問題的批復、建設用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。(3) 估價對象上部建筑物現(xiàn)狀：建筑物大約建成年代、建筑結構、建筑物現(xiàn)狀等。(4) 估價對象區(qū)位狀況：交通條件（公交、的士、地鐵）、城市基礎配套設施、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質量、土地級別等。(1) 基本狀況描述全面、準確，范圍界定清楚。(2) 說明估價對象的狀況，包括估價對象的范圍、區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況。10估價時點一般以估價委托書確定的日期作為估價時點。還要說明估價時點確定的理由。確定正確，確定理由簡要明確。11價值類型(1) 價值類型為市場價值，不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。(2) 區(qū)位補償單價是指擬拆遷范圍內住宅每平方米房地價值中所包含的平均土地使用權價值。(3) 估價結果不包括估價對象上部的房屋建筑物（及其室內二次裝修）的價值，也不包括拆遷人對被拆遷人支付的搬遷補助費、臨時安置費及搬遷獎金等。(4) 土地使用權類型為劃撥（或出讓），用途為住宅用地，開發(fā)程度為宗地紅線外幾通。價值類型正確，價值內涵或者定義準確。12估價依據(1) 必要的法律法規(guī)依據，至少應包括如下：中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、國務院城市房屋拆遷管理條例、建設部城市房屋拆遷估價指導意見、福建省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價技術指導意見、土地級別文件等。(2) 估價標準依據，例如：房地產估價規(guī)范、福建省建筑工程消耗量定額（2005版）、福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額（2005版）、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額福建省綜合單價表（2002版）及估價作業(yè)日期內可獲取的與估價時點相近的福州市材料信息價等。(3) 估價行為依據，例如：房屋拆遷補償估價委托合同、估價委托書等。(4) 估價委托人提供的擬拆遷項目審批文件等。(5) 估價機構掌握的有關資料和估價人員實地查勘、市場調查所獲取的資料。(1) 必要的法律法規(guī)依據要列明，法律法規(guī)名稱表述要全面、準確。(2) 估價標準依據要列全，估價標準名稱表述要全面、準確。(3) 估價依據不應過時或者失效。(4) 不應濫列估價依據。13估價原則恪守獨立、客觀、公正、合法的基本原則，遵循合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則的技術性原則。完整、準確。14估價方法(1) 說明本次估價采用估價方法的名稱（建議總體方法稱為“剩余法”）。其中房地產價值采用市場法確定，房屋現(xiàn)值采用成本法確定。(2) 說明采用估價方法的定義?，F(xiàn)有房地產項目的土地價格的剩余法是指將現(xiàn)有房地產價值，扣除房屋現(xiàn)值后，以價格余額來確定估價對象土地價值的一種方法。區(qū)位補償單價的基本計算公式為：擬拆遷區(qū)域區(qū)位補償單價設定基準單元住宅房地產市場評估單價設定基準單元住宅房屋的評估單價市場法是將設定基準單元住宅房地產與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪阍O定基準單元房地產的客觀合理價值的方法。其基本計算公式為：設定基準單元住宅房地產價值=建立比較基準后可比實例房地產價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調整系數(shù)區(qū)位狀況調整系數(shù)權益狀況調整系數(shù)實物狀況調整系數(shù)成本法是求取設定基準單元住宅房屋在估價時點的重新購建單價，扣除折舊，以此估算設定基準單元住宅房屋的評估單價的方法。其基本計算公式為：設定基準單元住宅房屋的評估單價=設定基準單元住宅房屋的重新購建單價成新率采用的估價方法的名稱和定義應準確。15估價結果(1) 說明估價結果內涵（是否與假設和限制條件一致，是出讓地還是劃撥地，是什么用途的區(qū)位補償單價）。(2) 估價結果（包括幣種、區(qū)位補償單價的大寫及小寫）。為了區(qū)別土地單價，建議表述為：區(qū)位補償單價（每平方米房屋建筑面積平均土地使用權價值）為人民幣仟佰拾元（小寫￥元/）。完整清晰，前后一致。16估價人員(1) 寫明參與估價的注冊房地產估價師姓名、資格、注冊號，并親筆簽名、蓋章。(2) 寫明協(xié)助估價的房地產估價員的姓名、估價員證書號、資格（職稱），并由本人親筆簽名。(3) 有重要幫助的，寫明幫助的專家姓名、資格（職稱）、幫助內容并親筆簽名。人員與內容齊全、準確。簽名、蓋章真實。17估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期。（如果鑒定不通過而需修改或重新撰寫時，應另行注明修改報告的起止日期）表達正確，有保證完成的合理時間。要與封面上的估價報告出具日期、現(xiàn)場勘查日期、房地產估價結果報告及房地產估價技術報告后注明的日期相適應。18估價報告使用期限可以表達為從某個年月日（估價報告出具之日）起至某個年月日止（一般表達期間為一年）；也可表達為從某個年月日（估價報告出具之日）起（算）多長時間（通常表達為一年）。表達正確，時間合理。三、估價技術報告19實物狀況描述與分析(1) 詳細描述、分析估價對象的實物狀況。主要包括估價對象名稱、具體位置、擬拆遷區(qū)域及范圍、擬拆遷規(guī)模、土地用途、形狀、地勢、（土壤地基）、地質條件等。估價對象上部建筑物現(xiàn)狀：建筑物大約建成年代、建筑結構、建筑物現(xiàn)狀等。(2) 設定基準單元住宅設定條件。描述全面、翔實，分析客觀、透徹。20權益狀況描述與分析土地所有權，土地使用權性質（出讓或劃撥），土地使用期限，城市規(guī)劃限制（如容積率）等，描述、分析擬進行拆遷行為的審批文件。例如：是否辦理了土地收儲項目立項的批復、建設項目選址意見書、福州市人民政府關于區(qū)拆遷地塊有關問題的批復、建設用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。描述全面、翔實，分析客觀、透徹。21區(qū)位狀況描述與分析詳細描述、分析估價對象的區(qū)位狀況。主要描述、分析估價對象的位置狀況包括：坐落、方位、區(qū)域特征；交通狀況包括：道路狀況、距離公交站點遠近、交通輻射范圍、公交線路數(shù)量、交通管制情況、其他交通工具等；外部配套設施狀況包括：基礎設施（幾通）、生活服務設施（商店、超市、農貿市場、醫(yī)院、銀行及郵局網點等）、教育配套設施（周邊是否有中小學、幼兒園、托兒所，劃片中小學是否名校等）；環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀（環(huán)境質量包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質量、噪聲程度、衛(wèi)生條件、周邊公園等）；區(qū)位狀況未來變化趨勢。描述全面、翔實，分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析進行國家及本地宏觀經濟政策因素分析，進行本地整體房地產市場形勢分析的，進行本地本類房地產過去、現(xiàn)在和未來狀況分析，(1) 相關影響因素分析簡明、準確，針對性強。(2) 分析結論要能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持。23最高最佳利用分析本次估價以保持原住宅用途，按現(xiàn)狀使用的房地產為前提下房地產價值中所能包含的土地使用權價值為最高最佳利用方式。（拆遷估價可不做其他分析）24估價方法適用性分析詳細說明估價的技術路線，說明未選用估價方法的理由，已選用估價方法的理由。技術路線表述清晰、明確；估價方法排查完整、合理，已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充分。25估價測算過程具體估價測算過程如下（供參考）：一、采用市場法測算設定基準單元住宅在估價時點的房地產市場單價。 說明設定基準單元的設定條件。1、選取可比實例；列示選取的可比實例的基本情況表（現(xiàn)場查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補充說明），說明可比實例的來源。2、可比實例情況介紹；用文字分別介紹各可比實例的情況。住宅可比實例應介紹：區(qū)位位置（位置、土地級別）、交通條件（道路狀況、距離公交站點遠近、交通輻射范圍、公交線路數(shù)量、交通管制情況、其他交通工具等）、城市基礎配套設施（幾通）、生活服務設施（商店、超市、農貿市場、醫(yī)院、銀行及郵局網點等）、教育配套設施（周邊是否有中小學、幼兒園、托兒所，劃片中小學是否名校等）、周邊環(huán)境景觀（是否有公園、休閑場地，是否遭受粉塵、噪聲污染等），可比實例單元住宅所在小區(qū)的品牌與檔次、小區(qū)配套設施（幼兒園、游泳池、球場、會所）、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)物業(yè)管理等，可比實例單元住宅所在樓房的設施設備（是否設置電梯、通溫泉）、建筑結構、外墻裝飾、建成年份、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路），可比實例單元的樓層（總樓層、自然層、住宅樓層）、朝向、層高、面積、戶型、室內裝修、土地使用權取得方式（劃撥或出讓）等。3、建立比較基準；包括統(tǒng)一房地產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵、統(tǒng)一面積單位。統(tǒng)一房地產范圍主要包括統(tǒng)一期現(xiàn)房、土地使用權取得方式、室內二次裝修。統(tǒng)一土地使用權取得方式時，住宅樓面土地使用權出讓金（每平方米房地價值中土地使用權出讓金數(shù)額）=基準地價10%計算建筑面積的樓層數(shù)（含店面、附屬間）。4、可比實例與設定基準單元房地產影響因素比較說明表；將各可比實例與設定基準單元的影響價格的因素列表進行比較、說明。比較說明因素包括：（1）交易情況；（2）交易日期；（3）區(qū)位狀況：區(qū)位位置（位置、土地級別）、交通條件（道路狀況、距離公交站點遠近、交通輻射范圍、公交線路數(shù)量、交通管制情況、其他交通工具等）、城市基礎配套設施（幾通）、樓層（總樓層、自然層、住宅樓層）、朝向、生活服務設施、教育配套設施（周邊是否有中小學、幼兒園、托兒所，劃片中小學是否名校等）、周邊環(huán)境景觀（是否有公園、休閑場地，是否遭受粉塵、噪聲污染等）；（4）權益狀況：土地使用期限，城市規(guī)劃限制等；（5）實物狀況：小區(qū)品牌與檔次、小區(qū)配套設施（幼兒園、游泳池、球場、會所）、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)的物業(yè)管理、樓房設施設備（是否設置電梯、通溫泉）、建筑結構、外墻裝飾、建成年份、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路）、單元層高、面積、戶型等。 5、交易情況修正；6、市場狀況調整；7、區(qū)位狀況調整；住宅區(qū)位狀況調整，一般包括：區(qū)位位置、交通條件、城市基礎配套設施、樓層、朝向、生活服務設施、教育配套設施、周邊環(huán)境景觀等。8、權益狀況調整；土地使用期限，城市規(guī)劃限制（如容積率）等。9、實物狀況調整；住宅實物狀況調整一般包括：小區(qū)品牌與檔次、小區(qū)配套設施、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)的物業(yè)管理、樓房設施設備、建筑結構、外墻裝飾、新舊程度、樓房所處位置、層高、面積、戶型等。10、求取比準單價。二、采用成本法測算設定基準單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價設定基準單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價=設定基準單元住宅房屋的重新購建單價成新率1、設定基準單元住宅房屋的重新購建單價的求取（1）開發(fā)成本；包括：房屋建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費（如工程監(jiān)理費、竣工驗收費等）、開發(fā)期間稅費（如綠化費、人防工程費等）。（2）管理費用；以開發(fā)成本為基數(shù)計算。（3）銷售費用；以重新構建單價為基數(shù)乘以一定比例計算。（重新構建單價可設定為V）（4）投資利息；計息項目包括開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率，一般按復利計算。（5）銷售稅費；以重新構建單價為基數(shù)乘以一定比例的銷售稅費率計算。（重新構建單價可設定為V）（6）開發(fā)利潤；計算基數(shù)應與利潤率的口徑匹配。（直接成本利潤率的計算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，成本利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，銷售利潤率的計算基數(shù)為重新構建單價）（7）重新購建單價；?。?）至（6）項之和。（求解一元一次方程）2、成新率的求取以耐用年限法計算確定或以設定的成新率確定（但要與耐用年限相適應）。3、設定基準單元住宅房屋現(xiàn)值評估單價的求取 設定基準單元住宅房屋現(xiàn)