收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究.doc

收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究中文摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估需求的日益增長(zhǎng)，過(guò)去使用成本法來(lái)評(píng)估這些房地產(chǎn)價(jià)值的做法己經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，取而代之的是應(yīng)用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。然而，收益法的基本原理比較簡(jiǎn)單，但操作難度較大，尤其是在我國(guó)。目前我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評(píng)估中的參數(shù)，致使參數(shù)選取受主觀人為因素的影響較大。另外，我國(guó)尚不完善的市場(chǎng)環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的重要原因。并且對(duì)于參數(shù)確定的問(wèn)題至今沒(méi)有建立一個(gè)成熟的方法，導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用中主觀性和隨意性很大，從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲，這也嚴(yán)重影響了收益法在我國(guó)的應(yīng)用。本文主要針對(duì)收益法特定的理論依據(jù)、適用范圍及條件、參數(shù)確定等，總結(jié)了收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，在分析房地產(chǎn)評(píng)估和收益法基本理論的基礎(chǔ)上，論述了收益法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的適應(yīng)性探討了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用收益法的情形及其基本要素的確定，并進(jìn)一步針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估 收益法 問(wèn)題 對(duì)策Abstract: With the constant improvement of Chinas market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with Chinas reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords: real estate appraisal Income approach Problem Strategy前 言隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估和估值技術(shù)得到了普遍應(yīng)用，資產(chǎn)評(píng)估不僅是社會(huì)中介行業(yè)需要了解掌握的專門知識(shí)和技能，也是國(guó)有資產(chǎn)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)管理部門，以及企業(yè)管理人員等都需要了解和掌握的專門知識(shí)和技能。我國(guó)目前的情況是，從事資產(chǎn)評(píng)估的人員數(shù)量并不算少，但是資產(chǎn)評(píng)估高端人才匱乏。制約資產(chǎn)評(píng)估高端人才成才的主要因素是，現(xiàn)有評(píng)估人員及其相關(guān)人員的資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)薄弱，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)律的認(rèn)識(shí)膚淺，難以應(yīng)對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中難以積累成功的經(jīng)驗(yàn)，以及總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深入，特別是中國(guó)加入WTO以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的管理不僅停留在多少建筑面積的房屋，有多少面積的土地，而是進(jìn)一步了解這些房地產(chǎn)的價(jià)值是多少，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估作為中介服務(wù)行業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要一環(huán)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放的歷史進(jìn)程中發(fā)揮著無(wú)可替代的基礎(chǔ)性作用。本文的研究計(jì)劃首先利用課外時(shí)間查閱相關(guān)權(quán)威期刊和書籍，以及向大學(xué)教授咨詢，獲得了大量真實(shí)且利用價(jià)值大的資料和信息。然后應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容進(jìn)行深刻的了解，然后參考有關(guān)資料發(fā)現(xiàn)收益法在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題進(jìn)行歸類總結(jié)，結(jié)合具體實(shí)例，逐一進(jìn)行研究，并且針對(duì)問(wèn)題提出有效的、合理的對(duì)策。文中結(jié)構(gòu)分四大部分，第一部分是闡述收益法的涵義、適用的條件和對(duì)象及其評(píng)估步驟和可行性。其次，是通過(guò)對(duì)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中基本內(nèi)容的理解分析，發(fā)現(xiàn)了收益法在其評(píng)估過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題及不足，譬如：年凈收益確定比較困難；房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，所以估價(jià)人員比較難確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值；評(píng)估人員在收集所必須的材料方面必須花費(fèi)大量的人力、財(cái)力和時(shí)間，影響和制約了評(píng)估人員對(duì)收益法的采用；我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大等等。第三部分是鑒于第二部分中提到的收益法在房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用當(dāng)中的問(wèn)題針對(duì)性的提出了一些有效的合理的對(duì)策。如文中所提到的：客觀準(zhǔn)確的確定各參數(shù)；建立健全估價(jià)制度，不斷提高評(píng)估人員的職業(yè)水平和專業(yè)技能；組織編寫權(quán)威性、規(guī)范性的高質(zhì)量房地產(chǎn)評(píng)估書籍和教材；加強(qiáng)在崗評(píng)估人員的培訓(xùn)等等。最后在文章的結(jié)尾對(duì)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的不斷研究和發(fā)展提出了期望。收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。預(yù)期原理說(shuō)明，房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)值、生產(chǎn)他所投入的成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲得的收益或得到的滿足的預(yù)期。房地產(chǎn)正常收入通常是在考慮和分析房地產(chǎn)的實(shí)際收益、類似房地產(chǎn)收益、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及房地產(chǎn)收入的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性的基礎(chǔ)上確定。本文通過(guò)對(duì)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中內(nèi)容的歸納，分析其實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)政策建議。一、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的特點(diǎn) （一）收益法的基本思路1.收益法的定義收益法又稱收益還原法、收益資本化法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值。它服從資產(chǎn)評(píng)估將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。該思路認(rèn)為，任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置和投資于某一資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣額不會(huì)高于購(gòu)置和投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給其帶來(lái)的回報(bào)，即收益額（采用收益法得出的價(jià)格通常稱為收益額）。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)生能力和獲利能力作為評(píng)估目標(biāo)來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。這種方法根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值，容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受。2.收益法適用的條件和對(duì)象收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，它著眼于未來(lái)，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益。該方法是利用資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將合理預(yù)期的未來(lái)收益折現(xiàn)求資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。它可利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算，從這一角度而言，其理論基礎(chǔ)是很完善的。由于收益法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的一種方法，因此收益法適合有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，如商場(chǎng)、賓館、寫字樓、店面、倉(cāng)庫(kù)等的評(píng)估，對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的評(píng)估，收益法一般不適用。另外，運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)是可以用貨幣來(lái)衡量的，只有這樣才能將估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。3.收益法的評(píng)估步驟（1）搜集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；（2）測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入；（3）測(cè)算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用；（4）測(cè)算房地產(chǎn)的凈收益；（5）估測(cè)并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；（6）確定房地產(chǎn)的收益年限；（7）估測(cè)并確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。4收益法公式舉例收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為若干類：其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有限期的情況劃分，可分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法；其二是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，有可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。P為評(píng)估價(jià)值；i為年序號(hào)；Pi為未來(lái)第i年的評(píng)估價(jià)值；Ri為未來(lái)第i年的預(yù)期收益；r為折現(xiàn)率或資本化率；ri為第i年的折線率或資本化率;t為收益年限；n為收益年期有限；A為年金。1 純收益不變 (1)在收益永續(xù)、各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：P=A/r 其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。(2)在收益年期有限、資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式： P=Ar*1-1(1+r) 這是一個(gè)在評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。 (3)在收益年期有限、資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算公式：P=A*n 其成立條件是：純收益每年不變；收益年期有限為n;資本化率為零。這些具體方法有許多數(shù)學(xué)表達(dá)式，在資產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用收益法時(shí)，重要的不是去套用這些數(shù)學(xué)公式，而是恰當(dāng)?shù)剡x擇運(yùn)用收益法的各個(gè)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如收益額、折線率等。利用數(shù)學(xué)表達(dá)式的形式表達(dá)收益法中的具體方法，只是對(duì)這些具體方法折現(xiàn)或資本化過(guò)程的一種抽象和概括，計(jì)算公式本身并不能保證評(píng)估結(jié)論的正確。（二）收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的可行性分析采用收益法進(jìn)行評(píng)估，優(yōu)點(diǎn)比較突出，主要表現(xiàn)在這種方法可以比較真實(shí)和準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)收益的價(jià)格，而且與投資決策緊密結(jié)合，因此，應(yīng)用此方法評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方接受。同時(shí)這種方法從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根本目的出發(fā)，緊扣被評(píng)估房地產(chǎn)的收益進(jìn)行評(píng)估，更加符合房地產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)要求。1理論依據(jù)充分 收益法是以預(yù)期理論為依據(jù)，將受托估價(jià)的房地產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)值之和作為其現(xiàn)在的價(jià)格，與市場(chǎng)法和成本法相比，是一種具有理論基礎(chǔ)的方法。市場(chǎng)比較法，通過(guò)類似房地產(chǎn)實(shí)例與待估房地產(chǎn)的比較，確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格，盡管比較符合人們的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，但是以價(jià)格求價(jià)格，并沒(méi)有說(shuō)明價(jià)格形成的依據(jù)。成本法從費(fèi)用著眼，確定價(jià)格，有一定理論基礎(chǔ)，但有一定的應(yīng)用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法進(jìn)行估價(jià)。 2應(yīng)用范圍廣泛無(wú)論是純粹的土地還是單純的建筑物，或者兩者合二為一的房地產(chǎn)，重要的是有收益性的或者具有潛在的收益性，都可以運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。特別是對(duì)于不能用成本法估價(jià)、不可再生的城市土地，收益法同樣也可以適用其估價(jià)。 3符合購(gòu)買者的理念通過(guò)收益法所確定的收益價(jià)格，實(shí)質(zhì)是一種需求價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，他購(gòu)買房地產(chǎn)所愿意支付的代價(jià)，自然以他期望該房地產(chǎn)在未來(lái)所能給他帶來(lái)的收益為依據(jù)，而不會(huì)去考慮該房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中花費(fèi)的成本。收益法還可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素，并且它是用未來(lái)收益來(lái)衡量房地產(chǎn)的資產(chǎn)的價(jià)值，所以其結(jié)果較容易被投資者所接受。 二、運(yùn)用收益法評(píng)估房產(chǎn)格價(jià)格存在的問(wèn)題(一) 參數(shù)確定比較困難1年凈收益的確定凈收益是指由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失和合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。凈收益估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)，而不是實(shí)際的數(shù)據(jù)，并通常以年度計(jì)。另外，凈收益既包括有形收益，又包括無(wú)形收益。凈收益的測(cè)算途徑有兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益。如存在大量租賃實(shí)例的商業(yè)店面、寫字樓、公寓、普通住宅等房地產(chǎn)：二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。如歌舞廳、咖啡廳、賓館、酒店等房地產(chǎn)。不管哪種方法測(cè)算，收益法考慮的都是未來(lái)收益。不是房地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在的收益。而房地產(chǎn)之所以有價(jià)值歸根結(jié)底是因?yàn)榉康禺a(chǎn)能給持有者帶來(lái)未來(lái)收益，因此未來(lái)收益是房地產(chǎn)價(jià)值的源泉。未來(lái)收益有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：一是未來(lái)收益是未來(lái)年份產(chǎn)生的，而不是過(guò)去或現(xiàn)在產(chǎn)生的；二是未來(lái)收益一般是不確定的，有的甚至波動(dòng)性很大，幾乎不能正確確定其數(shù)值大小，所以年凈收益確定比較困難。2.資本化率的確定資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)的收益率。在確定資本化率時(shí)，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資收益率還是取全社會(huì)的平均投資收益率?是取該地域房地產(chǎn)投資者的平均投資收益率還是取特定投資者的投資收益率?不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來(lái)確定資本化率。而評(píng)估結(jié)果對(duì)資本化率具有高度敏感性，因此估價(jià)人員在確定資本化率時(shí)一定要慎重。求取資本化率常用的方法有市場(chǎng)提取法和累加法。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料。選用相應(yīng)的資本化率公式，反求出資本化率。運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取資本化率時(shí)，評(píng)估人員往往簡(jiǎn)單地按公式r=AV來(lái)求取，忽略了房地產(chǎn)收益年限為有限年。運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取資本化率，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是采用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法求取各比較案例的資本化率，然后采用三個(gè)可比實(shí)例資本化率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)提取法求取資本化率的結(jié)果。累加法是將資本化率視為安全利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，所以估價(jià)人員比較難確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值。3.收益年限的確定房地產(chǎn)的收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的年數(shù)。一般是根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)的剩余期限來(lái)確定。對(duì)于單獨(dú)建筑物和單獨(dú)土地的估價(jià)，應(yīng)分別按建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地的剩余使用年限確定收益年限。對(duì)于土地和建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，在確定收益年限時(shí)，有兩種情況：一種是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的有限年公式進(jìn)行算，然后加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。另一種是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限。但應(yīng)區(qū)別合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物“予以補(bǔ)償”和“不予補(bǔ)償”兩種情況；對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?，?yīng)考慮建筑物殘余價(jià)值的現(xiàn)值。由于土地使用權(quán)出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有直接影響，因此估價(jià)人員一定要關(guān)注土地出讓合同中關(guān)于出讓期限屆滿后土地使用權(quán)收回的有關(guān)條款并將該條款在報(bào)告中揭示。(二)信息來(lái)源的匱乏制約收益法的應(yīng)用及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握大量房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)信息、技術(shù)信息和政策信息是運(yùn)用收益法的基礎(chǔ)，因此大量收集、整理和分析不同的信息是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員運(yùn)用收益法的前提。但是由于中國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)間較短，市場(chǎng)發(fā)育很不成熟，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，因此各種信息的來(lái)源極為有限，一是信息發(fā)布渠道少，二是信息陳舊，行業(yè)主管部門的網(wǎng)頁(yè)上基本沒(méi)有可用的信息，行業(yè)協(xié)會(huì)及企業(yè)也很少發(fā)布信息，即使有，也往往是不全面、不及時(shí)，甚至受到人們的質(zhì)疑。許多有用的信息只能通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等新聞報(bào)道了解，而這些信息又往往是不連續(xù)的、支離破碎的，有時(shí)甚至是相互矛盾的。因此評(píng)估人員在收集所必須的材料方面面臨很大的困難，必須花費(fèi)大量的人力、財(cái)力和時(shí)間，從而影響和制約了評(píng)估人員對(duì)收益法的采用。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟和不發(fā)達(dá)性收益法的應(yīng)用是建立在有一個(gè)成熟、發(fā)達(dá)和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠穩(wěn)定的地區(qū)，采用收益法所取得的評(píng)估結(jié)果不能夠準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理的價(jià)格。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大。三、針對(duì)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在問(wèn)題提出的對(duì)策 （一）對(duì)于參數(shù)確定困難提出的建議運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確度主要取決于凈收益、資本化率與年限的確定，估價(jià)人員在評(píng)估過(guò)程中一定要精準(zhǔn)掌握這些數(shù)據(jù)。1客觀準(zhǔn)確的確定各參數(shù)估價(jià)人員在確定凈收益的時(shí)候一定要準(zhǔn)確把握：(1)弄清楚收益的來(lái)源方式，即是以出租方式取得，還是以營(yíng)業(yè)的方式取得。(2)凈收益確定時(shí)除了考慮房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益外，還要考慮房地產(chǎn)給個(gè)人帶來(lái)安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信度等間接收益。間接收益一般難以貨幣化，所以通常選取較低的資本化率來(lái)考慮間接收益。(3)潛在毛收入、有效毛收人、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益確定時(shí)，應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。若有租約期，可以利用估價(jià)對(duì)象本身的潛在毛收入、有效收入等。但如果估價(jià)對(duì)象本身與正?？陀^的情況不符，則應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。資本化率確定時(shí)，采用市場(chǎng)法求取一般要取三個(gè)案例資料，運(yùn)用累加法求取一般要注意不同用途、不同地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值是不一樣的。收益年限確定時(shí)，一般要注意估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，另外土地和建筑物合成一體的估價(jià)對(duì)象要注意建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限誰(shuí)先結(jié)束。 2.建立健全估價(jià)制度，不斷提高評(píng)估人員的職業(yè)水平和專業(yè)技能在承辦業(yè)務(wù)后，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行必要的鑒定，兩名或多名估價(jià)人員到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，進(jìn)行全面、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)資料匯總、認(rèn)真分析。把握對(duì)價(jià)格或價(jià)值影響的主次因素來(lái)確定修正調(diào)整系數(shù)、內(nèi)部審核等，從而將誤差降到最小。收益法是評(píng)估有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的一種非常有效的方法，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格關(guān)鍵的一步是對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，這是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，要做出科學(xué)合理的判斷不僅涉及房地產(chǎn)這項(xiàng)有形資產(chǎn)，更重要的是對(duì)各種無(wú)形資產(chǎn)在未來(lái)運(yùn)營(yíng)中所能發(fā)揮作用的潛力和交互影響做出判斷，對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)、技術(shù)進(jìn)步、社會(huì)環(huán)境、國(guó)家政策等外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響做出判斷，如果由于收益法的實(shí)際應(yīng)用實(shí)踐的人為因素的影響，使社會(huì)形成了開(kāi)始對(duì)收益法應(yīng)用的懷疑、甚至否定，這是十分危險(xiǎn)的。因此，從理論上，科學(xué)評(píng)價(jià)收益法，對(duì)收益法的科學(xué)性給予充分肯定，在當(dāng)前顯得尤為重要。只有充分肯定收益法的理論先進(jìn)性，才有可能改變當(dāng)前對(duì)收益性房地產(chǎn)的評(píng)估還在應(yīng)用成本法評(píng)估的現(xiàn)實(shí)，揭示收益性房地產(chǎn)本來(lái)面目。這就要求評(píng)估人員要具有很高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，要求評(píng)估人員能夠準(zhǔn)確地掌握被評(píng)估房地產(chǎn)的歷史收益和房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息，能夠合理的分析這些資料，以此來(lái)確定房地產(chǎn)客觀收益，并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)收益和未來(lái)收益率，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。從國(guó)內(nèi)情況看，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在短短的十幾年時(shí)間內(nèi)得到了迅猛發(fā)展，正是由于在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展，現(xiàn)有評(píng)估人員基本都是通過(guò)考試從各行業(yè)中新進(jìn)入資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的，雖然這些人可能都是原來(lái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)或經(jīng)濟(jì)管理中的精英，對(duì)各自的行業(yè)比較精通或十分精通，然而由于從事房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)間很短，缺乏房地產(chǎn)工程領(lǐng)域內(nèi)知識(shí)的積累和房地產(chǎn)評(píng)估工作的經(jīng)驗(yàn)積累，因而絕大多數(shù)評(píng)估人員尚不具備將影響房地產(chǎn)收益的各種因素進(jìn)行有機(jī)的、科學(xué)合理的綜合分析和判斷的能力，或者說(shuō)其執(zhí)業(yè)能力還不能適應(yīng)收益法對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的要求。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估實(shí)踐中有意識(shí)的盡量避免采用收益法，從而影響了收益法的應(yīng)用。（二）對(duì)于信息來(lái)源匱乏提出的建議改善觀念，提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)收益法的應(yīng)用關(guān)注。中國(guó)的改革開(kāi)放推動(dòng)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型并使其不斷增長(zhǎng)，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中解放出房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，人們的思想和觀念也應(yīng)該隨之解放出來(lái)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和完善，收益法的應(yīng)用環(huán)境會(huì)越來(lái)越好，作為收益性房地產(chǎn)評(píng)估的最客觀、最具有說(shuō)服力的一種方法，收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的重要性應(yīng)該得到重視。除了政府盡快建立健全的房地產(chǎn)評(píng)估法律、法規(guī)體系，保障收益法的應(yīng)用環(huán)境外，行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)也有利于提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估收益法應(yīng)用的關(guān)注。建議行業(yè)協(xié)會(huì)采取的引導(dǎo)措施有： l.組織編寫權(quán)威性、規(guī)范性的高質(zhì)量房地產(chǎn)評(píng)估書籍和教材。近年來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估界的一些專家吸收國(guó)外的評(píng)估理論和方法，并結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)編寫出了一些較好的評(píng)估著作，為完善和提高我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法打下了良好的基礎(chǔ)。建議以此為起點(diǎn)，組織多方面的富有研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家，集大家的智慧編寫出更具權(quán)威、更規(guī)范的具有我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估特色的理論著作和教材，為收益法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用打下良好的理論基礎(chǔ)。 2.發(fā)揮協(xié)會(huì)下設(shè)機(jī)構(gòu)的作用。積極開(kāi)展學(xué)術(shù)研究和交流活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，開(kāi)展專門的定期學(xué)術(shù)討論，同時(shí)，加強(qiáng)與國(guó)家的交流合作，繼續(xù)吸收消化國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法，進(jìn)而增強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)收益法應(yīng)用的關(guān)注。另外，政府還應(yīng)積極提供多渠道信息來(lái)源，主動(dòng)推動(dòng)信息的公開(kāi)透明，提高信息化水平，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的標(biāo)準(zhǔn)化、公開(kāi)化。要做到這一點(diǎn)就必須完善監(jiān)督機(jī)制，只有這樣，才可以保障制度和法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行，也可以保障各種標(biāo)準(zhǔn)的正確使用，從而保障市場(chǎng)運(yùn)行的透明公平以及信息的有效性和及時(shí)性。3.加強(qiáng)在崗評(píng)估人員的培訓(xùn)我國(guó)進(jìn)行了首次房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試至今，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍得到了充實(shí)和壯大。但其中一些雖然獲得了評(píng)估師資格，可能還缺乏評(píng)估經(jīng)驗(yàn)或系統(tǒng)的評(píng)估知識(shí)，為了提高評(píng)估隊(duì)伍的整體素質(zhì)，使評(píng)估人員更好地使用收益法，促進(jìn)收益法的應(yīng)用，需要定期對(duì)在崗評(píng)估師進(jìn)行業(yè)務(wù)和職業(yè)道德的培訓(xùn)。 （三）對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題提出的建議政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提供多渠道信息來(lái)源。為了規(guī)范和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展減少由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格、收益不準(zhǔn)確等問(wèn)題導(dǎo)致的凈收益、資本化率等確定不準(zhǔn)確，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測(cè)和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資。引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)及時(shí)防范和制止房地產(chǎn)過(guò)熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，進(jìn)而將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向成熟階段。結(jié) 論隨著我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)不斷完善，評(píng)估人員總體素質(zhì)的不斷提高，房地產(chǎn)法律、法規(guī)的不斷健全，收益法將會(huì)逐漸被人們所接受，并成為房地產(chǎn)評(píng)估中普遍使用的方法。以上是收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中若干問(wèn)題的思索與探討，從中可以發(fā)現(xiàn)收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位，是常用的3種基本方法之一，是國(guó)際上公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估基本方法之一。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚,其理論和方法還處于探索階段,目前主要是借鑒國(guó)外的一些估價(jià)方法,然而這些方法并不完全適合中國(guó)國(guó)情,需要根據(jù)我國(guó)的具體情況進(jìn)行改進(jìn)。使用收益法的關(guān)鍵是資產(chǎn)凈收益的確定和資本化率的選取,因此如何確定資本化率是收益法中的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。目前,在我國(guó)實(shí)際使用的確定資本化率的方法比較多,在一項(xiàng)具體的估價(jià)項(xiàng)目中,適當(dāng)?shù)拇_定方法又成為影響資本化率準(zhǔn)確性的重要因素,進(jìn)而影響著使用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估