某住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告

1 目錄 第一章 項目總論 1 第二章 擬建項目情況 8 第三章 項目區(qū) 域 概況及社會經濟發(fā)展狀況 13 第四章 市場分析營銷策略 14 第五章 項目技術方案設計 19 第六章 項目建設條件 23 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水 26 第八章、項目招標管理 29 第九章 項目進度計劃 31 第十章 投資估算及資金籌措 十一章 項目財務評價 33 附表一 成本測算 表二 現(xiàn)金流量表 2 第一章 項目總論 一、項目概況 、項目名稱： 某住宅小區(qū) 、項目建設單位：江西省房地產開發(fā)有限公司 （ 國家一級房地產開發(fā)企業(yè) ） 、項目負責人：歐陽曙光 、項目建設地址：官園小區(qū)（蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對面） 、項目建設性質： 房地產 開發(fā) 、項目建設規(guī)模及主要建設內容： 按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施的原則，“ 某住宅小區(qū) ”項目總規(guī)劃占地 208畝 （其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ， 計劃分三期開發(fā)。一期凈開發(fā)用地面積 約 發(fā)建筑面積 約 80430 ，沿蘆州大道至中央水景部分開發(fā)二至三個組團，完成部分公建配套及 主入口 廣場建設和園林綠化、區(qū)內基礎設施（道路、水、電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開發(fā)用地面積 約 發(fā)建筑面積 約 82029 ，沿中央水景以西建設規(guī)劃中多層住宅組團、組團內配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積 約 ，開發(fā)建筑面積 約 58541 ， 完成沿秀江東 路小高層及剩余部分的開發(fā)，建設主要內容為小高層組團、花園洋房組團及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設。 3 、項目總投資及資金來源： 本項目的開發(fā)建設資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構成。具體構成比例如下： 二、項目實施進度安排 本項目擬分三期實施，近期實施一期工程，計劃建設經營期 3年，結合一期工程的開發(fā)建設情況及銷售進度逐步進行二、三期的開發(fā)。 三、投資方基本情況 江西省 房地產開發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建 集團，注冊資金 10888萬元，是一家集房地產開發(fā)、工程施工及物業(yè)管 理為一體的具備國家一級資質的房地產企業(yè)。 公司全面實施國際“正直構筑繁榮”為企業(yè)核心價值觀，奉行“構建新都市、共享好生活”的經營理念，自 1995 年進入宜春以來，先后承接了宜春市袁山東路、 昌黎 路、 明月 北路、高士 北 路、秀江公園護欄及道路、十運村小區(qū)道路、國安路等達 8000 萬元的基礎設施工程。并于 1998 年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配 套項目 商貿街，該項目 總建筑面積達 7546平方米，工程投資近 2000萬元，充分發(fā)揮了 公司在房地產領域的開發(fā)優(yōu)勢和力量；同時， 在宜春市委市政府的大力支持和 高度重視下， 斥巨資 8億元開發(fā)建設高士北路綜合項目，該項目全長 2公里； 2001年公司投資 1000多 萬元建設商住總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收資 金 情 況 投 資 比 例 100% 35% 44% 21% 4 綜合項目 鴻福樓，該項目總建筑面積為 15000平方米。隨著企業(yè)實力的發(fā)展， 2002年 公司再度斥資 麗景山莊。該 項目占地 建筑面積12 萬余平方米，是宜春市首個大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項目戶型榮獲“中國優(yōu)秀戶型設計”大獎 、“宜春市園林示范單位”、“江西省經典樓盤”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮 ，項目銷售取得了良好的業(yè)績，贏 得了消費者的一致好評。 公司在生產經營過程中，按時納稅，積極履行納稅人應盡的義務，自成立以來，共上繳納稅 2500 萬元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百強民營企業(yè)”光榮稱號，并多次被政府各級職能部門評為、“誠信單位”、“先進私營企業(yè)”、“先進房地產開發(fā)企業(yè)”、“泛珠區(qū)域房地產開發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產開發(fā)和市政工程領域中樹立了優(yōu)質的形象。 公司在不斷發(fā)展壯大的同時積極支持社會公益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災方面捐款達一百多萬元，受到社會各屆贊譽。其中 2005年捐款 12萬元用于支持九江地區(qū)震后重建； 2004年向第五屆全國農運會捐款 20萬人民幣； 2003年支持袁山公園開園及綠化建設捐款 26萬元；為江西省第十屆運動會贊助了 35 萬人民幣； 1998年出資贊助宜春地區(qū)九八年兩名高考狀元特困生完成大學學業(yè)。 四、項目申請報告編制依據(jù) 、江西省企業(yè)投資項目核準暫行辦法 (江西省人民政府令第145號 ) 、國家計委建設項目經濟評價方法與參數(shù) 5 、建設部房地產開發(fā)項目經濟評價方法 、市國土局“ 某住宅小區(qū) ”土地使用權證 、市規(guī)劃局“ 某住宅小區(qū) ”建設用地規(guī)劃許可證。原規(guī)劃用地許 可證用地名稱“高士北路項目投資開發(fā)用地異地補償”已改名“ 某住宅小區(qū) ”。 、南昌有色冶金設計研究院“ 某住宅小區(qū) ”項目建筑設計方案 6 第二章 擬建項目情況 一、項目開發(fā)實施條件 “ 某住宅小區(qū) ”項目 地塊選址官園小區(qū)（秀江東路以北，蘆州大道西側，狀元洲斜對面），項目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項目地塊臨江景線長達 300米，縱深 400余米。項目宗地總面積 ，共由四塊組成， (其中 : a 地塊 :， b 地塊 :行道 ，臨街長達 1470米。 、自身條件成熟 1、本項目是較優(yōu)秀的濱江題材項目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來居住首選地之一，項目地塊臨江沿線長達 300多米，縱深 400多米，具有無敵江景優(yōu)勢，為項目建造中高端大盤奠定了良好基礎。 2、項目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、 30深的沿江綠化帶、護堤健身道等設施給項目的休閑、健身、賞景帶來很大的便利。 3、項目周邊集中政府機關單位，該區(qū)域目前沒有較大規(guī)模開發(fā)小區(qū)， 項目周邊即為江西省最大的體育中心，對小區(qū)品質營造 極為有利。目前已有 9、 10 路公交車通達，交通便利。 4、項目北側即為市政府新的行政中心、市政配套設施日必須將日趨成熟，項目增值潛力有很好的市場前景。 7 5、生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺中學，仁智幼兒園。項目地南側將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。 6、周邊有大型體育中心、廣電中心、移動大樓、保險大廈、電力公司、袁州區(qū)財政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。 7、地形現(xiàn)狀較平毯，開發(fā)時可減少場地平整費用、降低開發(fā)成本。 相關部門審批（預審）程序已到位 1、土地征用情況： 土地征用工作完畢并 取得該宗地的 國有土地 使用權證 。 2、規(guī)劃方面：已辦理建設項目選址意見書及建設用地許可證 ，項目的總體規(guī)劃方案已通過宜春市規(guī)劃咨詢委員會評審通過 。 3、環(huán)保部門已出具項目環(huán)境保護初審意見 二、主要經濟技術指標 根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施”的原則，“ 某住宅小區(qū) ”項目總規(guī)劃占地 其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ， 計劃分三期開發(fā)。 8 “ 某住宅小區(qū) ”項目一期工程經濟技術指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 50273 2 小區(qū)總建筑面積 79430 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 70978 商鋪面積 3373 雜物間 2909 幼托面積 2530 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 596 戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 111 個 11 露天停車位 43 個 12 地下車庫 44 個 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275 15 景觀等其他設施 16 排水去向 連接周邊 道路排水管 9 “ 某住宅小區(qū) ”項目二期工程經濟技術指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 52127 2 小區(qū)總建筑面積 82029 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 70978 商鋪面積 3373 雜物間 2915 幼托面積 / 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 596 戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 111 個 11 露天停車位 43 個 12 地下車庫 43 個 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275 15 景觀等其他設施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 10 “ 某住宅小區(qū) ”項目三期工程經濟技術指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 32933 2 小區(qū)總建筑面積 59541 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 53234 商鋪面積 2529 雜物間 2181 幼托面積 / 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 14618 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 447 戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 84 個 11 露天停車位 34 個 12 地下車庫 34 個 13 垃圾站 / 14 道路面積 7706 15 景觀等其他設施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 11 第三章 項目區(qū)概況及社會經濟發(fā)展狀況 一、項目區(qū)概況 、地理位置 宜春市位于江西省西北部 ,地處東經 113 度 54 分 27 分 ,北緯 27 度 33 分 06 分之間 , 東與南昌市、撫州市接壤；南與吉安市、新余市為鄰；西與湖南省和本省萍鄉(xiāng)市毗連；北與九江市交界。全市東西長約 ，南北寬約 174公里，土地總面積 18669 平方公里 ,地形由北向南 ,由西向東傾斜。全境以丘陵、山地為主 ,平原面積占總面積的 丘陵面積占 山地面積 、氣候條件： 宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤季風氣候特點。氣候溫和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。全年平均氣溫 全年月平均氣溫最低為 1月 ,平均氣溫為 5，月平均氣溫最高為 7月，平均氣溫為 年平均降雨量1720平均日照時間 均無霜期 269天。 素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。宜春是全國第一批生態(tài)試點城市之一，境內 7 條主要河流全部達到飲用水標準， 10 個縣市區(qū)的大氣質量都達到國家標準。全市有 54 處名山名勝、 4 個國家級森林公園、 3 個省級森林公園、 2 個省級自然保護區(qū)和 2 個省級風景名勝區(qū)。、 二、社會經濟發(fā)展狀況 12 近年來，按照市委、市政府確定的“把宜春建設成為贛西經濟中心城市”總體構想，以思想大解放，對外大開放，促進體制轉軌、經濟轉型，加快工業(yè)化、城市化進程為目標，全市國民經濟運行出現(xiàn)喜人的變化，各項社會事業(yè)取得極大的進步。尤其是 2004 年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國農運會，對宜春城市品位的提高、經濟和社會發(fā)展都起到極大的推動作用。 2005年，宜春經濟在提前一年完成“十五”計劃發(fā)展的基礎上，速度進一步加快，綜合經濟實力持續(xù)攀升。宜春市生產總值為 上年增長 其中，第一產業(yè)增加值 98億元，增長 第二產業(yè)增加值 長 第三產業(yè)增加值 長 產業(yè)結構進一步優(yōu)化，三次產業(yè)增加值在生產總值中的構成，由上年的 2005年，宜春市財政總收入躍上 30億元臺階，達到 上年增長 其中地方財政收入 元，增長 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7132元，農村居民人均純收入 3164元。 房地產投資保持平穩(wěn)運行。 2005年宜春市房地產開發(fā)投資 中用于住宅建設的投資 元，增長 占房地產開發(fā)投資的比重達 全年商品房銷售建筑面積 平方米，商品房銷售額 長 第四章 市場分析營銷策略 一、宜春市中心城區(qū) 房地產業(yè)發(fā)展狀況 13 近年來，宜春市城市建設實現(xiàn)驚人一 頁 ，城市面貌煥然一新，房地產開發(fā)拉開了新的序幕，自 2003 年市政府采取了一系列激活房地產業(yè)的舉措，中心城區(qū)房地產業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)協(xié)調發(fā)展的局面， 2005 年度宜春城區(qū)房地產市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運行，呈現(xiàn)如下特點： 從房地產開發(fā)投資看， 2005 年中心城區(qū)房地產開發(fā)投資 比增長 9%。投資的方向主要是普通商品住宅，占總投資的80%。 從房地產開工面積來看， 2005 年宜春城區(qū)房地產新開工面積為 比增長 其中住宅小區(qū)新開工面積為 總開發(fā)量的 89%，同比增長 48%。 從房地產竣工面積看， 2005 平方米，其中住宅竣工量為 平方米， 從房地產銷售面積看， 2004 中商品房交易 手房 2005 年交易總面積為 平方米（手房交易 總量同比增長 其中商品住宅銷售 平方米，同比增長 占總銷售量的 從房地產銷售價格看， 2004 年底城區(qū)商品住宅的平均價格為1053元 /平方米， 2005年底商品住宅的平均價格為 1225元 /平方米，同比上漲了 14 從商品房的空置率來看， 2004 年城區(qū)已竣工的商品住宅空置面積為 2005年為 空置面積為 置率為 2004年非住宅（主要是商業(yè)用房）空置面積為 平方米， 2005 年非住宅空置面積 平方米，總空置面積為 置率為 房 地產開發(fā)產業(yè)已成為市級財政政增收主要增長點。 2005 年中心城區(qū)房地產及相關產業(yè)的稅收 8000 多萬元，占到市本級財政收入的 50%左右。房地產開發(fā)內容及內涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是 品 質全面提高。一方面更注重開發(fā)質量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個城市居住面貌發(fā)生了改觀，使宜春城區(qū)越來越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來買房置業(yè)。 通過我市中心城區(qū)房地產開發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產過熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個地區(qū)房地產是否過熱，空置率這一指標非常重要，空置率的高低是“判斷房地產市場是否總體健康”的關鍵， 2005年宜春市商品住宅空置率為 遠遠低于國際上通行的 10%的警戒線。本項目以住宅開發(fā)為主，一期工程住宅開發(fā)面積達總建筑面積的 95%，開發(fā)風險較低。 二、市場預測 、從購房能力看 伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2005 年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款 元，增長 城鎮(zhèn)居民人均可支配 15 收入 ，增長 1098 元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 、從投資角度看 由于 股市長期低迷，銀行利率多次下調（近期略有上調），而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。 、從消費結構看 隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正從“無”到“有”、“有”到“優(yōu)”、 “優(yōu)”到“又”轉變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 、從需求關系看 按照 2020 年宜春中心城控制區(qū)（含溫湯）面積 180 平方公里、總人口 60萬人、城區(qū)控制面積 140平方公里的規(guī)劃思路。到 2010年，城區(qū)建成面積達到 44 平方公里，常住人口 40萬人。未來若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個急劇擴張的階段。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 三、市場品牌定位 “ 某住宅小區(qū) ”定位中高端產品。鎖定目標客戶群：宜春市對房改房上市全面放開，住房升級換代的購買團體已經形成。我們必 16 須抓住有利商機，及時推出升級換代的產品以滿足 市民對居住消費不斷發(fā)展的需 求 。 四、營銷推廣策略 “ 某住宅小區(qū) ”項目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項目。項目總戶數(shù) 約 1640 戶，商業(yè)面積 約9275 。做好住宅部分的營銷推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷售壓力。 “ 某住宅小區(qū) ” 的營銷推廣依據(jù)為項目的產品定位、目標客戶群及當?shù)胤康禺a市場動態(tài)，分別制定項目總體營銷策略和項目年度營銷策略；根據(jù)項目工程進度及黃金周時間節(jié)點制定階段性營銷策略、大型推廣活動、 銷活動。一、二、三期營銷策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實現(xiàn)營銷推廣效應最大化。根 據(jù)項目總體營銷策略及開發(fā)進度、分步實施，逐步執(zhí)行。 本 項目 共分為三期工程，各工程將分別分解成二三個標段進行施工，根據(jù)各標段工程進度（達到預售條件）階段性推出房源，本案目前營銷推廣工作重點在一期工程，在推廣的同時加強小區(qū)前廣場、園林綠化及中央水景的建設，采用“先造景觀后建房”的開發(fā)理念 ,盡早將項目賣點精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風景線。 銷售周期：根據(jù)宜春房地產銷售基本情況，銷售周期可劃分為：引導期、預約期、第一強銷期、持續(xù)期、第二強銷期、持續(xù)期、掃尾期。銷售工作重點在引導期、預約期和第一強銷期， 在引導期和預約期做好銷售引導工作，吸引市民眼球，積累目標客戶群，為項目開盤 17 做好準備工作，對項目的銷售起到關鍵性作用。 產品價格策略： 本案產品價格策略將以市場比較定價策略為主，采用市場比較定價策略和成本加成定價的綜合策略。 本案產品定位為中高端住宅，建筑品質在“麗景山莊”的基礎上有適度拔高，整體價格策略低開高走。多層價格每平方米 計劃 定在1500高層在 1600鋪在 2800庫在 1800元左右。 第五章 項目技術方案設計 一、編制依據(jù) 、用地現(xiàn)狀地形 圖及用地紅線圖； 、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定 、住宅設計規(guī)范 、高層民用建筑設計防火規(guī)范 2005年版 、汽車庫、修車庫、停車庫設計防火規(guī)范 、其他國家及地方相關規(guī)范，法律及規(guī)定 二、項目定位 該項目系宜春城北首個“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省 房地產開發(fā)有限公司將以引領宜春市房地產市場的高度，全力營造宜春一流的“園林式、標志性、人性化”的高品質復合社區(qū)。 使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。 18 三、規(guī) 劃設計 規(guī)劃設計原則 1、突出小區(qū)規(guī)劃建設的先進性、引導性和市場性，探索宜春面向二十一世紀可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)開發(fā)模式。 2、以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經濟、實用的高質量人居環(huán)境和社區(qū)文化； 3、結合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園林社區(qū)； 4、 設計具有標志性、合地域氣息、時代個性 ； 5、應用先進技術手段，建立全方位人性化管理服務系統(tǒng)； 、積極發(fā)展新技術，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間； 規(guī)劃布局 小區(qū)由近 60 棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主 景觀構成， 空間上采取圍合式布局，規(guī)劃 4 5 個組團。組團住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過不同的尺度、標高的空間層次創(chuàng)造高低錯落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設置不同的建筑類型，增強小區(qū)整體的識別性， 充分展露高檔住宅群的尊貴。 道路交通組織 根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設于靠城蘆州大道一側，另設個處出入口，車形為環(huán)狀穿過式；盡量減少車道占地面積，留出用地作 19 為人行和綠化面積。 停車場：采用路邊地面及地下停車方式，集中與分散相結合。利用小區(qū)道路周邊空地設置臨時停車位。 以步行道 與車行道為紐帶，結合花園社區(qū)及組團綠地布局，步道以優(yōu)美的曲線構圖為主，在路網中形成比較活躍的構成因素并結合場地、休息娛樂設施、室外小品的設置，強化了小區(qū)內景觀特質并充分順應了散步者的心理要求。 公建設施配套 小區(qū)公建采用小區(qū)、組團兩級結構，分片集中布置，規(guī)劃加強對文化、體育、康樂、教育設施設置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結合綠化體系布置。 小區(qū)各類服務性公建、商業(yè)公建、娛樂類公建。布局合理，有良好的服務半徑和出行條件，方便大眾。 垃圾收集與處理：項目配套規(guī)劃有一個生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設施房作垃圾收集點、作為小 品構筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉運站，再由環(huán)衛(wèi)車運至處理場。 污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。 綠化景觀系統(tǒng) 通過建筑、綠化、道路、地形以及標識性小品的綜合處理，構筑一個精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結合的住宅布局，讓更多的用地用于綠化和活動場地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小 20 區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強烈標識性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線高低錯落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設計體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開敞的花園社區(qū)與細致的宅間輝映，早 坪與景觀的搭配匠心獨運，豐富了小區(qū)的空間內涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設計提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風景線。 物業(yè)管理 小區(qū)內物業(yè)管理引進沿海先進物業(yè)管理技術和理念，全封閉式管理， 在小區(qū)入口設物業(yè)管理中心，并設置閱覽室、圖書管、文娛室、小賣點等，以提供業(yè)主交往活動與服務空間。 在小區(qū)四周及出入口設立電子巡更系統(tǒng)和遠紅外線感應防盜系統(tǒng)和報警系統(tǒng)、遠程管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、寬頻網絡系統(tǒng)單元門可視對講系統(tǒng)等。 四、單體設計 單體平面設計 1、住宅戶型設計根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅設計真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽臺，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。 2、合理組織各功能分區(qū)的平面關系，各行為空間 的專用性明確 21 以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。開間與進深適宜，空間完整，通風良好，富與空間上的變化。 單體戶型設計 住宅設計強調住宅的居住性、安全性、舒適性、標準化和智能化需求，普遍貫徹以下原則 、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風順暢； 、明確公私、動靜分區(qū)； 、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺； 、注意與四新技術的結合，考慮綜合布線，實現(xiàn)通訊自動化和家庭辦公。 第六章 項目建 設條件 一、場地條件 位置及地形、地貌 擬建場地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場地為秀江河一級階地地貌單元。 地層、巖性 經勘察揭露出的地層有：回填土，第四系沖積、堆積、砂質粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質頁巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下： 22 1、雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結構松散，高壓縮性土層，工程性質差，廣泛分布，厚度變化較大，為 平均為 2、砂質粘土：黃色，濕可塑狀態(tài) ，粘土夾砂，底部為粉細砂；具砂感，具粘結性，沖積堆積產物，中等壓縮性土，工程性質一般，廣泛分布，層厚為 平均為 3、中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂卵石，云母及石英片等，沖積堆積產物，中等壓縮性土，工程性質一般，廣泛分布，層厚為 平均為 4、砂夾卵石：黃色，飽和，稍密 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 20 40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小多為 2 6河床相堆積產物，中等偏低壓縮性土，工程性質較好，廣泛分 布，厚層為 平均為 5、粘土：俗稱“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強，多夾砂及風化碎石，土質不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài)，抗剪強度極低，為巖層風化殘積土成因土類型，與強風化巖呈漸變接觸。工程性質較差，局部分布，見于場地東側 孔，層厚 平均為 6、巖質頁巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質膠結，據(jù)野外鉆探經驗，頁巖屬泥巖類，強度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。 上述各 巖土層分布、厚度、埋深詳見工程地質剖面圖及鉆孔柱狀 23 圖。 地下水 勘察期間鉆孔揭露場地地下水類型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較豐，粘土層為相對隔水層，其地下水主要由秀江河河水側向補給，水量較豐富，對建筑材料無腐蝕性?？辈炱陂g測得終孔地下水位為 二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定 1、雜填土：濕，結構松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎持力層。 2、砂質粘土：據(jù)原位測試標準貫入實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力 特征值為 145據(jù)所取原狀土樣的室內實驗數(shù)據(jù)，孔隙比 e=液性指數(shù) 其承載力特征值為 172議采用 145 3、中粗砂：據(jù)原位測試重型（ 2）動力觸探實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) 擊，得其承載力特征值為 200議采用 200 4、砂夾卵石：據(jù)原位測試重型（ 2）動力觸探實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) 擊，得其承載力特征值為 320議采用 320 5、粘土：據(jù)原位測試標準貫入實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力特征值為 145據(jù)所取原狀土樣的室內實驗數(shù)據(jù)，孔隙比 e=液性指數(shù) 按 歸修正，得其承載力 特征值為 152建議采用 145 24 6、巖質頁巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風化巖層單軸飽和抗壓強度標準值建議采用 8 三、結論 查中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ 江西部分），本區(qū)抗震設防烈度為 6度以下，設計基本地震加速度值為小于 計特征周期為 無震區(qū)，建筑 可不作抗震設防。 擬建工程其安全等級為二級，場地地貌單元為秀江河一級階地地貌單元，地勢平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質作用，地層結構較復雜，種類較多，場地及地基等級為二級，綜合勘察等級為二級。區(qū)內無全升年活動斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象 ， 地勢較開闊，故本場地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水 一、環(huán)境保護編制依據(jù)及執(zhí)行標準 、中華人民共和國環(huán)境保護法； 、建設項目環(huán)境保護管理條件國務院令 253號； 、開發(fā)建設項目水土保持方 案管理辦法； 、開發(fā)建設活動環(huán)境管理人員行為規(guī)范； 、建筑施工場界噪聲限值（ 、污水綜合排放標準（ 、大氣污染物綜合排放標準（ 25 二、污染源和污染因素分析 、施工期廢水來源主要為工程施工廢水和生活污水。 、施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時灰土拌和，土石方開挖、回填與施工車輛等作業(yè)的二次揚塵。 、施工機械和施工車輛產生的噪聲對周邊環(huán)境的影響。 、施工垃圾和生活垃圾對局部環(huán)境的影響。 三、環(huán)境保護治理措 施方案設計 本項目建成后不會對周圍環(huán)境造成污染。但須注意工程施工過程中的環(huán)境保護和文明衛(wèi)生。 施工期廢氣污染控制措施 1、施工期間的料堆、土堆等應加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應及時清運，運輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護板圍護，減少工地揚塵對環(huán)境的影響； 2、保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵。并盡量減緩行駛速度； 3、加強施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質，提倡文明施工。 施工期噪聲污染控制措施 1、執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（ 各施工階段噪聲限值的要求。要合理安排施工時間，夜間（ 22： 0000）及午間（ 00）不進行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護部門提出申請，或批準后方可在指定日期內進行；在高噪聲設備周圍設置掩遮物；盡量將攪拌機運行時間控制到最低限度， 26 最大限度地減少因施工而產生的高噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。 2、將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能布置于遠離周邊聲敏感點處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場攪拌。 3、工地周圍設立圍護； 4、規(guī)定運輸車輛出 入路線，盡量避開居民區(qū)。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 1、施工期工地廢棄物應指定地點堆放并及時組織清運，以避免大雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體； 2、施工現(xiàn)場要嚴格規(guī)定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴禁污水遍地橫流； 3、嚴禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導致周圍地區(qū)積水內澇。 施工期清潔生產與綜合污染防治對策 1、用先進的施工技術； 2、加強施工管理； 3、適當采用預制裝配施工方案； 4、采用先進的施工機械設備； 5、采用優(yōu)質、環(huán)保型的工程材料。在施工時，積極采用這 5 種對策，可將施工 造成的影響減少并限定到較小范圍內。 四、節(jié)能、節(jié)水 節(jié)能、節(jié)水原則 27 1、認真貫徹國家產業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術規(guī)定，努力做到合理使用資源。 2、積極采用先進的節(jié)能新型建筑材料、新工藝、新技術。嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設備以及建筑材料。 節(jié)能措施 1、在規(guī)劃中引進生態(tài)環(huán)保設計理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設計，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 2、設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。 3、建筑設計盡量采 用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通耗能。 節(jié)水措施 1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。 2、安裝工程實施中保證給排水線路工程質量，防止跑、冒、滴、漏等。 3、所有單元均安裝計量表，便于管理和考核。 第八章、項目招標管理 一、編制依據(jù) 中華人民共和國招標法； 國家發(fā)展計劃委員會建設項目可行性研究報告增加招標內容及核準招標事項暫行規(guī)定； 28 國家發(fā)展計劃委員會工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定； 國家發(fā)展計劃委員會工程建設項目自行招標試行辦法； 國家發(fā)展計劃委員會 評標專家和評標專家?guī)旃芾頃盒修k法； 項目建設單位提供的有關資料。 二、 招標管理 按照工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定第三條第五款規(guī)定，本項目為商品住宅開發(fā)，屬關系社會公眾安全的公用事業(yè)項目，同時根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項目勘察、設計、監(jiān)理服務單項合同均在 50萬元以下，擬采取議標方式選擇隊伍；工程施工進行招標。 招標內容：項目招標內容主要是工程施工。 招標組織：由項目建設單位編制招標文件和標底并組織招標。 招標方式：招標工作應貫徹公平、公正、公開的原則，可請招標辦、公證處等機構進行監(jiān)督指導，堅 持合理價位內最低價中標的原則，所有項目的工程預算應按市場價計算。建議針對不同工程項目，結合項目建設進度安排，確定不同的招標子項。招標方式為邀請招標。 評標與中標：招標工作應貫徹公平、公正、公開的原則，擇優(yōu)選擇中標單位。投標單位標書的評標由建設單位依法組建的評標委員會負責。評標委員會由有關技術、經濟等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。建設項目中標單位不得轉包或者違法分包工程，擅自分包或轉包的，可依法取消中標資格。 29 項目招標基本情況表 項目 招標 范圍 招標組織 形式 招標方式 不采用 招標方式 備注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 設計 勘察 監(jiān)理 建筑工程 第九章 項目進度計劃 本項目擬分三期實施，近期實施一期工程，待條件成熟，再進行二、三期開發(fā)。本次報告僅擬定一期工程進度計劃。計劃在一年半時間內完成。建設進度如下： 2006年 11月底，建筑方案設計完畢 2006年 12月初，編制項目申請報告報告并報 批 2007年 1月底，綜合管網施工圖設計完畢 2007年 4月底，報建領取建設工程規(guī)劃許可證 2007年 8月，工程開工做基礎 2009年 1月，工程竣工 30 第十章 投資估算及資金籌措 一、投資估算依據(jù) 、投資項目可行性研究指南 、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額 、全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額 、全國市政工程預算定額 、材料單價依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的 2006 年三季度主要外購材料并結合市場調查價格確定； 、其他相關定額 及價格依據(jù) 二、投資估算 1、主要技術指標： （ 1） 開發(fā)用地面積： （其中凈開發(fā)用地面積： 203 畝） （ 2）容積率： 3）開發(fā)面積： 221000 中：住宅 198717鋪 8693 庫、柴棚間 10160 建面積： 900 兒園： 2530 、總開發(fā)價值： 元 3、總成本： 元 4、稅后利潤： 元 31 三、資金籌措 本項目的開發(fā)建設資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構成。具體構成比例如下： 四、成本 測算（詳見后附一表） 四、現(xiàn)金流量（詳見后附二表） 第十一章 項目財務評價 (一 )貸款還本付息表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設經營期 2006年 2007年 2008年 2009年 1 借款還本付息 初借款累計 / 年借款 年利息 末本息償還 末借款累計 2 還本付息資金來源 資回收 總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收 資金情況 00% 35% 44% 21% 32 備注： 1、銀行貸款利率按年利 還本付息來源為銷售收入。 2、本年應計利息 =（年初借款累計 +本年借款 /2） *利率 。 （二） 項目財務評價 1、 項目靜態(tài)盈利分析 （ 1） 銷售稅金及附加估算表 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 類別 計算依據(jù) 合計 建設經營期 銷售稅金及附加 銷售收入 *006 2007 2008 2009 / 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設經營期 2006 2007 2008 2009 1 投資總額 設投資 資利息 4 92 612 2 資金籌措 有資金 11180 行借款 14000 4000 5000 4000 1000 33 售收入再投入 2）土地增值稅計算 表 土地增值稅計算表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 扣除項目金額 發(fā)成本 號 項目名稱 計算依據(jù) 交納金額 發(fā)費用 售稅金及附加 他扣除項目 ?。?20% 增值額 （ 1） -（ 2） 增殖率 （ 3） /（ 2） 5 增值稅率 （ 4） 50% 30% 6 速算扣除數(shù) 0 7 土地增值稅 （ 3） *