某住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1 目錄 第一章 項目總論 1 第二章 擬建項目情況 8 第三章 項目區(qū) 域 概況及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 13 第四章 市場分析營銷策略 14 第五章 項目技術(shù)方案設(shè)計 19 第六章 項目建設(shè)條件 23 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水 26 第八章、項目招標管理 29 第九章 項目進度計劃 31 第十章 投資估算及資金籌措 十一章 項目財務(wù)評價 33 附表一 成本測算 表二 現(xiàn)金流量表 2 第一章 項目總論 一、項目概況 、項目名稱： 某住宅小區(qū) 、項目建設(shè)單位：江西省房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 國家一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ） 、項目負責人：歐陽曙光 、項目建設(shè)地址：官園小區(qū)（蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對面） 、項目建設(shè)性質(zhì)： 房地產(chǎn) 開發(fā) 、項目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容： 按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施的原則，“ 某住宅小區(qū) ”項目總規(guī)劃占地 208畝 （其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ， 計劃分三期開發(fā)。一期凈開發(fā)用地面積 約 發(fā)建筑面積 約 80430 ，沿蘆州大道至中央水景部分開發(fā)二至三個組團，完成部分公建配套及 主入口 廣場建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開發(fā)用地面積 約 發(fā)建筑面積 約 82029 ，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅組團、組團內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積 約 ，開發(fā)建筑面積 約 58541 ， 完成沿秀江東 路小高層及剩余部分的開發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團、花園洋房組團及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。 3 、項目總投資及資金來源： 本項目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下： 二、項目實施進度安排 本項目擬分三期實施，近期實施一期工程，計劃建設(shè)經(jīng)營期 3年，結(jié)合一期工程的開發(fā)建設(shè)情況及銷售進度逐步進行二、三期的開發(fā)。 三、投資方基本情況 江西省 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建 集團，注冊資金 10888萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工及物業(yè)管 理為一體的具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。 公司全面實施國際“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價值觀，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營理念，自 1995 年進入宜春以來，先后承接了宜春市袁山東路、 昌黎 路、 明月 北路、高士 北 路、秀江公園護欄及道路、十運村小區(qū)道路、國安路等達 8000 萬元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。并于 1998 年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配 套項目 商貿(mào)街，該項目 總建筑面積達 7546平方米，工程投資近 2000萬元，充分發(fā)揮了 公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)優(yōu)勢和力量；同時， 在宜春市委市政府的大力支持和 高度重視下， 斥巨資 8億元開發(fā)建設(shè)高士北路綜合項目，該項目全長 2公里； 2001年公司投資 1000多 萬元建設(shè)商住總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收資 金 情 況 投 資 比 例 100% 35% 44% 21% 4 綜合項目 鴻福樓，該項目總建筑面積為 15000平方米。隨著企業(yè)實力的發(fā)展， 2002年 公司再度斥資 麗景山莊。該 項目占地 建筑面積12 萬余平方米，是宜春市首個大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項目戶型榮獲“中國優(yōu)秀戶型設(shè)計”大獎 、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮 ，項目銷售取得了良好的業(yè)績，贏 得了消費者的一致好評。 公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按時納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來，共上繳納稅 2500 萬元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百強民營企業(yè)”光榮稱號，并多次被政府各級職能部門評為、“誠信單位”、“先進私營企業(yè)”、“先進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“泛珠區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹立了優(yōu)質(zhì)的形象。 公司在不斷發(fā)展壯大的同時積極支持社會公益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災(zāi)方面捐款達一百多萬元，受到社會各屆贊譽。其中 2005年捐款 12萬元用于支持九江地區(qū)震后重建； 2004年向第五屆全國農(nóng)運會捐款 20萬人民幣； 2003年支持袁山公園開園及綠化建設(shè)捐款 26萬元；為江西省第十屆運動會贊助了 35 萬人民幣； 1998年出資贊助宜春地區(qū)九八年兩名高考狀元特困生完成大學學業(yè)。 四、項目申請報告編制依據(jù) 、江西省企業(yè)投資項目核準暫行辦法 (江西省人民政府令第145號 ) 、國家計委建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 5 、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 、市國土局“ 某住宅小區(qū) ”土地使用權(quán)證 、市規(guī)劃局“ 某住宅小區(qū) ”建設(shè)用地規(guī)劃許可證。原規(guī)劃用地許 可證用地名稱“高士北路項目投資開發(fā)用地異地補償”已改名“ 某住宅小區(qū) ”。 、南昌有色冶金設(shè)計研究院“ 某住宅小區(qū) ”項目建筑設(shè)計方案 6 第二章 擬建項目情況 一、項目開發(fā)實施條件 “ 某住宅小區(qū) ”項目 地塊選址官園小區(qū)（秀江東路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對面），項目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項目地塊臨江景線長達 300米，縱深 400余米。項目宗地總面積 ，共由四塊組成， (其中 : a 地塊 :， b 地塊 :行道 ，臨街長達 1470米。 、自身條件成熟 1、本項目是較優(yōu)秀的濱江題材項目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來居住首選地之一，項目地塊臨江沿線長達 300多米，縱深 400多米，具有無敵江景優(yōu)勢，為項目建造中高端大盤奠定了良好基礎(chǔ)。 2、項目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、 30深的沿江綠化帶、護堤健身道等設(shè)施給項目的休閑、健身、賞景帶來很大的便利。 3、項目周邊集中政府機關(guān)單位，該區(qū)域目前沒有較大規(guī)模開發(fā)小區(qū)， 項目周邊即為江西省最大的體育中心，對小區(qū)品質(zhì)營造 極為有利。目前已有 9、 10 路公交車通達，交通便利。 4、項目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項目增值潛力有很好的市場前景。 7 5、生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺中學，仁智幼兒園。項目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。 6、周邊有大型體育中心、廣電中心、移動大樓、保險大廈、電力公司、袁州區(qū)財政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。 7、地形現(xiàn)狀較平毯，開發(fā)時可減少場地平整費用、降低開發(fā)成本。 相關(guān)部門審批（預(yù)審）程序已到位 1、土地征用情況： 土地征用工作完畢并 取得該宗地的 國有土地 使用權(quán)證 。 2、規(guī)劃方面：已辦理建設(shè)項目選址意見書及建設(shè)用地許可證 ，項目的總體規(guī)劃方案已通過宜春市規(guī)劃咨詢委員會評審?fù)ㄟ^ 。 3、環(huán)保部門已出具項目環(huán)境保護初審意見 二、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施”的原則，“ 某住宅小區(qū) ”項目總規(guī)劃占地 其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ， 計劃分三期開發(fā)。 8 “ 某住宅小區(qū) ”項目一期工程經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 50273 2 小區(qū)總建筑面積 79430 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 70978 商鋪面積 3373 雜物間 2909 幼托面積 2530 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 596 戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 111 個 11 露天停車位 43 個 12 地下車庫 44 個 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275 15 景觀等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊 道路排水管 9 “ 某住宅小區(qū) ”項目二期工程經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 52127 2 小區(qū)總建筑面積 82029 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 70978 商鋪面積 3373 雜物間 2915 幼托面積 / 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 596 戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 111 個 11 露天停車位 43 個 12 地下車庫 43 個 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275 15 景觀等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 10 “ 某住宅小區(qū) ”項目三期工程經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 32933 2 小區(qū)總建筑面積 59541 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 53234 商鋪面積 2529 雜物間 2181 幼托面積 / 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 14618 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 447 戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 84 個 11 露天停車位 34 個 12 地下車庫 34 個 13 垃圾站 / 14 道路面積 7706 15 景觀等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 11 第三章 項目區(qū)概況及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 一、項目區(qū)概況 、地理位置 宜春市位于江西省西北部 ,地處東經(jīng) 113 度 54 分 27 分 ,北緯 27 度 33 分 06 分之間 , 東與南昌市、撫州市接壤；南與吉安市、新余市為鄰；西與湖南省和本省萍鄉(xiāng)市毗連；北與九江市交界。全市東西長約 ，南北寬約 174公里，土地總面積 18669 平方公里 ,地形由北向南 ,由西向東傾斜。全境以丘陵、山地為主 ,平原面積占總面積的 丘陵面積占 山地面積 、氣候條件： 宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤季風氣候特點。氣候溫和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。全年平均氣溫 全年月平均氣溫最低為 1月 ,平均氣溫為 5，月平均氣溫最高為 7月，平均氣溫為 年平均降雨量1720平均日照時間 均無霜期 269天。 素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。宜春是全國第一批生態(tài)試點城市之一，境內(nèi) 7 條主要河流全部達到飲用水標準， 10 個縣市區(qū)的大氣質(zhì)量都達到國家標準。全市有 54 處名山名勝、 4 個國家級森林公園、 3 個省級森林公園、 2 個省級自然保護區(qū)和 2 個省級風景名勝區(qū)。、 二、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 12 近年來，按照市委、市政府確定的“把宜春建設(shè)成為贛西經(jīng)濟中心城市”總體構(gòu)想，以思想大解放，對外大開放，促進體制轉(zhuǎn)軌、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，加快工業(yè)化、城市化進程為目標，全市國民經(jīng)濟運行出現(xiàn)喜人的變化，各項社會事業(yè)取得極大的進步。尤其是 2004 年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國農(nóng)運會，對宜春城市品位的提高、經(jīng)濟和社會發(fā)展都起到極大的推動作用。 2005年，宜春經(jīng)濟在提前一年完成“十五”計劃發(fā)展的基礎(chǔ)上，速度進一步加快，綜合經(jīng)濟實力持續(xù)攀升。宜春市生產(chǎn)總值為 上年增長 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 98億元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的構(gòu)成，由上年的 2005年，宜春市財政總收入躍上 30億元臺階，達到 上年增長 其中地方財政收入 元，增長 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7132元，農(nóng)村居民人均純收入 3164元。 房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運行。 2005年宜春市房地產(chǎn)開發(fā)投資 中用于住宅建設(shè)的投資 元，增長 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達 全年商品房銷售建筑面積 平方米，商品房銷售額 長 第四章 市場分析營銷策略 一、宜春市中心城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 13 近年來，宜春市城市建設(shè)實現(xiàn)驚人一 頁 ，城市面貌煥然一新，房地產(chǎn)開發(fā)拉開了新的序幕，自 2003 年市政府采取了一系列激活房地產(chǎn)業(yè)的舉措，中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面， 2005 年度宜春城區(qū)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運行，呈現(xiàn)如下特點： 從房地產(chǎn)開發(fā)投資看， 2005 年中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 比增長 9%。投資的方向主要是普通商品住宅，占總投資的80%。 從房地產(chǎn)開工面積來看， 2005 年宜春城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積為 比增長 其中住宅小區(qū)新開工面積為 總開發(fā)量的 89%，同比增長 48%。 從房地產(chǎn)竣工面積看， 2005 平方米，其中住宅竣工量為 平方米， 從房地產(chǎn)銷售面積看， 2004 中商品房交易 手房 2005 年交易總面積為 平方米（手房交易 總量同比增長 其中商品住宅銷售 平方米，同比增長 占總銷售量的 從房地產(chǎn)銷售價格看， 2004 年底城區(qū)商品住宅的平均價格為1053元 /平方米， 2005年底商品住宅的平均價格為 1225元 /平方米，同比上漲了 14 從商品房的空置率來看， 2004 年城區(qū)已竣工的商品住宅空置面積為 2005年為 空置面積為 置率為 2004年非住宅（主要是商業(yè)用房）空置面積為 平方米， 2005 年非住宅空置面積 平方米，總空置面積為 置率為 房 地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)已成為市級財政政增收主要增長點。 2005 年中心城區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收 8000 多萬元，占到市本級財政收入的 50%左右。房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是 品 質(zhì)全面提高。一方面更注重開發(fā)質(zhì)量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個城市居住面貌發(fā)生了改觀，使宜春城區(qū)越來越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來買房置業(yè)。 通過我市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個地區(qū)房地產(chǎn)是否過熱，空置率這一指標非常重要，空置率的高低是“判斷房地產(chǎn)市場是否總體健康”的關(guān)鍵， 2005年宜春市商品住宅空置率為 遠遠低于國際上通行的 10%的警戒線。本項目以住宅開發(fā)為主，一期工程住宅開發(fā)面積達總建筑面積的 95%，開發(fā)風險較低。 二、市場預(yù)測 、從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2005 年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款 元，增長 城鎮(zhèn)居民人均可支配 15 收入 ，增長 1098 元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 、從投資角度看 由于 股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)（近期略有上調(diào)），而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。 、從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正從“無”到“有”、“有”到“優(yōu)”、 “優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 、從需求關(guān)系看 按照 2020 年宜春中心城控制區(qū)（含溫湯）面積 180 平方公里、總?cè)丝?60萬人、城區(qū)控制面積 140平方公里的規(guī)劃思路。到 2010年，城區(qū)建成面積達到 44 平方公里，常住人口 40萬人。未來若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個急劇擴張的階段。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 三、市場品牌定位 “ 某住宅小區(qū) ”定位中高端產(chǎn)品。鎖定目標客戶群：宜春市對房改房上市全面放開，住房升級換代的購買團體已經(jīng)形成。我們必 16 須抓住有利商機，及時推出升級換代的產(chǎn)品以滿足 市民對居住消費不斷發(fā)展的需 求 。 四、營銷推廣策略 “ 某住宅小區(qū) ”項目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項目。項目總戶數(shù) 約 1640 戶，商業(yè)面積 約9275 。做好住宅部分的營銷推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷售壓力。 “ 某住宅小區(qū) ” 的營銷推廣依據(jù)為項目的產(chǎn)品定位、目標客戶群及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場動態(tài)，分別制定項目總體營銷策略和項目年度營銷策略；根據(jù)項目工程進度及黃金周時間節(jié)點制定階段性營銷策略、大型推廣活動、 銷活動。一、二、三期營銷策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實現(xiàn)營銷推廣效應(yīng)最大化。根 據(jù)項目總體營銷策略及開發(fā)進度、分步實施，逐步執(zhí)行。 本 項目 共分為三期工程，各工程將分別分解成二三個標段進行施工，根據(jù)各標段工程進度（達到預(yù)售條件）階段性推出房源，本案目前營銷推廣工作重點在一期工程，在推廣的同時加強小區(qū)前廣場、園林綠化及中央水景的建設(shè)，采用“先造景觀后建房”的開發(fā)理念 ,盡早將項目賣點精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風景線。 銷售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷售基本情況，銷售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強銷期、持續(xù)期、第二強銷期、持續(xù)期、掃尾期。銷售工作重點在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強銷期， 在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標客戶群，為項目開盤 17 做好準備工作，對項目的銷售起到關(guān)鍵性作用。 產(chǎn)品價格策略： 本案產(chǎn)品價格策略將以市場比較定價策略為主，采用市場比較定價策略和成本加成定價的綜合策略。 本案產(chǎn)品定位為中高端住宅，建筑品質(zhì)在“麗景山莊”的基礎(chǔ)上有適度拔高，整體價格策略低開高走。多層價格每平方米 計劃 定在1500高層在 1600鋪在 2800庫在 1800元左右。 第五章 項目技術(shù)方案設(shè)計 一、編制依據(jù) 、用地現(xiàn)狀地形 圖及用地紅線圖； 、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定 、住宅設(shè)計規(guī)范 、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 2005年版 、汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計防火規(guī)范 、其他國家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定 二、項目定位 該項目系宜春城北首個“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場的高度，全力營造宜春一流的“園林式、標志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。 使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。 18 三、規(guī) 劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計原則 1、突出小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的先進性、引導(dǎo)性和市場性，探索宜春面向二十一世紀可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)開發(fā)模式。 2、以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟、實用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化； 3、結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園林社區(qū)； 4、 設(shè)計具有標志性、合地域氣息、時代個性 ； 5、應(yīng)用先進技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)； 、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間； 規(guī)劃布局 小區(qū)由近 60 棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主 景觀構(gòu)成， 空間上采取圍合式布局，規(guī)劃 4 5 個組團。組團住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過不同的尺度、標高的空間層次創(chuàng)造高低錯落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類型，增強小區(qū)整體的識別性， 充分展露高檔住宅群的尊貴。 道路交通組織 根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)個處出入口，車形為環(huán)狀穿過式；盡量減少車道占地面積，留出用地作 19 為人行和綠化面積。 停車場：采用路邊地面及地下停車方式，集中與分散相結(jié)合。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時停車位。 以步行道 與車行道為紐帶，結(jié)合花園社區(qū)及組團綠地布局，步道以優(yōu)美的曲線構(gòu)圖為主，在路網(wǎng)中形成比較活躍的構(gòu)成因素并結(jié)合場地、休息娛樂設(shè)施、室外小品的設(shè)置，強化了小區(qū)內(nèi)景觀特質(zhì)并充分順應(yīng)了散步者的心理要求。 公建設(shè)施配套 小區(qū)公建采用小區(qū)、組團兩級結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強對文化、體育、康樂、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。 小區(qū)各類服務(wù)性公建、商業(yè)公建、娛樂類公建。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。 垃圾收集與處理：項目配套規(guī)劃有一個生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾收集點、作為小 品構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運站，再由環(huán)衛(wèi)車運至處理場。 污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。 綠化景觀系統(tǒng) 通過建筑、綠化、道路、地形以及標識性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用地用于綠化和活動場地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小 20 區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強烈標識性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線高低錯落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設(shè)計體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開敞的花園社區(qū)與細致的宅間輝映，早 坪與景觀的搭配匠心獨運，豐富了小區(qū)的空間內(nèi)涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設(shè)計提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風景線。 物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進沿海先進物業(yè)管理技術(shù)和理念，全封閉式管理， 在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書管、文娛室、小賣點等，以提供業(yè)主交往活動與服務(wù)空間。 在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報警系統(tǒng)、遠程管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門可視對講系統(tǒng)等。 四、單體設(shè)計 單體平面設(shè)計 1、住宅戶型設(shè)計根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅設(shè)計真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽臺，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。 2、合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間 的專用性明確 21 以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。開間與進深適宜，空間完整，通風良好，富與空間上的變化。 單體戶型設(shè)計 住宅設(shè)計強調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標準化和智能化需求，普遍貫徹以下原則 、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風順暢； 、明確公私、動靜分區(qū)； 、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺； 、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實現(xiàn)通訊自動化和家庭辦公。 第六章 項目建 設(shè)條件 一、場地條件 位置及地形、地貌 擬建場地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場地為秀江河一級階地地貌單元。 地層、巖性 經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下： 22 1、雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為 平均為 2、砂質(zhì)粘土：黃色，濕可塑狀態(tài) ，粘土夾砂，底部為粉細砂；具砂感，具粘結(jié)性，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 平均為 3、中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 平均為 4、砂夾卵石：黃色，飽和，稍密 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 20 40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小多為 2 6河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分 布，厚層為 平均為 5、粘土：俗稱“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強，多夾砂及風化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài)，抗剪強度極低，為巖層風化殘積土成因土類型，與強風化巖呈漸變接觸。工程性質(zhì)較差，局部分布，見于場地東側(cè) 孔，層厚 平均為 6、巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗，頁巖屬泥巖類，強度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。 上述各 巖土層分布、厚度、埋深詳見工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀 23 圖。 地下水 勘察期間鉆孔揭露場地地下水類型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較豐，粘土層為相對隔水層，其地下水主要由秀江河河水側(cè)向補給，水量較豐富，對建筑材料無腐蝕性?？辈炱陂g測得終孔地下水位為 二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定 1、雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。 2、砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測試標準貫入實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力 特征值為 145據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實驗數(shù)據(jù)，孔隙比 e=液性指數(shù) 其承載力特征值為 172議采用 145 3、中粗砂：據(jù)原位測試重型（ 2）動力觸探實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) 擊，得其承載力特征值為 200議采用 200 4、砂夾卵石：據(jù)原位測試重型（ 2）動力觸探實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) 擊，得其承載力特征值為 320議采用 320 5、粘土：據(jù)原位測試標準貫入實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力特征值為 145據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實驗數(shù)據(jù)，孔隙比 e=液性指數(shù) 按 歸修正，得其承載力 特征值為 152建議采用 145 24 6、巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風化巖層單軸飽和抗壓強度標準值建議采用 8 三、結(jié)論 查中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ 江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為 6度以下，設(shè)計基本地震加速度值為小于 計特征周期為 無震區(qū)，建筑 可不作抗震設(shè)防。 擬建工程其安全等級為二級，場地地貌單元為秀江河一級階地地貌單元，地勢平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類較多，場地及地基等級為二級，綜合勘察等級為二級。區(qū)內(nèi)無全升年活動斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象 ， 地勢較開闊，故本場地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水 一、環(huán)境保護編制依據(jù)及執(zhí)行標準 、中華人民共和國環(huán)境保護法； 、建設(shè)項目環(huán)境保護管理條件國務(wù)院令 253號； 、開發(fā)建設(shè)項目水土保持方 案管理辦法； 、開發(fā)建設(shè)活動環(huán)境管理人員行為規(guī)范； 、建筑施工場界噪聲限值（ 、污水綜合排放標準（ 、大氣污染物綜合排放標準（ 25 二、污染源和污染因素分析 、施工期廢水來源主要為工程施工廢水和生活污水。 、施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時灰土拌和，土石方開挖、回填與施工車輛等作業(yè)的二次揚塵。 、施工機械和施工車輛產(chǎn)生的噪聲對周邊環(huán)境的影響。 、施工垃圾和生活垃圾對局部環(huán)境的影響。 三、環(huán)境保護治理措 施方案設(shè)計 本項目建成后不會對周圍環(huán)境造成污染。但須注意工程施工過程中的環(huán)境保護和文明衛(wèi)生。 施工期廢氣污染控制措施 1、施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時清運，運輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護板圍護，減少工地揚塵對環(huán)境的影響； 2、保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵。并盡量減緩行駛速度； 3、加強施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。 施工期噪聲污染控制措施 1、執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（ 各施工階段噪聲限值的要求。要合理安排施工時間，夜間（ 22： 0000）及午間（ 00）不進行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護部門提出申請，或批準后方可在指定日期內(nèi)進行；在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩遮物；盡量將攪拌機運行時間控制到最低限度， 26 最大限度地減少因施工而產(chǎn)生的高噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。 2、將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能布置于遠離周邊聲敏感點處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場攪拌。 3、工地周圍設(shè)立圍護； 4、規(guī)定運輸車輛出 入路線，盡量避開居民區(qū)。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 1、施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點堆放并及時組織清運，以避免大雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體； 2、施工現(xiàn)場要嚴格規(guī)定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴禁污水遍地橫流； 3、嚴禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策 1、用先進的施工技術(shù)； 2、加強施工管理； 3、適當采用預(yù)制裝配施工方案； 4、采用先進的施工機械設(shè)備； 5、采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。在施工時，積極采用這 5 種對策，可將施工 造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。 四、節(jié)能、節(jié)水 節(jié)能、節(jié)水原則 27 1、認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。 2、積極采用先進的節(jié)能新型建筑材料、新工藝、新技術(shù)。嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備以及建筑材料。 節(jié)能措施 1、在規(guī)劃中引進生態(tài)環(huán)保設(shè)計理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 2、設(shè)計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。 3、建筑設(shè)計盡量采 用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通耗能。 節(jié)水措施 1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。 2、安裝工程實施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。 3、所有單元均安裝計量表，便于管理和考核。 第八章、項目招標管理 一、編制依據(jù) 中華人民共和國招標法； 國家發(fā)展計劃委員會建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容及核準招標事項暫行規(guī)定； 28 國家發(fā)展計劃委員會工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定； 國家發(fā)展計劃委員會工程建設(shè)項目自行招標試行辦法； 國家發(fā)展計劃委員會 評標專家和評標專家?guī)旃芾頃盒修k法； 項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 二、 招標管理 按照工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定第三條第五款規(guī)定，本項目為商品住宅開發(fā)，屬關(guān)系社會公眾安全的公用事業(yè)項目，同時根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理服務(wù)單項合同均在 50萬元以下，擬采取議標方式選擇隊伍；工程施工進行招標。 招標內(nèi)容：項目招標內(nèi)容主要是工程施工。 招標組織：由項目建設(shè)單位編制招標文件和標底并組織招標。 招標方式：招標工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，可請招標辦、公證處等機構(gòu)進行監(jiān)督指導(dǎo)，堅 持合理價位內(nèi)最低價中標的原則，所有項目的工程預(yù)算應(yīng)按市場價計算。建議針對不同工程項目，結(jié)合項目建設(shè)進度安排，確定不同的招標子項。招標方式為邀請招標。 評標與中標：招標工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，擇優(yōu)選擇中標單位。投標單位標書的評標由建設(shè)單位依法組建的評標委員會負責。評標委員會由有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。建設(shè)項目中標單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自分包或轉(zhuǎn)包的，可依法取消中標資格。 29 項目招標基本情況表 項目 招標 范圍 招標組織 形式 招標方式 不采用 招標方式 備注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 設(shè)計 勘察 監(jiān)理 建筑工程 第九章 項目進度計劃 本項目擬分三期實施，近期實施一期工程，待條件成熟，再進行二、三期開發(fā)。本次報告僅擬定一期工程進度計劃。計劃在一年半時間內(nèi)完成。建設(shè)進度如下： 2006年 11月底，建筑方案設(shè)計完畢 2006年 12月初，編制項目申請報告報告并報 批 2007年 1月底，綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計完畢 2007年 4月底，報建領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2007年 8月，工程開工做基礎(chǔ) 2009年 1月，工程竣工 30 第十章 投資估算及資金籌措 一、投資估算依據(jù) 、投資項目可行性研究指南 、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 、全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 、全國市政工程預(yù)算定額 、材料單價依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的 2006 年三季度主要外購材料并結(jié)合市場調(diào)查價格確定； 、其他相關(guān)定額 及價格依據(jù) 二、投資估算 1、主要技術(shù)指標： （ 1） 開發(fā)用地面積： （其中凈開發(fā)用地面積： 203 畝） （ 2）容積率： 3）開發(fā)面積： 221000 中：住宅 198717鋪 8693 庫、柴棚間 10160 建面積： 900 兒園： 2530 、總開發(fā)價值： 元 3、總成本： 元 4、稅后利潤： 元 31 三、資金籌措 本項目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下： 四、成本 測算（詳見后附一表） 四、現(xiàn)金流量（詳見后附二表） 第十一章 項目財務(wù)評價 (一 )貸款還本付息表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 1 借款還本付息 初借款累計 / 年借款 年利息 末本息償還 末借款累計 2 還本付息資金來源 資回收 總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收 資金情況 00% 35% 44% 21% 32 備注： 1、銀行貸款利率按年利 還本付息來源為銷售收入。 2、本年應(yīng)計利息 =（年初借款累計 +本年借款 /2） *利率 。 （二） 項目財務(wù)評價 1、 項目靜態(tài)盈利分析 （ 1） 銷售稅金及附加估算表 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 類別 計算依據(jù) 合計 建設(shè)經(jīng)營期 銷售稅金及附加 銷售收入 *006 2007 2008 2009 / 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2006 2007 2008 2009 1 投資總額 設(shè)投資 資利息 4 92 612 2 資金籌措 有資金 11180 行借款 14000 4000 5000 4000 1000 33 售收入再投入 2）土地增值稅計算 表 土地增值稅計算表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 扣除項目金額 發(fā)成本 號 項目名稱 計算依據(jù) 交納金額 發(fā)費用 售稅金及附加 他扣除項目 ?。?20% 增值額 （ 1） -（ 2） 增殖率 （ 3） /（ 2） 5 增值稅率 （ 4） 50% 30% 6 速算扣除數(shù) 0 7 土地增值稅 （ 3） *