鎮(zhèn)江西津?yàn)硡^(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體定位及開(kāi)發(fā)建設(shè)方案

鎮(zhèn)江西津?yàn)硡^(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體定位及開(kāi)發(fā)建設(shè)方案,謹(jǐn)呈：南京新城發(fā)展股份有限公司,階段溝通五,保密,世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域顧問(wèn)業(yè)務(wù)中心_戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部,二零一一年一月二十八日,（終期提交稿）,將鎮(zhèn)江西津渡區(qū)域打造為“三山風(fēng)景區(qū)核心配套區(qū)”,完善城市商業(yè)功能體系，實(shí)現(xiàn)城市休閑商業(yè)全面升級(jí)，滿足政府35萬(wàn)商業(yè)公建配套建設(shè)需求,【前言】,我們的研究范圍：鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)西津渡古街區(qū)以北區(qū)域，可開(kāi)發(fā)用地面積1587畝,酒店,1、2、3、4、5號(hào)地塊：地面有大量工廠和一座酒店6號(hào)地塊已完成拆遷7、8號(hào)地塊為居民區(qū)，有大量歷史文物,本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市北部濱水區(qū)，距離市中心一公里左右,本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市北部，是城市北部濱水區(qū)發(fā)展的第一站本項(xiàng)目距離鎮(zhèn)江大市口商業(yè)中心約一公里，城市屬性較強(qiáng),區(qū)域發(fā)展不成熟且不在城市重點(diǎn)發(fā)展方向上,項(xiàng)目區(qū)位圖,1,2,礁西灘,3,4,本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市北部濱水區(qū)，該區(qū)域大片土地處于尚未開(kāi)發(fā)階段礁西灘：原生態(tài)濕地風(fēng)貌，尚未開(kāi)發(fā)1號(hào)地塊：尚未出讓、性質(zhì)待定2號(hào)地塊：已建商業(yè)（長(zhǎng)江新天地），尚未運(yùn)營(yíng)3號(hào)地塊：1995年建設(shè)的解困房，品質(zhì)較差4號(hào)地塊：金山湖板塊,鎮(zhèn)江市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖,大市口市級(jí)商業(yè)中心,南徐區(qū)級(jí)商業(yè)中心,丁卯區(qū)級(jí)商業(yè)中心,谷陽(yáng)區(qū)級(jí)商業(yè)中心,鎮(zhèn)江城市未來(lái)重點(diǎn)向南發(fā)展南徐新城作為城市南拓的重點(diǎn)板塊將大力承接城市生活功能未來(lái)將在南徐新區(qū)建設(shè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，滿足新區(qū)人民的日常購(gòu)物需求本案位于大市口商業(yè)中心的北面，不在城市發(fā)展方向上,當(dāng)前地塊內(nèi)僅有一條道路與城市主干道相連，對(duì)外交通不順暢,地塊內(nèi)道路,地塊內(nèi)高壓線,長(zhǎng)江路,地塊內(nèi)僅有一條新河西岸路與城市主干道長(zhǎng)江路相連,新河西岸路,長(zhǎng)江路,地塊內(nèi)有多處自然、人文景觀，環(huán)境優(yōu)良，同時(shí)引進(jìn)了IDG數(shù)字電影資源,核心引進(jìn)資源,生態(tài)資源,民俗風(fēng)情資源,歷史文化資源,水資源,IDG數(shù)字電影資源,西津渡古街區(qū)英國(guó)領(lǐng)事館,保留英國(guó)建筑風(fēng)格的民宅,長(zhǎng)江古運(yùn)河內(nèi)湖,云臺(tái)山,但資源在長(zhǎng)三角存在嚴(yán)重同質(zhì)性,鎮(zhèn)江,南京,無(wú)錫,常州,金山、焦山、北固山、內(nèi)湖,紫金山、玄武湖、莫愁湖,惠山、蠡湖,茶山、天目湖,南京,無(wú)錫,常州,項(xiàng)目屬性界定：三線城市非核心區(qū)域、景觀強(qiáng)勢(shì)但存在同質(zhì)性、包含大規(guī)模商業(yè)建設(shè)的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,目前在長(zhǎng)三角整個(gè)城市發(fā)展格局中，上海屬一線城市，南京、杭州、合肥屬二線城市，鎮(zhèn)江、常州等城市屬三線城市鎮(zhèn)江未來(lái)向南發(fā)展，本項(xiàng)目位于北部濱水區(qū)，屬城市非核心區(qū)域,三線城市非核心區(qū),本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)，位于金山、焦山、北固山三山旅游景區(qū)內(nèi)，山水資源強(qiáng)勢(shì)長(zhǎng)三角擁有山水資源的城市非常多，本項(xiàng)目資源在長(zhǎng)三角存在嚴(yán)重同質(zhì)性,景觀強(qiáng)勢(shì)但嚴(yán)重同質(zhì),本項(xiàng)目要建設(shè)35萬(wàn)平米左右的商業(yè)公建，以滿足城市商業(yè)功能的完善和全面升級(jí),大規(guī)模商業(yè)公建建設(shè),項(xiàng)目目標(biāo)聚焦：滿足企業(yè)、政府、社會(huì)等多方目標(biāo)主體的要求,企業(yè)目標(biāo)將此項(xiàng)目打造成為企業(yè)的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)企業(yè)回現(xiàn)和盈利的要求,社會(huì)目標(biāo)滿足鎮(zhèn)江居民的日常休閑和高端休閑消費(fèi)需求,多方目標(biāo)主體要求,政府目標(biāo)打造一個(gè)可持續(xù)的、對(duì)鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)有帶動(dòng)作用的項(xiàng)目通過(guò)對(duì)外部人群的吸引改變長(zhǎng)三角人群對(duì)鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)印象,市場(chǎng)分析及區(qū)域發(fā)展策略,項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃建議,核心設(shè)施規(guī)模建議,項(xiàng)目整體發(fā)展方向,本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市北部濱水區(qū)，距離市中心一公里左右，城市屬性較強(qiáng),本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市北部，是城市北部濱水區(qū)發(fā)展的第一站本項(xiàng)目距離鎮(zhèn)江大市口商業(yè)中心約一公里，城市屬性較強(qiáng),且處于北湖三山大旅游景區(qū)內(nèi)，未來(lái)必將承擔(dān)部分旅游接待功能,經(jīng)過(guò)與政府、開(kāi)發(fā)商的多次溝通，本項(xiàng)目應(yīng)作為三山大旅游板塊的啟動(dòng)區(qū)，未來(lái)將以商業(yè)功能為主并涵蓋旅游及城市功能,商業(yè)功能,鎮(zhèn)江市中心,市場(chǎng)分析及區(qū)域發(fā)展策略,項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃建議,核心設(shè)施規(guī)模建議,項(xiàng)目整體發(fā)展方向,視角一：基于區(qū)域及本地市場(chǎng),視角二：基于開(kāi)發(fā)商資源,寧鎮(zhèn)揚(yáng)已形成跨區(qū)域都市休閑消費(fèi)一體化，對(duì)本項(xiàng)目支撐明顯高于滬寧沿線城市,茅山景區(qū)的人氣相對(duì)最旺，每年游客達(dá)到兩百多萬(wàn)游客，其中有相當(dāng)部分來(lái)自南京國(guó)慶期間1800個(gè)停車位中，有80%來(lái)自南京的自駕車鎮(zhèn)江市旅游局蔣處長(zhǎng),寧鎮(zhèn)揚(yáng)已形成跨區(qū)域都市休閑消費(fèi),未來(lái)將為本項(xiàng)目提供主力市場(chǎng)支撐,南京、揚(yáng)州跨區(qū)域消費(fèi)人群未來(lái)將成為本項(xiàng)目外地市場(chǎng)消費(fèi)的主力客群,滬寧沿線城市客群流向存在向東的特征，商務(wù)會(huì)議、度假旅游選擇的重點(diǎn)區(qū)域在上海、蘇州，未來(lái)只能邊緣性輻射,常州人周末或假期喜歡出去玩鎮(zhèn)江不會(huì)去，很多是去上海購(gòu)物休閑，或者去蘇州旅游常州市出租車司機(jī),34.0%,32.0%,34.0%,南京客群休閑旅游距離選擇,30.4%,35.4%,34.2%,揚(yáng)州客群休閑旅游距離選擇,34.0%,市外中距離旅游,市區(qū)城郊旅游,市外遠(yuǎn)距離旅游,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南京、揚(yáng)州問(wèn)卷（樣本量100*2個(gè)）,區(qū)域市場(chǎng),都市群下的餐飲娛樂(lè)刺激及生態(tài)文化的區(qū)域成為出游的核心動(dòng)因,餐飲,娛樂(lè)Park,溫泉,生態(tài)文化,高淳老街螃蟹茅山農(nóng)家樂(lè)天目湖魚(yú)頭砂鍋鎮(zhèn)江香逸漁港,常州恐龍園常州淹城,代表項(xiàng)目,湯山溫泉珍珠泉溫泉天目湖御水溫泉,揚(yáng)州鳳凰島金山寺西津渡文化古街,高爾夫,餐飲（農(nóng)家樂(lè)）,網(wǎng)球場(chǎng),綜合游樂(lè)園,游艇,溫泉,寺廟,歷史文化古街,登山,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南京問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）,問(wèn)卷數(shù)據(jù),單位：個(gè)人,核心動(dòng)因,區(qū)域市場(chǎng),住宿、餐飲、娛樂(lè)、停車場(chǎng)等配套設(shè)施在跨區(qū)域休閑度假客群中提及率較高,娛樂(lè)（酒吧KTV）,商業(yè),餐飲,住宿,停車場(chǎng),揚(yáng)州,南京,緊急救護(hù),高級(jí)會(huì)所或私人俱樂(lè)部,療養(yǎng)（SPA會(huì)館健身中心）,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南京、揚(yáng)州問(wèn)卷（樣本量100*2個(gè)）,區(qū)域市場(chǎng),寧鎮(zhèn)揚(yáng)出游細(xì)分市場(chǎng)已形成，其動(dòng)力機(jī)制在本區(qū)域可做多樣化打造,其中家庭親子市場(chǎng)和情侶朋友市場(chǎng)是本項(xiàng)目的核心市場(chǎng),情侶游,個(gè)人游,商務(wù)會(huì)議游,家庭親子游,朋友同游,%,%,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南京問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）,9.1%,11.4%,12.4%,27.8%,39.3%,寧鎮(zhèn)揚(yáng)出游細(xì)分市場(chǎng),?,聚焦細(xì)分市場(chǎng)下引擎項(xiàng)目的選擇,家庭親子市場(chǎng),情侶及朋友市場(chǎng),區(qū)域市場(chǎng),而高鐵帶來(lái)的寧鎮(zhèn)揚(yáng)跨區(qū)域城市休閑消費(fèi)的提速使低勢(shì)能城市在高鐵經(jīng)濟(jì)下的都市休閑商業(yè)消費(fèi)快速膨脹，但面臨沿線城市機(jī)遇均等的困境,低市能城市在高鐵經(jīng)濟(jì)下的都市休閑商業(yè)消費(fèi)快速成長(zhǎng),京滬高鐵給鎮(zhèn)江的都市休閑商業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，但面臨沿線城市機(jī)會(huì)均等的困境,餐飲增長(zhǎng),旅游增長(zhǎng),消費(fèi)增長(zhǎng),2009上半年，餐飲業(yè)180億元，增長(zhǎng)24%百年老店狗不理業(yè)務(wù)量則增長(zhǎng)了20%到50%,天津市6個(gè)博物館，至2009上半年累計(jì)接待外地游客近80萬(wàn)，其中北京的占到了90%，比城際鐵路開(kāi)通前增加了30%。,2008年天津市社會(huì)消費(fèi)品零售額突破2000億元，同比增長(zhǎng)25.2%泥人張、楊柳青年畫(huà)等傳統(tǒng)工藝品的銷量比去年同期增長(zhǎng)近50%,2008年8月，京津城際鐵高速鐵路開(kāi)通,京滬高鐵示意圖,京滬高鐵實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)江與長(zhǎng)三角其他城市間的快速通勤，為鎮(zhèn)江都市休閑商業(yè)的快速成長(zhǎng)帶來(lái)機(jī)遇但高鐵帶來(lái)的機(jī)遇對(duì)常州、無(wú)錫、蘇州等沿線低市能城市的機(jī)遇均等,區(qū)域市場(chǎng),目前鎮(zhèn)江都市休閑認(rèn)知度低，半日過(guò)境游成為主流，在現(xiàn)狀引力上還沒(méi)有形成強(qiáng)有力的核心亮點(diǎn),數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南京、揚(yáng)州問(wèn)卷（樣本量100*2個(gè)）,目前鎮(zhèn)江都市休閑50%以上缺乏認(rèn)知度，僅金山寺等個(gè)別景點(diǎn)實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知,以半日過(guò)境游為主，都市休閑消費(fèi)市場(chǎng)處于價(jià)值洼地，未形成強(qiáng)勢(shì)吸引,揚(yáng)州,11.3%,南京,南京、揚(yáng)州市場(chǎng)對(duì)鎮(zhèn)江認(rèn)知度,沒(méi)有吸引力,一般，不作為選擇重點(diǎn),歷史文化古城，向往前去旅游,金山寺,焦山,北固山,金山湖,西津渡,南山,其他,100%,4,鎮(zhèn)江個(gè)別旅游休閑項(xiàng)目認(rèn)知度,鎮(zhèn)江旅游產(chǎn)品架構(gòu)不成熟，僅靠三山作為不足以吸引游客在鎮(zhèn)江長(zhǎng)時(shí)間逗留鎮(zhèn)江文化局產(chǎn)業(yè)處陳處長(zhǎng),金山湖的旅游打造總是不見(jiàn)成效，主要是水上旅游檔次較低，搞不起來(lái)，金山湖的夜間燈會(huì)，人氣很低鎮(zhèn)江市旅游局蔣處長(zhǎng),承接旅游休閑消費(fèi)的主要是三山及南山，且作為包價(jià)產(chǎn)品，限于半日過(guò)境游，不以旅行社等營(yíng)銷渠道嫁接難以促成游客前往鎮(zhèn)江,旅游產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)單一，開(kāi)發(fā)層次較低，已有大眾旅游休閑項(xiàng)目尚未獲得游客在鎮(zhèn)江停留天數(shù)及消費(fèi)的增加,區(qū)域市場(chǎng),未來(lái)需要通過(guò)項(xiàng)目導(dǎo)向和區(qū)域?qū)虻碾p輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)本區(qū)域由過(guò)境旅游向目的地式旅游的成功轉(zhuǎn)變,項(xiàng)目導(dǎo)向,區(qū)域?qū)?植入跨越式項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)由過(guò)境游到目的地的轉(zhuǎn)變?yōu)I江碼頭風(fēng)情婚禮基地IDG,對(duì)三山一湖景區(qū)的呼應(yīng)金山愛(ài)情傳說(shuō),區(qū)域市場(chǎng),生活型商業(yè)：鎮(zhèn)江僅形成大市口一個(gè)城市級(jí)商圈，以百貨、超市等生活型商業(yè)為主，目前正處于檔次提升階段,鎮(zhèn)江是一個(gè)商業(yè)單中心城市，80的商業(yè)都集中在大市口，主要以大型超市、百貨等生活型業(yè)態(tài)為主目前鎮(zhèn)江商業(yè)檔次正處提升階段，2010年1月份開(kāi)業(yè)的八佰伴主要經(jīng)營(yíng)中端精品時(shí)尚類百貨，代表了鎮(zhèn)江商業(yè)的較高檔次，受到市民的歡迎，開(kāi)業(yè)當(dāng)天銷售額達(dá)3000萬(wàn)人民幣但大型shoppingmall現(xiàn)在尚未出現(xiàn)，目前在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)緊臨大市口商圈，是鎮(zhèn)江第一個(gè)城市綜合體，集酒店、百貨、餐飲、辦公、居住等多功能于一體，目前正在熱銷,本地市場(chǎng),休閑型商業(yè)：鎮(zhèn)江休閑型商業(yè)聚集度較低，呈現(xiàn)規(guī)模小、檔次低、以餐飲聚人氣的特點(diǎn)，休閑產(chǎn)品亟待提升完善,感覺(jué)鎮(zhèn)江整體沒(méi)有什么好玩的，休閑的地方有，但太分散了，要么有的吃，沒(méi)得玩，要么有的玩沒(méi)得吃，想又吃又玩又買東西，那要跑好幾個(gè)地方，沒(méi)有我呆一個(gè)地方就能全部解決的，尤其現(xiàn)在有了孩子，更找不到適合家庭周末休閑的地方了江蘇大學(xué)郭老師,目前鎮(zhèn)江休閑商業(yè)相對(duì)集中的地方僅有龍吟坊和金山寶地（未營(yíng)業(yè)），均以餐飲為主打，長(zhǎng)江新天地建成后一直待售，未進(jìn)行招商，第一樓步行街因招商不利基本已經(jīng)沒(méi)有人氣以餐飲、KTV、棋牌等傳統(tǒng)休閑業(yè)態(tài)為主，除少量餐飲檔次較高，其他業(yè)態(tài)總體檔次比較低端,鎮(zhèn)江休閑商業(yè)特點(diǎn),休閑商業(yè)提升完善需求迫切,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,本地市場(chǎng),電影市場(chǎng)：當(dāng)前鎮(zhèn)江僅有一家院線制影院，營(yíng)業(yè)額呈逐年遞增趨勢(shì)，但規(guī)劃中近期將有多家影院建成，其市場(chǎng)容量有限，影院規(guī)模需要控制,13,年份,營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）,（預(yù)計(jì)）,中影近年?duì)I業(yè)額情況表,有時(shí)候有好片上映有的消費(fèi)者專程跑過(guò)來(lái)買不到票，我們也希望鎮(zhèn)江多開(kāi)幾家影院，大家一起把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，目前鎮(zhèn)江三年內(nèi)估計(jì)將有6個(gè)影院陸續(xù)開(kāi)下來(lái)，但鎮(zhèn)江的市場(chǎng)還是有限的，十個(gè)以上的廳在鎮(zhèn)江還是有點(diǎn)偏大的鎮(zhèn)江中影史經(jīng)理,十一五期間鎮(zhèn)江影院達(dá)到6-7個(gè)放映場(chǎng)所，在潤(rùn)州區(qū)，中山北路與中山路的交接口有一個(gè)；火車站的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（前期說(shuō)要引進(jìn)影院，后期是否建設(shè)影院不確定）；新建設(shè)的職工文化體育中心里有影城；城市東南方向青年廣場(chǎng)的九潤(rùn)國(guó)際項(xiàng)目，中影投資建設(shè)的；大市口的蘇寧廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)擬建影院鎮(zhèn)江文化局產(chǎn)業(yè)處陳處長(zhǎng),4,26,7,36,19,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,本地市場(chǎng),電影對(duì)商業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)對(duì)于電影的拉動(dòng)，影院成為商業(yè)聚集人氣的有力設(shè)施,商場(chǎng)給影城的貢獻(xiàn)率，沒(méi)有影城給商業(yè)的貢獻(xiàn)率大，看電影會(huì)帶來(lái)餐飲、小規(guī)模購(gòu)物的消費(fèi)，但買大件東西順便看場(chǎng)電影的幾率較少，這是經(jīng)過(guò)我們調(diào)研得出的消費(fèi)規(guī)律，我們自營(yíng)的水吧、爆米花的營(yíng)業(yè)額占總營(yíng)業(yè)額的10%左右常州中影萊蒙國(guó)際影城趙總,除了電影，紅豆廣場(chǎng)對(duì)觀影消費(fèi)者沒(méi)有其他的的吸引力，像這里的肯德基都過(guò)來(lái)看我們的電影排片來(lái)準(zhǔn)備供應(yīng)量，影院對(duì)商業(yè)的帶動(dòng)很大，像我們這邊觀影前的小吃如爆米花，可樂(lè)等的營(yíng)業(yè)額要求占整個(gè)影城營(yíng)業(yè)額的13%鎮(zhèn)江中影史經(jīng)理,67,32,7,13,7,76.4,18.6,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,本地市場(chǎng),此外，停車場(chǎng)等配套設(shè)施的充足便利對(duì)商業(yè)也有較大的帶動(dòng)作用,大潤(rùn)發(fā)的東西比這邊實(shí)惠，品種也多些，但停車不方便，車位少，這邊停車比較方便，電梯就可以直接上來(lái)了，一般開(kāi)車出來(lái)就會(huì)選這邊八佰伴城市超市消費(fèi)者梁女士,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,鎮(zhèn)江的私家車也越來(lái)越多，像第一樓這邊的地下停車場(chǎng)收費(fèi)350元/月，但停車要排隊(duì)，像大市口周邊的巷子，停的亂七八糟，都被塞滿了，車都過(guò)不來(lái)鎮(zhèn)江消費(fèi)指南雜志社黃總,本地市場(chǎng),商業(yè)需求：目前鎮(zhèn)江市民以生活型消費(fèi)為主，但也展露出向休閑型消費(fèi)的過(guò)渡趨勢(shì),目前鎮(zhèn)江市民周末休閑主要以購(gòu)物為主，通過(guò)100份問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示超市，百貨商場(chǎng)生活型商業(yè)是鎮(zhèn)江市民周末光顧頻率最高的場(chǎng)所，其中選擇超市超市達(dá)到78次，商場(chǎng)51次,過(guò)渡趨勢(shì),鎮(zhèn)江市民以生活型消費(fèi)為主,目前鎮(zhèn)江市已經(jīng)展露出從生活型消費(fèi)向休閑型消費(fèi)過(guò)渡的趨勢(shì)如八佰伴中已經(jīng)嵌入少量中高端休閑業(yè)態(tài)，也受到市民的歡迎和接納。從市場(chǎng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示來(lái)看，有76的市民會(huì)偶爾主動(dòng)光顧休閑場(chǎng)所，15的市民經(jīng)常光顧,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）,本地市場(chǎng),但其休閑型消費(fèi)方式較為傳統(tǒng)單一，且對(duì)新型休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的接受度不高，需要進(jìn)一步的引導(dǎo),金山寶地，尚未開(kāi)業(yè)，前期招商定位以酒吧等娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，但招商效果不夠理想，后期調(diào)整定位，主打餐飲，引進(jìn)向陽(yáng)漁港、翠微酒樓等知名餐飲，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的招商進(jìn)程，由酒吧街變身餐飲街,金山寶地,由于前期定位與后期招商的錯(cuò)位，很多建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)不符合商家要求，不得不改建,新型休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的接受度不高,休閑方式單一,根據(jù)市調(diào)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示目前，鎮(zhèn)江市民關(guān)顧休閑場(chǎng)所以餐飲、KTV等傳統(tǒng)方式為主,其中頻率餐飲最高達(dá)到51人次,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,本地市場(chǎng),同時(shí)鎮(zhèn)江市場(chǎng)具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，不乏高端客群，但由于鎮(zhèn)江高端、時(shí)尚等休閑商業(yè)的缺乏，致使高端人群休閑消費(fèi)外逃,鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)中心在丹陽(yáng)而不是市區(qū)，鎮(zhèn)江整體經(jīng)濟(jì)不是很強(qiáng)，但落到個(gè)體上還是比較強(qiáng)的，丹陽(yáng)在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排在26名，鎮(zhèn)江的高端市場(chǎng)還是有的，就丹陽(yáng)身價(jià)過(guò)億的私企老板就有200個(gè)鎮(zhèn)江消費(fèi)指南雜志社黃總,鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，單單新區(qū)去年就有8個(gè)億的稅收，但鎮(zhèn)江市區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力沒(méi)有郊縣強(qiáng)，周邊縣的消費(fèi)受交通的影響很大，揚(yáng)中因?yàn)榻煌▎?wèn)題，主要還是來(lái)市區(qū)多一點(diǎn)，丹陽(yáng)現(xiàn)在大部分去常州，句容基本上和南京綁定了，鎮(zhèn)江也意識(shí)到消費(fèi)外流的問(wèn)題，將京港大道一直通到揚(yáng)中，鎮(zhèn)江的消費(fèi)力還是不錯(cuò)的，八佰伴開(kāi)業(yè)第一天，消費(fèi)額達(dá)到3000萬(wàn)江蘇大學(xué)工商管理學(xué)院郭教授,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,本地市場(chǎng),基于區(qū)域及本地市場(chǎng)，項(xiàng)目組從戰(zhàn)略及策略層面構(gòu)建本項(xiàng)目的核心吸引力,戰(zhàn)略層面,策略層面,【戰(zhàn)略一：注重項(xiàng)目主題開(kāi)發(fā)】,主題定位,春江花月休閑都會(huì),形象定位,春江花月，浪漫滿江,功能定位本案項(xiàng)目主題形象定位為“春江花月，浪漫滿江”，項(xiàng)目最大的特色再現(xiàn)揚(yáng)子江邊的“春江花月夜”；通過(guò)城市濱水休閑空間、都市休閑夜生活演繹時(shí)尚、浪漫的中國(guó)新江南。本項(xiàng)目是鎮(zhèn)江北湖精品文化旅游版塊下的核心區(qū)，依托鎮(zhèn)江春江花月夜的文化源點(diǎn)，以及長(zhǎng)江邊上的千年渡口為文化依托，打造花月春江、浪漫滿江的休閑都會(huì)。同時(shí)，依托位于鎮(zhèn)江城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以濱江休閑商業(yè)的打造為商業(yè)核心；是融合城市多元功能，是集商貿(mào)、商務(wù)、休閑、旅游、居住五大功能為一體的現(xiàn)代城市濱江休閑購(gòu)物區(qū)。,市場(chǎng)定位核心市場(chǎng)以鎮(zhèn)江本地市場(chǎng)以及滬寧線上的六大城市居民為主，其主體需求是濱江休閑度假、婚慶活動(dòng)、電影娛樂(lè)市場(chǎng)、會(huì)議會(huì)展等休閑旅游產(chǎn)品拓展市場(chǎng)除上述六大城市之外的長(zhǎng)三角其它地區(qū)為主，其主體需求是休閑度假、商務(wù)會(huì)議潛在市場(chǎng)除長(zhǎng)三角地區(qū)之外的國(guó)內(nèi)其它地區(qū)及國(guó)外隨機(jī)市場(chǎng)，其主體需求是休閑度假、商務(wù)會(huì)議、會(huì)展目標(biāo)定位揚(yáng)子江畔最浪漫的休閑都會(huì)鎮(zhèn)江北湖精品文化旅游版塊下的核心區(qū)鎮(zhèn)江的城市名片中國(guó)首個(gè)婚慶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地滬寧線上最具魅力的濱江休閑度假區(qū),春江花月夜式的風(fēng)情文化,詩(shī)詞文化,唐代詩(shī)人張若虛春江花月夜一詩(shī)中所描繪的意境是鎮(zhèn)江,長(zhǎng)江水文化,長(zhǎng)江水在本項(xiàng)目地塊北側(cè)形成了一個(gè)內(nèi)湖，圍繞該內(nèi)湖可打造各種水休閑,西津渡碼頭文化,西津渡碼頭是中國(guó)歷史上較早的載人碼頭，并成立了最早的海上救生會(huì)組織,夜休閑文化,通過(guò)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等設(shè)施打造揚(yáng)子江畔最浪漫的休閑都會(huì),【戰(zhàn)略二：植入當(dāng)?shù)丶绊?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，保證區(qū)域開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性】,當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：眼鏡產(chǎn)業(yè)、汽配產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：IDG數(shù)字電影資源，擁有數(shù)字電影點(diǎn)播權(quán)、迪士尼紀(jì)念品銷售權(quán)等,傳媒產(chǎn)業(yè)電視電影,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意辦公區(qū),項(xiàng)目后期可聯(lián)動(dòng)如下產(chǎn)業(yè),【策略一：構(gòu)建具有唯一吸引力的引擎項(xiàng)目】,濱江碼頭風(fēng)情商業(yè)街,婚慶商業(yè)街,電影主題商業(yè)街,商業(yè)業(yè)態(tài)：以各類中西餐飲、酒吧等休閑業(yè)態(tài)為主主力客群：以吸引晚上及周末的城市休閑消費(fèi)人群為主,商業(yè)業(yè)態(tài)：以銷售鮮花、賀卡、婚紗等婚慶用品為主力產(chǎn)品的街區(qū)主力客群：情侶及結(jié)婚人群,商業(yè)業(yè)態(tài)：以銷售電影紀(jì)念品為主力產(chǎn)品的街區(qū)主力客群：兒童及影后消費(fèi)人群,濱江風(fēng)情源點(diǎn)春江花月夜作者站在揚(yáng)州看鎮(zhèn)江的美景,春江花月夜中國(guó)唐代詩(shī)人張若虛僅存的一首名詩(shī)，描繪春天夜晚江畔的景色，有“孤篇蓋全唐”的美譽(yù)。該詩(shī)曾被中國(guó)當(dāng)代著名音樂(lè)家彭修文改編為民族管弦樂(lè)曲，并因此廣為流傳該詩(shī)中的“春江潮水連海平，海上明月共潮生”、“江天一色無(wú)纖塵，皎皎空中孤月輪”、“此時(shí)相望不相聞，愿逐月華流照君”和“不知乘月幾人歸，落月?lián)u情滿江樹(shù)”等皆是描摹細(xì)膩、情景交融的極佳之句,鎮(zhèn)江,揚(yáng)州,唐代詩(shī)人張若虛是揚(yáng)州人，所以春江花月夜描寫(xiě)的是揚(yáng)州,唐代詩(shī)人張若虛站在揚(yáng)州，看到的是江對(duì)岸的美景鎮(zhèn)江，因此春江花月夜描寫(xiě)的是鎮(zhèn)江,二十世紀(jì)初的鎮(zhèn)江焦山,引擎項(xiàng)目一,濱江風(fēng)情源點(diǎn)歷史上鎮(zhèn)江大碼頭非常繁榮，在長(zhǎng)江下游有舉足輕重的作用,鎮(zhèn)江在歷史上就是一個(gè)“大碼頭”（新版維基百科.鎮(zhèn)江）從鎮(zhèn)江開(kāi)埠到20世紀(jì)初的大約50年間，鎮(zhèn)江由于地處長(zhǎng)江和京杭大運(yùn)河的交匯處，在19世紀(jì)下半葉迅速發(fā)展成為新興的航運(yùn)與貿(mào)易中心，當(dāng)時(shí)東亞地區(qū)的主要輪船公司怡和洋行、太古洋行、輪船招商局都在鎮(zhèn)江英租界及其附近的江邊建造碼頭，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)江航運(yùn)；而從鎮(zhèn)江經(jīng)由京杭大運(yùn)河通往上海、清江浦等地的小輪航線也陸續(xù)開(kāi)通。許多英美商人，以及不少?gòu)V東商人在鎮(zhèn)江經(jīng)營(yíng)貿(mào)易。鎮(zhèn)江與其他長(zhǎng)江口岸之間的貿(mào)易規(guī)模很大，特別是米市和桐油貿(mào)易（來(lái)自湖南省西部的洪江）。同時(shí)，整個(gè)淮河流域，包括江蘇省長(zhǎng)江以北、安徽省北半部、山東省南半部和河南省大片地區(qū)，都屬于鎮(zhèn)江直接的腹地，鎮(zhèn)江成為這些地區(qū)與上海之間的一個(gè)主要轉(zhuǎn)口港。在大約50年的時(shí)期內(nèi)，鎮(zhèn)江保持了繁榮，成為長(zhǎng)江下游近代化程度僅次于上海的商業(yè)城市同一時(shí)期，與鎮(zhèn)江臨近的南京雖然也被列為準(zhǔn)備開(kāi)放的通商口岸之一，但由于該市在太平天國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)中受創(chuàng)過(guò)重，戰(zhàn)后經(jīng)過(guò)多年才恢復(fù)元?dú)?，直?899年才宣布開(kāi)埠，此時(shí)尚未形成鎮(zhèn)江在商業(yè)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；位于鎮(zhèn)江對(duì)岸傳統(tǒng)的商業(yè)中心揚(yáng)州則明顯走向衰落,引擎項(xiàng)目一,濱江風(fēng)情源點(diǎn)西津渡小碼頭有中國(guó)歷史上繁榮的碼頭文化，誕生了中國(guó)最早的海上救生會(huì)組織,引擎項(xiàng)目一,清周鎬京江廿四景之西津曉渡,西津渡,西津渡古街全長(zhǎng)約1000米，始創(chuàng)于六朝時(shí)期，歷經(jīng)唐宋元明清五個(gè)朝代的建設(shè)，留下了如今的規(guī)模，因此，整條街隨處可見(jiàn)六朝至清代的歷史蹤跡。西津渡，三國(guó)時(shí)叫“蒜山渡”，唐代曾名“金陵渡”，宋代以后才稱為“西津渡”。這里原先緊臨長(zhǎng)江，滾滾江水就從腳下流過(guò)。清代以后，由于江灘淤漲，江岸逐漸北移，渡口遂下移到玉山腳下的超岸寺旁。當(dāng)年的西津古渡現(xiàn)在離長(zhǎng)江江岸已有300多米距離。這里共有文物保護(hù)單位12處，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位1處，省級(jí)文物保護(hù)單位2處。西津渡古街救生會(huì)、昭關(guān)石塔、觀音洞的維修和保護(hù)，獲聯(lián)合國(guó)教科文組織2001年亞太地區(qū)文化遺產(chǎn)保護(hù)杰出項(xiàng)目獎(jiǎng)。,鎮(zhèn)江博物館,充分挖掘歷史、文化資源，結(jié)合優(yōu)良的濱江景觀，通過(guò)濱江碼頭風(fēng)情商業(yè)街的打造為本地及外地休閑人群提供高檔休閑場(chǎng)所,引擎項(xiàng)目一,歷史文化,碼頭文化,景觀資源,春江花月夜，作者站在揚(yáng)州看鎮(zhèn)江，詩(shī)的意境在描述鎮(zhèn)江,鎮(zhèn)江城市的“大碼頭”文化西津渡的“小碼頭”文化,濱臨長(zhǎng)江，地塊北部為內(nèi)湖，水體景觀強(qiáng)勢(shì),濱江碼頭風(fēng)情商業(yè)街餐飲、酒吧、茶館、KTV等休閑商業(yè)板塊步行街、風(fēng)情商業(yè)街等購(gòu)物板塊群眾可參與的娛樂(lè)板塊,通過(guò)問(wèn)卷分析發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江本地的婚慶市場(chǎng)具有較大潛力，鎮(zhèn)江郊縣是鎮(zhèn)江市民選擇進(jìn)行婚紗外景拍攝的主要場(chǎng)地,引擎項(xiàng)目二,消費(fèi)者婚紗照拍攝地傾向統(tǒng)計(jì)表,消費(fèi)者婚慶酒席單價(jià)統(tǒng)計(jì)表,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)鎮(zhèn)江西津渡項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研鎮(zhèn)江問(wèn)卷（樣本量100個(gè)）、訪談,同時(shí)，長(zhǎng)三角的婚慶市場(chǎng)在80后結(jié)婚潮的助推下也日趨火爆,以上海為例，每年大概有8-15萬(wàn)人結(jié)婚，有關(guān)部門最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，每對(duì)新人在婚禮上的平均花費(fèi)大約為12萬(wàn)元。算上婚禮帶動(dòng)的其它消費(fèi)，上?；閼c市場(chǎng)的年消費(fèi)能力可達(dá)150億元以上據(jù)了解，南京市14個(gè)婚姻登記所平均每天累計(jì)將近有200對(duì)新人登記領(lǐng)證，一年約有70000對(duì)新人步入婚姻殿堂,2010年10月10日排隊(duì)等待領(lǐng)證的情侶,引擎項(xiàng)目二,此外，從全國(guó)的婚慶市場(chǎng)來(lái)看，婚慶產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含巨大商機(jī),結(jié)婚產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)。來(lái)自民政部等部門的統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)每年有將近1000萬(wàn)對(duì)新人喜結(jié)良緣，全國(guó)每年因結(jié)婚產(chǎn)生的消費(fèi)總額已達(dá)2500億元巨大的消費(fèi)額不但催生了影樓、婚宴、婚慶用品、婚慶服飾等行業(yè)，許多配套行業(yè)如攝影攝像器材、美容美發(fā)、珠寶首飾、家居用品、餐飲，甚至裝飾材料、汽車、房產(chǎn)、銀行貸款、保險(xiǎn)理財(cái)?shù)纫蚕嗬^進(jìn)軍這一領(lǐng)域。目前已有76個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)競(jìng)相角逐這塊“大蛋糕”2006年我國(guó)結(jié)婚服務(wù)市場(chǎng)消費(fèi)總額15392億元，我國(guó)結(jié)婚服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成,全國(guó)每對(duì)新人的加權(quán)平均消費(fèi)金額達(dá)到12.58萬(wàn)元,引擎項(xiàng)目二,本項(xiàng)目擁有愛(ài)情主題故事、強(qiáng)勢(shì)景觀資源和古街婚紗照外景拍攝基地等強(qiáng)勢(shì)愛(ài)情主題元素,引擎項(xiàng)目二,從古至今，從戲曲到影視劇，白娘子與許仙的浪漫愛(ài)情故事已經(jīng)家喻戶曉，白娘子為救夫君水漫金山的典故更是成為表現(xiàn)堅(jiān)貞愛(ài)情的千古佳話,愛(ài)情主題故事：金山白蛇傳,本項(xiàng)目北依長(zhǎng)江，南臨云臺(tái)山，北望水天一色，南觀山林郁蔥，具有極佳的山水景觀資源，景色優(yōu)美，且有超然脫俗之感,景觀資源：依山傍水,西津渡古街經(jīng)過(guò)政府大力維護(hù)開(kāi)發(fā)之后，給注入了古街別樣風(fēng)情，目前已成為鎮(zhèn)江婚紗照外景拍攝的主要選擇地之一,西津渡古街婚紗外景拍攝基地,未來(lái)我們將通過(guò)婚慶基地的打造提供婚照拍攝、婚禮策劃、婚宴酒席、婚慶住宿等一站式服務(wù),引擎項(xiàng)目二,婚慶一站式服務(wù)基地,婚慶服務(wù)從婚紗照拍攝到婚禮策劃等各類與婚慶相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成產(chǎn)業(yè)與商業(yè)互促互進(jìn),婚慶主題酒店供應(yīng)可以是擺設(shè)以婚宴酒席，可以舉行露天婚禮，可以預(yù)訂蜜月房，多功能集于一身，體現(xiàn)全方位服務(wù),婚紗照拍攝基地通過(guò)愛(ài)情主題廣場(chǎng)的打造，以及各種小品的設(shè)置，是本區(qū)稱為婚紗照拍攝地的首選,婚慶相關(guān)用品商業(yè)專區(qū)從新人需要的結(jié)婚服飾、首飾到小小的請(qǐng)貼一應(yīng)俱全，為新人們貼身打造專屬商業(yè)區(qū),IDG數(shù)字電影資源作為本項(xiàng)目引進(jìn)的強(qiáng)勢(shì)資源擁有正版迪士尼電影紀(jì)念品的獨(dú)家銷售權(quán),引擎項(xiàng)目三,目前迪士尼旗下包含電影產(chǎn)業(yè)、電視臺(tái)、卡通紀(jì)念品、服飾等多條交織產(chǎn)業(yè)鏈，不同類型的迪士尼品牌專賣店在全球的總數(shù)近900家，每年光顧迪士尼專賣店的孩子與家長(zhǎng)多達(dá)3億人次，其衍生的生產(chǎn)種類更是多達(dá)2800多種。從成名的米老鼠標(biāo)志到如今的主題公園、家具、服裝、紀(jì)念品等等，這些都是迪士尼“夢(mèng)幻文化復(fù)印機(jī)”的產(chǎn)物(數(shù)據(jù)來(lái)源：南方網(wǎng)迪士尼品牌文化：卡通形象是最大賣點(diǎn)),.雖然前不久迪士尼剛授予優(yōu)酷的網(wǎng)絡(luò)觀看權(quán)，但迪士尼的影視廳播放權(quán)、專賣店等其所有業(yè)務(wù)線的授權(quán)，我們還是國(guó)內(nèi)唯一的一個(gè)網(wǎng)尚世界張總,通過(guò)延展數(shù)字電影下游產(chǎn)業(yè)鏈，以影視紀(jì)念品專賣店的形式打造特色影視休閑街區(qū)，形成對(duì)電影愛(ài)好者和孩子的強(qiáng)勢(shì)吸引,引擎項(xiàng)目三,通過(guò)建筑的藝術(shù)表現(xiàn)力與電影元素結(jié)合，為游客營(yíng)造一個(gè)別樣的購(gòu)物空間通過(guò)對(duì)不同產(chǎn)品店面的不同特色裝飾，形成街區(qū)另一道風(fēng)景線各種電影紀(jì)念品的高度聚集形成對(duì)電影發(fā)燒友與孩子們的強(qiáng)勢(shì)吸引,【策略二：混合商業(yè)功能開(kāi)發(fā)】本項(xiàng)目將通過(guò)“生活型商業(yè)+休閑型商業(yè)”的配套開(kāi)發(fā)滿足城市商業(yè)升級(jí)的需求,并通過(guò)影院、停車場(chǎng)等設(shè)施為商業(yè)集聚人氣,生活型商業(yè),休閑型商業(yè),社區(qū)商業(yè),超市,商業(yè)步行街,餐飲酒吧街,本項(xiàng)目位于三山大風(fēng)景區(qū)內(nèi)部且緊鄰鎮(zhèn)江城市核心區(qū)大市口，城市屬性較強(qiáng),位于金山、北固山、焦山三山大景區(qū)內(nèi)部，景觀資源強(qiáng)勢(shì)緊鄰金山公園，是鎮(zhèn)江市北部濱水區(qū)發(fā)展的第一站，南部濱水區(qū)依托焦山公園，土地基本開(kāi)發(fā)完畢，因此本區(qū)域土地具有稀缺性,距離鎮(zhèn)江大市口商業(yè)中心僅1公里，城市屬性較強(qiáng)距離鎮(zhèn)江火車站不足3公里，僅臨長(zhǎng)江路等交通要道到南山景區(qū)10分鐘的車程,特殊的地理位置和自身優(yōu)越的資源條件，未來(lái)本項(xiàng)目將承擔(dān)相應(yīng)的城市功能,本項(xiàng)目既未與城市核心景區(qū)內(nèi)部，又緊鄰城市市中心，必將扮演多重角色同時(shí)項(xiàng)目所處濱江區(qū)域，土地價(jià)值稀缺性凸顯，區(qū)域的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市意義重大項(xiàng)目臨近長(zhǎng)江路、揚(yáng)溧高速、潤(rùn)揚(yáng)大橋等交通要道，堪稱鎮(zhèn)江的西北門戶,特殊的地理位置,優(yōu)越的資源條件,城市功能的完善,本項(xiàng)目獨(dú)享三山景區(qū)的優(yōu)厚山水資源，與西津渡古街僅一路之隔，景觀價(jià)值市內(nèi)首屈一指。項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)江內(nèi)河，水資源豐富，為未來(lái)的景觀打造與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供較好的資源基礎(chǔ)。區(qū)域濃厚的歷史文化底蘊(yùn)，為項(xiàng)目打上了難得的的文化標(biāo)簽,并通過(guò)與周邊資源的有效整合助推城市休閑商業(yè)在本區(qū)域的升級(jí)、完善城市休閑商業(yè)功能,本項(xiàng)目緊鄰大市口商圈，商業(yè)氣氛濃重，目前大市口商圈也在不斷的外擴(kuò)，其生活型商業(yè)和休閑型商業(yè)亟待補(bǔ)充依托金山景區(qū)，本項(xiàng)目周邊的休閑氛圍初顯，如金山寶地、長(zhǎng)江新天地等休閑業(yè)態(tài)已建成,與周邊商業(yè)氛圍相契合,根據(jù)鎮(zhèn)江市20042020城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，本項(xiàng)目所在區(qū)域，長(zhǎng)江路以南包括西津渡歷史街區(qū)屬于長(zhǎng)江路商貿(mào)區(qū)，集結(jié)了山巷傳統(tǒng)美食街、大西路傳統(tǒng)商業(yè)一條街等休閑商業(yè)街區(qū),與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào),本項(xiàng)目依托大市口商圈的人氣基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)域資源，為城市打造一個(gè)生活型商業(yè)與休閑型商業(yè)互補(bǔ)互進(jìn)的城市時(shí)尚休閑區(qū),【策略三：設(shè)計(jì)合理商業(yè)動(dòng)線】本項(xiàng)目將通過(guò)“廣場(chǎng)+街區(qū)+mall”的模式打造入口、端點(diǎn)雙核吸引的商業(yè)人流動(dòng)線設(shè)計(jì),入口吸引核廣場(chǎng)通過(guò)在項(xiàng)目入口處設(shè)置大開(kāi)敞空間的廣場(chǎng)形成對(duì)人群的集聚效應(yīng),端點(diǎn)吸引核小品特色街區(qū)通過(guò)在中間端點(diǎn)處設(shè)置特色街區(qū)，如雕塑小品街、電影主題街等形成對(duì)入口處集聚人流向項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊的的進(jìn)一步吸引,端點(diǎn)吸引核mall終點(diǎn)處通過(guò)大型購(gòu)物中心、酒吧商業(yè)街等聚集人氣的業(yè)態(tài)形成最終對(duì)人流的強(qiáng)勢(shì)吸引和集聚,【策略四：夜經(jīng)濟(jì)的打造】本項(xiàng)目將從五個(gè)方面打造濱江的“夜風(fēng)情”,水幕電影、水上表演秀,濱江夜間燈光系統(tǒng),濱江餐飲酒吧街區(qū),濱江娛樂(lè)康體項(xiàng)目,夜游長(zhǎng)江/北湖,濱江“夜風(fēng)情”,通過(guò)夜景燈光視覺(jué)體系，映射都市夜生活的文化與活力,濱江夜間燈光系統(tǒng),濱江餐飲酒吧街區(qū),夜游長(zhǎng)江,通過(guò)彰顯夢(mèng)幻、時(shí)尚、休閑的夜間亮點(diǎn)項(xiàng)目，打造都市夜生活歡樂(lè)主場(chǎng),水幕電影,水上表演秀,Successfactors,【策略五：風(fēng)情展示和節(jié)慶慶典】春江花月的風(fēng)情展示,濱江商務(wù)酒店的養(yǎng)生度假體驗(yàn),將“春江花月”的浪漫風(fēng)情引入愛(ài)情主題園,都市購(gòu)物區(qū)升級(jí)為濱江購(gòu)物休閑區(qū),春江花月風(fēng)情節(jié)慶體驗(yàn)活動(dòng),風(fēng)情體驗(yàn)的影視文化創(chuàng)意休閑區(qū),標(biāo)志性建筑鎮(zhèn)江文化中心,春江花月風(fēng)情,濱江商務(wù)酒店的養(yǎng)生度假體驗(yàn),愛(ài)情主題園,濱江購(gòu)物休閑區(qū),鎮(zhèn)江文化中心,風(fēng)情體驗(yàn)的影視文化創(chuàng)意休閑區(qū),節(jié)慶體驗(yàn)活動(dòng),【策略六：生活配套功能的完善】,大規(guī)模居住區(qū),商業(yè)功能：社區(qū)商業(yè)、鄰里中心、購(gòu)物中心等,教育功能：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等,娛樂(lè)功能：羽毛球館、乒乓球館、籃球館等,本區(qū)域擁有強(qiáng)勢(shì)的景觀資源、優(yōu)越的地理位置及大片未開(kāi)發(fā)土地，將是鎮(zhèn)江下一個(gè)高端住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)勢(shì)吸引外地客戶在此集中置業(yè),強(qiáng)勢(shì)景觀資源水體資源：長(zhǎng)江在地塊北側(cè)形成的內(nèi)湖山體資源：云臺(tái)山,優(yōu)越地理位置距離鎮(zhèn)江市中心一公里左右，城市屬性較強(qiáng),鎮(zhèn)江高端住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域,未來(lái)外地投資客戶集中置業(yè)區(qū)域,大片未開(kāi)發(fā)土地礁西灘8平方公里的濕地尚未規(guī)劃地塊周邊除建設(shè)商業(yè)長(zhǎng)江新天地和95年的解困房外，大片土地處尚未規(guī)劃階段,未來(lái)本地品質(zhì)改善型和外地度假投資型客戶將是本項(xiàng)目的主力客群,公務(wù)員、私企業(yè)主、教師為代表的城市改善型和外地度假投資客戶是本項(xiàng)目的主力客群,客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀,本項(xiàng)目現(xiàn)狀,鎮(zhèn)江城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于改善型需求階段當(dāng)前鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)以改善型自住客為主，約占80-90%，投資客多為上海、南京、揚(yáng)州等長(zhǎng)三角客戶，約占10%左右,本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)，山體、水體等景觀資源較豐富本項(xiàng)目未來(lái)的住宅產(chǎn)品以高品質(zhì)樓盤的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主,本項(xiàng)目將以高品質(zhì)高層住宅的開(kāi)發(fā)為主，輔以洋房、聯(lián)排類別墅開(kāi)發(fā)，高層、洋房主力戶型面積控制在120-140平米,本案現(xiàn)狀鎮(zhèn)江城市景觀最好的區(qū)域?yàn)槟仙奖彼?，本?xiàng)目位于鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)，景觀資源較好本項(xiàng)目未來(lái)將作為整個(gè)大三山景區(qū)的核心區(qū)，擁有豐富的旅游資源,市場(chǎng)現(xiàn)狀當(dāng)前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改善型需求階段，對(duì)高品質(zhì)住宅需求旺盛且對(duì)大面積改善型住宅需求量較大市場(chǎng)在售的高層、洋房類產(chǎn)品月均消化量50套左右，別墅類產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼為主，高層、洋房主力戶型以100-140平米的大戶型為主，別墅主力戶型200-230平米,本項(xiàng)目將以低密度、高品質(zhì)高層住宅的開(kāi)發(fā)為主，輔以洋房、聯(lián)排開(kāi)發(fā)考慮到未來(lái)市場(chǎng)對(duì)大面積改善型住宅的需求較大，高層、洋房類產(chǎn)品的主力戶型控制在120-140平米,根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，初期通過(guò)別墅產(chǎn)品樹(shù)立區(qū)域高端住宅形象，中期開(kāi)發(fā)花園洋房，后期通過(guò)高層產(chǎn)品回現(xiàn)，產(chǎn)品配比為15%、25%、60%,通過(guò)別墅類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)快速樹(shù)立區(qū)域高端居住社區(qū)的形象,通過(guò)花園洋房的開(kāi)發(fā)進(jìn)一步鞏固區(qū)域高端居住社區(qū)的形象,通過(guò)高層產(chǎn)品快速回現(xiàn)，滿足企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)現(xiàn)金流的需求,根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，別墅、洋房、高層占比一般為：15%、25%、60%,住宅產(chǎn)品空間規(guī)劃方案,方案一,原則一：地塊北部水體資源天際線的打造原則二：動(dòng)靜分區(qū)，地塊南側(cè)和東側(cè)為動(dòng)區(qū)原則三：地塊價(jià)值，地塊北邊私密性最好，適宜別墅的開(kāi)發(fā)建設(shè),方案二,原則一：地塊價(jià)值，酒店屬半私密性產(chǎn)品，別墅屬私密產(chǎn)品，將別墅與酒店放在一起，提升地塊價(jià)值原則二：考慮別墅與酒店間水體天際線的打造,別墅,洋房,高層,別墅,洋房,高層,酒店,酒店,目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)上缺乏精品學(xué)校和高端運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，且精品教育和運(yùn)動(dòng)配套可以對(duì)置業(yè)客戶形成強(qiáng)勢(shì)吸引,學(xué)校,運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,目前鎮(zhèn)江只有鎮(zhèn)江體育館一個(gè)大體量集中式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，主要用于承辦大型體育賽事和文娛演出，對(duì)市民進(jìn)行運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)開(kāi)放的空間有限,目前鎮(zhèn)江以公立小學(xué)、幼兒園為主，精品學(xué)校僅鎮(zhèn)江楓葉國(guó)際學(xué)校一家在建,樓盤的精品教育配套，可以形成對(duì)置業(yè)客戶的吸引,我們?cè)陲L(fēng)景城邦有兩套房子，自己住一套，給女兒一套，社區(qū)有幼兒園和實(shí)驗(yàn)小學(xué)，當(dāng)初也是考慮一定要讓外孫接受好的教育。風(fēng)景城邦置業(yè)客戶,楓葉集團(tuán)在鎮(zhèn)江新區(qū)投資的雙語(yǔ)、雙學(xué)歷鎮(zhèn)江楓葉國(guó)際學(xué)校，全英語(yǔ)學(xué)習(xí)，由有資質(zhì)的加拿大教師授課，總投資3億元，建筑面積13萬(wàn)平方米，招生規(guī)模為30003500人。計(jì)劃2011年9月學(xué)校一期正式開(kāi)學(xué)；2012年5月全部完工。鎮(zhèn)江房產(chǎn)網(wǎng),市場(chǎng)上存在一定數(shù)量的小規(guī)模健身中心，設(shè)置會(huì)員制健身項(xiàng)目，對(duì)市民羽毛球、籃球、游泳等常規(guī)運(yùn)動(dòng)休閑的專業(yè)綜合型服務(wù)場(chǎng)所缺乏,為填補(bǔ)鎮(zhèn)江市場(chǎng)空白及滿足本區(qū)域高端置業(yè)人群的生活需求，本項(xiàng)目將配套國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校和運(yùn)動(dòng)中心，提升區(qū)域價(jià)值,國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校,運(yùn)動(dòng)中心,全程教育方式，從幼兒園至小學(xué)國(guó)外知名教育機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)際化教育方式，外教授課，課程教育與國(guó)際同步,集籃球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、游泳館等綜合型專業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館體能檢測(cè)儀器、公共休閑設(shè)施，倡導(dǎo)活力、健康、休閑的生活主題,同時(shí)考慮到本區(qū)域未來(lái)將植入城市、產(chǎn)業(yè)功能，因此應(yīng)預(yù)留部分空間滿足未來(lái)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套需求,城市功能,產(chǎn)業(yè)功能,高品質(zhì)商務(wù)辦公物業(yè)，吸引鎮(zhèn)江眼鏡、汽配等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)公司入駐,電視臺(tái)傳媒等城市化配套，為本區(qū)域植入城市功能,住宅大盤開(kāi)發(fā)的商業(yè)布局主要有四種模式,模式四：城市外擴(kuò)復(fù)合大盤,模式二：旅游地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)大盤,大盤配套商業(yè)發(fā)展模式,模式三：區(qū)域突破型大盤,模式一：城市外圍大型屋邨,城市外圍大型屋邨由于住宅規(guī)模大，其商業(yè)布局主要以外街為主，從而避免社區(qū)界限過(guò)于模糊化,模式一,模式二,模式三,模式四,天通苑,回龍觀（龍躍苑）,萬(wàn)象新天,新華聯(lián),世紀(jì)星城,星河城,注：世紀(jì)新城商業(yè)配套不許做餐飲,在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，餐飲、生活服務(wù)等基本生活保障為社區(qū)業(yè)態(tài)面積占比最高的選擇，同時(shí)醫(yī)療配套也是不容忽視的社區(qū)配套,生活服務(wù)、餐飲在社區(qū)需求指數(shù)研究中占比最高，同時(shí)醫(yī)療保健配套在需求指數(shù)排名中位居前列（需求指數(shù)：同一社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量、經(jīng)營(yíng)面積及存活年限的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。）,餐飲、生活服務(wù)等基本生活保障為社區(qū)業(yè)態(tài)面積占比最高的選擇，而對(duì)消費(fèi)能力要求較高的購(gòu)物和休閑娛樂(lè)型配套配置較少,模式一,模式二,模式三,模式四,布局,社區(qū)外街底商為商業(yè)的實(shí)現(xiàn)形式,業(yè)態(tài),餐飲、生活服務(wù)類基礎(chǔ)生活配套占據(jù)社區(qū)商業(yè)的主要面積,配套,醫(yī)療保健是滿足大型屋邨居民需求的重要保證,城市外圍大型屋邨商業(yè)發(fā)展模式的主要特點(diǎn),模式一,模式二,模式三,模式四,模式二,模式一,模式三,模式四,旅游地產(chǎn)住宅區(qū)的商業(yè)布局以集中、外向?yàn)橹饕攸c(diǎn)，并且其特色配套往往成為社區(qū)規(guī)劃的亮點(diǎn),特色配套：周圍有占地1平方公里大型主公園“歡樂(lè)谷”和斥資2億打造華僑城大劇院，資源優(yōu)勢(shì)明顯且具有稀缺性,北京華僑城歡樂(lè)谷住宅區(qū),在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，旅游地產(chǎn)住宅區(qū)商業(yè)配套中餐飲和購(gòu)物的總面積占較大優(yōu)勢(shì)，服務(wù)范圍擴(kuò)大到社區(qū)外人群,模式二,模式一,模式三,模式四,北京華僑城作為旅游地產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)的大盤項(xiàng)目，特色配套具備強(qiáng)勢(shì)的人群吸引力；與之相適應(yīng)的，滿足旅游人群的餐飲和購(gòu)物需求成為社區(qū)商業(yè)的主調(diào)。此類項(xiàng)目外街布置，也是為了便于社區(qū)外人群對(duì)社區(qū)商業(yè)的利用。且為了保證商業(yè)檔次和品質(zhì)，全部自持,布局,以集中外向的獨(dú)立外街形式實(shí)現(xiàn)，既服務(wù)于社區(qū)又配合商業(yè)外向的作用,業(yè)態(tài),以餐飲、購(gòu)物為主，同時(shí)形成與旅游相配套的商業(yè)業(yè)態(tài)，如酒店等,配套,以特色配套如大型劇院、樂(lè)園等設(shè)施提升住宅檔次，拉動(dòng)區(qū)域人氣,服務(wù)范圍,商業(yè)不僅服務(wù)于住宅區(qū)同時(shí)服務(wù)旅游人群，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)模式保證檔次和品質(zhì)，形成自身特色,旅游地產(chǎn)住宅區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的主要特點(diǎn),模式二,模式一,模式三,模式四,模式三,模式一,模式二,模式四,區(qū)域突破型大盤的商業(yè)布局以商業(yè)內(nèi)街的形式實(shí)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)自成體系,萬(wàn)科青青,怡?；▓@,沿海賽洛城,有別于區(qū)域傳統(tǒng)居民的中高端客戶進(jìn)駐，必須照顧業(yè)主自身的消費(fèi)習(xí)慣，社區(qū)商業(yè)自成體系，商業(yè)內(nèi)街實(shí)現(xiàn),怡海花園是北京南城首個(gè)富人區(qū)萬(wàn)科青青作為豆各莊鄉(xiāng)唯一的商品房居住項(xiàng)目，以低密度產(chǎn)品吸引城市中高端客群主動(dòng)外遷沿海賽洛城坐落東南四環(huán)百子灣區(qū)域，且為區(qū)域內(nèi)的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，吸引CBD人口置業(yè),模式三,模式一,模式二,模式四,在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，區(qū)域突破型大盤為適應(yīng)入住的中高端人群的消費(fèi)習(xí)慣，以?shī)蕵?lè)休閑和購(gòu)物為社區(qū)商業(yè)的兩大主題,區(qū)域突破型大盤的主要入住住戶為中高端人群，因此區(qū)域突破型大盤的商業(yè)配套要適應(yīng)其客群的消費(fèi)習(xí)慣，因此娛樂(lè)休閑和購(gòu)物成為社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，為住戶提供紓解身心，放松休閑的場(chǎng)所,生活服務(wù)、購(gòu)物為區(qū)域突破型大盤業(yè)主核心需求；為保證在新區(qū)域內(nèi)原有生活習(xí)慣不受影響，客戶完全依賴社區(qū)商業(yè)配套對(duì)原有生活方式的保證，如美容美發(fā)、旅行社及連鎖購(gòu)物、服務(wù)商店等,布局,社區(qū)商業(yè)必須配合業(yè)主消費(fèi)，面向社區(qū)內(nèi)，以內(nèi)街為主要布局形式,業(yè)態(tài),由于入住人群財(cái)富等級(jí)較高，購(gòu)物型、休閑型內(nèi)向商業(yè)能獲得較好收益,功能,對(duì)業(yè)主原有生活方式的尊重和充分滿足成為社區(qū)商業(yè)的主要功能,區(qū)域突破型大盤商業(yè)發(fā)展模式的主要特點(diǎn),模式三,模式一,模式二,模式四,模式四,模式一,模式二,模式三,城市外擴(kuò)復(fù)合大盤的商業(yè)布局將購(gòu)物型商業(yè)集中設(shè)置與鄰里型商業(yè)點(diǎn)式分布相配合，合理配置資源,大型集中商業(yè)作為區(qū)域配套，成為項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)，鄰里商業(yè)提供便捷配套，提升居民生活品質(zhì),北辰綠色家園,世紀(jì)城,模式四,模式一,模式二,模式三,在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，城市外擴(kuò)復(fù)合大盤以集中購(gòu)物型商業(yè)與鄰里商業(yè)相配合，配套分級(jí)，形成社區(qū)商業(yè)體系,大型商業(yè)的集聚效應(yīng)，可以成為項(xiàng)目吸引客戶的亮點(diǎn)；但在大型商業(yè)的影響下，購(gòu)物業(yè)態(tài)在鄰里商業(yè)模式下基本難以存活，因此社區(qū)內(nèi)鄰里商業(yè)主要滿足餐飲、公共服務(wù)及生活服務(wù)功能,模式四,模式一,模式二,模式三,布局,購(gòu)物型商業(yè)集中設(shè)置與鄰里型商業(yè)點(diǎn)式分布相配合，構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)配套體系,業(yè)態(tài),大型商業(yè)的集聚效應(yīng)，成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)；但在大型商業(yè)一定程度威脅到鄰里商業(yè)中的購(gòu)物業(yè)態(tài),配套分級(jí),社區(qū)商業(yè)分級(jí)，集中商業(yè)和鄰里商業(yè)形成有效配合；鄰里商業(yè)主要承擔(dān)生活服務(wù)功能，提高業(yè)主生活便捷度。,城市外擴(kuò)復(fù)合大盤商業(yè)發(fā)展模式的主要特點(diǎn),本項(xiàng)目特殊的地理位置和區(qū)域的復(fù)合型功能，注定本項(xiàng)目的住宅區(qū)具有綜合型氣質(zhì)，因此對(duì)其社區(qū)商業(yè)的要求也有不同,商業(yè)發(fā)展的要求,服務(wù)范圍:不僅要面向社區(qū)內(nèi)部，還要面向于外部的旅游人群，同時(shí)要兼顧一定的城市功能完善，對(duì)于業(yè)態(tài)的多元化和靈活性要求較高客群特征：本項(xiàng)目入住業(yè)主主要為中高端人群，對(duì)于購(gòu)物型消費(fèi)有一定要求，因此商業(yè)設(shè)計(jì)要符合業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣與整個(gè)區(qū)域相契合：住宅區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)要與周邊其他地塊的業(yè)態(tài)形成差異化互補(bǔ)，相輔相成，共同增加區(qū)域吸引力，避免競(jìng)爭(zhēng)性關(guān)系,本項(xiàng)目,住宅區(qū)商業(yè)布局建議,住宅區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng),沿街商業(yè),沿街商業(yè),住宅區(qū)的商業(yè)布局整體以“T”字形展開(kāi)，交匯處為集中商業(yè)的購(gòu)物中心，沿街展開(kāi)商鋪形成鄰里商業(yè)街，集中商業(yè)與鄰里商業(yè)相結(jié)合，將社區(qū)商業(yè)分級(jí)滿足不同客群的需求集中商業(yè)成為區(qū)域的一個(gè)磁力核，為沿街商業(yè)帶來(lái)人氣，同時(shí)滿足社區(qū)和外來(lái)人群購(gòu)物需求住宅區(qū)內(nèi)部形成獨(dú)立的商業(yè)體系，同時(shí)在整個(gè)區(qū)域中又是整體商業(yè)的一部分，與其他地塊的商業(yè)構(gòu)成整個(gè)區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，無(wú)論從空間上還是業(yè)態(tài)上成為不可或缺的一環(huán),住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)建議,社區(qū)商業(yè)體系,滿足業(yè)主生活需求大型超市鄰里商業(yè)(餐飲等）幼兒園、學(xué)校醫(yī)療,外來(lái)人群購(gòu)物需求大型購(gòu)物中心,城市功能完善運(yùn)動(dòng)中心國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校,參考揚(yáng)州大型LivingMall京華城評(píng)選4A級(jí)旅游休閑景區(qū)的案例，本項(xiàng)目的建設(shè)將以5A級(jí)旅游休閑景區(qū)的打造為前提,揚(yáng)州京華城國(guó)內(nèi)首家4A級(jí)商貿(mào)型旅游景區(qū),地處揚(yáng)州新城西區(qū)核心位置，占地2500畝，是臺(tái)灣威京總部集團(tuán)在大陸投資的第一座集旅游、商務(wù)、休閑等多功能全新概念于一體的生態(tài)親水型現(xiàn)代旅游業(yè)示范點(diǎn)（城）景區(qū)主體建筑京華城LivingMall全生活廣場(chǎng)總建筑面積19萬(wàn)，分為地下2層、地上5層景區(qū)特色：清新雅致的自然景觀、底蘊(yùn)深厚的人工景觀、品位高雅的休閑環(huán)境、特色彰顯的全球美食、“娛樂(lè)帶動(dòng)零售”的經(jīng)營(yíng)理念、聲名遠(yuǎn)播的品牌效應(yīng),京華城休閑旅游區(qū)通過(guò)驗(yàn)收，主要在于景區(qū)規(guī)劃人性化程度較高，不但設(shè)有多媒體觸摸屏、LED屏幕、足夠大的停車場(chǎng)、景區(qū)標(biāo)示系統(tǒng)以及免費(fèi)休閑購(gòu)物巴士等，而且配有景區(qū)醫(yī)務(wù)室，僅三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的廁所就有20多座。揚(yáng)州市旅游局規(guī)劃處朱處長(zhǎng),京華城休閑旅游區(qū)一次性通過(guò)國(guó)家旅游局的國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)驗(yàn)收，在全國(guó)景區(qū)評(píng)審中都屬罕見(jiàn)。這不僅是因?yàn)槲覀兙哂杏H水、原生態(tài)的優(yōu)美環(huán)境，更重要的是集旅游、商務(wù)、休閑等全生活功能于一體的全新旅游模式，創(chuàng)新了國(guó)內(nèi)旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路，從而得到業(yè)內(nèi)專家的一致垂青。揚(yáng)州京國(guó)實(shí)業(yè)有限公司楊經(jīng)理,本項(xiàng)目欲打造為5A級(jí)商貿(mào)型旅游景區(qū),根據(jù)國(guó)內(nèi)5A景區(qū)建設(shè)的相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目將打造集旅游集散中心、旅游管理用房和辦公區(qū)為一體的旅游服務(wù)區(qū),創(chuàng)建國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),細(xì)則一：服務(wù)質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量評(píng)分細(xì)則包括：旅游交通、游覽、旅游安全、衛(wèi)生、郵電服務(wù)、旅游購(gòu)物、綜合管理、資源和環(huán)境的保護(hù)細(xì)則二：景觀質(zhì)量評(píng)分細(xì)則包括：資源影響力、市場(chǎng)影響力細(xì)則三：游客意見(jiàn)評(píng)分細(xì)則包括：旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)對(duì)游客意見(jiàn)的評(píng)分依據(jù)、游客綜合滿意度的考察、在質(zhì)量等級(jí)評(píng)定過(guò)程中旅游景區(qū)游客意見(jiàn)調(diào)查表發(fā)放規(guī)模、旅游景區(qū)游客意見(jiàn)調(diào)查表采取發(fā)放方式、游客綜合滿意度的計(jì)分方法、旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)游客意見(jiàn)綜合得分最低要求等,旅游服務(wù)區(qū),旅游集散中心,旅游管理用房,辦公區(qū),并輔以建設(shè)大型停車樓，滿足旅游及區(qū)域消費(fèi)人口的停車需求,外地旅游客戶：本項(xiàng)目作為三山大風(fēng)景區(qū)的核心區(qū)，通過(guò)商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施為其配套休閑服務(wù)功能，由此產(chǎn)生的旅游人口多為自駕車客戶，未來(lái)本區(qū)域?qū)a(chǎn)生較多停車需求本地休閑消費(fèi)客戶：本項(xiàng)目作為鎮(zhèn)江城市未來(lái)主要的休閑娛樂(lè)板塊，將大力承接城市休閑商業(yè)消費(fèi)，該類消費(fèi)人群多為自駕車客戶，對(duì)停車要求較為敏感,通過(guò)對(duì)揚(yáng)州京華城、常州恐龍樂(lè)園的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，外地游客和本地消費(fèi)人群中自駕車客群占比較大，該類人群對(duì)停車設(shè)施的方便度較為敏感同時(shí)為達(dá)到爭(zhēng)創(chuàng)5A景區(qū)的相關(guān)配套要求，本項(xiàng)目必須配套建設(shè)停車設(shè)施考慮停車設(shè)施占地較大，為充分利用空間，本項(xiàng)目以停車樓的建設(shè)為主，配套大量地下停車位的建設(shè),視角一：基于區(qū)域及本地市場(chǎng),視角二：基于開(kāi)發(fā)商資源,目前時(shí)尚廊在全國(guó)已建成兩家，包含精品書(shū)店和餐飲區(qū)兩部分，整體走精品化路線,世貿(mào)天階店,位置北京市世貿(mào)天階時(shí)尚大廈二層規(guī)模800平米業(yè)態(tài)精品書(shū)店：主力產(chǎn)品為港臺(tái)、外文類的設(shè)計(jì)、時(shí)尚、美食類書(shū)籍餐飲區(qū)：西餐廳、咖啡廳,三里屯店,位置朝陽(yáng)區(qū)三里屯路11號(hào)院VILLAGE北區(qū)N8樓LG樓規(guī)模250平米業(yè)態(tài)精品書(shū)店：主力產(chǎn)品為港臺(tái)、外文類的建筑、設(shè)計(jì)類書(shū)籍餐飲區(qū)：西餐廳、咖啡廳,客群多為設(shè)計(jì)師、美食家及藝術(shù)類有一定消費(fèi)能力的從業(yè)人員,我們的書(shū)籍以建筑類、設(shè)計(jì)類、美食類的港臺(tái)及外文書(shū)籍為主，北京別的書(shū)店也有這些書(shū)，但我們是目前為止擁有這些書(shū)最全的書(shū)店，所以很多設(shè)計(jì)師、美食家都會(huì)經(jīng)常光顧我們這里，也是我們書(shū)店的主力客群。時(shí)尚廊世貿(mào)天階店書(shū)店店員,我們這里采取會(huì)員制，單次消費(fèi)滿1000元的顧客才可以成為我們的會(huì)員，會(huì)員可享受9折或8.8折的優(yōu)惠。采用這種方式主要是為了有選擇性的固定我們書(shū)店的會(huì)員，保證書(shū)店的客群質(zhì)量。時(shí)尚廊世貿(mào)天階店書(shū)店陳經(jīng)理,環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)高雅吸引眾多電影拍攝取景、新書(shū)發(fā)布會(huì)、美食沙龍等商業(yè)活動(dòng),我們這里經(jīng)常被用作電影外景取景拍攝，像婚姻保衛(wèi)戰(zhàn)就在我們這里取景，同時(shí)還經(jīng)常用于新書(shū)發(fā)布及新書(shū)簽售會(huì)，美食沙龍也經(jīng)常在我們這里舉行，基本上我們這里每周都有3、4場(chǎng)類似活動(dòng)。（去市調(diào)當(dāng)天正在進(jìn)行電影取景拍攝）時(shí)尚廊世貿(mào)天階店餐飲部經(jīng)理,我們這里一年平均有近300天的時(shí)間有新書(shū)發(fā)布、美食沙龍類活動(dòng)，屆時(shí)我們會(huì)在網(wǎng)上發(fā)布活動(dòng)時(shí)間，并短信告知我們的會(huì)員，這些活動(dòng)都是免費(fèi)的。時(shí)尚廊世貿(mào)天階店書(shū)店陳經(jīng)理,