財(cái)產(chǎn)行為稅講義.ppt

,財(cái)產(chǎn)行為稅概述,自治區(qū)地稅局稅政三處呼彥忠,一、財(cái)產(chǎn)行為稅概述二、房產(chǎn)稅三、城鎮(zhèn)土地使用稅四、契稅五、車(chē)船稅六、耕地占用稅七、存量房評(píng)稅工作,目錄,第一章財(cái)產(chǎn)行為稅概述,一、財(cái)產(chǎn)行為稅的概念。二、財(cái)產(chǎn)行為稅的作用。第一、籌集地方財(cái)政資金，提供地方財(cái)政行駛其職能所需的部分財(cái)力。第二、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，有力于促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和節(jié)制社會(huì)財(cái)富分配不均。三、財(cái)產(chǎn)行為稅的特點(diǎn)。四、我區(qū)財(cái)產(chǎn)行為的收入情況。五、2013年財(cái)產(chǎn)行為稅重點(diǎn)工作（9方面）。,第二章房產(chǎn)稅,一、關(guān)于財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅2010121號(hào)文件關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知的解讀（1）關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題。（2）關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題。（3）關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題。,重點(diǎn)了解幾個(gè)概念：宗地、容積率、地價(jià)。一、宗地的概念。二、容積率的概念。三、計(jì)入房產(chǎn)原值“地價(jià)”的解釋。四、關(guān)于并入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值。五、關(guān)于房產(chǎn)建筑面積。注意點(diǎn)：土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅后，城鎮(zhèn)土地使用稅仍應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占用土地面積乘以適用稅額計(jì)算繳納。,例一、某加油站2005年受讓國(guó)有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（建筑面積400平方米），加油棚80000.00元（層高7.8米，建筑面積120平方米）；2009年受讓國(guó)有土地500000.00元（面積2000平方米），未建造房屋，2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？,解答：1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一（400.00+120.00）1000.00=0.52宗地二02、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值宗地一200000.00元宗地二03、計(jì)算房產(chǎn)稅（300000.00+200000.00）（1-30%）1.2%=4200.00元。,例二、某公司2005年受讓國(guó)有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積400平方米）；2009年受讓國(guó)有土地500000.00元（面積2000平方米），2009年外包其他單位承建廠(chǎng)房800000.00元（年底已完工，層高8.5米，單層建筑面積700平方米），2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？,解答：1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一容積率400.001000.00=0.4宗地二容積率700.0022000.00=0.7（超過(guò)8米的單層建筑物，按2倍的計(jì)算單層建筑面積計(jì)算總建筑面積）2、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值宗地一400.002（200000.001000.00）=160000.00元（宗地容積率低于0.5的，應(yīng)將全部土地價(jià)值按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅）宗地二500000.00元（宗地容積率高于0.5的，應(yīng)將全部土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅）3、計(jì)算房產(chǎn)稅（300000.00+800000.00）+160000.00+500000.00（1-30%）1.2%=14784.00元。,例三、某公司2005年受讓國(guó)有土地面積1000平方米，合同約定受讓金額為260000.00元，實(shí)際支付200000.00元（當(dāng)?shù)卣颠€60000.00元），繳納耕地占用稅30000.00元、契稅5200.00元，另支付原住戶(hù)樹(shù)木遷移費(fèi)900.00元，2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積500平方米）2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？,解答：1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一容積率500.001000.00=0.52、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值260000.00+30000.00+5200.00+900.00=296100.00元（應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的土地價(jià)值，其包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等，包含為取得該地所有的付出，如耕地占用稅、契稅等。不能以攤銷(xiāo)后的土地剩余價(jià)值計(jì)稅）3、計(jì)算房產(chǎn)稅（300000.00+296100.00（1-30%）1.2%=5007.24元。,例四：某工廠(chǎng)有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米1、計(jì)算容積率（房屋地上總建筑面積宗地面積）宗地一容積率800020000=0.42、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價(jià)=8000平方米21萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。,例五：某企業(yè)以8000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。,二、土地價(jià)值是否應(yīng)在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)倖?wèn)題：如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，在將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅時(shí)，是否可以將該宗土地的價(jià)值在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)偂?三、非應(yīng)稅建筑物所占土地的價(jià)值是否應(yīng)扣除問(wèn)題：應(yīng)稅房產(chǎn)配建了一些非應(yīng)稅建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，在計(jì)算計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值時(shí)，是否應(yīng)將這些建筑物所占土地的價(jià)值扣除。,四、地價(jià)中是否包括契稅問(wèn)題：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付成本費(fèi)用，是否包括購(gòu)買(mǎi)土地所繳納的契稅。,五、宗地容積率大于或等于0.5時(shí)，如何計(jì)算應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)問(wèn)題：當(dāng)宗地容積率在0.51之間時(shí)，是否應(yīng)將容積率乘以土地價(jià)值，以此計(jì)算的結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?，并確定征稅的房產(chǎn)原值。,17,六、房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定（86財(cái)稅地字第008號(hào)），房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳薄固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定增加了房屋的入賬價(jià)值，賬面原值為經(jīng)評(píng)估后的原值，應(yīng)按照評(píng)估后的帳面原值繳納房產(chǎn)稅。（寧地稅函2007230號(hào)）,18,七、以保溫板、彩鋼板等建筑材料構(gòu)建的房屋是否征收房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定（87財(cái)稅地字第003號(hào)），對(duì)企業(yè)或其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位采用保溫板、彩鋼板等新型建筑材料構(gòu)建的房屋與傳統(tǒng)建筑材料構(gòu)筑的房屋同樣有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，具有能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或者儲(chǔ)藏物資的功能，應(yīng)按照稅法規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（寧地稅函200916號(hào)）,19,八、關(guān)于房產(chǎn)的解釋。房產(chǎn)是房屋形態(tài)的財(cái)產(chǎn)，指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。注意不屬于房產(chǎn)、不繳納房產(chǎn)稅的范圍：指獨(dú)立于房屋之外的建筑物。如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、油氣罐等。,20,九、關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，主要有暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線(xiàn)，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線(xiàn)；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)的原值繳納房產(chǎn)稅。注意兩點(diǎn)：一是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；二是對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。,21,十、從租計(jì)征優(yōu)先于從價(jià)計(jì)征，一旦房產(chǎn)發(fā)生出租，不再實(shí)行從價(jià)計(jì)征；十一、房產(chǎn)部分出租時(shí)，應(yīng)同時(shí)適用兩種計(jì)征方法，房屋的出租部分按租金收入計(jì)征，房屋的自用部分按房產(chǎn)應(yīng)稅余值計(jì)征，出租房產(chǎn)的原值部分要從房產(chǎn)原值總額中剔除;十二、注意區(qū)別以房屋作價(jià)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)和將房屋進(jìn)行出租兩種情況。,22,十三、產(chǎn)權(quán)出典后，應(yīng)由對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人來(lái)繳納房產(chǎn)稅十四、免稅單位（如國(guó)家機(jī)關(guān)）進(jìn)行房屋出租，無(wú)論是租給繳稅單位還是免稅單位，都應(yīng)按租金收入繳納房產(chǎn)稅十五、最新規(guī)定：凡在征稅范圍內(nèi)具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。十六、寧夏回族自治區(qū)出租房屋管理辦法廢止。,23,第三章城鎮(zhèn)土地使用稅,一、寧夏回族自治區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理試行辦法（2011年第1號(hào)公告）二、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)問(wèn)題。三、關(guān)于已交付但閑置不用的土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題。四、關(guān)于單獨(dú)建造的地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題。,25,五、關(guān)于企業(yè)廠(chǎng)區(qū)外公共道路占地和公共綠化占地征收城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題六、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅停止征收的相關(guān)問(wèn)題,七、關(guān)于財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅2010121號(hào)文件關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知中關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題八、新征用土地的土地使用稅何時(shí)開(kāi)始繳納。九、關(guān)于以地控稅試點(diǎn)工作。,26,第四章契稅,一、契稅的概念、特點(diǎn)。二、征稅對(duì)象：在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。三、納稅人四、契稅納稅環(huán)節(jié)五、契稅特殊規(guī)定,5.1視同買(mǎi)賣(mài)房屋幾種特殊情況：(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。(3)買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。(4)房屋贈(zèng)與。(5)房屋交換。,28,5.2企業(yè)改制重組中有關(guān)契稅政策為了支持企業(yè)、事業(yè)單位改革，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，現(xiàn)就企業(yè)、事業(yè)單位改制重組等涉及的契稅政策通知如下（關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知財(cái)稅20124號(hào)）（10種情況）5.3房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策,29,六、房地產(chǎn)交易過(guò)程中有關(guān)稅收政策規(guī)定（一）、契稅的稅率（二）、購(gòu)買(mǎi)房屋者需要交納哪些稅款？1、普通住宅，購(gòu)房者按購(gòu)房總價(jià)繳納1.5的契稅和萬(wàn)分之五的印花稅。2、非普通住宅、別墅和營(yíng)業(yè)房，購(gòu)房者按購(gòu)房總價(jià)繳納3的契稅和萬(wàn)分之五的印花稅。,實(shí)例1：張女士在興慶區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套98平米的住宅房，單價(jià)每平米2600元，總房?jī)r(jià)是254800元，問(wèn)應(yīng)該繳納多少稅款？答：張女士購(gòu)買(mǎi)的是普通住宅契稅應(yīng)減半征收，即繳納1.5%的契稅契稅：2548003%50%=3822元。,實(shí)例2：李先生從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)一套138平米的住宅房，單價(jià)每平米3200元，總房?jī)r(jià)是441600元，問(wèn)應(yīng)該繳納多少稅款？答：李先生購(gòu)買(mǎi)的是非普通住宅，應(yīng)繳納3%的契稅契稅：4416003%=13248元,（三）賣(mài)房者需要交納那些稅款？賣(mài)房者需要繳納：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。1、營(yíng)業(yè)稅2、個(gè)人所得稅（7種情況）3、土地增值稅4、印花稅,實(shí)例3：現(xiàn)以一套房產(chǎn)證辦理不滿(mǎn)5年的100平方米普通二手房為例，假設(shè)其評(píng)估價(jià)為40萬(wàn)元，原值為30萬(wàn)元，那么，按規(guī)定，該套房子交易的稅費(fèi)共有以下幾項(xiàng)：賣(mài)方：營(yíng)業(yè)稅及附加：4000005.67%=26680元個(gè)人所得稅：4000001=4000元買(mǎi)方：契稅：4000001.5%=6000元。,（四）關(guān)于唯一住房認(rèn)定、證明出具問(wèn)題寧財(cái)(稅)發(fā)【2010】1408號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知（五）、辦理一手房屋繳稅須提供的資料：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同正本原件及一份復(fù)印件；2、購(gòu)房發(fā)票原件及一份復(fù)印件；3、購(gòu)房竣工決算書(shū)原件及一份復(fù)印件；4、納稅人身份證原件及一份復(fù)印件。5、購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議及一份復(fù)印件。,（六）、辦理二手房屋繳稅須提供的資料：1、房屋所有權(quán)證原件及一份復(fù)印件。2、原產(chǎn)權(quán)個(gè)人須提供身份證原件及一份復(fù)印件。3、買(mǎi)方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件，委托代辦的應(yīng)出具委托公證書(shū)及受委托人身份證原件及一份復(fù)印件。4、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約原件一份。5、房產(chǎn)調(diào)檔單及其它檔案資料（包括原購(gòu)房發(fā)票及契稅完稅憑證）掃描復(fù)印件一份，掃描復(fù)印件需有房管部門(mén)加蓋“復(fù)印件與原件相符”戳記或調(diào)檔專(zhuān)用章。,（七）、辦理房地產(chǎn)交易的納稅程序（八）、契稅征收管理的法規(guī)依據(jù)（九）、關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策。（十）、關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題。（十一）、關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策。（十二）、關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問(wèn)題,（十三）關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問(wèn)題（十四）關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬是否征收契稅問(wèn)題（十五）、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題通知（國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)）,第五章車(chē)船稅,一、我區(qū)部分大型企業(yè)在區(qū)內(nèi)部分市縣設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，車(chē)船稅已由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一繳納并開(kāi)具了合計(jì)稅款的完稅憑證，但企業(yè)在為機(jī)動(dòng)車(chē)投保時(shí)不能提供單車(chē)完稅憑證的，如何處理？,二、納稅人丟失完稅或免稅憑證需補(bǔ)開(kāi)完稅或免稅憑證時(shí)，如何辦理？三、某些特殊車(chē)輛（如救護(hù)車(chē)）以及某些牽引車(chē)、掛車(chē)，無(wú)法提供車(chē)輛合格證和車(chē)輛登記證書(shū)，或者其車(chē)輛合格證和車(chē)輛登記證書(shū)中沒(méi)有記載車(chē)輛的排氣量和整備質(zhì)量的，車(chē)船稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)如何確定？,四、機(jī)動(dòng)車(chē)轉(zhuǎn)賣(mài)或頂賬后未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，車(chē)輛的實(shí)際所有人（管理人）無(wú)法獲取原車(chē)輛登記人的登記資料和信息，保險(xiǎn)公司在代收車(chē)船稅時(shí)，可否留存并登記車(chē)輛實(shí)際所有人（管理人）的資料和信息，并以車(chē)輛實(shí)際所有人（管理人）作為納稅人？,五、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在代收車(chē)船稅中，由于各種原因?qū)е碌亩嗍哲?chē)船稅（包括重復(fù)收稅），如何向客戶(hù)退還？是否應(yīng)收回已開(kāi)具的保單和發(fā)票，重新開(kāi)具？六、機(jī)動(dòng)車(chē)由異地過(guò)戶(hù)到本地后，車(chē)船稅應(yīng)繳稅額如何確定？,七、企業(yè)繳納車(chē)船稅后，是否需要在完稅憑證上加蓋車(chē)船稅專(zhuān)用完稅印章？八、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)代收代繳車(chē)船稅后，如果納稅人提出需要另外開(kāi)具完稅憑證來(lái)作為企業(yè)財(cái)務(wù)核算憑據(jù)的，應(yīng)怎么處理？,九、車(chē)船稅法律法規(guī)中對(duì)享受減免稅政策的車(chē)輛，開(kāi)具減免稅證明是怎么規(guī)定的？十、我區(qū)公共交通車(chē)船、摩托車(chē)、三輪汽車(chē)和低速載貨汽車(chē)減免車(chē)船稅是怎么規(guī)定的？,十一、對(duì)于符合財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局工業(yè)和信息化部關(guān)于節(jié)約能源使用新能源車(chē)輛減免車(chē)船稅車(chē)型目錄的公告的車(chē)輛，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在代收代繳車(chē)船稅時(shí)，是否直接按規(guī)定減免稅，需不需要開(kāi)具減免稅證明?十二、電動(dòng)車(chē)是否征收車(chē)船稅？,十三、關(guān)于投保人跨年度續(xù)保的問(wèn)題。十四、關(guān)于稅款所屬期確認(rèn)