房產(chǎn)稅改革方案分析

. 房產(chǎn)稅改革方案分析 基于房產(chǎn)稅功能視角摘要：從分析房產(chǎn)稅的基本功能入手，挖掘現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的弊端，指出了房產(chǎn)稅改革的必要性。對(duì)現(xiàn)已出臺(tái)的四套改革方案進(jìn)行分析比較，就改革圍繞的重點(diǎn)問題進(jìn)行深入的探討，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議，最后得出一個(gè)相對(duì)合理的方案。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；功能；改革方案在完善財(cái)稅制度改革的背景下，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，國(guó)家逐步擱淺征收物業(yè)稅的想法，取而代之的是對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅進(jìn)行改革。中共中央明確把研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革納入了今年制定的“十二五計(jì)劃”，并初步出臺(tái)了四套改革方案，預(yù)計(jì)不久的將來在某些城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)施。一、 房產(chǎn)稅及房產(chǎn)稅改革功能分析（一）房產(chǎn)稅內(nèi)涵房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營(yíng)利性房屋，對(duì)于非營(yíng)利性的住房一律免征。計(jì)稅方法有兩種：一是按照房屋原值一次減除1030%后乘以1.2%計(jì)算繳納，也稱從價(jià)計(jì)征；二是出租房屋按租金收入的12%計(jì)算繳納，也稱從租計(jì)征。（二）房產(chǎn)稅改革功能分析近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，政府為了穩(wěn)定持續(xù)瘋漲的房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，房產(chǎn)稅作為與住房相關(guān)的稅種，其征收方向與力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與政策的執(zhí)行效果。政府面對(duì)高房?jī)r(jià)已無能為力，消費(fèi)者滿心希望房產(chǎn)稅的改革能成為房?jī)r(jià)調(diào)控的“殺手锏”，但在筆者看來，房產(chǎn)稅開征并不能帶來房?jī)r(jià)的直線下降，它的基本功能應(yīng)表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。1、 提高地方政府財(cái)政收入稅收是公共收入的主要形式，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，理應(yīng)成為地方政府收入的重要組成部分，地方政府稅收少且征收難度大，為了完成并沒有減少的公共事務(wù)，地方政府只有依靠土地收益來解決財(cái)政問題。如進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，對(duì)非營(yíng)利性住房開征保有稅，地方政府便可獲得大量穩(wěn)定的稅源收入，逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年房改以來我國(guó)共售出商品房約55億平方米，若按現(xiàn)價(jià)重新評(píng)估約值28萬億，如按1%的稅率征收房產(chǎn)稅，地方稅收將年增2800億，大幅度提高政府財(cái)政收入。2、 調(diào)節(jié)居民收入分配，縮小社會(huì)貧富差距國(guó)家征稅的目的是利用這一公共收入對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行第二次分配，從而調(diào)整居民收入差距，房產(chǎn)稅的征收自然也具有這一功能。在目前的狀態(tài)下，房產(chǎn)已成為重要的財(cái)富杠桿，社會(huì)基本分為有多處房產(chǎn)階層、有一處房產(chǎn)階層和無房產(chǎn)階層。由于工作收入相對(duì)房?jī)r(jià)來說一般較低，房子資產(chǎn)往往演變成有房者可以擁有更多的財(cái)富，長(zhǎng)此以往貧富差距將進(jìn)一步加劇。住房的房產(chǎn)稅開征將會(huì)加大持房者的稅負(fù)成本，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房者的需求，使得更多真正的剛性需求者買到房產(chǎn)，縮小社會(huì)貧富差距。3、 影響住房供求關(guān)系開征房產(chǎn)稅在一定程度上會(huì)降低人們購(gòu)買房屋的欲望，導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降；稅收增加了住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，導(dǎo)致一部分炒房者被迫拋售房源，增大市場(chǎng)供應(yīng)。這樣一來，市場(chǎng)上原有的供求關(guān)系被打破，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)。而投資購(gòu)房比例的多少很大程度上決定了房產(chǎn)稅對(duì)供求關(guān)系的影響大小，若某區(qū)域內(nèi)投資購(gòu)房比例夠大，房產(chǎn)稅改革執(zhí)行力度夠好，房產(chǎn)稅開征確實(shí)還會(huì)在短期內(nèi)給價(jià)格帶來一定的下行壓力。但從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅改革給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響主要還是住房供求關(guān)系的波動(dòng)。三、現(xiàn)行房產(chǎn)稅弊端四、四套房產(chǎn)稅改革方案分析據(jù)悉，國(guó)家現(xiàn)已公布的房產(chǎn)稅改革方案有四套，具體內(nèi)容見下表第一套方案：對(duì)一家擁有的第一套住房不征稅，第二、三套以上征稅第二套方案新老均為計(jì)稅房，第一套不征，第二套人均占有面積在30平方米以下的不征，人均超過30平方米以上的再征第三套方案在第二套方案的基礎(chǔ)上，對(duì)三戶之家的90平方米免征，90平方米以上的，大人與未成年人可以再得到每人30平方米的免稅額，即三口之家180平方米是免稅額。180平方米以上的再征0.3%1.5%的稅，而且是對(duì)評(píng)估值征稅，不是對(duì)原值征稅第四套方案對(duì)新稅出臺(tái)前的存量舊房（無論幾套）均不征稅，對(duì)新稅出臺(tái)后的增量征稅，而且如果新房未達(dá)到規(guī)定面積的也不征稅雖然四套方案內(nèi)容有所相同，但改革的目的均是有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資投機(jī)行為，所以，房產(chǎn)稅的開征重點(diǎn)應(yīng)指向投資投機(jī)購(gòu)房者的多套住宅。仔細(xì)研究上述方案，不難發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革方案的最終確定應(yīng)解決以下幾個(gè)問題：（一）是否實(shí)行“新老劃斷”第四套方案中指出房產(chǎn)稅的開征應(yīng)實(shí)行“新老劃斷”，即對(duì)新稅出臺(tái)前的存量舊房（無論幾套）均不征稅，對(duì)新稅出臺(tái)后的增量征稅。到底應(yīng)不應(yīng)該對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅呢，筆者認(rèn)為“新老劃斷”存在一定的弊端。1、我國(guó)目前的存量房共計(jì)55億平方米，按現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估約值28萬億，除去一部分居民的剛性住房，投資投機(jī)性住房的數(shù)量及價(jià)值量仍然客觀。若實(shí)行新老劃斷，完全放棄對(duì)存量房的征稅，將會(huì)損失大量的稅收來源，不利于提高地方政府財(cái)政收入。2、由于對(duì)存量房不征稅，原有的持房者因?yàn)椴挥秘?fù)擔(dān)額外的負(fù)稅，也就不會(huì)急于拋售手中的房源，住房市場(chǎng)中的空置房得不到實(shí)際的解決，不利于市場(chǎng)的住房流動(dòng)，繼續(xù)加劇供需關(guān)系的不平衡。3、若實(shí)行新老劃斷，新購(gòu)房者的購(gòu)房成本加大，導(dǎo)致租房市場(chǎng)火爆。租房者的租金將全部進(jìn)入原有持房者的腰包，進(jìn)一步擴(kuò)大了原有持房者的資本構(gòu)成，社會(huì)財(cái)富從低收入群體再次流向高收入群體，繼續(xù)拉大居民收入差距。（二）是否對(duì)第一套房征稅四套方案中前三套均對(duì)首套房免稅，只有第四套方案中提出若新房超過規(guī)定面積也應(yīng)征稅。消費(fèi)者購(gòu)買的首套房一般是自住型的剛性需求，在“住房難，買房難”的背景下，若對(duì)所有首套房開征房產(chǎn)稅的確會(huì)加大購(gòu)房者的購(gòu)房成本，真正的剛性需求者將繼續(xù)面臨買不起房的尷尬局面。在筆者看來，對(duì)新房的征稅應(yīng)區(qū)別對(duì)待，開征對(duì)象應(yīng)為超過規(guī)定面積的首套房。1、存量房中的首套房：除了一部分專業(yè)炒房者，對(duì)多數(shù)持有2，3套房產(chǎn)以上的投資者來說，很多人往往是買了新房之后拿舊房出租。若是對(duì)第一套房完全免稅，持房者會(huì)把面積大、總價(jià)高的房子用于住房避稅，拿那些面積不大、總價(jià)不高的房屋供征稅。這樣一來不僅降低了政府的稅收，稅金還很容易轉(zhuǎn)嫁到租金上，進(jìn)而進(jìn)一步推高地價(jià)、房?jī)r(jià)。2、新增房中的首套房：對(duì)于新增房的首套房開征房產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)立具體的面積標(biāo)準(zhǔn)(可按人均面積計(jì)算)，超過規(guī)定面積的住房也應(yīng)納入征收范圍。若放棄對(duì)新增房的首套房征稅，消費(fèi)者的心理會(huì)驅(qū)使他們?cè)谫?gòu)買第一套房時(shí)選擇面積大的住房，從而與國(guó)家提出的“90/70”政策背道而馳。（三）是否要實(shí)行分層式稅率不管對(duì)首套房是否征稅，房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的套數(shù)及面積區(qū)別制定，在一定的標(biāo)準(zhǔn)下，套數(shù)越多，面積越大，稅率就要越重。房產(chǎn)稅開征的重點(diǎn)是投資投機(jī)性購(gòu)房者的多套住宅，所以建議對(duì)二套房及二套房以后的住房采取重稅率。若對(duì)二套房制定的稅率不高，原有持房者很可能直接把負(fù)稅向租金轉(zhuǎn)嫁，自身利益毫發(fā)無傷；實(shí)行重稅率，若投資者再將征稅向租金轉(zhuǎn)嫁會(huì)令多數(shù)租房者難以承受，投資者的持房成本加大，一部分選擇拋售房源，進(jìn)而增加住房市場(chǎng)的供應(yīng)量。五、結(jié)論與對(duì)策建議基于上述討論，綜合四套改革方案的優(yōu)缺點(diǎn)，為發(fā)揮房產(chǎn)稅改革的基本功能，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅的改革可參考以下方案：1、新老均為計(jì)稅房，不采取“新老劃斷”2、按各地的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平設(shè)立人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)首套房中超過標(biāo)準(zhǔn)面積的住房開征房產(chǎn)稅，稅率應(yīng)控制在1%以內(nèi)。3、對(duì)第二套及第二套以后的房產(chǎn)采取累進(jìn)制重稅率開征房產(chǎn)稅4、所有的房產(chǎn)稅開征均是對(duì)評(píng)估值征稅，不是對(duì)原值征稅。任何改革在執(zhí)行過程中都會(huì)產(chǎn)生外部性效應(yīng)，為了避免房產(chǎn)稅改革帶來的不良效應(yīng)，政府應(yīng)在推行改革時(shí)注重配套政策的實(shí)行，使各項(xiàng)政策互相協(xié)調(diào)運(yùn)作，消除房產(chǎn)稅改革的負(fù)外部性。 （一）嚴(yán)格區(qū)別自住房與投資房，利用房產(chǎn)稅的開征抑制住房市場(chǎng)投資投機(jī)行為，擠出房產(chǎn)泡沫。（二）配套開征住房空置稅，使房產(chǎn)稅，空置稅與土地增值稅相配合，為地方財(cái)政開源，扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”局面。（三）加快推進(jìn)廉租房，公共租房建設(shè)，