綠城集團財務風險.ppt

公司Logo 1 綠城集團財務風險分析報告 十二組 組長 呂恩在組員 張亞南楊軼文賀展昭閆歡樂陳志超李磊 公司Logo 2 企業(yè)概況綠城中國控股有限公司成立于1995年 2006年在香港上市 經歷10多年的發(fā)展 擁有員工3400多名 100多家成員企業(yè) 業(yè)務范圍涉及國內50多個城市 業(yè)務規(guī)模龐大 并具有廣泛的知名度 綠城注重 以人為本 真誠 善意 精致 完美 是公司的基本價值觀念 公司注重高品質物業(yè)開發(fā) 并形成廣為市場接受的高品質系列 1999年以來企業(yè)實施全面控制質量體系 是最先獲得IS09000認證的中國房地產公司之一 綠城也非常重視企業(yè)文化 公司內部有綠城文化理念讀本 管理者論述 綠城員工 每月一文 集以及許多的綠城期刊 綠城的很多作品都有很濃的文化底蘊 給人一種穩(wěn)重感 建筑布局也注重與環(huán)境的和諧統(tǒng)一 公司Logo 3 案例描述 2009年綠城實現(xiàn)合同銷售額達513億元 位列全國第二 至2010年 綠城已連續(xù)7年名列中國房地產公司品牌價值TOP10 連續(xù)6年名列中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10 然而2011年風云突變 綠城深陷 信托調查門 退市門 和 破產門 外界對綠城的評價是 2011年關注度第一 負債率第一 危險程度第一的中國大型房地產企業(yè) 公司Logo 4 綠城中國資產負債數(shù)據(jù)表 2010 2011年 單位 萬元 公司Logo 5 財務風險形成的原因 外部原因財務風險的外部原因是企業(yè)經營 主要包括宏觀經濟環(huán)境 行業(yè)背景和政策的影響內部原因外部原因是條件 內部原因是根本 雖然外部原因會給企業(yè)帶來財務風險 但是內部原因是企業(yè)財務風險形成的最根本因素 公司Logo 6 外部原因 1 宏觀經濟環(huán)境 從短期或者長期來看 宏觀經濟環(huán)境基本是影響公司生存 發(fā)展 持續(xù)的因素 隨著宏觀經濟運行周期 政策 利率水平和物價水平等因素的變動而影響公司的經濟效益 如果運行良好 企業(yè)總體盈利也隨之上升 財務狀況越穩(wěn)定 那財務風險發(fā)生的概率越低 如果宏觀經濟運行不容樂觀 企業(yè)的投資 經營 生產會受到較大影響 盈利隨之下降 可能會發(fā)生財務風險 2 行業(yè)背景分析 行業(yè)背景分析是連接宏觀經濟分析和公司分析的橋梁 也是分析企業(yè)財務狀況的重要環(huán)節(jié) 行業(yè)本身在經濟體系中所處的地位 以及行業(yè)所處的生命周期的不同發(fā)展階段 使得行業(yè)的投資價值不同 投資風險也不同 3 政策分析 當經濟政策發(fā)生改變 如調整利率上下幅度 征收利息稅等 企業(yè)原先持有的成本資金將發(fā)生變化 給企業(yè)財務狀況帶來很大的不確定性 如利率提高 企業(yè)將要支付更多的利息或者不能及時的履行償債義務 這樣就會產生財務風險 公司Logo 7 綠城財務危機的外部因素 2010年北京出臺 國十條細則 提出限購令 之后各一線及二線城市也紛紛出臺相應細則 限購令通過提高市場準入條件 抑制了房地產投資者的需求 而綠城主營的高端住宅本身周轉也較其他住宅慢 因此受限購令影響比其他住宅要大得多 綠城受宏觀調控的影響就比較大 宏觀調控使得房地產量價齊跌 綠城的銷售更是舉步維艱 2010年和2011年多次上調存款準備金率 緊縮的信貸政策使得房地產企業(yè)融資成本升高 同時也使得一些房地產投資者的資金成本升高 在2011年7月房貸利率達到十年最高 為7 05 對于信托的監(jiān)管也在趨嚴 如何籌資將成為房地產企業(yè)的一大難題 綠城負債率極高且很多項目都要靠借款取得資金來滿足需要 限貸令使得房地產企業(yè)貸款更加困難 資金鏈危機進一步升級 公司Logo 8 內部原因 1 財務管理制度不完善2 財務人員對風險意識的了解不夠3 資本結構的不合理4 投資決策的不合理性5 收益分配的不合理性 公司Logo 9 綠城財務危機的內部因素 1 企業(yè)籌資政策 綠城的資金主要靠負債籌集 綠城中國負債數(shù)據(jù)表 2008 2011年 單位 萬元 公司Logo 10 綠城財務危機的內部因素 2 過快的發(fā)展 綠城在2008年度過房地產行業(yè)的危機之后更是大幅的擴張 以下是綠城近幾年資產規(guī)模的數(shù)據(jù) 綠城中國規(guī)模單位 萬元 公司Logo 11 綠城財務危機的內部因素 3 被動的營銷模式4 對市場預期 準備不足 公司Logo 12 財務風險的定量分析方法 定量分析包括對財務風險大小的定量估計與風險危害基準的設定 1 利息及票據(jù)貼現(xiàn)費用定量分析 一般說來 籌資風險總是企業(yè)最直接的財務風險 因此 計算利息及票據(jù)貼現(xiàn)費用的風險大小 即企業(yè)貸款利息 票據(jù)貼現(xiàn)費用占其銷售額的百分比 可以用來判斷企業(yè)財務正常 健康 與否 公司Logo 13 財務風險的定量分析方法 單變量分析 單變量分析是指運用單一變量 用個別財務比率來分析預測企業(yè)財務風險大小 當企業(yè)分析中所涉及的幾個財務比率趨于惡化時 企業(yè)財務風險通常很大 是企業(yè)發(fā)生財務危機的先兆 單變量分析主要運用的幾個財務比率為 債務保障率 資產收益率 資產負債率等 按照單變量分析方法 如果企業(yè)的現(xiàn)金流量 凈收益和債務狀況同向變化 并保持在適當?shù)某潭壬?即預示著企業(yè)處于健康發(fā)展的狀況下 財務風險較小 如果上述變化趨勢是反向的 如債務上升而收益卻下降 則企業(yè)應引起特別注意 這一般預示著企業(yè)財務風險增大 財務狀況趨于惡化 公司Logo 14 財務風險的定量分析方法 多變量分析 企業(yè)安全率分析 通過計算企業(yè)的安全率 可了解企業(yè)財務經營結構現(xiàn)狀 并尋求企業(yè)財務狀況的改善方向 企業(yè)安全率是兩個因素的交集 一是經營安全率 二是資金安全率多元線型函數(shù)分析 多元線型函數(shù)分析是運用數(shù)理統(tǒng)計的方法 選擇多個公司 一般選用上市公司 為樣本 利用其財務資料出一個多元線型模型 以此對企業(yè)財務狀況進行預測分析 公司Logo 15 綠城中國應對危機的嘗試 轉賣項目 騰挪資金為求生存綠城從2011年就開始大舉賣地賣項目來回籠資金 2011年底到2012年初 綠城先后轉讓6個項目 獲騰挪資金約30億元 2012年1 5月 共處置了12個項目 資金回籠78億元 6月 綠城宣布與融創(chuàng)中國合作 成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司 共同開發(fā)綠城在蘇州 上海等地的9個項目 通過這次合作 綠城又取得了33 7億資金 2012年綠城僅靠轉賣項目就融得百億資金 大大減輕了企業(yè)的償債壓力 在這些轉讓的資產中不乏優(yōu)質資產 綠城雖然犧牲長期利益 但獲得了生存的空間 從公司整體利益看來還是合理的 公司Logo 16 穩(wěn)健發(fā)展 謹慎拿地綠城之前過快的發(fā)展造成了一系列的問題 今后應該根據(jù)自身的財務狀況 現(xiàn)金流特點等因素來制定合理的發(fā)展模式 不能被利益沖昏了頭腦而盲目發(fā)展 多參與一些風險比較小的項目 把風險穩(wěn)定在合理水平 鑒于購置土地占用資金較多 為了提高周轉率 減少現(xiàn)金占用 綠城應放緩土地的購置速度和發(fā)展速度 盡量減少戰(zhàn)線長的項目 確保有足夠的資金用于周轉 償債 結合綠城資金鏈的壓力和短期償債上的壓力情況 企業(yè)應該謹慎購地 使其維持在合理水平 盡量少拿或者不拿地 減少資金的占用 綠城在年報中也表示會減少購地 現(xiàn)金為王 公司Logo 17 加快銷售 減少存貨在限購和高速發(fā)展下 綠城有大量的可售房源 目前 綠城已經完成銷售重整 實行聯(lián)合經紀人制度等方式大力賣房 各項目公司 職能部門和執(zhí)行總經理都有銷售任務 就連宋衛(wèi)平也有百億的銷售目標 而給予經紀人豐厚的傭金及采取對業(yè)績不好的員工解雇也極大地提高了員工積極性 截止6月30日2012年上半年綠城共完成銷售額219 5億 占全年目標400億的54 超額完成目標 公司Logo 18 優(yōu)化資本結構負債是把雙刃劍 在盈利能力下降的時候應該將負債處在一個比較低的水平 在總體環(huán)境不佳時 更應該嚴格控制企業(yè)的資產負債率 綠城引進了九龍倉這個戰(zhàn)略投資者 對九龍倉進行配股和發(fā)行可轉換證券 獲得51億港元的資金 這次交易后九龍倉的股份由原來的2 1 上升到24 6 成為綠城的第二大股東 這主要有以下好處 一 降低資產負債率 提高權益資金的比率 以提高企業(yè)的償債能力 在對九龍倉實行配股之后 企業(yè)的權益資金大大增加 資產負債率下降顯著 二 獲得大量現(xiàn)金 51億港元的現(xiàn)金流入大大提高了公司的現(xiàn)金流 在很大程度上緩解了公司的償債壓力和資金壓力 有利于公司正常運行 公司Logo 19 綠城危機的啟示 綠城作為一家大型的高端物業(yè)企業(yè) 經歷了多次宏觀調控 雖然危機已經過去 但它帶給我們深刻的啟示 宏觀環(huán)境不可忽視 環(huán)境能造就一個企業(yè) 也可能摧毀一個企業(yè) 企業(yè)都處在一定的宏觀環(huán)境之中 能夠適應環(huán)境就能生存下來 要避免盲目擴張 提高風險意識 企業(yè)要發(fā)展就要進行擴張 但也應該結合自身的財務狀況 經營特點等制定 盲目地擴張就容易出現(xiàn)一系列問題 造成損失 保持合理的負債水平 高負債的企業(yè)面臨極大的財務風險 很可能出現(xiàn)財務危機 公司Logo 20 思考題 1 綠城集團被報道發(fā)生破產風險的原因是什么 1 在政府介入房地產市場以前 基本所有的房地產商都是通過競標土地 將土地抵押給銀行獲取貸款 建商品房 用銷售收返還貸款這樣的模式來營運獲利的 但是這種情況在2010年政府對土地使用嚴格監(jiān)管以后 就有所改變了 房地產開發(fā)商競標土地的款項需短期內繳清 這就使得地產開發(fā)商在現(xiàn)金流上受到很大限制2 2011上半年綠城集團共發(fā)行7款信托計劃 信托融資共計37 67億元 在國內大型房地產開發(fā)商中僅次于萬達及保利 但由于綠城激進的財務策略使負債比率一直過高 導致企業(yè)的信用可信度不高 致使投資者信任度下降 造成 綠城信托門 事件 使其籌資受到影響3 綠城將企業(yè)每年的銷售收入基本全部用于再投資 擴大其規(guī)模 在此情況下 綠城突然遇到房價暴跌 房市直線下滑 而此時董事長宋衛(wèi)平仍然堅持不降價 而在年初 新國八條等條例的影響下 綠城的 不降價 政策使他們的客戶群體急速減少 銷售情況也十分不景氣 因而很難獲得自有資金來周轉 這些因素為其資金鏈的斷裂埋下了伏筆4 綠城集團在投資策略上也存在著失誤 09年房市的快速回暖 房價較08年同比上漲25 01 價格一路飆升使得很多房地產開發(fā)商大發(fā)了一筆 10年更是節(jié)節(jié)高升 也許是房市太過火爆使綠城集團的決策者對形勢過于看好 沒有考慮到政府的房市以及銀行信貸調控政策影響 采用了比較激進的投資方式 錯誤的預計了市場的潛在風險 快速的大規(guī)模的投資使得綠城集團現(xiàn)有資金急速減少 而大量的商品房積壓 不能快速變現(xiàn) 加劇了整個資金鏈的斷裂 公司Logo 21 因此 綜合上述分析 我們認為綠城集團出現(xiàn)現(xiàn)狀的根本原因在于其擴張性的投資策略 導致其無法籌集資金 現(xiàn)金流短缺 如果綠城集團不改變其投資策略 最終將會資金斷流 面臨破產 公司Logo 22 思考題 財務風險有哪些定量分析的方法他們的計算依據(jù)是什么 1 比率分析法 現(xiàn)金比率 流動比率 資產負債率及利息保障倍數(shù) 各指標值與籌資風險的關系 現(xiàn)金比率越高 意味著企業(yè)可以隨時支配的現(xiàn)金或可變現(xiàn)的金融資產越多 企業(yè)財務風險越低 流動比率 流動比率越高 意味著企業(yè)短期償債能力越強 國際上通常認為流動比率的下限為100 而較適當?shù)闹禐?00 資產負債率 資產負債率越小 意味著企業(yè)的長期償債能力越強 傳統(tǒng)上認為資產負債率不能高于50 利息保障倍數(shù) 它是用來衡量企業(yè)的盈利能力在多大程度上能保障企業(yè)可以按時償還借款利息的能力 利息保障倍數(shù)越大 企業(yè)對借款利息的償還越有保障 當利息保障倍數(shù)小于1時 說明企業(yè)的盈利能力連企業(yè)到期利息都無法償還 公司Logo 23 2 投資風險分析 投資風險是指在投資過程中或完成后 發(fā)生經濟損失或不能達到預期收益率的可能性 其風險度量指標包括投資回收期 凈現(xiàn)值 現(xiàn)值指數(shù)等 此外還可以根據(jù)財務報表中的數(shù)據(jù)進行度量 如 經營杠桿系數(shù) 銷售利潤率 總資產利潤率及凈資產利潤率 公司的經營杠桿系數(shù)與投資風險正相關 即經營杠桿系數(shù)越大 投資風險越大 盈利能力與投資風險負相關 即盈利能力越強 投資風險越低 公司Logo 24 多元線型函數(shù)分析法 多元線型函數(shù)分析是運用數(shù)理統(tǒng)計的方法 選擇多個公司 一般選用上市公司 為樣本 利用其財務資料出一個多元線型模型 以此對企業(yè)財務狀況進行預測分析 公司Logo 25 思考題 如果你是宋衛(wèi)平先生面對可能錯在的財務風險下一步你可能采取的措施是什么 1 加強債務約束和保障機制 第一 大力發(fā)展債券市場 從政策 法規(guī) 制度上為企業(yè)利用債券融資創(chuàng)造一個良好和寬松的環(huán)境 鼓勵企業(yè)合理負債經營 應擴大企業(yè)發(fā)行債券額度 逐步取消額度管理 第二 結合企業(yè)產品銷售狀況 資產結構和利率狀況 合理確立流動負債水平 第三 應建立償債基金 為確保在長期債務到期前具有足夠的償還能力 降低破產風險 企業(yè)應根據(jù)長期債務的到期時間和債務額按期提取償債基金