土地增值稅PPT課件

精品課件 1 第九章土地增值稅 本章學(xué)習(xí)目標(biāo) 了解土地增值稅的概念與作用 掌握土地增值稅法律制度的主要內(nèi)容 能確定納稅人 征稅范圍 選擇適用稅率 熟悉土地增值稅計(jì)稅原理 能計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額 熟悉土地增值稅征收管理法律規(guī)定 能確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 選擇納稅地點(diǎn) 完成稅款繳納任務(wù) 能向企業(yè)員工宣傳土地增值稅法規(guī)政策 并共同進(jìn)行稅收籌劃 能與稅務(wù)部門溝通 以獲得他們對(duì)稅收優(yōu)惠的支持 第一節(jié)土地增值稅概述 精品課件 4 第二節(jié)土地增值稅納稅人與征稅對(duì)象 單位是指企業(yè) 行政單位 事業(yè)單位 國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織 個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人 二 征收對(duì)象確定 國(guó)有標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn) 征稅對(duì)象 取得收入標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)有標(biāo)準(zhǔn)是指轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須為國(guó)家所有 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)是指土地使用權(quán) 地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓 取得收入標(biāo)準(zhǔn)是指征收土地增值稅的行為必須取得轉(zhuǎn)讓收入 精品課件 6 第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算 精品課件 7 政策 1 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 的 免征土地增值稅 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 的 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅 2 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用 收回的房地產(chǎn) 免征土地增值稅 3 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) 凡居住滿5年或5年以上的 免征土地增值稅 居住滿3年未滿5年的 減半征收土地增值稅 居住未滿3年的 按規(guī)定征收土地增值稅 4 個(gè)人之間互換自有居住用房的 經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí) 免征土地增值稅 5 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資 聯(lián)營(yíng)的 投資 聯(lián)營(yíng)的一方以土地 房地產(chǎn) 作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資 聯(lián)營(yíng)企業(yè)的 暫免征土地增值稅 投資 聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)計(jì)征土地增值稅 6 對(duì)于一方出地 一方出資金 雙方合作建房 建成后按比例分房自用的 暫免征收土地增值稅 建成后轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)計(jì)征土地增值稅 精品課件 8 三 稅額計(jì)算 精品課件 9 三 稅額計(jì)算 精品課件 10 2 扣除項(xiàng)目金額的確定 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用 納稅人開(kāi)發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等 這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 精品課件 11 2 扣除項(xiàng)目金額的確定 允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用 分?jǐn)偟睦?取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 5 以內(nèi) 精品課件 12 2 扣除項(xiàng)目金額的確定 允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用 取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 10 以內(nèi) 精品課件 13 2 扣除項(xiàng)目金額的確定 允許扣除的印花稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用 印花稅不再單獨(dú)計(jì)算扣除 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí) 允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅 精品課件 14 2 扣除項(xiàng)目金額的確定 其他扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 20 精品課件 15 案例分析9 2 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟新建的寫字樓 收入總額為15000萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)該寫字樓有關(guān)支出資料如下 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及各項(xiàng)費(fèi)用1000萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元 可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)650萬(wàn)元 該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5 計(jì)算該寫字樓項(xiàng)目繳納土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的金額 精品課件 16 案例分析9 2 分析 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入金額 15000 萬(wàn)元 2 取得土地使用權(quán)所支付的金額 1000 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 3000 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 500 1000 3000 5 700 萬(wàn)元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加 650 萬(wàn)元 其他扣除項(xiàng)目金額 1000 3000 20 800 萬(wàn)元 法定允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 1000 3000 700 650 800 6150 萬(wàn)元 3 繳納土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為增值額 15000 6150 8850 萬(wàn)元 精品課件 17 2 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定 精品課件 18 案例分析9 3 分析 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入金額 500 萬(wàn)元 允許扣除項(xiàng)目金額 40 400 70 27 75 2 349 75萬(wàn)元繳納土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為增值額 500 349 75 150 25 萬(wàn)元 某生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊廠房 取得轉(zhuǎn)讓收入500萬(wàn)元 繳納了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 印花稅 教育費(fèi)附加合計(jì)27 75萬(wàn)元 該廠房原值200萬(wàn)元 經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本為400萬(wàn)元 成新度折扣率為7成 支付的地價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用合計(jì)40萬(wàn)元 能提供單獨(dú)支付地價(jià)款的憑據(jù) 支付評(píng)估費(fèi)用2萬(wàn)元 計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)金額 精品課件 19 精品課件 20 計(jì)算增值額 增值額 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額 扣除項(xiàng)目金額 計(jì)算增值率 增值率 增值額 扣除項(xiàng)目金額 100 計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額 每級(jí)距的土地增值額 適用稅率 二 稅額計(jì)算 精品課件 21 案例分析9 4 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售居民住宅 取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元 按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅7萬(wàn)元 教育費(fèi)附加3萬(wàn)元 為取得該片住宅地的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用200萬(wàn)元 投入開(kāi)發(fā)成本為750萬(wàn)元 支付銀行存款利息費(fèi)用為10 6萬(wàn)元 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50萬(wàn)元 該公司所在地人民政府規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10 計(jì)算該公司上述項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額 精品課件 22 案例分析9 4 分析 開(kāi)發(fā)費(fèi)用60 6萬(wàn)元 未超過(guò)前兩項(xiàng)成本之和的10 即95萬(wàn)元 可據(jù)實(shí)扣除 扣除項(xiàng)目金額 200 750 60 6 100 7 3 200 750 20 1310 6 萬(wàn)元 增值額 2000 1310 6 689 4 萬(wàn)元 增值率 689 4 1310 6 100 52 6 適用稅率為40 速算扣除率為5 應(yīng)納稅額 689 4 40 1310 6 5 210 23 萬(wàn)元 精品課件 23 第四節(jié)土地增值稅稅款繳納 精品課件 24 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi) 到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) 精品課件 25 內(nèi)容結(jié)構(gòu) 精品課件 26 知識(shí)點(diǎn) 土地增值稅土地增值稅征稅對(duì)象能力點(diǎn) 納稅人認(rèn)定征稅對(duì)象確定稅率選擇稅額計(jì)算稅款繳納重點(diǎn) 納稅人認(rèn)定征稅對(duì)象確定稅率選擇應(yīng)納稅額計(jì)算納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定納稅期限確定納稅地點(diǎn)確定難點(diǎn) 征稅對(duì)象確定計(jì)稅依據(jù)確定應(yīng)納稅額計(jì)算 精品課件 27 復(fù)習(xí)思考題 1 怎樣認(rèn)定土地增值稅的納稅人 2 確定土地增值稅的征稅對(duì)象應(yīng)具備哪些條件 3 如何確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) 怎樣計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額 精品課件 28 4 土地增值稅有哪些稅收優(yōu)惠政策 5 我國(guó)現(xiàn)行稅法對(duì)土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅期限和納稅地點(diǎn)是怎樣規(guī)定的 精品課件 29 單項(xiàng)選擇題 1 下列各項(xiàng)目中 不屬于土地增值稅納稅人的是 A 出租廠房的某工業(yè)企業(yè)B 轉(zhuǎn)讓辦公樓的某國(guó)家機(jī)關(guān)C 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的某高等學(xué)校D 銷售自建商品房的某外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 精品課件 30 2 根據(jù)土地增值稅法律制度規(guī)定 下列各項(xiàng)中 應(yīng)征土地增值稅的是 A 土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)出租給某養(yǎng)老院B 土地使用權(quán)人通過(guò)希望工程基金會(huì)將土地使用權(quán)贈(zèng)與學(xué)校C 房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人D 房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給女兒 精品課件 31 3 我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅的稅率采用的是 A 四級(jí)超額累進(jìn)稅率B 五級(jí)超額累進(jìn)稅率C 五級(jí)超率累進(jìn)稅率D 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 精品課件 32 4 依據(jù)土地增值稅法律制度規(guī)定 納稅人申報(bào)辦理土地增值稅納稅的時(shí)間是 A 簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)B 向有關(guān)部門辦理過(guò)戶手續(xù)之日起7日內(nèi)C 自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)D 簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收回款項(xiàng)之日起10日內(nèi) 精品課件 33 5 土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的 應(yīng) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 A 分別向房地產(chǎn)所在地各方的B 向房地產(chǎn)坐落地的上一級(jí)C 向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的D 先向機(jī)構(gòu)所在地人民政府繳納 再向房地產(chǎn)坐落地上一級(jí) 精品課件 34 多項(xiàng)選擇題 1 轉(zhuǎn)讓國(guó)土地使用權(quán) 地上的建筑物及其附著物并取得收入的 都是土地增值稅的納稅義務(wù)人 A 學(xué)校B 外籍個(gè)人C 國(guó)有企業(yè)D 稅務(wù)機(jī)關(guān) 精品課件 35 2 下列項(xiàng)目中 不征或免征土地增值稅的有 A 抵押期滿以國(guó)有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)B 以收取出讓金方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)C 個(gè)人之間交換自有居住用房地產(chǎn)D 房地產(chǎn)的重新評(píng)估增值 精品課件 36 3 下列項(xiàng)目中 構(gòu)成計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)土地增值稅扣除項(xiàng)目的有 A 房屋及建筑物的原值B 能提供已支付的憑據(jù)的 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用C 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格D 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 精品課件 37 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí) 允許從收入中扣減的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金有 A 營(yíng)業(yè)稅B 城市維護(hù)建設(shè)稅C 教育費(fèi)附加D 印花稅 精品課件 38 5 下列表述符合土地增值稅納稅地點(diǎn)規(guī)定的有 A 我國(guó)公民轉(zhuǎn)讓境外的房產(chǎn) 在其居住地申報(bào)納稅人B 外籍人員轉(zhuǎn)讓其在我國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn) 在房產(chǎn)所在地申報(bào)納稅C 企業(yè)轉(zhuǎn)讓其位于乙地的廠房 應(yīng)在乙地申報(bào)納稅D 居住地在我國(guó)甲地的公民轉(zhuǎn)讓坐落在乙地的房產(chǎn) 在乙地辦理過(guò)戶手續(xù) 應(yīng)在乙地申報(bào)納稅 精品課件 39 判斷題 1 土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù) 2 建造高檔公寓出售 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 的 予以免征土地增值稅 精品課件 40 3 計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí) 不得扣除超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息 4 因城市實(shí)施規(guī)劃的需要搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的 免征土地增值稅 精品課件 41 5 法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)地不一致的 在機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 精品課件 42 單項(xiàng)計(jì)算題 1 某公司銷售一棟已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓 取得收入300萬(wàn)元 該辦公樓原值480萬(wàn)元 已提折舊300萬(wàn)元 經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估 該辦公樓的重置成本價(jià)為800萬(wàn)元 成新率為五成 銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元 則該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅為 萬(wàn)元 A 51B 21C 30D 60 精品課件 43 2 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售其新建的商品房一棟 支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為3000萬(wàn)元 銷售商品房繳納的有關(guān)稅金539萬(wàn)元 不含印花稅 該公司不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息 則該公司計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為 萬(wàn)元 A 3000B 3300C 3889D 4439 精品課件 44 3 某企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元 向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元 能提供貸款證明 其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元 該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5 則該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 萬(wàn)元 A 650B 750C 400D 350 精品課件 45 綜合分析題 1 某國(guó)有企業(yè)2010年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓 支付8000萬(wàn)元價(jià)款 2013年11月 該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓 取得收入10000萬(wàn)元 簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元 成新率為70 計(jì)算該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)的增值額為多少萬(wàn)元 精品課件 46 2