各階段目標(biāo)成本測算編制及注意要點(diǎn)

各階段目標(biāo)成本測算編制及注意要點(diǎn),廣深區(qū)域東莞成本管理部2016-8,目錄,啟動(dòng)版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本施工圖版目標(biāo)成本目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn)目標(biāo)成本測算表,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,啟動(dòng)會(huì)成本測算由我公司成本人員完成?？勺屪稍児緟f(xié)助完成政府規(guī)范、收費(fèi)文件、成本造價(jià)水平相及其他開發(fā)單位成本資料的收集。,1啟動(dòng)版注意事項(xiàng),、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,在啟動(dòng)會(huì)前2天，由各公司完成目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）的編制并報(bào)集團(tuán)審核，須開定位會(huì)的重點(diǎn)項(xiàng)目和新區(qū)域項(xiàng)目，要在定位會(huì)前1天，由公司完成目標(biāo)成本（定位版）的編制并上報(bào)集團(tuán)備案。啟動(dòng)版目標(biāo)成本無需錄入。啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本無需審批，僅需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上報(bào)集團(tuán)備案。,2編制時(shí)間、錄入及審批要求,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,在啟動(dòng)會(huì)目標(biāo)成本編制階段，需嚴(yán)格執(zhí)行高層及多層住宅主要設(shè)計(jì)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)及其它各類限額指標(biāo)。限額詳“關(guān)于發(fā)布高層及多層住宅主要設(shè)計(jì)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)（2016修訂版）及新進(jìn)城市住宅主要限額指標(biāo)指導(dǎo)意見（2016年版）的通知”“關(guān)于下發(fā)2015年限額指標(biāo)的通知”；“關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行法式產(chǎn)品線及高層立面成本限額的通知”；“融集【2015】通知字102號(hào)關(guān)于規(guī)范使用防水材料的通知”。啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)文件需對“限額”指標(biāo)執(zhí)行情況專篇說明，車庫層高及標(biāo)準(zhǔn)層層高超出“限額”的，啟動(dòng)會(huì)獲批即可執(zhí)行。,3限額要求,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,示范區(qū)、售樓處成本限額：詳見“關(guān)于發(fā)布高層及多層住宅主要設(shè)計(jì)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)（2016修訂版）及新進(jìn)城市住宅主要限額指標(biāo)指導(dǎo)意見（2016年版）的通知”、“關(guān)于下發(fā)2015年限額指標(biāo)的通知”。八大事項(xiàng)匯報(bào)要求（貫穿啟動(dòng)、方案、實(shí)施等多階段，所有內(nèi)容在啟動(dòng)階段明確）：對于示范區(qū)（含售樓處）、基礎(chǔ)處理、土方、石材幕墻、玻璃幕墻、門窗、景觀和成品房裝修八大事項(xiàng)，如深化方案后，預(yù)計(jì)的成本超出方案版目標(biāo)成本的專項(xiàng)控制目標(biāo)或滿足下列匯報(bào)條件之一的，由區(qū)域公司平臺(tái)成本牽頭，結(jié)合具體方案，向集團(tuán)專項(xiàng)匯報(bào)，經(jīng)集團(tuán)相關(guān)職能部門評(píng)審并明確具體事項(xiàng)的成本目標(biāo)后，方可實(shí)施，不包括標(biāo)桿項(xiàng)目的景觀和精裝標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、玻璃幕墻匯報(bào)事項(xiàng)。,4示范區(qū)、售樓處成本匯報(bào)注意事項(xiàng),一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,4示范區(qū)、售樓處成本匯報(bào)注意事項(xiàng),對于示范區(qū)及售樓處、景觀事項(xiàng)，要求在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)，明確具體的配置標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)；方案版目標(biāo)成本完成審批前，如示范區(qū)相關(guān)事項(xiàng)需定標(biāo)的，要求區(qū)域公司平臺(tái)成本部對示范區(qū)及售樓處的成本目標(biāo)，在定標(biāo)前與集團(tuán)進(jìn)行溝通與專項(xiàng)匯報(bào);對于土方事項(xiàng)，如場地情況復(fù)雜，啟動(dòng)會(huì)后方案調(diào)整，或施工中發(fā)生不可預(yù)見事項(xiàng)，土方科目比啟動(dòng)會(huì)增加成本20%以上，或增加成本超過500萬的，平臺(tái)成本需及時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行專項(xiàng)匯報(bào)；對于基礎(chǔ)處理事項(xiàng)，如實(shí)際地質(zhì)條件比地勘報(bào)告差，或施工中發(fā)生不可預(yù)見事項(xiàng)，基礎(chǔ)處理科目比啟動(dòng)會(huì)增加成本20%以上，或增加成本超過500萬的，平臺(tái)成本需及時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行專項(xiàng)匯報(bào)；,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,4示范區(qū)、售樓處成本匯報(bào)注意事項(xiàng),(4)對于石材和玻璃幕墻事項(xiàng)，如存在下述三種情況的，在審批“方案版目標(biāo)成本”時(shí)，集團(tuán)成本管理部會(huì)明確匯報(bào)要求；平臺(tái)成本在幕墻方案深化后，組織相關(guān)部門進(jìn)行專項(xiàng)匯報(bào)。采用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)立面，超集團(tuán)成本限額的石材幕墻；外檐幕墻面積單方在1100元/m2以上。為法式高層、法式多層，沒有采用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)立面的石材幕墻；外檐為玻璃幕墻系統(tǒng)，(5)成品房精裝事項(xiàng)，要求在啟動(dòng)會(huì)時(shí)，要明確精裝修風(fēng)格意向和成本標(biāo)準(zhǔn)；在樣板間開放前3個(gè)月召開精裝啟動(dòng)會(huì)，匯報(bào)方案中要明確精裝配置標(biāo)準(zhǔn)及成本控制目標(biāo)。(6)其他要求：匯報(bào)的成本對象為“項(xiàng)目單期”。匯報(bào)內(nèi)容要求見下表：,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,4示范區(qū)、售樓處成本匯報(bào)注意事項(xiàng),、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,5示范區(qū)、售樓處招標(biāo)、合同價(jià)包干閉口、付款注意要點(diǎn),對于示范區(qū)、售樓處、樣板房類的工程施工招標(biāo)，原則上應(yīng)采用招標(biāo)方式。如確因進(jìn)度要求等原因不能采用招標(biāo)方式的，可采用直接委托方式，但委托方須為近期已合作過的優(yōu)良單位。合同清單與原合同清單相同或相近的，不得高于原合同清單單價(jià)及當(dāng)前市場價(jià)格；合同清單單價(jià)不能借鑒原合同清單的，可參照原合同單價(jià)組成方式及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定，核定后的合同清單單價(jià)不得高于當(dāng)前市場價(jià)格。對于非總價(jià)包干的總承包合同，要求在施工許可證獲取3個(gè)月內(nèi)確定合同總價(jià)，在4個(gè)月內(nèi)發(fā)起補(bǔ)充協(xié)議審批流程，完成閉口。對于能通過圖紙計(jì)算確定工程量的非總價(jià)包干分包合同，要求進(jìn)場后30天內(nèi)確定合同總價(jià)并發(fā)起補(bǔ)充協(xié)議審批流程，完成閉口。,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,5示范區(qū)、售樓處招標(biāo)、合同價(jià)包干閉口、付款注意要點(diǎn),對于不能通過圖紙計(jì)算確定工程量的非總價(jià)包干分包合同，要求在完工后30天內(nèi)完成閉口（如灌注樁深度以實(shí)測數(shù)據(jù)為準(zhǔn)的）。進(jìn)場時(shí)間以進(jìn)場通知書、中標(biāo)通知書、會(huì)議紀(jì)要或區(qū)域成本負(fù)責(zé)人書面確認(rèn)時(shí)間為準(zhǔn)。非總價(jià)包干合同在完成閉口前，原則上不得支付工程款，對于總包付款參照施工總承包商評(píng)價(jià)及區(qū)域戰(zhàn)略采購管理操作指引相關(guān)要求。,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,6示范區(qū)、樣板間、售樓處計(jì)劃管理,各公司于每年1月15日前，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施和開發(fā)情況按照附件1編制下一年度的示范區(qū)、樣板間、售樓處計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)成本管理部。集團(tuán)成本管理部負(fù)責(zé)匯總集團(tuán)年度計(jì)劃，并牽頭組織相關(guān)職能部門對公司上報(bào)的年度計(jì)劃進(jìn)行初步審核，對各項(xiàng)指標(biāo)的合理性、計(jì)劃的可操作性提出專業(yè)性判斷與建議。集團(tuán)成本管理部組織召開示范區(qū)、樣板間、售樓處年度計(jì)劃立項(xiàng)會(huì)，區(qū)域公司向集團(tuán)匯報(bào)示范區(qū)、樣板間、售樓處年度計(jì)劃，立項(xiàng)會(huì)后區(qū)域公司成本管理部組織通過會(huì)簽完成立項(xiàng)審批。,、,一、啟動(dòng)版目標(biāo)成本,6示范區(qū)、樣板間、售樓處計(jì)劃管理,當(dāng)市場、開發(fā)節(jié)奏、銷售預(yù)期等發(fā)生重大變化，區(qū)域公司對于既定的年度計(jì)劃產(chǎn)生重新判斷時(shí)，如需提出計(jì)劃調(diào)整的，隨經(jīng)營計(jì)劃每半年度上報(bào)調(diào)整。示范區(qū)、樣板間、售樓處計(jì)劃確定后，成本指標(biāo)不能超過各階段目標(biāo)成本及限額標(biāo)準(zhǔn)，如果超出目標(biāo)成本或限額標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)域公司應(yīng)作出書面說明并向集團(tuán)專題匯報(bào)，說明超出的原因、并作出成本處理方案。未在半年度調(diào)整計(jì)劃的原則上不允許調(diào)增成本。,、,二、方案版目標(biāo)成本,1編制要求,根據(jù)內(nèi)部方案匯報(bào)會(huì)信息，對啟動(dòng)版目標(biāo)成本進(jìn)行修正，在獲得項(xiàng)目方案復(fù)函后1個(gè)月內(nèi)，由各公司按照“方案成本評(píng)審”會(huì)的要求，完成方案評(píng)審會(huì)內(nèi)容的編制，并上報(bào)集團(tuán)成本部。由集團(tuán)成本部牽頭召開由集團(tuán)研發(fā)、財(cái)務(wù)和集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)域和城市公司至少有成本、研發(fā)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理參加的評(píng)審會(huì)，最終形成的會(huì)議紀(jì)要。已審批方案成本的項(xiàng)目，后續(xù)分期無需做方案成本匯報(bào)會(huì)；未審批方案成本的項(xiàng)目，多期產(chǎn)品的首期需做匯報(bào)，后續(xù)分期產(chǎn)品如與首期相同或相近，且無價(jià)格上漲問題，無需方案成本匯報(bào)，由平臺(tái)審批后報(bào)備集團(tuán)成本管理部。,、,二、方案版目標(biāo)成本,1編制要求,方案成本匯報(bào)需在方案復(fù)函后2個(gè)月內(nèi)審批通過。同時(shí)對于方案版與啟動(dòng)版成本之間的變化與原因，要進(jìn)行特別說明與上報(bào)。如同一期內(nèi)，各產(chǎn)品方案復(fù)函時(shí)間不一致，以第一批時(shí)間加一個(gè)月確定報(bào)審時(shí)間。待同一期方案復(fù)函齊全后，成本上漲超過建造成本的2%或土地成本變化，須再次報(bào)審/報(bào)備集團(tuán)成本部，成本變化在建造成本的2%及以內(nèi)的，在施工圖版時(shí)一并調(diào)整。,、,二、方案版目標(biāo)成本,2方案版與啟動(dòng)版成本之間的變化與原因說明要求,必須提供計(jì)算依據(jù)；就項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)與三級(jí)科目進(jìn)行成本比較。,、,方案版目標(biāo)成本編制階段，需嚴(yán)格執(zhí)行高層及多層住宅主要設(shè)計(jì)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)及其它各類限額指標(biāo)。限額詳“關(guān)于發(fā)布高層及多層住宅主要設(shè)計(jì)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)（2016修訂版）及新進(jìn)城市住宅主要限額指標(biāo)指導(dǎo)意見（2016年版）的通知”“關(guān)于下發(fā)2015年限額指標(biāo)的通知”；“關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行法式產(chǎn)品線及高層立面成本限額的通知”；“融集【2015】通知字102號(hào)關(guān)于規(guī)范使用防水材料的通知”。,3限額要求,二、方案版目標(biāo)成本,、,二、方案版目標(biāo)成本,4八大事項(xiàng)匯報(bào)要求及錄入EAS時(shí)間要求,詳“目標(biāo)及動(dòng)態(tài)制度”4.6.3條。,目標(biāo)成本審批完成后須在5個(gè)工作日內(nèi)錄入EAS系統(tǒng)。,、,三、施工圖版目標(biāo)成本,1施工圖版目標(biāo)成本時(shí)限,在項(xiàng)目獲取施工許可證后3個(gè)月內(nèi)，對方案版目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，通過施工圖指標(biāo)的計(jì)算，公司根據(jù)施工圖預(yù)算完成目標(biāo)成本（施工圖版）的編制，連同施工圖預(yù)算及其指標(biāo)同時(shí)報(bào)備集團(tuán)成本管理部。同一分期內(nèi)，獲得施工許可證時(shí)間不一致的，以最后一批時(shí)間加3個(gè)月確定報(bào)備時(shí)間。,、,三、施工圖版目標(biāo)成本,2對于施工圖版與方案版成本之間的變化與原因要求,要進(jìn)行特別說明；必須提供計(jì)算依據(jù)；并就項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)與三級(jí)科目進(jìn)行成本比較。,、,三、施工圖版目標(biāo)成本,3施工圖版目標(biāo)成本審批流程,施工圖版目標(biāo)成本審批流程如下：,此項(xiàng)審批由各區(qū)域（城市）公司自行決定審批流程，至少區(qū)域（城市）成本/財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、區(qū)域（城市）總負(fù)責(zé)人審批后，掃描件報(bào)送集團(tuán)成本部即可。合約規(guī)劃上線后由紙版報(bào)備集團(tuán)調(diào)整為以合約規(guī)劃形式審批至集團(tuán)成本管理部總經(jīng)理。,、,三、施工圖版目標(biāo)成本,4施工圖版成本限額要求,項(xiàng)目實(shí)施階段，各指標(biāo)原則上不允許超出“限額”，如有超出“限額”情況，實(shí)施前專項(xiàng)匯報(bào)集團(tuán)（車庫層高及標(biāo)準(zhǔn)層層高超出“限額”，啟動(dòng)會(huì)獲批的除外），獲批后方可執(zhí)行；高層及多層正式施工圖出圖前，項(xiàng)目成本需按附錄四格式計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層及地下車庫的相關(guān)指標(biāo)，對超出或判斷有可能超出“限額”的指標(biāo)，項(xiàng)目成本需及時(shí)書面反饋項(xiàng)目研發(fā)、平臺(tái)成本及平臺(tái)研發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人，完成成本前置管理動(dòng)作；超“限額”專項(xiàng)匯報(bào)需及時(shí)，嚴(yán)禁后補(bǔ)或隱瞞；對“限額”指標(biāo)不重視且完成差距較大的區(qū)域，將進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，并視情節(jié)嚴(yán)重程度對相關(guān)部門及責(zé)任人進(jìn)行處罰。,、,三、施工圖版目標(biāo)成本,5成本軟件錄入要求,目標(biāo)成本審批完成后須在5個(gè)工作日內(nèi)錄入EAS系統(tǒng)。,、,四、目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn),1土地獲取前期階段注意要點(diǎn),清楚了解紅線內(nèi)外土地及其附著物情況（包括場地高差、植被覆蓋、河流、箱涵、魚塘、湖泊分布、高壓線、輸油管、市政道路走向、地上附著物拆遷、地下水文地質(zhì)情況；紅線外土地情況代征地、噪音、原有可視景觀）對成本的影響；判斷市政配套（市政給水、排水、電、氣、熱、道路）的成熟程度及其對成本的影響；清楚了解政府土地規(guī)劃中的要點(diǎn)對成本的影響。參與產(chǎn)品的配比選擇，并提供專業(yè)意見；在掌握準(zhǔn)確的土地資料后，進(jìn)行可行性研究，營銷、設(shè)計(jì)、成本通過對產(chǎn)品建筑屬性、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，構(gòu)造產(chǎn)品方案組合，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，確定合理的產(chǎn)品方案；,、,四、目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn),1土地獲取前期階段注意要點(diǎn),土地獲取成本工作的原則：客觀真實(shí)。成本人員應(yīng)客觀真實(shí)的反饋項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本，不得因其他原因有意或人為改變數(shù)據(jù)的客觀性與真實(shí)性；實(shí)地踏勘。地塊的信息不經(jīng)過實(shí)地踏勘是無法了解其可能發(fā)生的成本要素的，無法保障其準(zhǔn)確性，因此，成本人員必須進(jìn)行實(shí)地踏勘；全面完整?？裳须A段的成本要素必須全面完整，不應(yīng)有錯(cuò)漏情況的發(fā)生。,項(xiàng)目前期研究是項(xiàng)目成本測算的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，所獲取信息是否全面、準(zhǔn)確對項(xiàng)目定位、產(chǎn)品方案、預(yù)計(jì)利潤等至關(guān)重要，是成本管理的起始點(diǎn)，前期研究的結(jié)論直接導(dǎo)致最終決策（拿地與否）。,、,四、目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn),2項(xiàng)目啟動(dòng)階段注意要點(diǎn),市政解決方案市政污水成本關(guān)注要點(diǎn):清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站。市政給水成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解市政給水管距離地塊紅線的距離；判斷是否自建水庫。臨水成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解臨時(shí)供水點(diǎn)距離地塊紅線的距離；判斷臨時(shí)供水費(fèi)用。供熱方式選擇成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解集中供熱的熱源接入點(diǎn)位置，判斷是否需建設(shè)小區(qū)獨(dú)立供熱站。中水成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解市政中水管道接入點(diǎn)距地塊紅線的距離；判斷是否需要建設(shè)中水加壓站。永久電成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解市政供電接入點(diǎn)距離地塊紅線的距離，預(yù)測其接入費(fèi)用；判斷是否自建發(fā)電站。,、,四、目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn),2項(xiàng)目啟動(dòng)階段注意要點(diǎn),市政解決方案臨時(shí)電成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解臨時(shí)電接入點(diǎn)距離地塊紅線的距離，預(yù)測其費(fèi)用。市政煤氣成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解市政煤氣管道接口距離地塊紅線的距離；判斷是否組建煤氣瓶組處理站。出入道路成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解原有道路是否需要維修、預(yù)測其費(fèi)用；判斷是否需要建造道路及高架橋等。公交場站成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解小區(qū)需要建造公交站場的數(shù)量及面積。四周環(huán)境成本關(guān)注要點(diǎn)：主要體現(xiàn)為提高項(xiàng)目品質(zhì)的成本投入（如紅線外高速邊建隔音屏，項(xiàng)目紅線外周邊市政路更換行道磚及景觀樹木等）。,、,四、目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn),2項(xiàng)目啟動(dòng)階段注意要點(diǎn),紅線內(nèi)土地情況：場地高差情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地高差情況，以便測算場地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用；山地建筑應(yīng)分析場地坡度面積比率。植被情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)人員一道決定是否有可以保留的原植被及原生態(tài)樹木，是否存在植被破壞補(bǔ)償，以便測算景觀成本。河流、箱涵情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的長度、深度和寬度，以便測算整治、改造費(fèi)用。魚塘、湖泊情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊以及魚塘、湖泊的面積和深度，以便測算改造、回填等費(fèi)用。高壓線情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過(高壓伏數(shù))，如果有，需要預(yù)測其因埋地或改變走向發(fā)生的費(fèi)用。,、,四、目標(biāo)成本編制注意要點(diǎn),2項(xiàng)目啟動(dòng)階段注意要點(diǎn),紅線內(nèi)土地情況：油管等市政情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、軍用光纜等設(shè)施，如果有，需預(yù)測其搬遷或改變走向的費(fèi)用。市政道路成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，明確其具體長度、寬度及建造標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用由誰負(fù)責(zé)拆遷成本關(guān)注要點(diǎn):了解待拆遷房屋、居住人員等情況，預(yù)測拆遷費(fèi)用。地質(zhì)情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，并根據(jù)所了解情況判斷產(chǎn)品采用的基礎(chǔ)形式。建筑退讓紅線情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物實(shí)際用地面積。,、,