財(cái)產(chǎn)行為稅講義.ppt

,財(cái)產(chǎn)行為稅概述,自治區(qū)地稅局稅政三處呼彥忠,一、財(cái)產(chǎn)行為稅概述二、房產(chǎn)稅三、城鎮(zhèn)土地使用稅四、契稅五、車船稅六、耕地占用稅七、存量房評稅工作,目錄,第一章財(cái)產(chǎn)行為稅概述,一、財(cái)產(chǎn)行為稅的概念。二、財(cái)產(chǎn)行為稅的作用。第一、籌集地方財(cái)政資金，提供地方財(cái)政行駛其職能所需的部分財(cái)力。第二、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，有力于促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和節(jié)制社會(huì)財(cái)富分配不均。三、財(cái)產(chǎn)行為稅的特點(diǎn)。四、我區(qū)財(cái)產(chǎn)行為的收入情況。五、2013年財(cái)產(chǎn)行為稅重點(diǎn)工作（9方面）。,第二章房產(chǎn)稅,一、關(guān)于財(cái)政部國家稅務(wù)總局財(cái)稅2010121號文件關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知的解讀（1）關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅問題。（2）關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題。（3）關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題。,重點(diǎn)了解幾個(gè)概念：宗地、容積率、地價(jià)。一、宗地的概念。二、容積率的概念。三、計(jì)入房產(chǎn)原值“地價(jià)”的解釋。四、關(guān)于并入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值。五、關(guān)于房產(chǎn)建筑面積。注意點(diǎn)：土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅后，城鎮(zhèn)土地使用稅仍應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占用土地面積乘以適用稅額計(jì)算繳納。,例一、某加油站2005年受讓國有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（建筑面積400平方米），加油棚80000.00元（層高7.8米，建筑面積120平方米）；2009年受讓國有土地500000.00元（面積2000平方米），未建造房屋，2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？,解答：1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一（400.00+120.00）1000.00=0.52宗地二02、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值宗地一200000.00元宗地二03、計(jì)算房產(chǎn)稅（300000.00+200000.00）（1-30%）1.2%=4200.00元。,例二、某公司2005年受讓國有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積400平方米）；2009年受讓國有土地500000.00元（面積2000平方米），2009年外包其他單位承建廠房800000.00元（年底已完工，層高8.5米，單層建筑面積700平方米），2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？,解答：1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一容積率400.001000.00=0.4宗地二容積率700.0022000.00=0.7（超過8米的單層建筑物，按2倍的計(jì)算單層建筑面積計(jì)算總建筑面積）2、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值宗地一400.002（200000.001000.00）=160000.00元（宗地容積率低于0.5的，應(yīng)將全部土地價(jià)值按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅）宗地二500000.00元（宗地容積率高于0.5的，應(yīng)將全部土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅）3、計(jì)算房產(chǎn)稅（300000.00+800000.00）+160000.00+500000.00（1-30%）1.2%=14784.00元。,例三、某公司2005年受讓國有土地面積1000平方米，合同約定受讓金額為260000.00元，實(shí)際支付200000.00元（當(dāng)?shù)卣颠€60000.00元），繳納耕地占用稅30000.00元、契稅5200.00元，另支付原住戶樹木遷移費(fèi)900.00元，2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積500平方米）2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？,解答：1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一容積率500.001000.00=0.52、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值260000.00+30000.00+5200.00+900.00=296100.00元（應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的土地價(jià)值，其包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等，包含為取得該地所有的付出，如耕地占用稅、契稅等。不能以攤銷后的土地剩余價(jià)值計(jì)稅）3、計(jì)算房產(chǎn)稅（300000.00+296100.00（1-30%）1.2%=5007.24元。,例四：某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一容積率800020000=0.42、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價(jià)=8000平方米21萬元/平方米=16000萬元。,例五：某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬元，通過計(jì)算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。,二、土地價(jià)值是否應(yīng)在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)倖栴}：如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，在將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅時(shí)，是否可以將該宗土地的價(jià)值在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)偂?三、非應(yīng)稅建筑物所占土地的價(jià)值是否應(yīng)扣除問題：應(yīng)稅房產(chǎn)配建了一些非應(yīng)稅建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，在計(jì)算計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值時(shí)，是否應(yīng)將這些建筑物所占土地的價(jià)值扣除。,四、地價(jià)中是否包括契稅問題：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付成本費(fèi)用，是否包括購買土地所繳納的契稅。,五、宗地容積率大于或等于0.5時(shí)，如何計(jì)算應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)問題：當(dāng)宗地容積率在0.51之間時(shí)，是否應(yīng)將容積率乘以土地價(jià)值，以此計(jì)算的結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)偅⒋_定征稅的房產(chǎn)原值。,17,六、房產(chǎn)評估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（86財(cái)稅地字第008號），房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳薄固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。對房屋進(jìn)行評估并按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定增加了房屋的入賬價(jià)值，賬面原值為經(jīng)評估后的原值，應(yīng)按照評估后的帳面原值繳納房產(chǎn)稅。（寧地稅函2007230號）,18,七、以保溫板、彩鋼板等建筑材料構(gòu)建的房屋是否征收房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（87財(cái)稅地字第003號），對企業(yè)或其他生產(chǎn)經(jīng)營單位采用保溫板、彩鋼板等新型建筑材料構(gòu)建的房屋與傳統(tǒng)建筑材料構(gòu)筑的房屋同樣有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，具有能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或者儲(chǔ)藏物資的功能，應(yīng)按照稅法規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（寧地稅函200916號）,19,八、關(guān)于房產(chǎn)的解釋。房產(chǎn)是房屋形態(tài)的財(cái)產(chǎn)，指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。注意不屬于房產(chǎn)、不繳納房產(chǎn)稅的范圍：指獨(dú)立于房屋之外的建筑物。如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、油氣罐等。,20,九、關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，主要有暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)的原值繳納房產(chǎn)稅。注意兩點(diǎn)：一是對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；二是對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。,21,十、從租計(jì)征優(yōu)先于從價(jià)計(jì)征，一旦房產(chǎn)發(fā)生出租，不再實(shí)行從價(jià)計(jì)征；十一、房產(chǎn)部分出租時(shí)，應(yīng)同時(shí)適用兩種計(jì)征方法，房屋的出租部分按租金收入計(jì)征，房屋的自用部分按房產(chǎn)應(yīng)稅余值計(jì)征，出租房產(chǎn)的原值部分要從房產(chǎn)原值總額中剔除;十二、注意區(qū)別以房屋作價(jià)進(jìn)行投資聯(lián)營和將房屋進(jìn)行出租兩種情況。,22,十三、產(chǎn)權(quán)出典后，應(yīng)由對房屋具有支配權(quán)的承典人來繳納房產(chǎn)稅十四、免稅單位（如國家機(jī)關(guān)）進(jìn)行房屋出租，無論是租給繳稅單位還是免稅單位，都應(yīng)按租金收入繳納房產(chǎn)稅十五、最新規(guī)定：凡在征稅范圍內(nèi)具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。十六、寧夏回族自治區(qū)出租房屋管理辦法廢止。,23,第三章城鎮(zhèn)土地使用稅,一、寧夏回族自治區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理試行辦法（2011年第1號公告）二、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)問題。三、關(guān)于已交付但閑置不用的土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題。四、關(guān)于單獨(dú)建造的地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題。,25,五、關(guān)于企業(yè)廠區(qū)外公共道路占地和公共綠化占地征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅停止征收的相關(guān)問題,七、關(guān)于財(cái)政部國家稅務(wù)總局財(cái)稅2010121號文件關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知中關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題八、新征用土地的土地使用稅何時(shí)開始繳納。九、關(guān)于以地控稅試點(diǎn)工作。,26,第四章契稅,一、契稅的概念、特點(diǎn)。二、征稅對象：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。三、納稅人四、契稅納稅環(huán)節(jié)五、契稅特殊規(guī)定,5.1視同買賣房屋幾種特殊情況：(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。(3)買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。(4)房屋贈(zèng)與。(5)房屋交換。,28,5.2企業(yè)改制重組中有關(guān)契稅政策為了支持企業(yè)、事業(yè)單位改革，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，現(xiàn)就企業(yè)、事業(yè)單位改制重組等涉及的契稅政策通知如下（關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知財(cái)稅20124號）（10種情況）5.3房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策,29,六、房地產(chǎn)交易過程中有關(guān)稅收政策規(guī)定（一）、契稅的稅率（二）、購買房屋者需要交納哪些稅款？1、普通住宅，購房者按購房總價(jià)繳納1.5的契稅和萬分之五的印花稅。2、非普通住宅、別墅和營業(yè)房，購房者按購房總價(jià)繳納3的契稅和萬分之五的印花稅。,實(shí)例1：張女士在興慶區(qū)購買了一套98平米的住宅房，單價(jià)每平米2600元，總房價(jià)是254800元，問應(yīng)該繳納多少稅款？答：張女士購買的是普通住宅契稅應(yīng)減半征收，即繳納1.5%的契稅契稅：2548003%50%=3822元。,實(shí)例2：李先生從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一套138平米的住宅房，單價(jià)每平米3200元，總房價(jià)是441600元，問應(yīng)該繳納多少稅款？答：李先生購買的是非普通住宅，應(yīng)繳納3%的契稅契稅：4416003%=13248元,（三）賣房者需要交納那些稅款？賣房者需要繳納：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。1、營業(yè)稅2、個(gè)人所得稅（7種情況）3、土地增值稅4、印花稅,實(shí)例3：現(xiàn)以一套房產(chǎn)證辦理不滿5年的100平方米普通二手房為例，假設(shè)其評估價(jià)為40萬元，原值為30萬元，那么，按規(guī)定，該套房子交易的稅費(fèi)共有以下幾項(xiàng)：賣方：營業(yè)稅及附加：4000005.67%=26680元個(gè)人所得稅：4000001=4000元買方：契稅：4000001.5%=6000元。,（四）關(guān)于唯一住房認(rèn)定、證明出具問題寧財(cái)(稅)發(fā)【2010】1408號文件轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知（五）、辦理一手房屋繳稅須提供的資料：1、房屋買賣合同正本原件及一份復(fù)印件；2、購房發(fā)票原件及一份復(fù)印件；3、購房竣工決算書原件及一份復(fù)印件；4、納稅人身份證原件及一份復(fù)印件。5、購房合同的補(bǔ)充協(xié)議及一份復(fù)印件。,（六）、辦理二手房屋繳稅須提供的資料：1、房屋所有權(quán)證原件及一份復(fù)印件。2、原產(chǎn)權(quán)個(gè)人須提供身份證原件及一份復(fù)印件。3、買方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件，委托代辦的應(yīng)出具委托公證書及受委托人身份證原件及一份復(fù)印件。4、房地產(chǎn)買賣契約原件一份。5、房產(chǎn)調(diào)檔單及其它檔案資料（包括原購房發(fā)票及契稅完稅憑證）掃描復(fù)印件一份，掃描復(fù)印件需有房管部門加蓋“復(fù)印件與原件相符”戳記或調(diào)檔專用章。,（七）、辦理房地產(chǎn)交易的納稅程序（八）、契稅征收管理的法規(guī)依據(jù)（九）、關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策。（十）、關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題。（十一）、關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策。（十二）、關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅問題,（十三）關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問題（十四）關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬是否征收契稅問題（十五）、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知（國稅發(fā)2006144號）,第五章車船稅,一、我區(qū)部分大型企業(yè)在區(qū)內(nèi)部分市縣設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，車船稅已由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一繳納并開具了合計(jì)稅款的完稅憑證，但企業(yè)在為機(jī)動(dòng)車投保時(shí)不能提供單車完稅憑證的，如何處理？,二、納稅人丟失完稅或免稅憑證需補(bǔ)開完稅或免稅憑證時(shí)，如何辦理？三、某些特殊車輛（如救護(hù)車）以及某些牽引車、掛車，無法提供車輛合格證和車輛登記證書，或者其車輛合格證和車輛登記證書中沒有記載車輛的排氣量和整備質(zhì)量的，車船稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)如何確定？,四、機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)賣或頂賬后未辦理過戶手續(xù)的，車輛的實(shí)際所有人（管理人）無法獲取原車輛登記人的登記資料和信息，保險(xiǎn)公司在代收車船稅時(shí)，可否留存并登記車輛實(shí)際所有人（管理人）的資料和信息，并以車輛實(shí)際所有人（管理人）作為納稅人？,五、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在代收車船稅中，由于各種原因?qū)е碌亩嗍哲嚧悾òㄖ貜?fù)收稅），如何向客戶退還？是否應(yīng)收回已開具的保單和發(fā)票，重新開具？六、機(jī)動(dòng)車由異地過戶到本地后，車船稅應(yīng)繳稅額如何確定？,七、企業(yè)繳納車船稅后，是否需要在完稅憑證上加蓋車船稅專用完稅印章？八、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)代收代繳車船稅后，如果納稅人提出需要另外開具完稅憑證來作為企業(yè)財(cái)務(wù)核算憑據(jù)的，應(yīng)怎么處理？,九、車船稅法律法規(guī)中對享受減免稅政策的車輛，開具減免稅證明是怎么規(guī)定的？十、我區(qū)公共交通車船、摩托車、三輪汽車和低速載貨汽車減免車船稅是怎么規(guī)定的？,十一、對于符合財(cái)政部國家稅務(wù)總局工業(yè)和信息化部關(guān)于節(jié)約能源使用新能源車輛減免車船稅車型目錄的公告的車輛，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在代收代繳車船稅時(shí)，是否直接按規(guī)定減免稅，需不需要開具減免稅證明?十二、電動(dòng)車是否征收車船稅？,十三、關(guān)于投保人跨年度續(xù)保的問題。十四、關(guān)于稅款所屬期確認(rèn)