市場(chǎng)法—ppt課件

.,房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法,.,市場(chǎng)法概述,一.市場(chǎng)法的含義：是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。二.市場(chǎng)法的理論原則替代原則三.市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟（1）搜集交易實(shí)例（2）選取可比實(shí)例（3）對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理求取比準(zhǔn)價(jià)格,.,搜集交易實(shí)例,一、搜集交易實(shí)例的途徑（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。（2）訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其相關(guān)人事，了解其促成交易或知悉的房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。（3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供購(gòu)買房地產(chǎn)價(jià)格資料的信息。（5）同行之間相互提供。（6)與房地產(chǎn)出售者或其代理人，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)資料。二、搜集交易實(shí)例的要求三、建立交易實(shí)例庫(kù),.,選取可比實(shí)例,一、選取可比實(shí)例的必要性二、選取可比實(shí)例的要求(1)、數(shù)量要求一般求取3個(gè)以上（含3個(gè)）10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。（2）質(zhì)量要求1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)2）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常成交價(jià)格,.,建立比較基準(zhǔn),建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍（2)統(tǒng)一付款方式（3）統(tǒng)一價(jià)格單位一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異。（1）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)（2）含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)價(jià)格成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)格二、統(tǒng)一付款方式,.,房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采取分期支付的方式。因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。三、統(tǒng)一價(jià)格單位（1）統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，但一般采用單價(jià)。（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位建筑面積下的單價(jià)=（套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)*套內(nèi)建筑面積）/建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=（使用面積下的單價(jià)*使用面積）/套內(nèi)建筑面積使用面積下單價(jià)=（建筑面積下的單價(jià)*建筑面積）/使用面積（4）單位換算1公頃=10000平方米=15畝平方米1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=0.30579平方米,.,交易情況修正,一、交易情況修正的含義可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的，因此，經(jīng)過(guò)交易情況修正之后就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格，變成了正常市場(chǎng)價(jià)格。二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素（1）強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易（2）厲害關(guān)系人之間的交易（3）交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易（4）急于出售或急于購(gòu)買的交易,.,（5）交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易（7）特殊交易方式的交易（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易三、交易情況修正的方法房地產(chǎn)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整含義時(shí)間差異修正將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。對(duì)比較實(shí)例的交易日期進(jìn)行修正，其實(shí)是要對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格予以調(diào)整，以反映隨著時(shí)間變化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情的漲跌情況。,.,主要有百分率法和差額法計(jì)算公式可比實(shí)例成交價(jià)格*1/（1+S%）=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格*100/（100+S)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格,.,例：某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的2%和3%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方90萬(wàn)元，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是？解賣方實(shí)際得到的價(jià)格=90萬(wàn)元正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格-正常成交價(jià)格2%=90正常成交價(jià)格=90（1-2%）=91.84萬(wàn)元,.,對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)得金額買方實(shí)付金額-賣方實(shí)付金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格=賣方實(shí)得金額/1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格=買方實(shí)得金額/1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率,.,房地產(chǎn)狀況調(diào)整,一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（1）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位區(qū)位狀況下的價(jià)格。主要包括：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施（2）實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。對(duì)于土地，主要包括：面積、進(jìn)度、深度比等（3）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容,.,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。,.,修正方法：1）直接比較修正-以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（為100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）間接比較修正-先將可比實(shí)例狀況修正為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況與之比較得到修正價(jià)格的比率。修正比率=100（100+R2）（100+R1）100,.,例1：在采用直接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，其依據(jù)是（D）A.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%,.,例2比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)是多少？解房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：100/10297/100=0.95,.,房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題（1）可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。（2）由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí)，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。,.,求取比準(zhǔn)價(jià)格,1、求取與某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易時(shí)間修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)價(jià)格=P（100+T）/100100/（100+S）100/（100+R）比較實(shí)例比交易對(duì)象的情況好的，需要將比較實(shí)例的價(jià)格下調(diào)時(shí)，取正號(hào)；反之，需要將比較實(shí)例價(jià)格向上調(diào)整，則取負(fù)號(hào)。修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格P實(shí)例（100+T）/100+S+R）連乘形式和累加形式相比，連乘形式更加科學(xué)，應(yīng)用更廣泛。,.,2、比準(zhǔn)價(jià)格的綜合估算方法平均數(shù)法.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中位數(shù)法眾數(shù)法3、比準(zhǔn)價(jià)格綜合估算方法的選用判斷對(duì)于同一個(gè)案例，使用不同的綜合估算方法，其結(jié)果通常是不同的。即是說(shuō)，采用平均數(shù)法、中位數(shù)法或者眾數(shù)法，對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響是不同的。即使采用平均數(shù)法，具體是采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，還是加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法，以及加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中采用不同的權(quán)重，其最終估價(jià)結(jié)果也是不同的。實(shí)際估價(jià)中，如何選用不同的綜合估算方法也是一個(gè)難點(diǎn)，它需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的分析影響因素重要性的判斷力。,.,例：為評(píng)估某寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表：,.,另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2005年3月1日為1：8.5，2005年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2005年1月1日至2005年月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。解：1、計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2、比準(zhǔn)價(jià)格VA：5000100/（100+2）（1-1%）3（1+0.5%）5100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）,.,3、比準(zhǔn)價(jià)格VB：6508.4100/（100+5）（1-1%）2（1+0.5%）5100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2）4、比準(zhǔn)價(jià)格VC：5500100/（100-3）（1+0.5%）3100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2）5、估價(jià)對(duì)象單價(jià)（5300.51+5442.93+5429.79）3=5391（元人民幣/m2）,.,例：估價(jià)對(duì)象是城市規(guī)劃為住宅區(qū)的一塊空地，土地面積為45900m2，評(píng)估該土地在2004年7月的市場(chǎng)價(jià)值?？杀葘?shí)例的有關(guān)資料如下：1.可比實(shí)例成交價(jià)格和成交日期,2.交易情況分析：,.,3.2004年3月至7月的價(jià)格指數(shù),4.房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果：,.,A首付15萬(wàn)，時(shí)隔半年再付15萬(wàn)，余款1年后付清，利率5%。B，C為一次性付款。市場(chǎng)價(jià)格2003年逐月上漲1.5%，2004年逐月上漲0.8%。評(píng)估房地產(chǎn)于2004年5月1日的價(jià)格。,例：基本情況與項(xiàng)目修正情況待估房地產(chǎn)A為一住宅。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似房地產(chǎn)作為比較案例（B、C、D、E），待估房地產(chǎn)與四宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項(xiàng)目修正情況見(jiàn)表1。,.,價(jià)格指數(shù)自年月以來(lái)，每月平均上漲。房地產(chǎn)資本化率為7.5求宗房地產(chǎn)在年月的比準(zhǔn)價(jià)格。,.,解：項(xiàng)目修正交易情況修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為。時(shí)間差異修正根據(jù)年月以來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，各比較案例交易日期之條件指數(shù)為：案例：（）12112.68%案例：（）案例：（）案例：（）,.,土地使用權(quán)年期修正因、正比較案例與待估房地產(chǎn)之土地使用年期相同，故不作修正；宗比較案例修正系數(shù)計(jì)算如下：案例：（1+r)50/（1+r)401.0302容積率修正由不同容積率下的條件指數(shù)，可對(duì)容積率進(jìn)行直接修正：案例、：1.81.8；案例：1.82.0；案例：1.82.2。,.,區(qū)域因素修正各比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)可由表資料求得：案例：（）；案例：（）；案例：