房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重要性.doc

隨著房地產(chǎn)二、三級市場的開放，住房制度改革中的已購公房入市交易，土地制度改革中的土地使用權(quán)交易和金融改革中的住房貸款，無不與房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)格評估有關(guān)系。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場中實(shí)施“一門式”服務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)師更是任重道遠(yuǎn)。二者在房地產(chǎn)二、三級市場中具有舉足輕重的地位，并發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用。一、 只有房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的權(quán)威性、獨(dú)立性和公正性，才能達(dá)到房地產(chǎn)價(jià)格的公平和合理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。價(jià)格是市場的重要信息，是社會(huì)需求的尺度、標(biāo)志和晴雨表。房地產(chǎn)這種特殊商品也不例外，房地產(chǎn)的核心問題即價(jià)格也是房地產(chǎn)市場供求的晴雨表，不符合社會(huì)資源配置的房地產(chǎn)價(jià)格必然制約著正常的房地產(chǎn)交易，或使房地產(chǎn)市場發(fā)生扭曲。房地產(chǎn)估價(jià)師的任務(wù)或責(zé)任就是以其評估結(jié)果的權(quán)威性、獨(dú)立性和公正性，來達(dá)到房地產(chǎn)價(jià)格的公平和合理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常交易。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師對于平抑房地產(chǎn)價(jià)格，抵制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的隱價(jià)瞞價(jià)，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益起著價(jià)格衛(wèi)士的作用。國家提出在房地產(chǎn)交易中明顯低于市場價(jià)格的應(yīng)予以評估，然而，這種“明顯”是建立在何種價(jià)格基礎(chǔ)上，首先也應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就需要由房地產(chǎn)估價(jià)師按法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，在一定時(shí)間、一定城市內(nèi)，依照房屋結(jié)構(gòu)等級、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和房屋的建成年代、裝修裝璜狀況等測算出房屋的市場價(jià)格，以供房地產(chǎn)交易市場參考。任何人在未到房屋所在地現(xiàn)場勘察，對一宗房地產(chǎn)的區(qū)位、環(huán)境、交易、樓層朝向等個(gè)別因素不明確的情況下，憑直覺是不可能判定交易房屋的準(zhǔn)確價(jià)格的，更何況城市之大，價(jià)格的變化又是隨著市場的價(jià)值在隨時(shí)波動(dòng)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就要定期提供房地產(chǎn)市場行情，房地產(chǎn)估價(jià)師就應(yīng)該按照價(jià)值規(guī)律、定期調(diào)查、演算、評估出房屋的價(jià)格。二、 為繳納房地產(chǎn)稅費(fèi)提供法定的價(jià)格依據(jù)。按照國家的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納契稅、營業(yè)稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，其稅率標(biāo)準(zhǔn)國家有明確規(guī)定，但其繳納稅費(fèi)的客觀度則應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師評估出的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值計(jì)收。在房地產(chǎn)二、三級市場中，涉稅評估是保證國家在房地產(chǎn)市場中稅收的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)涉稅評估由于量大面廣，在國外是房地產(chǎn)估價(jià)中的重要組成部分。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，涉稅評估由于要遵循相關(guān)稅收法規(guī)、條例，涉及到社會(huì)公眾廣泛的利益與權(quán)益，因此，可由政府公務(wù)員中的房地產(chǎn)估價(jià)人員或由政府委托信譽(yù)好的社會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。目前各主要稅種涉及的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)都必須由房地產(chǎn)估價(jià)師完成：一是為征收營業(yè)稅進(jìn)行的估價(jià)，這種估價(jià)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)估價(jià)類似，房地產(chǎn)估價(jià)師對此項(xiàng)估價(jià)要持慎重的態(tài)度，以中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例、中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則為依據(jù)。二是為征收土地增值稅進(jìn)行的估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)以中華人民共和國城市土地使用稅暫行條例和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)，合理劃分土地等級。三是為征收房產(chǎn)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入，其價(jià)值的依據(jù)以評估確認(rèn)為主。四是為征收契稅而進(jìn)行的估價(jià)，即房地產(chǎn)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)須評估其客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，以便在市場上形成公允的市場價(jià)格。房地產(chǎn)贈(zèng)與和交換時(shí)為保證契稅征收的估價(jià)。也應(yīng)采用公開市場標(biāo)準(zhǔn)并對該房地產(chǎn)市場價(jià)格或交換差價(jià)進(jìn)行評估。三、 為房地產(chǎn)二、三級市場開放后房地產(chǎn)抵押提供依據(jù)。房地產(chǎn)二、三級市場開放后，金融機(jī)構(gòu)推出住房貸款以滿足人們改善住房條件、提高住房水平的需要，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理的住房貸款估價(jià)業(yè)務(wù)也越來越多。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該依據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法以及當(dāng)?shù)氐钠渌?guī)定進(jìn)行，采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該明確未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響，以規(guī)避在估價(jià)過程中出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師還必須考慮一旦抵押人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)客觀合理價(jià)格折算到?jīng)]有抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，當(dāng)然由于這種預(yù)期的價(jià)值評估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，為此，評估時(shí)應(yīng)充分考慮未來金融風(fēng)險(xiǎn)問題。四、 房地產(chǎn)市場中糾紛不斷發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)師提供合理估價(jià)是為有效解決房地產(chǎn)糾紛。隨著房地產(chǎn)二、三級市場的發(fā)展，涉及房地產(chǎn)糾紛的估價(jià)呈逐漸上升趨勢。這些糾紛的解決，經(jīng)常需要房地產(chǎn)估價(jià)師為糾紛仲裁方、糾紛的一方或雙方、人民法院等提供估價(jià)服務(wù)。糾紛目的下的房產(chǎn)估價(jià)，除需要遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則和方法外，還應(yīng)該充分了解糾紛多方的立場和意見，以便作出公正、客觀、合理的估價(jià)。五、 五、為房地產(chǎn)二、三級市場中客戶確定房屋的租售比例提供服務(wù)。隨著住房二級市場的發(fā)展，城鎮(zhèn)不少喬遷新房或準(zhǔn)備購新房的家庭，對于決定舊房出租合算還是出售合算是一個(gè)難題。由于房屋商品的特殊價(jià)格，房屋升值潛力的大小、房屋財(cái)產(chǎn)處理心理的不同、家庭生活水平的差異以及國家政策的變化等原因，使房屋租與賣之間也存在著不同的商機(jī)或機(jī)遇。這些問題需要房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)測算時(shí)，應(yīng)從現(xiàn)行銀行利率來看出租比出售哪個(gè)有更多的獲利能力，評估出租、出賣二者的得失比，由業(yè)主確定是出租還是出售?？傊?，任何事物進(jìn)入市場后，都必須而且只能有一個(gè)游戲規(guī)劃，即一個(gè)價(jià)格體系。隨著房地產(chǎn)二、三級市場的開放，由于中間環(huán)節(jié)全是市場行為，房地產(chǎn)市場的核心，即價(jià)格評估的重任就需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師來承擔(dān)。我國房地產(chǎn)估價(jià)工作起步晚，但加入wto后的房地產(chǎn)二、三級市場會(huì)更加活躍，房地產(chǎn)估價(jià)師面對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押、買賣、出租、析產(chǎn)、作價(jià)入股、企業(yè)改制、拍賣、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同的估介方法，使估價(jià)程序符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求、估價(jià)結(jié)果符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律及法律、法規(guī)的要求。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在開放的二、三級市場中的作用和地位是十分重要的。要規(guī)范房地產(chǎn)市場，必須進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，只有這樣，才能維護(hù)房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益、使房地產(chǎn)估價(jià)制度步入規(guī)范化、法制化的軌道并與國際慣例接軌，保證并促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 房地產(chǎn)估價(jià)的作用1、買房賣房交易時(shí)的參考標(biāo)準(zhǔn)交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，以評估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。2、繳納房產(chǎn)稅費(fèi)的依據(jù) 交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為明顯低于市場價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。3、房產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。 4、申請銀行貸款 向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。 5、解決房產(chǎn)糾紛 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、 補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)估價(jià)介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢的切入點(diǎn)介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢一方面的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)的需求，同時(shí)也是工程咨詢行業(yè)提高自身的業(yè)務(wù)水平和社會(huì)影響力的要求。房地產(chǎn)估價(jià)可以利用自身所長從多個(gè)點(diǎn)著手為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供服務(wù)。提供房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)理論和實(shí)踐有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)市場中介組織，對房地產(chǎn)市場的脈搏有著系統(tǒng)而科學(xué)的把握。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)可以為那些房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程咨詢提供最有力的房地產(chǎn)市場分析服務(wù)，這些技術(shù)顯然是大多數(shù)工程咨詢機(jī)構(gòu)和其他中介咨詢機(jī)構(gòu)所不能提供的。參與項(xiàng)目選址分析大多數(shù)的建設(shè)項(xiàng)目都離不開先拿地，后建設(shè)的程序。選擇適合的建設(shè)位置和規(guī)模，不僅僅要考慮生產(chǎn)布局的需要，同樣要綜合投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場前景、城市規(guī)劃等因素，在實(shí)現(xiàn)選址成本最低的同時(shí)，兼顧房地產(chǎn)的長期發(fā)展，避免因規(guī)劃變動(dòng)、市場波動(dòng)給投資行為帶來隱性的損失，促進(jìn)土地資源的最佳合理配置。參與征地、拆遷安置分析對于所有的新建項(xiàng)目，不論是否屬于房地產(chǎn)類，征地拆遷都是其難以避免和十分關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。新實(shí)行的項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本也將建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析作為其一個(gè)重要的章節(jié)。而目前，征地拆遷補(bǔ)償都有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)償價(jià)值依據(jù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)熟悉地區(qū)各種征地拆遷補(bǔ)償市場，熟悉各項(xiàng)補(bǔ)償和安置政策，更在實(shí)際工作中與被征地、拆遷單位和群眾有著密切的溝通和接觸，了解他們的所需、所想。由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供征地拆遷政策咨詢、方案設(shè)計(jì)、補(bǔ)償預(yù)算，參與移民安置分析無疑是一個(gè)有益的選擇。參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析房地產(chǎn)估價(jià)的特長在于其對價(jià)值概念的深刻理解和把握，其參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面：I.參與項(xiàng)目投資成本測算房地產(chǎn)估價(jià)參與投資成本測算主要是利用房地產(chǎn)估價(jià)師所具備的估價(jià)理論和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，既能準(zhǔn)確預(yù)測項(xiàng)目可能發(fā)生的土地征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、前期費(fèi)用等具體科目，又能利用成本法和市場比較法等理論體系，對項(xiàng)目的實(shí)際投資成本與市場成本進(jìn)行有益的比較和分析，改變工程咨詢只對投資項(xiàng)目從整體上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的通常做法，提供經(jīng)濟(jì)評價(jià)的準(zhǔn)確性，提供更多、更準(zhǔn)確地投資決策參考依據(jù)。II.參與項(xiàng)目投資收益測算對于很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益測算，工程咨詢單位對其預(yù)期銷售價(jià)格和租金的測算往往缺乏系統(tǒng)的分析和依據(jù)，而房地產(chǎn)估價(jià)利用其市場比較法和收益法等理論，結(jié)合對房地產(chǎn)市場的了解，能夠?qū)@些重要的收益指標(biāo)做出比較準(zhǔn)確和專業(yè)的判斷，進(jìn)而增加工程咨詢成果的可信力。與此同時(shí)，對于很多非開發(fā)性項(xiàng)目的評價(jià)，工程咨詢往往將著眼點(diǎn)關(guān)注于項(xiàng)目投資運(yùn)營后的現(xiàn)金流量分析，預(yù)測產(chǎn)業(yè)市場前景進(jìn)而對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評判。而房地產(chǎn)估價(jià)師有能力運(yùn)用科學(xué)的方法，對投資項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值部分在投資經(jīng)營期各個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出比較科學(xué)地判斷，這對于準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的客觀運(yùn)營成本，分析項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營收益有著重要意義，特別是對于那些不動(dòng)產(chǎn)投資占總投資比重較大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)帶來的結(jié)論無疑拓展了投資者的視野，直接影響到投資方案和投資效果。其他技術(shù)支持除了上述切入點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)作為估價(jià)行業(yè)的主體和房地產(chǎn)市場中最專業(yè)的中介咨詢機(jī)構(gòu)，介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢還可以提供很多具體工作的技術(shù)支持。包括：I.提供政策咨詢房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策十分復(fù)雜，對于工程咨詢單位來說短期完全掌握是不現(xiàn)實(shí)的。特別對于具體的項(xiàng)目和咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)可以提供征地拆遷、土地一級開發(fā)、土地招拍掛、工程建設(shè)、抵押貸款、房地產(chǎn)租售、房地產(chǎn)課稅等方面提供系統(tǒng)的政策咨詢服務(wù)。II.提供融資方案咨詢房地產(chǎn)是金融市場的重要組成部分，房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，資金需求的龐大性，融資政策的多變性，使得融資方案成為房地產(chǎn)項(xiàng)目或者房地產(chǎn)投資占重要比重的項(xiàng)目所必須認(rèn)真考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)利用其對房地產(chǎn)市場、開發(fā)流程、貸款流程、金融市場的了解，及其從事抵押貸款和貸款項(xiàng)目評估的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可以為項(xiàng)目提供融資方案咨詢。III.提供稅收方案咨詢房地產(chǎn)相關(guān)稅收一般占到國家稅收收入的20%以上。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，將接觸到耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等十余種稅收，對于項(xiàng)目的投資和經(jīng)營將產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)估價(jià)師利用其從事各種納稅評估的經(jīng)驗(yàn)，可以為建設(shè)項(xiàng)目全過程的相關(guān)稅收提供有建設(shè)意義的分析和籌劃。房地產(chǎn)評估重要性及其簡單方法介紹房地產(chǎn)評估，是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測或判斷。 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是涉及政府和社會(huì)各方面重大經(jīng)濟(jì)利益的中介服務(wù)行業(yè)，住房制度改革中的租金和舊有公房售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定離不開房地產(chǎn)估價(jià)，新技術(shù)區(qū)的開發(fā)、土地批租以及舊區(qū)改造建設(shè)中的房屋拆遷，舊房改造等建設(shè)項(xiàng)目都需要通過價(jià)格評估提供正確的出讓、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。特別是我市隨著停止實(shí)物分房、貨幣補(bǔ)貼購房等政策的不斷深化，以及居民生活水平的不斷提高，二次置業(yè)、賣舊換新的愿望日趨迫切，房地產(chǎn)二三級市場空前活躍。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價(jià)。此外，在企業(yè)合資、兼并、承包經(jīng)營、改制、破產(chǎn)清算、涉案中民事糾紛調(diào)解等方面都需要專業(yè)的、權(quán)威的估價(jià)作為房地產(chǎn)估值的鑒定和證依據(jù)。 歸納起來主要有以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)評估是新形式下房地產(chǎn)管理工作的需要。 是各類房地產(chǎn)交易的需要。 是房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的需要。 是房地產(chǎn)稅收的需要。 是房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?是房地產(chǎn)糾紛處理的需要。 是企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資等的需要。 例如：老百姓在辦理房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、置換時(shí)對房地產(chǎn)的價(jià)格或租金會(huì)持有不同的看法，這就需要有公正、權(quán)威的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，確定各方都可接受的合理的評估價(jià)格或租金。再比如，在遺產(chǎn)分配，或共有財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，要做到合理的分配或分割，簡單的實(shí)物分配是不行的。特別是在多數(shù)情況下，房地產(chǎn)在形態(tài)上很難分割，這就需要房地產(chǎn)價(jià)格評估來解決。 房地產(chǎn)評估雖然是專業(yè)技術(shù)工作，但其原理并不復(fù)雜，為了讓客戶對房地產(chǎn)有一個(gè)更全面和深入的理解，對一些常用的房地產(chǎn)評估方法做以下介紹。 1、市場比較法：將要評估的房地產(chǎn)與在評估時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阋u估的房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2、剩余法：預(yù)計(jì)評估對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 3、收益法：預(yù)計(jì)評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 4、成本法：求取評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格（即在現(xiàn)在的市場行情下，重新建造評估對象所需的費(fèi)用）或重建價(jià)格，扣除折舊，以此計(jì)算評估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：各地方政府一般定期對所轄區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià)，由評估對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地地價(jià)的方法。二、我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)于上世紀(jì)80年代中期起步。整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài), 其應(yīng)用范圍也相對狹窄，由于估價(jià)業(yè)起步較晚兼之我國的國情特殊，所以政府色彩濃厚。近幾年來,隨著我國房地產(chǎn)交易、經(jīng)營、開發(fā)活動(dòng)以及資本市場與房地產(chǎn)的結(jié)合日益緊密,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了空前的拓展,服務(wù)對象和服務(wù)形式也日益得到延伸,從而使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋企業(yè)個(gè)人融資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營、拆遷、司法訴訟、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中重要的基礎(chǔ)性工作。 中國的房地產(chǎn)評估從無到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的蓬勃向上的朝陽行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2008年,我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5300家,其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)174家, 房地產(chǎn)評估師高素質(zhì)的隊(duì)伍已經(jīng)初步形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了激烈的市場競爭時(shí)代。 但同時(shí)也看到, 不甚完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)和參差不齊的從業(yè)人員素質(zhì)還不能完全適應(yīng)我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì),社會(huì)的需求和一些非市場化影響制約著估價(jià)作業(yè)的獨(dú)立、客觀、公平原則的實(shí)施，制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對城市土地集約利用的服務(wù)與推動(dòng) 1、地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提供的地價(jià)評估服務(wù)對城市土地集約利用有深刻影響。估價(jià)作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，可以有效促進(jìn)土地的集約利用。由于絕對地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用數(shù)盡可能降低；并在所使用的土地上盡可能多的追加投資，以提高土地的單面積產(chǎn)出率。土地使用者的主觀趨利傾向在客觀上促進(jìn)了土地用效率的提高。另外，地價(jià)會(huì)因供求緊張而進(jìn)行彈性調(diào)節(jié)，最終影響到土地的供需量。不同區(qū)位土地價(jià)值的差別可以對城市土利用功能的分異及強(qiáng)度的大小起著調(diào)控作用，從而對土地利用性質(zhì)和利用強(qiáng)度進(jìn)行調(diào)節(jié)，促進(jìn)了城市功能分區(qū)及土地資源的優(yōu)化配置，是土地利用集約化、可持續(xù)化的延續(xù)。 2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在城市土地的整合集約過程中發(fā)揮了重要作用 城市土地集約利用是一個(gè)整合集約的過程，不能單純依靠政府的力量采完成，是一個(gè)政府控制與市場調(diào)節(jié)相互配合、有機(jī)聯(lián)系、共同作用的過程。這其中政府起著引導(dǎo)、管理的作用，而市場主要是運(yùn)用價(jià)格的變化來調(diào)節(jié)土地資源的供需房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為房地產(chǎn)市場