某大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告

某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2008 年 4 月 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 目 錄 1. 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 2. 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 某市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目 周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 房地產(chǎn)政策研究 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 3. 某市 城市總體規(guī)劃 市 市 2015 年總體城市規(guī)劃 市 市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 體發(fā)展戰(zhàn)略 目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 4. 項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域地理位置 區(qū)域功能布局 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 5. 基地條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 該地塊開發(fā) 析 6. 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭對(duì)手分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭對(duì)手及競(jìng)爭性樓盤分析 其他區(qū)域競(jìng)爭對(duì)手及競(jìng)爭性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭對(duì)手評(píng)價(jià) 7. 市場(chǎng)需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 8. 本地塊項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶確定 項(xiàng)目概念定位 目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 格建議 9. 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總開發(fā)成本 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 10. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 目自然風(fēng)險(xiǎn) 目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 11. 項(xiàng)目特征綜述、評(píng)價(jià)結(jié)論與建議 目特征綜述 論與建議 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 1. 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于 某市 嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，現(xiàn)養(yǎng)老院基地所在，是該鎮(zhèn)的幾何中心位置。本案西北部為嘉定汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正北區(qū)域?yàn)橥瑵?jì)大學(xué)嘉定校區(qū)，東部為黃渡傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，南部為傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心，布局為生活區(qū)與傳統(tǒng)零售商業(yè)，是人口密度較高之處，博園路南沿線將規(guī)劃為別墅區(qū)。 用地規(guī)模與地塊選擇 用地規(guī)模：本案用地包括綠園路以西，嘉松北路以北，西臨 吳塘河， 北靠吳塘支流， 整個(gè)占地 7791平方米。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)（暫略） 用地性質(zhì) 業(yè)金融用地） 基地面積 7791 平方米（估值：未經(jīng)最終測(cè)繪） 容積率 小于 筑面積 方米 覆蓋率 建筑密度小于 40 綠地率 20（其中集 中綠地 5） 限高 60m 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 2. 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 某市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 長率、及社會(huì)零售總額增長 值率直接反應(yīng)的是生產(chǎn)力的發(fā)展情況 社會(huì)零售總額增長率則反應(yīng)的消費(fèi)水平的基本情況 2005 2007這兩年內(nèi)，兩項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)均呈現(xiàn)了較大仰角的上升情況，該數(shù)據(jù)可 作如下解讀： 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及消費(fèi)基礎(chǔ)上保持樂觀的遠(yuǎn)景，這一點(diǎn)毫無疑問，因?yàn)橄嚓P(guān)于整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)狀況及產(chǎn)業(yè)升級(jí)變遷的根本基礎(chǔ)問題； 趨 勢(shì)性的判斷是，兩項(xiàng)指標(biāo)在 2005年起的上升幅度提高，這應(yīng)該 關(guān)乎于 2008 年奧運(yùn)、 2010 年世界博覽會(huì)帶來的一系列正面影響，而在 2010年前后年這一影響將體現(xiàn)的更為顯著。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007上海國 內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)際增長率 社會(huì)消 費(fèi)品零售總額增長率 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 基準(zhǔn)存貸利率及人民幣匯率 從基準(zhǔn)存貸利率角度觀察，顯然，在預(yù)防整體經(jīng)濟(jì)過熱、抑制通貨膨脹的情況下，央行采取了從緊的貨幣政策。 近乎同樣的原因，為了遏制貿(mào)易順差嚴(yán)重的問題， 人民幣大幅升值不可避免； 并且在一定時(shí)期內(nèi)仍將維持向上的趨勢(shì)。一定程度上刺激了境外投資的涌入。 境外資金投入相關(guān)于整體投資市場(chǎng)，下文不 妨關(guān)注，固定資產(chǎn)投資指標(biāo)的情況 0%2%4%6%8%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007678910r m b / u s$b e n c h m a r k l e n d i n g r a t e ( l e f t h a n d ) 基準(zhǔn)貸款利率（左軸）b e n c h m a r k d e p o s i t r a t e ( l e f t h a n d ) 基準(zhǔn)存款利率（左軸）r m b e x c h a n g e r a t e ( r i g h t h a n d ) 人民幣匯率（右軸） 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 固定資產(chǎn)投資增長率 雖然之前政府實(shí)施了一系列的調(diào)控措施，但房產(chǎn)價(jià)格仍是屢創(chuàng)新高，因此 2008 年的政策動(dòng)向仍存在一些不確定的因素。（這將在“政策解讀”中作詳細(xì)解讀） 從固定資產(chǎn)投資增長率的變化曲線分析，可以看出： 開發(fā)企業(yè)、投資商都采取了一種相對(duì)謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度，導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資的增長率下滑。 由此也可以得出這樣的結(jié)論，在房地產(chǎn)終端市場(chǎng)熱絡(luò)的背景下，土地原料價(jià)格的攀升，政策的不穩(wěn)定趨向，投資門檻的提高，投資回報(bào)率的預(yù)期性下降等綜合因素的作用下，整體 投資市場(chǎng)環(huán)境趨緊也就不難理解； 從中長期走勢(shì)分析觀察，固定資產(chǎn)投資將處于平穩(wěn)增長的趨勢(shì)。 對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)及房地產(chǎn)投資狀況有了大概的認(rèn)知和了解之后，下文將針對(duì) 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，以便于對(duì)各類物業(yè)的趨勢(shì)加以把握 5%0%5%10%15%20%25%30%35%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 固定資 產(chǎn)投資增長率 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 嘉定區(qū)從地理位置上看 ， 與經(jīng)濟(jì)大省江蘇接壤， 接壤城市為 縣級(jí)市昆山與太倉，其中昆山市在歷年全國百強(qiáng)縣經(jīng)濟(jì)排名上穩(wěn)居三甲， 2007 年 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 15%以上，總量超 1000 億元，財(cái)政收入同步增長；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 4000億元；新批合同注冊(cè)外資超 20 億美元，到賬外 資超 10 億美元，新增注冊(cè)民資超 50億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長15%左右，超 300億元；進(jìn)出口總額超 500億美元；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額超 150 億元；萬元 耗下降 5%； 太倉在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上也穩(wěn)居全國前列，與昆山遙相呼應(yīng)。嘉定區(qū)作為連接 某市 和江蘇經(jīng)濟(jì)高地的西大門，地理位置舉足輕重。這也為嘉定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)政策研究 政策匯編表 時(shí)間 政策 說明 2005 年 3 月 26 日 國務(wù)院發(fā)出關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 即國八條，標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控正式開始， 要求穩(wěn)定房價(jià) 2005 年 5 月 9 日 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 即新“國八條”，針對(duì)老“國八條”提出的細(xì)化意見 2005 年 5 月 27 日 國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 商品住宅被區(qū)分為“普通”和“非普通”兩大類 2005 年 10 月 國稅總局下發(fā)關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 個(gè)人出售自有住房應(yīng)交納 20%的個(gè)人所得稅 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 2006 年 2 月 22 日 發(fā)改委公布 2006 年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點(diǎn) 繼續(xù)解決部分城市住房價(jià)格上漲過快的問題 2006 年 5 月 17 日 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，頒布“國六條” 滬上二手房市場(chǎng)引起震動(dòng)，各大中介公司面臨行業(yè)寒流 2006 年 5 月 29 日 九部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 造成樓市短期的震蕩，但因措施相當(dāng)“溫柔”，輿論對(duì)其打壓效果有些存疑 2006 年 5 月 31 日 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 2006 年 6 月 1 日后，個(gè)人將購買不足 5 年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅 2006 年 7 月 6 日 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后， 應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房 2006 年 7月 11日 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 被業(yè)內(nèi)稱為 “ 外資限炒令 ” 2006 年 7月 26日 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 2006 年 8月 1 日 國土資源局制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行 土地出讓中同時(shí)要對(duì)房價(jià)、套型進(jìn)行限定 2006 年 8 月 19 日 第一次利率調(diào)整 百分點(diǎn)，高到 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 2006 年 9 月 7 日 建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合 做 出部署，決定在全國范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。 重點(diǎn)打擊對(duì)象 ， 捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價(jià)等惡意炒作行為在內(nèi)的 6 類違法違規(guī)行為 2007 年 1 月 16 日 國家稅務(wù)總局頒布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 2007 年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕由此開啟。 2007 年 3 月 18 日 第二次利率調(diào)整 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0 27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6 12提高到 6 39。 2007 年 5 月 19 日 第三次調(diào)整利率 仍然無法徹底 解決房價(jià)上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。 2007 年 6 月 27 日 關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知： 加大房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，對(duì)我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱的情況會(huì)有一定的抑制作用。 2007 年 7 月 21 日 第四次加息 央行 2007 年第三次加息，很多人迫于這種壓力提前還貸，但單獨(dú)的加息并末對(duì)對(duì)房市有太大的影響 2007 年 8 月 22 日 第五次加息 仍 未抑制購房者的熱情。 2008 年 從緊政策仍將繼續(xù) 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 政策分析 至 2005年 3月“國八條”頒布以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)方面都采 取了緊縮的政策，主要由以下幾點(diǎn)：其一，銀行系統(tǒng)銀根緊縮，相對(duì)地之于開發(fā)商房貸、個(gè)人房貸業(yè)務(wù)均持謹(jǐn)慎態(tài)度；其二，政府針對(duì)房產(chǎn)交易地稅收政策也趨于緊迫，對(duì)于投資性需求進(jìn)行遏制；其三，對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行劃分，普通住宅地剛性需求仍給予一定鼓勵(lì)政策，相對(duì)應(yīng)地改善型需求及高端需求則不加支持；其四，針對(duì)行業(yè)進(jìn)行整治，打擊開發(fā)商囤地、捂盤惜售等操作手法，但效果并不明顯?？偠灾?，政策地打壓對(duì)象集中于投資、高端需求，這也與“和諧社會(huì)”的大背景相關(guān)。關(guān)鍵的是，需要關(guān)注市場(chǎng)的反應(yīng)，主要體現(xiàn)出兩種特征：第一，不同區(qū)域的不同反應(yīng)，即在一些 熱銷地段，仍表現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；第二，不同物業(yè)類型的市場(chǎng)表現(xiàn)也不盡相同 。 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅物業(yè)市場(chǎng) 050010001500200025003000350040001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008fu n 供應(yīng) 吸納量 置率 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 數(shù)據(jù)表明至 2003 年起，整體市場(chǎng)處于高位運(yùn)行之中，供需相對(duì)平衡，市場(chǎng)穩(wěn)定； 更值得關(guān)注的是近年市場(chǎng)需求源頭： 本地居民收入增長，股票市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的支撐； 交通條件的明顯改善，帶動(dòng)了新興區(qū)域需求增長； 外籍人口持續(xù)流入并效力于本地企業(yè)，增加部分剛性需求； 對(duì)于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，匯率上升的良好預(yù)期，高端投資市場(chǎng)交易 活躍。 對(duì)于 2008趨勢(shì)把握的關(guān)鍵在于： 據(jù)土地 供應(yīng)計(jì)劃分析，供應(yīng)量增長且集中在外圍區(qū)域，精準(zhǔn)的 產(chǎn)品定位，目標(biāo)客群鎖定將成為前期開發(fā)之重要課題； 在價(jià)格方面，由于 2007 年的漲幅較大，價(jià)格已漲至高位，伴隨著可能的政策調(diào)控與貸款利率的上調(diào)趨勢(shì)，預(yù)計(jì) 2008年的住宅物業(yè)價(jià)格將相對(duì)平緩。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 辦公物業(yè)市場(chǎng) 新企業(yè)的設(shè)立和現(xiàn)有企業(yè)擴(kuò)展帶來的需求增長將繼續(xù)帶動(dòng)某市 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的繁榮， 2007年共計(jì)吸納約 263000平方米，而完工量約為 227100，持續(xù)供不應(yīng)求的局面，市場(chǎng)空置率也相應(yīng)降到了 歷史低點(diǎn)。 值得注意的一點(diǎn)是， 市價(jià)的快速增長帶來 平均投報(bào)率進(jìn)一步縮水至 而需求相對(duì)穩(wěn)定，因此市場(chǎng)價(jià)格將趨于穩(wěn)定 。 2008年及未來的 2 3年內(nèi)整體供應(yīng)量將呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)，報(bào)告判斷在 2009年， 某市 甲級(jí)辦公市場(chǎng)將隨供需變化而可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，辦公物業(yè)之開發(fā)將更強(qiáng)調(diào)地段、物業(yè)規(guī)劃等主觀因素，市場(chǎng)競(jìng)爭力度將明顯加強(qiáng)。 01002003004005006007008009001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 0 0 供應(yīng) 吸納量 置率 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 商業(yè)零售物業(yè) 整體上，逐漸成熟的住宅市場(chǎng)及甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)為區(qū)域零售業(yè)帶來更為充足的市場(chǎng)需求。 城市的拓散，人口空間布局的改變，使得商業(yè)格局更為清晰的分為傳統(tǒng)城區(qū)中心商圈和滿足區(qū)域型消費(fèi)的社區(qū)形態(tài)商業(yè)，數(shù)據(jù)也證實(shí)了以上觀點(diǎn)， 439000 為新建項(xiàng)目，占到總體供應(yīng)的 73，新興區(qū)域?qū)⒊蔀楣?yīng)的焦點(diǎn)； 需關(guān)注一點(diǎn)，隨著人均可支配收入的提高，社區(qū)商業(yè)在滿足便利 性消費(fèi)的同時(shí)，也兼具交流、逛街、娛樂、資訊平臺(tái)等綜合功能，在一些合適的地理位置發(fā)展成區(qū)域形態(tài)的商業(yè)中心（如大寧綠地廣場(chǎng)、五角場(chǎng)等）； 更為關(guān)鍵的是，商業(yè)地產(chǎn)的主題定位、業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)于其銷售和后期經(jīng)營的作用更為至關(guān)重要 另外一點(diǎn)關(guān)乎項(xiàng)目操作理由是，成功的商業(yè)運(yùn)作更將提升辦公、住宅等 其他物業(yè)的價(jià)值。 01002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008%8%12%16%20%1 ，0 0 0 供應(yīng) 吸納量 置率 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 綜上所述，本項(xiàng)目面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點(diǎn) : 某市 市是 中國最發(fā)達(dá)的城市 之一 ，長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍 頭， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境優(yōu)越，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入一直居全國前列，固定資產(chǎn)投資增長迅速，為當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。 某市 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)與本地快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相吻合，無論是從發(fā)展速度，還是從產(chǎn)品質(zhì)量方面看都有了很大的提高，同時(shí) 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求旺盛，配合當(dāng)?shù)匾?guī)范成熟的房地產(chǎn)政策法規(guī)，使得 某市 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一直呈現(xiàn)出快速、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，相信只要 某市 經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)， 某市 房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)比較穩(wěn)健。 某市 市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出如下基本特征： 從上面住宅、辦公物業(yè)以及商業(yè)零售業(yè)發(fā)展情況可以看出， 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上發(fā)展穩(wěn)定，各種物業(yè)形態(tài)的新供應(yīng)量都有較大的增幅，這和 某市 市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展分不開， 2007年有較大增幅，這可能是股票效應(yīng)支撐的結(jié)果 。 我們從上 面 各種物業(yè)的凈吸納量可以看出，伴隨著新增量的劇增，吸納量也有較大增幅，這保證了整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定向前。 前些年，因?yàn)?商品房市場(chǎng)的開放，很多企業(yè)一窩蜂的上，很多地方出現(xiàn)空置率的居高不下的狀況，但是隨 著人民生活水平提高，對(duì)改善居住條件的欲望越來越旺盛，拉動(dòng)了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展， 某市 房地產(chǎn)也一改過去居高不下的空置率狀況，并呈逐年下降的趨勢(shì)。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 3. 某市 城市總體規(guī)劃 描述 某市 市 2020年總體城市規(guī)劃 根據(jù) 某市 市總體規(guī)劃，至 2020 年 某市 市行政轄區(qū)，總面積達(dá)到 6340 平方公里，全市實(shí)際居住人口 1600 萬左右，其中，非農(nóng)人口 1360 萬，城市化水平達(dá)到 85%，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約 1500 平方公里。中心城規(guī)劃人口約 800 萬人，城市建設(shè)用地約 600 平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約 560 萬。 建設(shè) 某市 國際航運(yùn)中心，建設(shè)國際集裝箱樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港、現(xiàn)代化信息港和以高速公路、高速鐵路、骨干航道為構(gòu)架的水、陸、空交通運(yùn)輸系統(tǒng)，形成銜接國內(nèi)外、輻射長江三角洲的快速、便捷的客貨運(yùn)交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 某市 城市發(fā)展 戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮國際化大都市的政治，經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融和交通樞紐等城市功能，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持 “三、二、一” 產(chǎn)業(yè)布局，繼續(xù)發(fā)揮 某市 作為長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭的作用，到 2020年，把 某市 初步建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一。 總體城市規(guī)劃 城市與區(qū)域 長江三角洲地區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)總量最大 ，發(fā)展速度最快的一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)體， 某市 處于龍頭、江蘇、浙江作為兩翼形成了一個(gè)完美的搭配， 某市 的經(jīng)濟(jì)輻射作用帶動(dòng)了整個(gè)長三角地區(qū)快速穩(wěn)定的發(fā)展。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 2020 年 某市 市城市規(guī)劃 城市發(fā)展方向 拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成寶山新城、外高橋港區(qū)（保稅區(qū)）、空港新城、 海港新城、 某市 化學(xué)工業(yè)區(qū)、金山新城等組成的濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開發(fā)和形象建設(shè)；集中建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)；將崇明作為21 世紀(jì) 某市 可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。 市域城鎮(zhèn)體系 形成 “ 中心城 新城（含縣城，下同） 中心鎮(zhèn) 集鎮(zhèn) ” 組成的多層次 的城鎮(zhèn)體系及由沿海發(fā)展軸、滬寧、滬杭發(fā)展軸和市域各級(jí)城鎮(zhèn)等組成的 多核、多軸 空間布局結(jié)構(gòu)。 中心城是 某市 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是 某市 市城鎮(zhèn)體系的主體，以外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)作為中心城范圍，人口控制在 800 萬人，城市建設(shè)用地 600 平方公里。 新城是以區(qū)（縣）政府所在城鎮(zhèn)、或依托重大產(chǎn)業(yè)及城市重要基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展而成的中等規(guī)模城市。規(guī)劃新城 11個(gè)，分別是寶山、嘉定、松江、金山、閔行、惠南、青浦、南橋、城橋及空港新城和海港新城。新城人 口規(guī)模一般為 2030 萬人。 中心鎮(zhèn)是由市域范圍內(nèi)分布合理、區(qū)位條件優(yōu)越、經(jīng) 濟(jì)發(fā)展條件較好的集鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展而成的小城市。規(guī)劃朱家角、泗涇、周浦（康橋）、奉城、楓涇、堡鎮(zhèn)、南翔及羅店等 22 個(gè)左右中心鎮(zhèn)，規(guī)劃人口規(guī)模一般為 5 10 萬人。 集鎮(zhèn)由現(xiàn)有建制鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成（現(xiàn)狀約 170 個(gè)）。規(guī)劃約 80 個(gè)左右的一般鎮(zhèn)，人口規(guī)模一般為 13 萬人。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 中心村是在合理歸并自然村后形成的具有地方特色、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施較完善的現(xiàn)代化農(nóng)村新型社區(qū)。中心村規(guī)模在 2000 人左右。 中心城布局 中心城空間布局結(jié)構(gòu)為 多心、開敞 。規(guī)劃按現(xiàn)狀自然地形和主要公共中心 的分布以及對(duì)資源優(yōu)化配置的要求，合理調(diào)整分區(qū)結(jié)構(gòu)。中心城公共活動(dòng)中心指中央商務(wù)區(qū)和主要公共活動(dòng)中心。 （ 1）中央商務(wù)區(qū) 中央商務(wù)區(qū)由浦東小陸家嘴（浦東南路至東昌路之間的地區(qū)）和浦西外 灘（河南路以東，虹口港至新開河之間的地區(qū)）組成，規(guī)劃面積約為 3平方公里。中央商務(wù)區(qū)集金融、貿(mào)易、信息、購物、文化、娛樂、都市旅游以及商務(wù)辦公等功能為一體，并安排適量居住。 （ 2）主要公共活動(dòng)中心 主要公共活動(dòng)中心指市級(jí)中心和市級(jí)副中心。市級(jí)中心以人民廣場(chǎng)為中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四條商業(yè)街和豫園商城、 某市 站 不夜城 為依托，具有行政、辦公、購物、觀光、文化娛樂和旅游等多種公共活動(dòng)功能。 副中心共有四個(gè)，分別是徐家匯、花木、江灣 如。徐家匯副中心主要服務(wù)城市西南地區(qū)，木副中心主要服務(wù)浦東地區(qū)，規(guī)劃用地約 方公里；江灣 劃用地約 如副中心主要服務(wù)城市西北地區(qū)，規(guī)劃用地約 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點(diǎn)： 某市 正致力于建設(shè)一個(gè)“一個(gè)龍頭，三個(gè)中心” 的發(fā)展目標(biāo)，繼續(xù)加強(qiáng)作為長三角龍頭的地位， 到 2020 年，把 某市 初步建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一。 形成“中心城 縣城，下同） 集鎮(zhèn)”組成的多層次的城鎮(zhèn)體系及由沿海發(fā)展軸、滬寧、滬杭發(fā)展軸和市域各級(jí)城鎮(zhèn)等組成的多核、多軸 空間布局結(jié)構(gòu)。其中 本案所在地嘉定被列為 某市 重點(diǎn)建設(shè)的新城之一，未來將其建設(shè)成為集“汽車產(chǎn)業(yè)，物流，貿(mào)易、人文、旅游”為一體的新型功能 區(qū)域。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 4. 項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 首先關(guān)注三個(gè)重要的指標(biāo)性數(shù)據(jù)： 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 從以上對(duì)于數(shù)據(jù)得解讀，清晰地發(fā)現(xiàn)嘉定在經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、消費(fèi) 水平在 某市 各衛(wèi)星城鎮(zhèn)中均處于優(yōu)勢(shì)地位，是怎樣的基礎(chǔ)條件讓嘉定具備了這樣的條件？ 對(duì)比其余若干城鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，凡是能夠在整體經(jīng)濟(jì)水平中處于相對(duì)領(lǐng)先地位的，都具備明顯的產(chǎn)業(yè)特征，形成可持續(xù)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。例如松江結(jié)合大學(xué)城發(fā)展的高科技園區(qū)，而嘉定取得優(yōu)勢(shì)地位的關(guān)鍵則在于國際汽車城的規(guī)?；l(fā)展。 由此，我們明 確了一點(diǎn)：衛(wèi)星城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與其整體經(jīng)濟(jì)狀況成正相關(guān)。 而項(xiàng)目正是處于“國際汽車城”規(guī)劃范圍內(nèi)，下文將進(jìn)行多方面論證，全面解讀嘉定，進(jìn)而探討黃渡鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢(shì)，探討項(xiàng)目定位問題 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 區(qū)域地理位置 項(xiàng)目兩面臨路： 南臨區(qū)域南北向重要進(jìn)入動(dòng)線 嘉松北路，南接博園路，聯(lián)通本案與 安亭鎮(zhèn)及國際汽車程產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目外向可抵達(dá)性強(qiáng)； 東臨綠苑路，南向銜接傳統(tǒng)生活區(qū)，北向聯(lián)動(dòng)同濟(jì)校區(qū)，提供便捷通路。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 區(qū)域 功能布局 正是基于上述區(qū)位及交通條件的優(yōu)勢(shì)地位， 客觀上促成了嘉定在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的先進(jìn)性。 整體布局 形成了東南部居住、生活片區(qū)為主導(dǎo)，西北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的整體結(jié)構(gòu)； 本案處于西部“ 某市 國際汽車城”規(guī)劃范圍內(nèi)。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 汽車零部件工業(yè)總產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) 帶動(dòng)中國汽車業(yè)的發(fā)展； 在該產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜效應(yīng)下，在滬宜公路、曹安公路沿線布局 某市 二手車交 易市場(chǎng)、 某市 東方汽配城、 某市 市輕紡市場(chǎng)、 某市 金翔木材批發(fā)市場(chǎng)、 某市 裝飾市場(chǎng)、 某市 真新糧食交易市場(chǎng)等大中型專業(yè)市場(chǎng)大都，形成了“滬宜曹安物流集散帶”； 整體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了汽車及零部件、輕紡、建材、等三大類市場(chǎng)初步構(gòu)建了 服務(wù) 某市 、輻射全國的集購銷、倉儲(chǔ)、加工、轉(zhuǎn)運(yùn)于一體的商流物流基地。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 5. 基地條件分析 地塊概況 占地總面積為 7791 平方米，呈狹長狀，項(xiàng)目行政隸屬嘉定區(qū)、黃渡鎮(zhèn)，處于該鎮(zhèn)幾何中心位置。 四至范圍如下： 東臨 綠苑路 南臨 嘉松北路 西臨 吳塘 北靠 吳塘支流 北側(cè)存有高壓線分布，距離北側(cè)紅線約 80m。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 地塊周邊環(huán)境 輻射傳統(tǒng)生活區(qū)與產(chǎn)教園區(qū) 地塊與黃渡鎮(zhèn)中心以嘉松北路為界南北相望 東側(cè)為黃渡鎮(zhèn)政府，一綠苑路為界東西相隔 同濟(jì)大學(xué)嘉定小區(qū)位于項(xiàng)目北向，距離約為 1 西向?yàn)榧味▏H汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，距離本案約 2 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 交通 東與寶山、普陀兩區(qū)接壤； 西與江蘇省昆山市毗連； 南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望； 北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 封閉型高速公路 滬寧高速（ 是 某市 聯(lián)通江蘇的首席干道，確立了嘉定 某市 西北門戶的重要地位，其意義集中體現(xiàn)于交通、物流等行業(yè)發(fā)展之中； 嘉金高速（ 其作用在于 溝通東西向高速公路 的 南北快速聯(lián)絡(luò)線的功能，對(duì) 某市 城市高速公路網(wǎng)布局更加趨于均勻和合理，為 車場(chǎng)提供快速疏散進(jìn)出通道、減輕城市外環(huán)線的交通壓力 發(fā)揮著重要作用； 滬嘉高速（ ，起到聯(lián)動(dòng) 某市 中心城區(qū)與嘉定主城區(qū)的效應(yīng) ,促進(jìn)了嘉定主城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 封閉型城市環(huán)路 外環(huán)線（ 作用在于 加速 嘉定與 某市 中心城 區(qū)及周邊地區(qū)的交通輻射 ； 郊環(huán)線（ 效應(yīng)主要在于對(duì)市內(nèi)交通的進(jìn)一步疏散、分流 , 從而加強(qiáng)各衛(wèi)星城鎮(zhèn)之間的聯(lián)動(dòng)。 國道 滬宜公路（ 曹安公路（ 僅承載了部分交通的過境功能、重 要要作用體現(xiàn)于物流集散點(diǎn)的布局、設(shè)置。 區(qū)域干道 嘉松公路 ，聯(lián)通嘉定、青浦、松江的南北向主干道； 是黃渡鎮(zhèn)內(nèi)南北走向的重要干道 （經(jīng)由本案） ，并與滬寧 （ 接，為區(qū)域重要的進(jìn)入型道路。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 博園路 ， 使安亭、江橋與黃渡的聯(lián)通趨于便捷； 黃渡鎮(zhèn)東西向主干道，也是黃渡重要的進(jìn)入動(dòng)線，并與嘉松北路相交。 綜上所述，嘉定區(qū)位特殊、是溝通江蘇與 某市 的門戶。交通便 利、對(duì)內(nèi)聯(lián)動(dòng)性出色，對(duì)外輻射力較強(qiáng)，是 某市 西北的物流窗口，貨物吞吐、貿(mào)易往來的重要樞紐。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 嘉定“十一五”發(fā)展規(guī)劃中明確表 示 南部城區(qū)充分利用合效應(yīng)，結(jié)合軌道交通 11 號(hào)線嘉定新城站、白銀路站和 某市 國際賽車場(chǎng)配套區(qū)綜合開發(fā)，全力推進(jìn)行政、商務(wù)、公共服務(wù)等功能性項(xiàng)目建設(shè)，加快形成以“現(xiàn)代高雅”為特色的現(xiàn)代化嘉定新城中心區(qū)。安亭、黃渡組團(tuán)著力推進(jìn)軌道交通 11 號(hào)線墨玉路站綜合開發(fā)、安亭新鎮(zhèn)公建街坊等公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)化和城市化融合互動(dòng)的發(fā)展格局。 某市 國際汽車城黃渡鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃嘉府 2003 第 176 號(hào)，明確黃渡鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為 “ 功能完善的以居住功能為主的、環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化綜合鎮(zhèn)區(qū) ” 。 以國際汽車 城產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，利用同濟(jì)大學(xué)汽車學(xué)院的成立和軌道交通十一號(hào)線即將通車的契機(jī)，著力大打造“國際汽車產(chǎn)業(yè)人才生活休閑居住地，汽車人才培養(yǎng)高地”這張名片。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 該地塊開發(fā) 析 合分析 優(yōu)勢(shì) 交通優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著 由于與產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)的出色聯(lián)動(dòng)條件，為公寓類物業(yè)的出售以及商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 劣勢(shì) 高壓線的存在給予住宅銷售及建筑物北立面的景觀效果造成一定負(fù)面影響，需在建筑規(guī)劃及產(chǎn)品營銷方面著力弱化 項(xiàng)目地塊狹長，技術(shù)指標(biāo)相對(duì)嚴(yán)苛，項(xiàng)目規(guī)劃 局限性加大 （在產(chǎn)品定位方案中詳細(xì)分析） 機(jī)會(huì) 汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)及同濟(jì)校區(qū)規(guī)模擴(kuò)大趨勢(shì)明朗， 人口規(guī)模進(jìn)入擴(kuò)大期，趨勢(shì)消費(fèi)能級(jí)有進(jìn)一步提升空間 區(qū)域房地產(chǎn)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)供應(yīng)不足，產(chǎn)品規(guī)劃趨勢(shì)性不強(qiáng)；注重產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷策略的考量，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)創(chuàng)造較大的利潤空間 威脅 黃渡商業(yè)規(guī)劃尚未明朗，無論星級(jí)酒店還是賣場(chǎng)的引入都未能確定具體位置及時(shí)間結(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目操作應(yīng)把握入市時(shí)機(jī)，規(guī)避競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn) 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 6. 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭對(duì)手分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭對(duì)手及競(jìng)爭性樓盤分析 其他區(qū)域競(jìng)爭對(duì)手及競(jìng)爭性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭對(duì)手評(píng)價(jià) 7. 市場(chǎng)需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃的源頭在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的地位與發(fā)展趨勢(shì)，正是由于嘉定綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的新興，加之 某市 城市的擴(kuò)大、軌道交通等捷運(yùn)系統(tǒng)的完善，加快了嘉定的人口導(dǎo)入速度，強(qiáng)化了房產(chǎn)購買支撐，形成了如下描述的房產(chǎn)格局： 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 板塊形成分析 如上圖描述，嘉定房地產(chǎn)發(fā)展具有“聚落性”特征，其開發(fā)量主要集中在“江橋”、“安亭”、“嘉定城區(qū)”三個(gè)板塊，迄今為止仍以住宅商品房開發(fā)為主。形成該格局之具體緣由分析如下： 江橋板塊由于與普陀的地理關(guān)系，較早受到 某市 城市發(fā)展，人口外遷的效應(yīng)作用，成為“桃浦板塊”的延伸區(qū)域，形成了江橋居住區(qū)的概念； 安亭板塊之起步可以說完全受到嘉定汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入就業(yè)人口，就業(yè)人口轉(zhuǎn)換成居住人口并帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的典型例證； 嘉定城區(qū)板塊之形成則仰賴于區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體提升，嘉定本地人自給自足的剛性購房需求。 2007 年度整體走勢(shì)分析 2007 年 1 月 12 月嘉定區(qū)商品房供求關(guān)系對(duì)比圖0100000200000300000400000500000平方米0246810供應(yīng)量 228145 107117 53860 123282 141486 46434 144669 63419 251361 133111 450951 134469 成交量 158439 56282 150870 140495 152114 198066 199578 240904 256487 149906 210981 155906 供求比 77777777777 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 2007年，嘉定商品房 供應(yīng)量 為 1878304 平方米，新增套數(shù) 16974套，比去年同比增長 34%。 成交量 為 2070028 平方米，同比增長 52%。 綜觀全年，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)量波蕩起伏，在 6 月供應(yīng)量為最低值，而 11月其供應(yīng)量達(dá)到最高值；成交量方面，相對(duì)于供應(yīng)量情況比較平穩(wěn)，在年末成交量逐步回落。 整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的現(xiàn)象 。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 整體狀況 商業(yè)主要布局在傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心； 據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)反映，總建筑面積約為 18425 ； 與下文 分析對(duì)照， 存在約為 15000 17000 的商業(yè)需求量缺口 。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 商業(yè)結(jié)構(gòu) 對(duì)比一般社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)比例，如下圖所示： 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 從總體布局來看，商業(yè)零售業(yè)占據(jù)絕對(duì)比例，高達(dá) 60；其次是綜合類業(yè)態(tài)，占到 18；娛樂業(yè)比例僅為 2，這相關(guān)于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。 其業(yè)種主要體現(xiàn)為便利雜貨、服飾鞋帽等民生類消費(fèi)，業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式為沿街底商，以滿足民生類消費(fèi)為主。 綜合業(yè)態(tài)為中型超市，農(nóng)工商、華聯(lián)、聯(lián)華三家構(gòu)成，即傳統(tǒng)民生類消費(fèi)需求占整體將近 80，與一般商業(yè)比例數(shù)據(jù)對(duì)比，差異明顯。 由此，報(bào)告 分析其在商業(yè)結(jié)構(gòu)上的缺失主要由以下幾點(diǎn)： 餐飲業(yè)整體比例不足，在結(jié)構(gòu)上仍以滿足中低端消費(fèi)為主導(dǎo) , 商務(wù)類餐飲的滿足比率較低 （目前主要以兩家酒店中餐飲為主）； 商業(yè)服務(wù)業(yè)比例較低 ，這與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖氲然A(chǔ)消費(fèi)力相關(guān)，規(guī)劃應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)、教育園區(qū)作進(jìn)一步考量； 整體業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，缺乏品牌商品， 中高端客戶購物需求 在區(qū)域內(nèi)不易滿足 。 酒店物業(yè)及酒店式公寓市場(chǎng) 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 酒店物業(yè) 該區(qū)域酒店運(yùn)營情況良好，如下表所示： 酒店名稱 開業(yè)時(shí)間 樓高 客房數(shù)量 客房均價(jià) 平均入住率 蕾楓大酒店 2005 年 7 層 121 間 290元 /天 70 協(xié)通大酒店 1998 年 8 層 170 間 280元 /天 60 但存在外立面老舊、裝修配套難以符合現(xiàn)代型商務(wù)住宿之需求、缺乏標(biāo)志性建物特征等問題，故在產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模擴(kuò)大的前提下，酒店市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，其中而更符合趨勢(shì)性需求的新產(chǎn)品在競(jìng)爭中能夠占得先機(jī) 酒店式公寓 市場(chǎng)處于零供應(yīng)狀態(tài)； 據(jù)實(shí)地調(diào)查，萊茵小鎮(zhèn)規(guī)劃一幢約為 15 層高的酒店式公寓，計(jì)劃 2008 年 5 6月推向市場(chǎng) ，目前價(jià)格未定； 該項(xiàng)目的去化情況，顧客來源、價(jià)格指標(biāo)將成為 本案市場(chǎng)維護(hù)之重點(diǎn) 。 辦公物 業(yè)市場(chǎng) 目前現(xiàn)代化的辦公樓在黃渡鎮(zhèn)仍無供應(yīng)，分析原因如下： 黃渡多為第二產(chǎn)業(yè)的辦公需求基本可在自建廠房中得以滿足，故少有衍生性需求 辦公物業(yè)的興建，地段基本決定其市場(chǎng)需求狀況，而辦公對(duì)地段的要求一般為傳統(tǒng)城市中心，一般所謂的 京西路等。另一種為次級(jí)地段滿足規(guī)模相對(duì)較小的公司，但又同時(shí)提出兩點(diǎn)要求，第一交通需要一定的便利性，一般有軌道交通支撐為宜，第二需與相關(guān)產(chǎn)業(yè) 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 鏈的結(jié)合度較高的地點(diǎn)位置。除以上兩種需求形態(tài)之外，代表處、駐滬辦等小型、臨時(shí)等辦公對(duì)成本相對(duì)敏感，經(jīng)常轉(zhuǎn)化為對(duì)酒店物業(yè)的長期租賃 以滿足辦公、居住的綜合需求。因此，結(jié)合分析，對(duì)于黃渡鎮(zhèn)規(guī)劃辦公物業(yè)的前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 總體分析 產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng) “汽車城”規(guī)模的擴(kuò)大及持續(xù)發(fā)展一直為業(yè)界所認(rèn)同，必將成為“中國的底特律”，產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成的人口導(dǎo)入將是嘉定房產(chǎn)發(fā)展最為夯實(shí)的支撐。 軌道交通效應(yīng) 軌道交通 11號(hào)線規(guī)劃 2010年內(nèi) 1期工程建成通車，聯(lián)通軌道交通 2號(hào)線江蘇路站；二期規(guī)劃至南匯臨港新城。軌道交通通車對(duì)于房產(chǎn)的影響必定不如“莘莊效應(yīng)”來的那么明顯和劇烈。但其提供的交通便捷性客觀存在，加之 某市 城市規(guī) 模的拓散，其遠(yuǎn)期效應(yīng)仍是區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展不可忽略的一部分。 物業(yè)類型之多樣性 隨人口導(dǎo)入，住宅發(fā)展之后便是零售商業(yè)的起步，嘉定在不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，更多點(diǎn)狀布局的商業(yè)聚合體形式將成為滿足社區(qū)居民購物、逛街、休閑、娛樂等綜合功能；另外，嘉定城區(qū)的服務(wù)功能及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商務(wù)需求必將催生部分辦公、酒店及酒店式公寓類的供應(yīng)。 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目所在地市場(chǎng)分析 本案位于黃渡鎮(zhèn)，由于地理位置關(guān)系房地產(chǎn)尚處于起步階段，位于成熟板塊“安亭”與“江橋”之間。但其趨勢(shì)非常明確 第一，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及同濟(jì)大學(xué) 的遷入對(duì)于本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將是巨大利好，需要量必將在 20092010年集中顯現(xiàn)；第二，隨軌道交通（ 11號(hào)線）之通車，江橋板塊的延伸效應(yīng)將在更遠(yuǎn)的將來支撐其發(fā)展。 上文對(duì) 某市 、嘉定的宏觀經(jīng)濟(jì)情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析，而項(xiàng)目位于嘉定國際汽車城內(nèi)，應(yīng)該說，產(chǎn)業(yè)支撐效應(yīng)顯著，下文將結(jié)合項(xiàng)目的具體位置， 解析黃渡，定位項(xiàng)目 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 8. 本地塊項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶確定 主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)馗辉Ｈ巳?，在嘉定國際汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)、嘉定南部物流園區(qū)的中高層管理人員、高級(jí)技術(shù)員工及同濟(jì)大學(xué)師生等，他們構(gòu)成了本項(xiàng)目主 要消費(fèi)力量。 隨著嘉定汽車及 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展成熟，將來這一區(qū)域?qū)⒊蔀橐云嚍橹鲗?dǎo) 產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化 生產(chǎn)基地 。 項(xiàng)目概念定位 基地基礎(chǔ)條件說明： 位于黃渡幾何中心，為產(chǎn)教區(qū)、生活區(qū)圍繞，貼近等消費(fèi)群體 道路系統(tǒng)完善，抵達(dá)性極佳，有條件吸納跨區(qū)域消費(fèi) 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)供應(yīng) 基地條件 商業(yè)配套 依據(jù)消費(fèi)基礎(chǔ)，整體供應(yīng)量存在缺口 業(yè)種業(yè)態(tài)比例不盡合理 品牌、中高端購物需求不易滿足 5商務(wù)餐飲供應(yīng)不足且缺乏特色 根據(jù)分析結(jié)論確定需求量，做適當(dāng)比例的規(guī)劃 引進(jìn)主力賣場(chǎng)需在技術(shù)指標(biāo)與政府作進(jìn)一步溝通為 宜（在方案中詳細(xì)闡述） 別墅 在售個(gè)案僅萊茵小鎮(zhèn) 聯(lián)排別墅需求應(yīng)有空間 土地規(guī)模、面積受限，無規(guī)劃可能 住宅商 起步較晚，雖有需求趨勢(shì)，但市場(chǎng) 土地性質(zhì)、面積受 某 大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 按目前指標(biāo)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論，市場(chǎng)缺口應(yīng)在 15000 17000 由于受覆蓋率指標(biāo)限制，單層商業(yè)面積最大值為 779140 該方案商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)在于大賣場(chǎng)的引進(jìn)，其市場(chǎng)支撐性品房 引爆尚需時(shí)日 限，無規(guī)劃可能 酒店式公寓 暫無供應(yīng) 根據(jù)指標(biāo)，有條件規(guī)劃該類產(chǎn)品（在方案中詳細(xì)闡述） 酒店 市場(chǎng)量體供應(yīng)不足，且