房地產(chǎn)估價(jià)第六章市場(chǎng)法習(xí)題參考答案

第六章 市場(chǎng)法練習(xí)題一、 單項(xiàng)選擇題1、市場(chǎng)法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（A）。、類似房地產(chǎn)的交易、相同房地產(chǎn)的交易、相關(guān)房地產(chǎn)的交易、房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的（C）。、相關(guān)性和規(guī)范化、統(tǒng)一性和相關(guān)性、統(tǒng)一性和規(guī)范化、統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性、由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用（B）的方式支付。、支付定金、分期付款、一次付清、預(yù)付房款、房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的形成方式，是（D）方式。、招標(biāo)、拍賣、合同定價(jià)、通過(guò)市場(chǎng)交易成交、買賣雙方經(jīng)過(guò)充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議、中國(guó)大陸招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)的出讓價(jià)較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議出讓價(jià)（B）。、往往偏高、往往偏低、往往高于或低于市場(chǎng)價(jià)、也基本與市場(chǎng)價(jià)吻合、正常成交，是指在（D）應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。、買賣雙方繳納、買方繳納、賣方繳納、買賣雙方各自繳納自己、如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，選取的可比實(shí)例的土地面積（C）。、應(yīng)與該宗土地的面積相等、可大于或小于該宗土地的面積、應(yīng)與該宗土地的面積近似、應(yīng)與該宗土地的面積保持一定差距、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與（A）吻合、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)方法、為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取（C）的交易實(shí)例為可比實(shí)例。、抵押、抵債 、類似、一般買賣、市場(chǎng)交際成交10、交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A、半年 B、1年 C、2年 D、3年11、選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選?。?D ）的可比實(shí)例即可。 A、5個(gè)以上 B、10個(gè)以下 C、510個(gè) D、310個(gè)12、估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以（ C ）為基準(zhǔn)。A、房地產(chǎn)總價(jià) B、房地產(chǎn)單價(jià)C、一次付清 D、分期付款13、某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為50萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分兩期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%，則在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為（ A ）元。A、48.60 B、47.90C、49.20 D、5014、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除了單價(jià)、還可為（ B ）。A、總價(jià) B、樓面地價(jià)C、容積率 D、覆蓋率15、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用 （ C ）的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。A、估價(jià)作業(yè)日期 B、成交日期C、估價(jià)時(shí)點(diǎn) D、交易日期修正后16、可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，應(yīng)是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其（ B ）的狀況。A、估價(jià)作業(yè)日期 B、成交日期C、交易價(jià)格 D、交易日期修正后17、交易情況的修正，要以（ D ）為基準(zhǔn)。A、成交價(jià)格 B、市場(chǎng)價(jià)格C、交易價(jià)格 D、正常價(jià)格18、交易日期調(diào)整實(shí)際上是（ A ）。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期 時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正 B、交易時(shí)間修正C、資金時(shí)間價(jià)值修正 D、成交日期修正19、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（ B ）。A、固定價(jià)格指數(shù) B、定基價(jià)格指數(shù)C、長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù) D、環(huán)比價(jià)格指數(shù)20、價(jià)格指數(shù)中如果以上一時(shí)期作為基期的，稱為（ D ）。A、前期價(jià)格指數(shù) B、定基價(jià)格指數(shù)C、長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù) D、環(huán)比價(jià)格指數(shù)21、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，是（ B ）。A、 全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B、 可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C、 全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率D、 可比實(shí)例所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率二、判斷題、 可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同或相似。（X）、 如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而只有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，一般不能采用市場(chǎng)法估價(jià)。（X）、 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。（）、 如果買方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買，成交價(jià)格往往偏低。（X）、 買方執(zhí)意要購(gòu)買自己喜好的房地產(chǎn)，其成交價(jià)格往往偏高。（）、 相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往要高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。（）、 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。（）、 不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的調(diào)整時(shí)，其調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)相同。 （X）、 如果某宗交易實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則不能選為可比實(shí)例。（X）、 有利害關(guān)系人之間的交易，其成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。（X）、 交易日期修正的關(guān)鍵,是要把握估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況。（）、 在交易情況修正中應(yīng)采用正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。（X）、 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在現(xiàn)時(shí)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為交易日期修正。（X）、 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。 （ X）、 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。 （ ）、 在百分率中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。（X）、 間接比較調(diào)整是指將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況均與設(shè)想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較打分，求得修正系數(shù)。（）、 經(jīng)過(guò)了交易情況修正、市場(chǎng)狀態(tài)調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。（）三、計(jì)算題、 有甲、乙兩宗交易實(shí)例：甲：建筑面積130m2，成交總價(jià)50萬(wàn)元人民幣，首付10萬(wàn)元，第二期于半年后付20萬(wàn)元，余款20萬(wàn)元于一年后付清，年利率為5%。乙：使用面積1800ft2，成交總價(jià)10.8萬(wàn)美元。試建立價(jià)格比較基礎(chǔ)（其中匯率為8.3，1m2=10.764ft2，使用面積率為70%）。(答案：甲：3736元/平方米； 乙：3752元/平方米)、 需要評(píng)估某商品住宅在2012年4月1日的價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表 6-1：表 6-1：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000元/m2560美元/ m2530美元/ m2成交日期2011年6月1日2011年10月1日2012年2月1日交易情況-1%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%+4%-2%對(duì)應(yīng)匯率7.87.3 注：（1）交易情況中，正負(fù)值表示高于或低于正常價(jià)格的幅度（2）房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示優(yōu)于或劣于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的幅度2011年6月2011年9月該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格平均每月比上月上升降3%；2011年10月2012年4月期間，該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格平均每月比上月下降2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在2012年4月1日以人民幣表示的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。（答案：4124.85元/平方米）、 評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500m2（1） 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。（2） 可比實(shí)例的成交價(jià)格見(jiàn)表 6-2 表 6-2 可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例成交價(jià)格（元m2）120011501380成交日期2012年2月20日2012年4月20日2012年7月20日交易情況正常比正常價(jià)格低3%比正常價(jià)格高5%（3） 該類土地2012年月2007年月的價(jià)格變動(dòng)情況見(jiàn)表 6-3：表 6-3月份123456789價(jià)格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注:表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比價(jià)