土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅ppt課件VIP

資源稅類,1,學(xué)習(xí)交流PPT,土地增值稅,2,學(xué)習(xí)交流PPT,土地增值稅的概念,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。,3,學(xué)習(xí)交流PPT,土地增值稅產(chǎn)生的背景,1987年，我國對土地使用制度進行改革，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，使得房地產(chǎn)市場初具規(guī)模。但另一方面，實行土地的有償轉(zhuǎn)讓以來，對土地的管理也出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在：(1)對土地供給計劃性不強，成片轉(zhuǎn)讓的土地量大，價格低。(2)房地產(chǎn)開發(fā)公司增長過快，價格上漲過猛，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模偏大。(3)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)，占用耕地多，開發(fā)利用率低。(4)房地產(chǎn)市場機制不完善，市場行為不規(guī)范。,4,學(xué)習(xí)交流PPT,出現(xiàn)上述問題，其主要原因在于：房地產(chǎn)管理制度不健全。要解決這一問題，必須加強對土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的管理，健全產(chǎn)權(quán)登記制度，加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和管理。同時，還應(yīng)運用經(jīng)濟手段特別是要發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用進行調(diào)節(jié)和管理。為此國務(wù)院在1993年12月23日頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例(以下簡稱土地增值稅暫行條例)，它規(guī)定自1994年1月1日起在我國開征土地增值稅。,5,學(xué)習(xí)交流PPT,開征土地增值稅的目的,(1)開征土地增值稅，可以抑制房地產(chǎn)的投機、炒賣活動，防止國有土地收益的流失。(2)開征土地增值稅，增加財政收入。,6,學(xué)習(xí)交流PPT,土地增值稅的征稅范圍,土地增值稅的征稅范圍依三個標準來判定：標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。按照中華人民共和國憲法和土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土,7,學(xué)習(xí)交流PPT,地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜校拍苓M行轉(zhuǎn)讓。,8,學(xué)習(xí)交流PPT,標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。1.土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。,9,學(xué)習(xí)交流PPT,納稅義務(wù)人,稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。單位是指各類企事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。,10,學(xué)習(xí)交流PPT,土地增值稅的稅率,11,學(xué)習(xí)交流PPT,調(diào)控樓市為何“重用”土地增值稅,土地增值稅，這個占我國稅收總收入比重約為1.21%的小稅種，2007年以來，在國家兩度調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場時都被“重用”，一直被業(yè)內(nèi)看作是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。10年6月3日，國家稅務(wù)總局劃定土地增值稅預(yù)征最低限:東部地區(qū)預(yù)征率不低于2%;中部和東北地區(qū)不低于1.5%;西部地區(qū)不低于1%;核定征收率原則上不得低于5%。,12,學(xué)習(xí)交流PPT,名詞解釋土地增值稅預(yù)征所謂土地增值稅預(yù)征,是指納稅人在項目全部竣工結(jié)算前取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。,13,學(xué)習(xí)交流PPT,國家不具體規(guī)定最低預(yù)征率和核定征收率，有業(yè)內(nèi)人士分析，其目的在于：一是增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，在政策組合拳重壓、一手房成交量下滑的態(tài)勢下,開發(fā)商銷售資金回籠將會非常緩慢。再加上銀行信貸收緊,開發(fā)商將會陷入兩面夾擊的狀態(tài),資金吃緊在所難免。開發(fā)商可能需要增大會計記錄中的土地增值稅預(yù)提，這將影響其財務(wù)狀況，促使其加快銷售，抑制房價上漲；二是增加稅收，彌補因房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)的量減價降造成的其他稅收下降（如營業(yè)稅）留下的收入缺口。,14,學(xué)習(xí)交流PPT,不得不擔心稅負轉(zhuǎn)嫁買房人,從2002年期10年內(nèi)房價走勢圖：,15,學(xué)習(xí)交流PPT,單單從07年10月到當前位置這段來看，自07年2月1日全國各地區(qū)對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收3060不等的土地增值稅以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的房價走勢還是有小幅上漲，隨后在經(jīng)歷短時間的小范圍下跌后又反彈基本維持居高不下的狀態(tài)。不得不讓人擔心土地增值稅在調(diào)控房價方面是否具有反作用。但愿在上海、重慶試點房產(chǎn)稅的經(jīng)驗上能真正有效發(fā)揮稅收對促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的作用。,16,學(xué)習(xí)交流PPT,城鎮(zhèn)土地使用稅,17,學(xué)習(xí)交流PPT,城鎮(zhèn)土地使用稅的概念,城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。,18,學(xué)習(xí)交流PPT,城鎮(zhèn)土地使用稅的特點,城鎮(zhèn)土地使用稅屬于資源稅類其開征的主要目的是有償利用土地資源，提高土地效益城鎮(zhèn)土地使用稅是費用稅納稅人繳納的土地使用稅計入管理費用，在企業(yè)所得稅前扣除在特定的區(qū)域內(nèi)征稅僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)征收(不論區(qū)域內(nèi)土地的性質(zhì))按年負責征收，全額進入地方財政的收入按年計算，分期預(yù)交,19,學(xué)習(xí)交流PPT,征收范圍,城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城市指經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的市，征稅范圍包括市區(qū)和郊區(qū)；縣城指縣人民政府所在地，征稅范圍為縣政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)指經(jīng)省級人民政府批準設(shè)立的，符合國務(wù)院規(guī)定的鎮(zhèn)建制標準的鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地；工礦區(qū)指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中的大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)的設(shè)立必須經(jīng)省級人民政府批準,20,學(xué)習(xí)交流PPT,納稅人,凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)占用土地的單位和個人，都是納稅人。城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅,21,學(xué)習(xí)交流PPT,稅率,1.530,1.224,0.918,0.612,22,學(xué)習(xí)交流PPT,減免稅優(yōu)惠,1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地4、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地5、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地6、開山填海整治的土地7、由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地。,23,學(xué)習(xí)交流PPT,8、免稅單位無償使用納稅單位的土地，免稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，征稅。9、基建項目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)征稅。對已經(jīng)完工或已經(jīng)使用的建設(shè)項目，其用地應(yīng)照章納稅。10、老年服務(wù)機構(gòu)自用的土地,24,學(xué)習(xí)交流PPT,土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅的區(qū)別,一、征收對象不同。土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，按照土地增值額征收的。如發(fā)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按