（房地產(chǎn)）新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表匯編—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分

編號(hào)：第 發(fā)與銷售計(jì)劃表應(yīng)與工程及銷售部門共同完成，開發(fā)面積應(yīng)包括配套資產(chǎn)面積，其合計(jì)數(shù)應(yīng)與建筑面積相等；2、成本情況表數(shù)據(jù)取自經(jīng)濟(jì)測(cè)算表成本部分，其中資本化利息取自現(xiàn)金流量表，期間費(fèi)用應(yīng)聯(lián)系開發(fā)銷售計(jì)劃確定；規(guī)劃要點(diǎn)與成本部分相同；3、稅費(fèi)說(shuō)明中應(yīng)指出可能存在的稅費(fèi)優(yōu)惠，但新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算中原則上不考慮優(yōu)惠；4、利潤(rùn)表應(yīng)注意計(jì)算分年投資凈利率；7、勾稽關(guān)系表無(wú)須填列，表中檢查式數(shù)值應(yīng)為“ 0”。8、建筑產(chǎn)品類型超過三種、開發(fā)期超過五年，請(qǐng)自行調(diào)整。10、如果該項(xiàng)目容積率發(fā)生變化，則應(yīng)按新容積率重新測(cè)算。9、除“填表指引”和“勾稽關(guān)系”外，其余各表均應(yīng)附在可行性研究報(bào)告文本之后。新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分5、現(xiàn)金流量表中開發(fā)間接費(fèi)支付不含資本化利息；累計(jì)凈現(xiàn)金流量最大值應(yīng)加上相應(yīng)的資金成本；6、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從其他表取數(shù)，無(wú)須填列，新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核增加 單位面積凈利 指標(biāo)和 分年度投資凈利率 指標(biāo)；填表指引項(xiàng)目名稱 地價(jià)及規(guī)劃 成本估算 稅費(fèi)說(shuō)明 開發(fā)及銷售計(jì)劃 現(xiàn)金流量 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 檢查式 備注建筑面積可售面積類型 1類型 2類型 3銷售收入類型 1類型 2類型 3項(xiàng)目總投資總地價(jià)開發(fā)成本期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)企業(yè)所得稅項(xiàng)目利潤(rùn)稅后利潤(rùn)現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流資金成本檢查式合計(jì)各表間勾稽關(guān)系檢查表 項(xiàng)目名稱：敏感系數(shù)：100%項(xiàng)目 指標(biāo)值核心指標(biāo)：1、內(nèi)部收益率% 、銷售凈利率% 考指標(biāo)：3、單位面積凈利 04、銷售毛利率% 、資金峰值比例 、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 1年 第2年 第3年 第4年 心指標(biāo)的基本要求（參考）：1、內(nèi)部收益率25%2、銷售凈利率9%審核人： 填表人： 各表勾稽關(guān)系正確7、各年資金占用回報(bào)率資金峰值為累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值貼現(xiàn)率為10%項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100% 項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入目總投資各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100% 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)售面積可行性研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算式使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率說(shuō)明綠化率%建筑密度%占地面積 容積率 建筑面積 可售率 可售面積 產(chǎn)品比例 平均每戶面積 總戶數(shù)類型 1類型 2類型 3類型 4類型 5小計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地上車庫(kù)地下車位幼兒園會(huì)所物業(yè)用房學(xué)校其它用房不計(jì)容積率建筑面積地價(jià)支付節(jié)奏地價(jià)及規(guī)劃要點(diǎn)樓面地價(jià)（元 /計(jì)容積率建筑面積單位地價(jià)（元 /凈占地面積建筑用地（凈地）按總占地面積其他相關(guān)成本按總建筑面積 按可售建筑面積規(guī)劃要點(diǎn)合 計(jì)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)產(chǎn)品組合住宅公建配套用房土地及地價(jià)2、合作款項(xiàng)說(shuō)明 土地協(xié)議中的地價(jià)總占地面積總建筑面積合計(jì)地價(jià)（萬(wàn)）1、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)其中：土地出讓金土地使用費(fèi)市政配套費(fèi)政府收益金應(yīng)交契稅其 他3、紅線外市政設(shè)施費(fèi)計(jì)容積率建筑面積規(guī)劃容積率合計(jì)合計(jì) 類型 1 類型 2 類型 3 平均 類型 1 類型 2 類型 3建筑面積可售面積一 土地獲得價(jià)款1 政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2 合作款項(xiàng)3 紅線外市政設(shè)施4 拆遷補(bǔ)償費(fèi)二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)3 三通一平費(fèi)4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三 主體建筑工程費(fèi)1 基礎(chǔ)工程2 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程3 門窗工程4 公共部位裝修5 室內(nèi)裝修四 主體安裝工程費(fèi)1 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2 室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)3 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1 室外給排水系統(tǒng)2 室外采暖系統(tǒng)3 室外燃?xì)庀到y(tǒng)4 室外高低壓系統(tǒng)5 室外消防系統(tǒng)6 室外智能化系統(tǒng)7 其他六 園林環(huán)境費(fèi)1 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2 綠化建設(shè)費(fèi)3 建筑小品4 道路廣場(chǎng)建造費(fèi)5 圍墻建造費(fèi)6 室外照明7 室外零星工程8 其他七 配套設(shè)施費(fèi)成本估算匯總表 （本表從成本部分取數(shù)）序號(hào) 總成本（萬(wàn)元） 可售面積單位成本（元/平米）敏感系數(shù)： 100%成本項(xiàng)目1 會(huì)所2 幼兒園3 學(xué)校4 游泳池5 球場(chǎng)6 地下室7 其他八 開發(fā)間接費(fèi)1 工程管理費(fèi)2 資本化利息3 營(yíng)銷費(fèi)用 4 物業(yè)完善費(fèi)5 不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)成本九 期間費(fèi)用1 管理費(fèi)用2 銷售費(fèi)用3 財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資敏感系數(shù)：100%項(xiàng)目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 合計(jì)一、開發(fā)計(jì)劃（期/區(qū)二期/區(qū)三期/區(qū)四期/區(qū)五期/區(qū)竣工面積小計(jì)二、銷售面積（型 1類型 2類型 3小計(jì)三、銷售單價(jià)（元/型 1類型 2類型 3銷售均價(jià)四、銷售額（萬(wàn)）類型 1類型 2類型 3小計(jì)開發(fā)銷售計(jì)劃 單位：萬(wàn)元1、地價(jià)票據(jù)合法性情況合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況：2、預(yù)計(jì)稅費(fèi)情況 稅率 % 計(jì)稅依據(jù)或應(yīng)稅所得 預(yù)計(jì)稅額 計(jì)算說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 - 營(yíng)業(yè)收入*5%其中：售樓營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入*5%合作建房營(yíng)業(yè)稅城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅額 - 營(yíng)業(yè)稅額*7%教育費(fèi)附加 3% 營(yíng)業(yè)稅額 - 營(yíng)業(yè)稅額*3%營(yíng)業(yè)稅金及附加 - 地方教育發(fā)展費(fèi) % 營(yíng)業(yè)稅額 營(yíng)業(yè)稅額*%副食品價(jià)格基金堤防費(fèi) % 營(yíng)業(yè)稅額 營(yíng)業(yè)稅額*%土地增值稅 % 土地增值額印花稅 建筑承包合同、購(gòu)銷合同 合同金額 *契稅 % 成交價(jià) 出讓地價(jià) *%企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納稅所得額 *33%3、項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策情況1、所得稅2、營(yíng)業(yè)稅說(shuō)明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符。綜合營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)為稅費(fèi)說(shuō)明敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬(wàn)元第1年 第2年 第3年 第4年 第5年結(jié)算面積類型 1類型 2類型 3營(yíng)業(yè)收入類型 1類型 2類型 3營(yíng)業(yè)稅及附加銷售成本類型 1類型 2類型 3項(xiàng)目利潤(rùn)期間費(fèi)用其中：管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前利潤(rùn)所得稅（33%）稅后利潤(rùn)單位毛利(元/項(xiàng)目利潤(rùn)/結(jié)算面積單位凈利(元/稅后利潤(rùn)/結(jié)算面積銷售毛利率% 項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%銷售凈利率% 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%各年資金占用回報(bào)率%=年累計(jì)凈現(xiàn)金流（含利息）100%，當(dāng)凈現(xiàn)金流為正時(shí)，將該值設(shè)為無(wú)窮大項(xiàng) 目利潤(rùn)測(cè)算表合計(jì) 說(shuō)明利潤(rùn)體現(xiàn)敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬(wàn)元 面積單位：平方米項(xiàng)目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 合計(jì)一、現(xiàn)金流入銷售面積（售額回款額小計(jì)現(xiàn)金流入現(xiàn)值金流出1、付地價(jià)款2、付工程款3、開發(fā)間接費(fèi)4、期間費(fèi)用項(xiàng)目投資合計(jì)5、營(yíng)業(yè)稅及附加6、所得稅小計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈流量五、平均資金占用六、資金成本七、資金計(jì)劃1、資金期初余額2、籌資計(jì)劃來(lái)源歸還3、資金期末余額八、內(nèi)部收益率 金峰值比例十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比說(shuō)明：2、現(xiàn)金流量項(xiàng)目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等；3、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為 “零 ”以前各期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。年平均資金占用 =第 14；4、現(xiàn)值可使用 達(dá)式 =現(xiàn)率， +數(shù)次序不得顛倒）；5、內(nèi)部收益率可使用 達(dá)式 = 數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價(jià)款的情況6、當(dāng)年銷售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷售額的 70%計(jì)算，加上年銷售額的 30%計(jì)算；7、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開發(fā)成本的 80%，加上年工程開發(fā)成本的 20%計(jì)算；8、資金成本以累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計(jì)算。9、年度期望貼現(xiàn)率定為 10%年利率、則季度貼現(xiàn)率為 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率金額單位：萬(wàn)元 面積單位：平方米一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%）銷售均價(jià) (元/m 2)營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目利潤(rùn)稅后利潤(rùn)單位凈利銷售毛利率 %銷售凈利率 %敏感系數(shù)（凈利率）二、成本的影響 估算