房屋安全鑒定處房安管理知識講座

物業(yè)管理與房屋安全管理 房屋安全管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)重視房屋的使用安全，房屋安全管理的提出，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要意識到，房屋安全管理的要求，并不止是單單技術(shù)層面的要求，也不是附加的服務(wù)項(xiàng)目，而是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)、品牌以及經(jīng)營者管理等諸多方面的整體要求。具體來說則要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能忽視房屋安全的管理與服務(wù)，從而提高服務(wù)品質(zhì)，提升經(jīng)營者的全方位管理能力。一、 什么是房屋安全管理房屋的質(zhì)量不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目的投資效果，更關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，社會的和諧穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。由于房屋建設(shè)過程中質(zhì)量缺陷引發(fā)的房屋使用期間的重大安全事故和商品房投訴等問題仍然存在，已引起社會各方的重視。建筑是一門遺憾的藝術(shù)，建筑工程總或多或少伴隨著缺陷，特別是隱含的缺陷。這種缺陷一方面會影響房屋的正常使用功能和安全性、可靠性、耐久性。目前城市處于建筑業(yè)高速發(fā)展期，對此應(yīng)給予足夠的重視。在傳統(tǒng)的觀念中，由于房屋結(jié)構(gòu)相對簡單，一家一幢較多，人們建造或購買了房屋，安全問題影響并不嚴(yán)重，平時(shí)自行管理與維護(hù)，也沒有專門的物業(yè)管理。所以我國長期以來，對房屋質(zhì)量控制與管理主要集中在規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)階段，存在著“重建輕管”的觀念。造成這種現(xiàn)象的主要原因有三：一是我國長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和單一產(chǎn)權(quán)制度，產(chǎn)權(quán)人與使用人相分離，使這一問題沒有受到足夠重視和妥善解決的；二是房屋使用過程中的管理維修經(jīng)費(fèi)落實(shí)存在問題；三是九十年代以前的房屋較現(xiàn)在建造的的房屋相比結(jié)構(gòu)相對簡單，出現(xiàn)安全問題影響并不嚴(yán)重，然而人們對房屋管理的認(rèn)識卻停留在過去。隨著科技的進(jìn)步和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多、高層房屋的各種設(shè)施設(shè)備增多，一方面改善了適用性、舒適性，另一方面卻增加了房屋的安全隱患。如電梯的使用，若建筑物中沒有電梯，就不會有電梯摔入、卡人事故發(fā)生；如燃?xì)庀到y(tǒng)，稍有不慎，極易發(fā)生爆炸事故。隨著當(dāng)今建筑科技的不斷發(fā)展，房屋質(zhì)量安全的重要性日益增長，隨著人民生活水平的提高，人們對于房屋的要求不僅是“住有安居”。這個(gè)“安”，不僅是防盜等治安問題，更重要的是房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備的安全使用，正常功能的發(fā)揮。房屋的安全性是指在正常使用條件下承受可能出現(xiàn)的各種因素作用的能力，以及在災(zāi)害等偶爾事件發(fā)生后保持整體穩(wěn)定性的能力。安全性是確保使用功能的基礎(chǔ)，有了安全，才能投入使用。房屋（結(jié)構(gòu)）安全管理是指房屋建成交付使用到房屋滅失為止，幾十年甚至上百年的過程中，由于自然的、人為的因素產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)安全隱患，在產(chǎn)權(quán)人自管的基礎(chǔ)上，因涉及到公共安全問題，需要政府組織進(jìn)行監(jiān)管的過程。在現(xiàn)代城市房屋（多、高層）的使用期內(nèi)，由于結(jié)構(gòu)、與配套設(shè)施非常復(fù)雜，日常維護(hù)相當(dāng)困難，使用期的管理必須是科學(xué)的、統(tǒng)一的、專職的，也就是現(xiàn)代的物業(yè)管理。物業(yè)管理就是在房屋建筑物及附屬設(shè)施的管理中，實(shí)行統(tǒng)一的社會化、專業(yè)化、市場化、民主化的管理模式，為物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、整潔、舒適的房屋住用環(huán)境。其中，房屋使用安全管理是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本市條例實(shí)施四年多來，我市的房屋安全管理工作，在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的大力配合下，（舉例）已取得了明顯的成效（每年處理投訴2000多件，許可100多件）基本形成了市區(qū)街道社區(qū)小區(qū)物業(yè)組成的管理網(wǎng)絡(luò)，有效扼制了房屋“私拆亂改”行為，化解了由此產(chǎn)生的鄰里矛盾，維護(hù)了老百姓的正當(dāng)權(quán)益。所以說，為什么要進(jìn)行管理歸納為六個(gè)字：保安全，促穩(wěn)定。二、房屋安全管理的依據(jù)和內(nèi)容（一）管理依據(jù)房屋安全管理是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的監(jiān)管工作，關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，所以監(jiān)管的前提必須是依法。上位法國家安全生產(chǎn)法行政許可法物權(quán)法國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)部129號令、110號令等相關(guān)法規(guī)。本市法規(guī)2007年市人大頒布的南京市城市房屋安全管理?xiàng)l例及市政府批轉(zhuǎn)的實(shí)施意見等相關(guān)法規(guī)。具體地講：通過立法重點(diǎn)解決了以下六個(gè)問題：1、房屋產(chǎn)權(quán)多元化后，安全管理責(zé)任不清的問題；2、城市房屋多、高層為主，發(fā)生公共安全的問題；3、房屋使用過程中，擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的問題；4、由于自然災(zāi)害等影響，突發(fā)性房屋安全事故增多的問題；5、隨著房屋使用時(shí)間延長，主體結(jié)構(gòu)趨于老化，防止塌屋傷人事故發(fā)生的問題；6、房屋建設(shè)和使用中，白蟻防治的問題。所以通過日常的、專項(xiàng)的依法管理，消除安全隱患，化解鄰里矛盾，確保安全使用，促進(jìn)社會和諧。（二）主要內(nèi)容它包括：房屋日常檢查和修繕、改造安全管理；安全事故應(yīng)急處置；危險(xiǎn)房屋監(jiān)管；安全鑒定管理；白蟻防治管理等。1、規(guī)定了管理范圍本市行政區(qū)域（13個(gè)區(qū)、縣）國有土地上的既有房屋。2、明確了監(jiān)管部門責(zé)任市、區(qū)房產(chǎn)局、縣建設(shè)局是主管部門，其它相關(guān)部門協(xié)同配合。3、明確了日常管理責(zé)任產(chǎn)權(quán)人為第一責(zé)任人，物業(yè)管理單位、街道社區(qū)為日常管理的責(zé)任。4、規(guī)定了許可事項(xiàng)變動(dòng)承重結(jié)構(gòu)的“六種”行為要申請?jiān)S可。（包括許可時(shí)限、程序等）5、規(guī)定了開發(fā)商與物管企業(yè)（物管之間）的資料移交主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、抗震防火結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限等資料。6、區(qū)分了管理職責(zé)：產(chǎn)權(quán)人維修建檔日常管理物管企業(yè)告知?jiǎng)褡鑸?bào)告管理部門監(jiān)管查處執(zhí)法7、規(guī)定了強(qiáng)制性房屋安全鑒定的五種情形；8、規(guī)定了危險(xiǎn)房屋治理的責(zé)任和強(qiáng)制治理措施。9、規(guī)定了白蟻防治管理的內(nèi)容等（略）；10、規(guī)定了相關(guān)法律責(zé)任。條例的執(zhí)法內(nèi)容（目前“八城區(qū)”采取由市統(tǒng)一執(zhí)法） 一是對行管人員及部門的法律責(zé)任要求 二是對未經(jīng)許可擅自拆改承重結(jié)構(gòu)的處罰（1千至5萬，510萬） 三是對售房單位未交資料的處罰（5千至3萬） 四是對鑒定人員違法行為與業(yè)主不委托鑒定的處罰（三）管理特點(diǎn)1、管理與技術(shù)一體。房屋安全管理集行政與技術(shù)為一體的監(jiān)管工作。既要有行政管理的手段，又要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識。2、管理面廣難度大。房屋裝修拆改結(jié)構(gòu)的管理，全市近兩億以上的存量房，具有面廣量大、隱蔽分散，管理難度大，易發(fā)矛盾多，工作責(zé)任重。3、投訴處理要求高。房屋安全投訴的處理，全市老百姓只要有這方面投訴，就得去處理消除安全隱患，就得向投訴人回復(fù)征得滿意。所以說，這項(xiàng)管理工作是城市管理中的一項(xiàng)全新的管理，長效的管理。三、 物管單位在房屋安全管理中的責(zé)任依據(jù)南京市城市房屋安全管理?xiàng)l例和南京市物業(yè)管理辦法規(guī)定，物管單位（含自管房單位）做好本區(qū)域內(nèi)的房屋安全管理工作，是一項(xiàng)基本的義務(wù)和責(zé)任。主要有以下幾項(xiàng)：（一） 主要責(zé)任1、要深入宣傳條例法規(guī)，讓業(yè)主形成依法使用，確保安全意識。2、要以區(qū)、縣房屋安全主管部門和街道社區(qū)組成管理網(wǎng)絡(luò)。3、要在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展巡查檢查，告知房屋裝修注意事項(xiàng)。 4、要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和勸阻業(yè)主擅自危害房屋安全的行為，把好安全關(guān)。5、對拆改結(jié)構(gòu)嚴(yán)重或拒不整改的，要及時(shí)向區(qū)局主管部門報(bào)告。（二） 具體工作1、接受和保管建設(shè)單位或前期物業(yè)移交的小區(qū)房屋建筑、結(jié)構(gòu)及水電等全套圖紙資料，方便為小區(qū)業(yè)主查詢其資料；2、利用小區(qū)櫥窗張貼宣傳畫、房屋裝修登記時(shí)發(fā)放宣傳資料、等多種形式，定期開展宣傳、咨詢活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的房屋使用安全觀念和維權(quán)意識，減少擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的行為。3、受理小區(qū)業(yè)主的房屋裝修登記，并進(jìn)行初步調(diào)查，對裝修中涉及拆改房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)告知業(yè)主事先向所在區(qū)住建局辦理行政許可手續(xù)；4、