中國高端養(yǎng)老項目.ppt

中國高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)專項研究2013.07.24,2020/5/13,1,目錄,2020/5/13,2,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)基本模式養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)建筑設(shè)計要點養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)智能化配置方案養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)管理營運及服務(wù)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)盈利模式,2020/5/13,1,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)基本模式,“十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。,2020/5/13,4,（1）家庭養(yǎng)老：傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；（2）養(yǎng)老院養(yǎng)老：社會化的養(yǎng)老模式；（3）社區(qū)居家養(yǎng)老：兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。,1、我國目前養(yǎng)老基本模式,“十二五”規(guī)劃“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐”為基本模式。,（1）德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導(dǎo)“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式“照料護理式住宅”的典范不來梅老年住宅強調(diào)的是“護理、環(huán)境、設(shè)計”的理念。,2、發(fā)達國家的養(yǎng)老模式,（2）美國60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，與家人同居的老人很少，75的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設(shè)施。,獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）,美國老年住房五種模式,截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標準高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中養(yǎng)老，4.2的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三種模式,在宅養(yǎng)老,機構(gòu)養(yǎng)老,“兩代居”,（3）日本,3、理解和認識,有人說養(yǎng)老地產(chǎn)與中國傳統(tǒng)文化相差很遠，讓老人住得遠不符合孝道，但現(xiàn)在事情已發(fā)生了很大的變化?，F(xiàn)在人們對這一領(lǐng)域的產(chǎn)品和服務(wù)的需求已經(jīng)慢慢出現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)生命周期處于成長期，機會眾多。競爭初步形成，但與一般的商品房市場相比，這一領(lǐng)域集中度與競爭度都不大。,一定時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的進入門檻尚比較低。最為核心的競爭無疑是圍繞商業(yè)模式進行。業(yè)內(nèi)人士均認為，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)各類模式處于比較初級的階段，但是一定程度上，“已經(jīng)有模有樣”。養(yǎng)老地產(chǎn)至少涉及兩個產(chǎn)業(yè)，一是房地產(chǎn)行業(yè)，二是服務(wù)行業(yè)。任何一點前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風險。在行業(yè)尚屬于初級階段之時，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)無疑要理清初創(chuàng)期的眾多頭緒。,4、研究內(nèi)容(建議集團市場營銷部）養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該是一個集居住、飲食、醫(yī)療、康復(fù)、健身、學習、娛樂、交友等為一體的“老年社會”，這是一種生活方式的創(chuàng)新。從基礎(chǔ)模式上我們研究涉及以下內(nèi)容：市場調(diào)查客群定位項目選址國外成功案例解析國內(nèi)同類項目分析,2020/5/13,2,養(yǎng)生養(yǎng)老項目建筑設(shè)計要點,1、規(guī)劃要求,養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)-開發(fā)單個項目的配套設(shè)施應(yīng)齊備但規(guī)模要適度，配套設(shè)施建設(shè)面積占到住宅建設(shè)面積比例合理，公共活動空間較大并相對集中自住型公寓-開發(fā)項目布局較分散，規(guī)模適度，檔次分開護理型公寓-開發(fā)項目布局較分散，規(guī)模較小，靠近醫(yī)院,2、養(yǎng)生養(yǎng)老住宅的建筑設(shè)計（1）在空間布局上：消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下穩(wěn)，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如：連廊公寓的空間設(shè)計）,（2）在通行能力上：多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L廊相連,（3）在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。,研究成果,（4）從視覺能力上：適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。,（5）在配套設(shè)施上：健康老年人日?；顒影霃降脑O(shè)置為450米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如：護理室：護理與日常監(jiān)護活動基地。機能恢復(fù)訓練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。,研究成果,規(guī)劃設(shè)計標準建筑設(shè)計標準水、暖、電設(shè)計標準公共配套設(shè)計標準環(huán)境設(shè)施設(shè)計標準,3、研究方向（建議集團研發(fā)設(shè)計部）,2020/5/13,3,智能化配置方案,1、配置方案在建造特色的養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮社區(qū)必須為居住者提供高端的服務(wù)設(shè)施與硬件配套，正在興起的養(yǎng)老地產(chǎn)中智能居家養(yǎng)老、遠程醫(yī)療等高科技養(yǎng)生養(yǎng)老設(shè)施應(yīng)被廣泛應(yīng)用。養(yǎng)老養(yǎng)生智能化配置標準的研討方向是：采用世界領(lǐng)先的智能物聯(lián)網(wǎng)解決方案健康管理醫(yī)療中心（全面體檢、遠程會診、急救）人性化服務(wù)、節(jié)能環(huán)保,電視監(jiān)控系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)無線求助定位系統(tǒng)室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)智能“一卡通”系統(tǒng)樓宇自動化控制系統(tǒng)(BA)企業(yè)資源計劃管理系統(tǒng)(ERP)。,2、系統(tǒng)配置內(nèi)容簡介。,一卡通集門禁、消費、儲存、報警功能于一身,智能一卡通：集識別樓號、打開門鎖、儲蓄消費、緊急呼叫功能為一體。,23,人性化服務(wù),養(yǎng)生音樂、視頻播放、點播,隨身智能終端具有“一卡通”功能：門卡、餐卡、購物卡等,與家人、親友一鍵視頻通話,人性化觸摸屏,推送式數(shù)碼相框,班車、專車預(yù)定,虛擬社區(qū),自動觸發(fā)醫(yī)療數(shù)據(jù)測量、記錄、上傳,電子購物、訂餐、配送,燈光控制,遙控,溫度控制,家電,紅外傳感觸發(fā)場景控制,2020/5/13,27,社區(qū)的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)：常規(guī)體檢、急救、遠程會診,隨身智能終端一鍵報警；摔倒報警；自動通知急救中心；全社區(qū)室內(nèi)外精準定位；急救人員社區(qū)內(nèi)及時趕到。與專職醫(yī)護人員隨時通話。,醫(yī)療中心具備急救中心的醫(yī)護、設(shè)備條件,拍片、抽血驗血、B超、聽診等,專家遠程指導(dǎo)急救,與美國、歐洲、國內(nèi)頂級醫(yī)院、科室遠程會診；與專家遠程共享檢測數(shù)據(jù)；視頻會診、診斷。,家人遠程共享、參與,2020/5/13,28,3、研究方向（建議集團科技公司）養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)計標準智能化設(shè)計的標準遠程醫(yī)療及監(jiān)控的設(shè)計標準,2020/5/13,29,4,管理營運及服務(wù)內(nèi)容,2020/5/13,30,1、組織構(gòu)架根據(jù)發(fā)達國家贏利性養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的管理經(jīng)驗，他們都是由獨立的、專業(yè)的管理公司負責運營管理，所以養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建成后，要成立獨立的管理公司（或與國外管理公司合作、合資），由專業(yè)人士領(lǐng)導(dǎo)管理公司負責社區(qū)的運營管理。通常應(yīng)設(shè)置四大板塊：（1）行政部：日常行政、信息溝通、協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，處理來自內(nèi)外部的投訴。（2）服務(wù)部房務(wù)部：主要負責房間及公共部位的打掃清潔。護理部：負責對不同情況的老人的護理工作。餐飲部：負責日常標準餐的供應(yīng)及送餐服務(wù)等?；顒硬浚贺撠煵邉?、組織老人活動、旅行等。,2020/5/13,31,（2）內(nèi)務(wù)部財務(wù)部：負責管理社區(qū)所有的財物活動。采購部：各部門的所需用品的采購。工程部：社區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的日常維修。保安部：負責社區(qū)24小時的安全保衛(wèi)工作。人事部：負責人員招聘、培訓，職工福利制度的制定等（3）外務(wù)部營銷部：市場調(diào)查、銷售方案。公關(guān)部：建立多渠道的公眾溝通聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，除了傳統(tǒng)的與媒體的溝通聯(lián)系，還要通過策劃并舉辦各種在老年社區(qū)的開放性社會聯(lián)誼活動，開拓以現(xiàn)有客戶群體為中心的與潛在客戶的溝通渠道。分包商管理部：管理所有的分包商。,2020/5/13,32,開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合實際。醫(yī)療和護理重點也是難點。養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)項目主要內(nèi)容應(yīng)包括：第一，生活護理照料第二，醫(yī)療和保健第三，文化和心理支持第四，物質(zhì)支援第五，群體關(guān)懷,3、研究方向（建議集團公司會所）營運管理構(gòu)架服務(wù)內(nèi)容（收費及免費）服務(wù)標準員工培訓體系,2020/5/13,5,盈利模式,2020/5/13,35,1、盈利模式,由于養(yǎng)老地產(chǎn)與一般住宅產(chǎn)品不同，它要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目盈利模式將比其他物業(yè)類型產(chǎn)品更為復(fù)雜。養(yǎng)老住宅的后續(xù)經(jīng)營的周期長，盈利點除產(chǎn)品銷售外，更多的在于物業(yè)服務(wù)。目前國內(nèi)外的盈利模式有以下幾種：（1）出售房屋產(chǎn)權(quán)（2）出售會員證（3）出租房屋（4）舊房置換（5）房屋居住置換（6）交押金居住,2020/5/13,36,（1）出售房屋產(chǎn)權(quán)通過出讓方式獲得土地，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)或老年公寓，開發(fā)的產(chǎn)品與一般的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的銷售一樣，只是由于設(shè)計中注重了老年社區(qū)的特點，更適合養(yǎng)老人員居住，開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場銷售對象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同特點：出售房屋產(chǎn)權(quán)能給開發(fā)商盡快帶來利潤和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。（2）出售會員證通過居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引養(yǎng)老人員繳納會費入住社區(qū)。執(zhí)行會員章程，會費有多種金額和形式，可退還。交費后可免費享受一些服務(wù)（住房），可優(yōu)惠享受一些服務(wù)（護理），付費享受一些服務(wù)（餐飲和醫(yī)療）。特點：繳納會費的方式目前在國內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開發(fā)商建設(shè)的住宅沒產(chǎn)權(quán)，同時回收資金快，但經(jīng)營時應(yīng)注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。,2020/5/13,37,（3）出租房屋可出租公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為從3個月至15年。入住時交納三個月租金或15年租金作為押金逐月或逐年減扣。同時為老年人提供各種收費和免費社區(qū)服務(wù)項目。特點：出租方式靈活多樣，不同的租金標準和房屋檔次就能保證對入住者的服務(wù)標準的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開發(fā)商的投資回收期較長。（4）舊房置換舊房置換類似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開發(fā)商處置，開發(fā)商根據(jù)置換者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購買還是租用老年公寓。特點：開發(fā)商在經(jīng)營老年公寓的同時，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。,2020/5/13,38,（5）房屋居住置換通過房屋置換機構(gòu)或中介公司的擔保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進行居住時間的置換，分時度假養(yǎng)老旅游。不同地區(qū)或國家的退休社區(qū)和老年公寓內(nèi)之間也可一置換居住。特點：老年人退休后可靈活選擇不同國家、地區(qū)、氣候條件去階段性的去居住養(yǎng)老，可節(jié)約居住成本。但操作上有一定風險和麻煩。（6）交押金居住客戶可按照略高于公寓出售價或開發(fā)商要求的金額交納一筆押金，入住一段時間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費用或物業(yè)管理費即可特點：開發(fā)商既能獲得資金，又能避免售房時繳納的稅費。,2020/5/13,39,2、保險行業(yè)投資與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的對接保險業(yè)的特性和經(jīng)營決定了保險公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)，即可鎖定一批老年客戶群，圍繞老年人生活需求，提供相應(yīng)的服務(wù)，延伸產(chǎn)品線，實現(xiàn)商業(yè)價值。（1）保險的本源業(yè)務(wù)：保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)，可銜接上游醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險產(chǎn)品。（2）保險的延伸業(yè)務(wù)：同時又能帶動下游老年醫(yī)學、護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年生活業(yè)態(tài)等發(fā)展。（3）社會效益：保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是對社會保障體系的重要補充，有利于地方經(jīng)濟發(fā)展和改善民生。,2020/5/13,40,阻礙保險公司投資養(yǎng)老