淺析城市資源運(yùn)營策略.doc

最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文淺析城市資源運(yùn)營策略淺析城市資源運(yùn)營策略 摘要：城市資源包括自然資源、人文資源、人力資源和潛隱資源，具有實體特征與價值特征。城市政策運(yùn)作與城市資產(chǎn)經(jīng)營是城市資源開發(fā)運(yùn)營的基本方式和主要途逕。推進(jìn)城市資源運(yùn)營，應(yīng)謀求公益最大化、資源長效化、生境優(yōu)美化，通過創(chuàng)新理念、積極造勢和擴(kuò)充資源，更加充分有效地促進(jìn)城市發(fā)展。 關(guān)鍵詞：城市資源; 政策運(yùn)作資產(chǎn)經(jīng)營 Abstract: City resources include natural resources, human resources, human resources and latent resources, has a solid feature and characteristic value. City policy operation and city asset management is the city resources development and operation of the basic method and main way. Advance a city to resource operation, should seek a public welfare maximization, resources, long-term habitat grace, through innovative ideas, actively campaigning and expansion of resources, more fully and effectively promote the development of the city Key words: city resources; policy operation of asset management 中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編碼： 城市是人與物的社會性、自然性、歷史性空間集成，城市發(fā)展依賴于城市影響力空間的集成資源。城市資源運(yùn)營指城市政府按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對城市影響力空間的集成資源，通過政策運(yùn)作與資產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行優(yōu)化配置和開發(fā)營銷，以獲取城市發(fā)展的最大化公共績效與長效化社會功利，這是市場經(jīng)濟(jì)條件下當(dāng)今城市發(fā)展的重大課題和有效途徑。 一、城市資源及其構(gòu)成與特征 城市資源是指城市影響力空間(亦即城市的經(jīng)濟(jì)、文明輻射空間，含行政區(qū)與非行政區(qū)、規(guī)劃區(qū)與非規(guī)劃區(qū)、國內(nèi)與國際)內(nèi)自然、經(jīng)濟(jì)、社會及其歷史諸要素的總和。從存在方式與表現(xiàn)形態(tài)上，城市資源可分為： 1、自然資源。指城市輻射空間內(nèi)，其中主要是建城區(qū)或規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地、山水、植被、礦藏、物產(chǎn)等自然生成形態(tài)的經(jīng)濟(jì)性資源。 2、人文資源。指城市影響力空間內(nèi)，其中主要是建成區(qū)內(nèi)歷史遺存與現(xiàn)實創(chuàng)造的各類表象性基礎(chǔ)設(shè)施、文物古跡和行政管轄區(qū)內(nèi)的民眾傳統(tǒng)習(xí)俗、社會文化底蘊(yùn)、城市主流時尚等人文現(xiàn)象，包括各類顯形的物態(tài)性資產(chǎn)、不可傳播的實體性文化與可傳揚(yáng)的流體性文化，如城市道路、橋梁、樓宇、亭站、管線、路燈、車船等基礎(chǔ)設(shè)施性公共資產(chǎn)，以及城市文化景觀、市民生境、節(jié)慶活動和各種本土的源發(fā)性文化潮流等社會性、經(jīng)濟(jì)性資源。 3、人力資源。指城市人口的數(shù)量規(guī)模、比例結(jié)構(gòu)、文明素質(zhì)、思想觀念、倫理道德、價值標(biāo)準(zhǔn)、學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新能力、精神風(fēng)貌等基本狀況和取向態(tài)勢。 4、潛隱資源。亦即以無形化存在方式為主的潛能資源，指城市整體性影響力、競爭力、創(chuàng)新力和增值力等潛在性和非實體性的經(jīng)濟(jì)資源，主要包括理念資產(chǎn)、愿景資產(chǎn)和名譽(yù)資產(chǎn)，如城市總體規(guī)劃、建筑單體或景觀設(shè)計個案，城市公共資源開發(fā)利用的特許權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)、 廣告體位支配權(quán)，以及城市法制（政策）管轄權(quán)、治理權(quán)、榮譽(yù)授予權(quán)、 社會活動統(tǒng)籌權(quán)、 區(qū)域群團(tuán)或國際組織締創(chuàng)權(quán)、 締結(jié)權(quán)、邀駐權(quán)等；彌漫于影響力空間的城市本土歷代名人和當(dāng)代明星的社會影響效應(yīng)；此外，各種影響城市發(fā)展的社會性與自然性有效信息，作為特定的功利理念知識、實踐經(jīng)驗教訓(xùn)和物象事態(tài)的變異訊息，也是當(dāng)代城市極其重要的潛隱資源，如市域外傳播的新觀念、新知識、新模式、新方法，某些自然災(zāi)變的聲訊數(shù)據(jù)和民意社情、重大事件等。 究析城市資源的內(nèi)在構(gòu)成，不難看出如下特征： 1、實體特征 在物態(tài)上，城市資源具有紛繁密集的實物表象特征。 一是依附性。城市資源依存并粘合于城市，脫離某城市或不受特定城市影響的自然、社會與歷史資源不是該城市資源的構(gòu)成要素，在一定時序內(nèi)對該城市不產(chǎn)生直接的擾變作用。 二是功能性。各種城市資源均具有不同的實用功能和創(chuàng)造功能，其中自然資源和物態(tài)性資產(chǎn)主要表現(xiàn)為實用功能，其它資源因受社會人或城市人的能動性支配影響，表現(xiàn)出極大的創(chuàng)造功能，包括物質(zhì)生產(chǎn)、精神生產(chǎn)乃至人自身的生產(chǎn)與發(fā)展享受功能。 三是人文性。受城市人力作用影響的城市資源既服務(wù)于人的生活，又滿足于人的需求，更營造出人的生境。這種豐富多彩的人文性彰炫出不同城市歷史遺存與現(xiàn)實創(chuàng)造的個性魅力。 2、價值特征 在功利上，城市資源具有普遍適宜的價值時效特征。 一是經(jīng)濟(jì)性。城市聚集的大量人口及其紛繁復(fù)雜的不同需求，使城市資源具有顯著的投入產(chǎn)出績效和強(qiáng)大的增值能力，這種經(jīng)濟(jì)性為城市資產(chǎn)經(jīng)營提供了廣闊而深厚的現(xiàn)實基礎(chǔ)和可能條件。 二是公益性。城市資源是城市人(包括長期居留的城市市民和短暫流入的外來旅客)共同享用的環(huán)境設(shè)施和需求服務(wù)，其中，相當(dāng)規(guī)模的功能性人文資源是古往今來的城市政府為主投入建設(shè)和提供的社會性公益，并能為城市人共同長期續(xù)享。 我國歷史悠久，文明源遠(yuǎn)流長，加之地域遼闊，地貌形態(tài)復(fù)雜，民族眾多，文化紛雜，在城市資源的構(gòu)成及其特征上，既呈現(xiàn)出物態(tài)表象的豐富性，又充滿人文涵延的深廣性。但由于城市資源運(yùn)營的市場發(fā)育滯后，城市資源的開發(fā)營銷率低下，其經(jīng)濟(jì)性大多沉睡于潛能或潛值狀態(tài)，更多的城市資源被閑置化或公益化，加之政府公共財力投入有限，使得城市發(fā)展長期滯緩，人口城市化與城市現(xiàn)代化水平普遍偏低，不少城市缺乏自身吸聚擴(kuò)張的旺盛活力和強(qiáng)勢能力，尤其中西部地區(qū)的內(nèi)陸城市大多工業(yè)化進(jìn)程緩，城市化水平低，現(xiàn)代化程度弱。面對市場經(jīng)濟(jì)，通過喚醒城市資源的增值潛能，充分經(jīng)營和實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性潛值，就能更好地促進(jìn)城市快速健康發(fā)展，更多地滿足城市人多樣性的社會需求，實現(xiàn)城市投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，加速提高城市的競爭力與現(xiàn)代化水平，推動整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文明進(jìn)步。 二、城市資源的開發(fā)運(yùn)營 作為重大戰(zhàn)略性社會經(jīng)濟(jì)資源，城市具有巨大的存量現(xiàn)值、開發(fā)潛值和市場競爭能力，這種由城市發(fā)展長期積聚和輻射、包容、影響的資源規(guī)模及其經(jīng)濟(jì)能量，使當(dāng)代城市躍升為推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量。因此，二十一世紀(jì)是人類從農(nóng)業(yè)文明到工業(yè)文明再全面步入城市文明的時代，是以城市為主導(dǎo)的城市世紀(jì)，是全球展開激烈爭奪的城市資源市場化運(yùn)營世紀(jì)。 1、城市資源開發(fā)運(yùn)營的目標(biāo)取向 城市資源的開發(fā)運(yùn)營包括城市政策運(yùn)作與城市資產(chǎn)經(jīng)營兩種基本方式和主要途徑，其根本目標(biāo)是促進(jìn)城市更快更好地持續(xù)、有序發(fā)展，主要是謀求： 公益最大化。通過開發(fā)運(yùn)營，使城市資源的市民共享性、發(fā)展性績效公益最大化和外向性、社會性功利貢獻(xiàn)最大化，既為市民提供更多更好的物質(zhì)精神享受，又為社會創(chuàng)造更多更好的物質(zhì)精神財富。 資源長效化。在城市資源的市場化開發(fā)運(yùn)營中，城市政府不能僅僅只追求當(dāng)代一時的最大化績效功利，還要謀求城市資源世世代代最大化績效的永續(xù)共享，為后世、為子孫更多地謀福利，更好地造福利，雖開發(fā)資源而不毀滅資源，雖經(jīng)營資產(chǎn)而不損消資產(chǎn)，雖謀求現(xiàn)實發(fā)展而不犧牲未來潛能，走可持續(xù)發(fā)展之路，建優(yōu)美于永久，創(chuàng)神奇以長利。重點是充分利用有限的資本投入，科學(xué)創(chuàng)意，超前規(guī)劃，厲行城市節(jié)約，堅決克服常建常毀、常拆常建的惡習(xí)流弊，全面減少和降低城市發(fā)展的戰(zhàn)略性資源損耗，高品質(zhì)、高品位地精心營建，使子孫后代能夠很好地長期續(xù)享城市歷史人文資源積淀的存量公益。 生境優(yōu)美化。人類勞作追求的最終目的是為了獲得人自身更好地生存與發(fā)展，城市生境的好壞是當(dāng)代城市人生活質(zhì)量水平和社會文明發(fā)展程度高低的重要標(biāo)志。城市政府通過城市資源的市場化運(yùn)營，努力謀求和實現(xiàn)公益最大化與資源長效化的最終結(jié)果綜合體現(xiàn)于城市生境的優(yōu)美化，它包括城市生態(tài)環(huán)境、文化氛圍和現(xiàn)代人性關(guān)愛的服務(wù)享受等一系列重要考量參數(shù)，是張揚(yáng)城市個性、彰顯城市魅力和標(biāo)示城市競爭力水平的終極目標(biāo)。 2、城市政策運(yùn)作 城市政府為追求和實現(xiàn)公益績效最大化、資源利用長效化（二者亦即功利化）與城市生境優(yōu)美化三大公共目標(biāo)，更好地展開、支持和實行城市資源的資產(chǎn)經(jīng)營，其首要前提和充分條件是必須積極推進(jìn)城市政策運(yùn)作。因城市資源中只有部分資產(chǎn)性資源才能進(jìn)行市場化經(jīng)營，而城市資產(chǎn)經(jīng)營也同時必需依靠城市政府的政策推動與組織制導(dǎo)才能充分展開和圓滿實現(xiàn)。對不能或不便直接進(jìn)行市場經(jīng)營的城市資源，如城市人力資源和流體性人文資源，只有通過城市政府的政策運(yùn)作，即采取法制規(guī)束、政策支持等措施，才能有效地優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，增強(qiáng)市場的資源配置活力，從而間接地輔助和支持城市資產(chǎn)經(jīng)營。 (1)城市政策運(yùn)作的主要內(nèi)容 城市政策運(yùn)作，顯然是以城市政府抽象行政行為為主的城市資源運(yùn)營方式，主要是通過特定的城市政策，集聚、開發(fā)、拓展和監(jiān)管城市資源，最大效能地支持城市資產(chǎn)經(jīng)營，以實現(xiàn)城市發(fā)展的功利化與生境化目標(biāo)。不同城市及其不同時期各有不同的城市政策，但主要包括有城市人口規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)擇定性政策、資源整合性政策、資產(chǎn)資本化政策、資本股權(quán)化政策、理念物態(tài)化政策(如規(guī)劃實施)、權(quán)益出讓性政策、人文保護(hù)性政策(如反規(guī)劃)、公益志愿性政策、文化多元化政策、景觀藝術(shù)化政策、民俗節(jié)慶化政策、節(jié)慶商貿(mào)化政策、榮譽(yù)授予性政策、公序制導(dǎo)性政策、市場監(jiān)控性政策、 城市安全性政策等等，是推進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的一系列積極舉措，更是培育和支持城市資產(chǎn)經(jīng)營的基本方略、重要規(guī)則與機(jī)制保證，離開或缺乏城市政策運(yùn)作，城市資產(chǎn)經(jīng)營就難以展開和有序推進(jìn)，更不可能達(dá)到和實現(xiàn)城市發(fā)展的取向目標(biāo)。 (2)城市政策運(yùn)作的基本要求 城市政策運(yùn)作，一要求周密，即必須通過廣泛調(diào)查和認(rèn)真研究，大量收集、篩選、比較和參驗各種客觀真實的自然性與社會性有效信息，審慎決策，穩(wěn)健操作，確保政策運(yùn)作的科學(xué)性、公益性、可行性及其后效安定性；二要求合法，即必須受國家與地方性法律、法規(guī)的約束；三要求公正，即政策運(yùn)作中必須合理、合情、規(guī)范、透明；四要求民主，即城市政策的制定應(yīng)符合市情，充分尊重民眾權(quán)益，采納民眾訴求，并接受社會各界的輿論品評與指正；城市政策的實施應(yīng)按法定程序或行政程序操作并接受廣大市民群眾的監(jiān)督和糾偏；五要求高效，即根據(jù)國家與地方法律、法規(guī)及客觀條件的變化，適時調(diào)整、補(bǔ)充、修改、完善政策內(nèi)容，糾正運(yùn)作行為，及時為廣大市民和城市資產(chǎn)經(jīng)營提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品與服務(wù)；六要求公平，即公平對待城市人的合法權(quán)益，公平?jīng)Q處城市事務(wù)，公平組織和支持規(guī)范有序的市場競爭。通過政策運(yùn)作，為更好地組織、開展和實施城市資產(chǎn)經(jīng)營構(gòu)筑強(qiáng)大的政策支持系統(tǒng)與機(jī)制保障力量。 (3)城市政策運(yùn)作中的資源優(yōu)化配置方式 開發(fā)盤活存量，吸聚擴(kuò)張增量，是城市資源市場化運(yùn)營的內(nèi)在動因和追求，要求城市政府對城市影響力空間的市場資源通過政策運(yùn)作進(jìn)行優(yōu)化配置。在配置途徑上，主要方式有：政府主導(dǎo)。古今中外，城市政府是城市資源唯一合法的集中代表者和處置決定者。政府主導(dǎo)就是在城市政府的抽象和具體行政行為推動下，引導(dǎo)、驅(qū)動直至實現(xiàn)城市資源的存量擴(kuò)張和增量集聚。多元參與。在整體上，城市資源由城市政府統(tǒng)籌、管轄和運(yùn)營，但不同的具體個案資源，則可以實行社會多元化投入建設(shè)和經(jīng)營，既可以是城市內(nèi)的不同組織與市民個人，也可以是城市外甚至超國界的其它可進(jìn)入性市場主體。只有大跨度市場空間的多元參與，城市資源的市場運(yùn)營才會有活力與生機(jī)。當(dāng)代城市政府應(yīng)特別注重大跨度吸納多元市場主體，更多地外向配置非本土的區(qū)域級、國家級乃至世界級城市發(fā)展資源。市場競爭。競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本定律，城市資源運(yùn)營特別是資產(chǎn)經(jīng)營必須通過培育市場，實行全方位、多層面的個案競爭，才能獲得最大化績效功利。社會贊助。這是城市資源增量運(yùn)營的特殊手段與方式?，F(xiàn)代社會的勞作薪酬與集團(tuán)性、個體性財富創(chuàng)造集聚存在明顯差異。對重大自然災(zāi)害、重大工程、重大公共活動，城市政府可動員社會財富較多的擁有集團(tuán)或所有者進(jìn)行公益性、志愿性贊襄助援，以紓緩城市發(fā)展困境中的內(nèi)在壓力，這也是古今中外城市發(fā)展的通例。 3、城市資產(chǎn)經(jīng)營 在計劃經(jīng)濟(jì)條件下，城市政府僅僅按不同層級行政權(quán)威的指令性或指導(dǎo)性計劃進(jìn)行城市政策運(yùn)作，不存在開放性、競爭性、自主性的城市資產(chǎn)經(jīng)營市場和資產(chǎn)經(jīng)營活動；只有在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市政府才能充分開展和有效進(jìn)行城市資產(chǎn)經(jīng)營。在市場運(yùn)營中，盡管城市資源包含有自然資源、人文資源、人力資源和潛隱資源，但也只有資產(chǎn)性的存量和潛量資源即資產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)資源，城市政府才能進(jìn)行有效經(jīng)營。(1)城市資產(chǎn)的市場價值 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考察，城市是不同人們在特定地域空間勞作績效和創(chuàng)造成就的歷史積淀與現(xiàn)實凝聚，其資產(chǎn)具有巨大的市場價值。城市資產(chǎn)的存量現(xiàn)值與開發(fā)潛值，在城市政府與市場主體的認(rèn)同、營銷過程中得到集中反映和具體體現(xiàn)。從質(zhì)的規(guī)定性上考究，城市雖是歷代人們勞作績效與創(chuàng)造成就的大規(guī)模凝聚，但只有可統(tǒng)計、可測算、可評估的城市資產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)資源才具有巨大的市場交換價值與經(jīng)營價值；從量的規(guī)定性上考究，城市資源的市場價值又主要包含著三個基本參量：一是城市資產(chǎn)的自然性經(jīng)濟(jì)價值，即土地、山水、植被、礦藏、物產(chǎn)等自然風(fēng)物的可測算價值。二是城市資產(chǎn)的社會性經(jīng)濟(jì)價值，即由社會人力勞動與資本投入形成的價值，是人們世世代代的勞作成本及其活勞動的實際投入量，包括城市人力資源與部分人文資源(即物態(tài)性資產(chǎn)、實體性文化資產(chǎn))的實際利用價值，既是人力資源投入價值疊加在城市資產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)資源價值之中的可計量價值，也是城市顯形的主要物態(tài)資產(chǎn)和城市經(jīng)營的主體資產(chǎn)，由此反映和體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)存量的基本規(guī)模。三是城市資產(chǎn)的潛隱性經(jīng)濟(jì)價值，即無形資產(chǎn)價值，是城市無形資源與部分人文資源(即流體性文化資源)可評估的市場預(yù)期價值，是一種虛擬性的存量潛值。通常，城市資產(chǎn)的自然性與社會性經(jīng)濟(jì)價值是相對穩(wěn)定的、可核算統(tǒng)計的現(xiàn)實存量值，但城市潛隱性經(jīng)濟(jì)價值卻是不確定的虛擬價值，是人們的一種理念性或愿景性市場預(yù)期收益潛值。在不同城市及其不同時空條件下，人們對城市潛隱資源的開發(fā)程度和經(jīng)營水平不同，其無形價值的顯現(xiàn)量就各不相同，甚至迥異懸殊。 (2)城市資產(chǎn)經(jīng)營模型 城市資產(chǎn)經(jīng)營，是城市政府對城市資產(chǎn)的自然性經(jīng)濟(jì)價值(用“N”表示)、社會性經(jīng)濟(jì)價值即人力勞動與資本投入價值(用“S”表示)和潛隱性經(jīng)濟(jì)價值即無形資產(chǎn)價值(用“L”表示)，進(jìn)行有效的市場化配置與營銷，以最大限度地轉(zhuǎn)換和實現(xiàn)其存量現(xiàn)值與預(yù)期潛值，促進(jìn)城市發(fā)展公共目標(biāo)的實現(xiàn)和城建投入的良性循環(huán)。考究發(fā)現(xiàn)，城市資產(chǎn)的顯形存量現(xiàn)值等于其自然價值與人力勞動及資本投入價值之和，即“N+S”，但通過市場化經(jīng)營，其附加的無形資產(chǎn)潛值被同時顯現(xiàn)，從而使得城市資產(chǎn)的市場價值量隨之升值。在市場營銷中，無形資產(chǎn)潛值對城市資產(chǎn)的顯形存量現(xiàn)值具有一種乘數(shù)或倍數(shù)效應(yīng)，即某一城市資產(chǎn)的市場價值量等于其顯形的存量現(xiàn)值乘以無形資產(chǎn)的潛值倍數(shù)，亦即“(N+S)?L”。 如果用C表示城市資產(chǎn)的市場價值量，則有： C(N+S)?L 式中N0，當(dāng)城市政府僅僅只拍賣出讓無形資產(chǎn)（如使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等）時，該資產(chǎn)的自然價值就會等于零；S0，除自然資源外的任一城市資產(chǎn)無不蘊(yùn)含著人力勞動或資本投入，其價值永遠(yuǎn)不可能為零；L0且L1，是一種無數(shù)量單位的潛值倍數(shù)。如某城市特定的無形資產(chǎn)市場評估值為3000萬元，在市場營銷中，其被依附的城市資產(chǎn)潛值升幅即為3000倍，即該城市特定資產(chǎn)的無形資產(chǎn)預(yù)期收益潛值為3000萬元，而該城市資產(chǎn)的市場價值量也就是其自然資源值與人力勞動及資本投入值之和的3000倍。城市資源的無形資產(chǎn)預(yù)期收益潛值L作為倍數(shù)，在市場經(jīng)營中隨城市影響力空間的資源市場變化而變化，是提升和擴(kuò)張城市資產(chǎn)市場價值量的關(guān)鍵變數(shù)，它不是一個有數(shù)量單位的評估價值實數(shù)，而是映照于評估價值實數(shù)之上的理念虛值和升值漲幅。通常，人們炒“樓花”，實際上就是炒城市樓市資源的預(yù)期收益潛值。人們不是炒作某特定樓房的實際價值量，而是將該樓盤的預(yù)期收益潛值視作市場價值的升值倍數(shù)，以影響入市的交換理念與買賣行為。 C(N+S)?L，作為城市資產(chǎn)的市場價值量，表示城市資產(chǎn)的顯形存量現(xiàn)值及其市場預(yù)期收益潛值，其價值量的大小隨無形資產(chǎn)潛值倍數(shù)L的變化而變化，即無形資產(chǎn)潛值升幅倍數(shù)大，該城市資產(chǎn)的市場價值量就大，反之則小。在城市資產(chǎn)的市場化經(jīng)營過程中，不同城市的資源具有不同的營銷績效或經(jīng)營價值量，一是因為無形資產(chǎn)的預(yù)期收益潛值在不同城市的不同時空序列中存在著差異性與躍變性；二是因為不同城市政府的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與要求及其政策運(yùn)作方式不同，由此所形成的城市資產(chǎn)經(jīng)營系數(shù)(用“M”表示)也各不相同，即城市政府最多只能通過市場轉(zhuǎn)換或?qū)崿F(xiàn)某特定城市資產(chǎn)現(xiàn)值與潛值的部分價值，其經(jīng)營系數(shù)因城市資源市場空間與市場主體容量受城市人口規(guī)模、影響力空間、城市生境、競爭能力以及城市政府的政策運(yùn)作能力等多重因素的影響和制約，永遠(yuǎn)不可能達(dá)到百分之百，尤其不可能使某特定無形資產(chǎn)潛值的營銷績效達(dá)到百分之百，即“M0且M1。M值的大小表明城市資產(chǎn)經(jīng)營水平的高低和經(jīng)營績效的好壞，顯然，城市資產(chǎn)經(jīng)營模型就是： F(M)M(N+S)?L MC 式中：M0且M1 N0，S0 L0且L1 F(M)MC，是城市資產(chǎn)經(jīng)營模型，表明城市資產(chǎn)的市場價值量與經(jīng)營系數(shù)值成正比。M是一個小于一且不等于零的自變量，如1/2、2/3、4/5，等等。MC作為城市資產(chǎn)經(jīng)營的市場價值量，隨城市政府的經(jīng)營系數(shù)M的變化而變化，即經(jīng)營水平高，F(xiàn)(M)MC的值就大，反之則小。 城市資產(chǎn)經(jīng)營是市場經(jīng)濟(jì)條件下城市政府開發(fā)運(yùn)營城市資源的重要手段與方式，但這種手段與方式是有限的，受城市人口規(guī)模、區(qū)位條件、城市張力、城市知名度、城市美譽(yù)度、市場容量、市場競爭環(huán)境以及城市政府的政策運(yùn)作與創(chuàng)新能力等多種因素的制約，不同時空的城市資源，其資產(chǎn)經(jīng)營的市場價值量有很大差異。因此，城市資產(chǎn)經(jīng)營價值量的大小主要在于城市政府對經(jīng)營系數(shù)的政策擇定和城市資源市場對無形資產(chǎn)潛值倍數(shù)的評估認(rèn)定。某城市從總體上或集成規(guī)模上的經(jīng)營績效，既取決于該城市無形資源、人文資源中市場開發(fā)運(yùn)營的預(yù)期收益潛值倍數(shù)，又取決于城市政府資產(chǎn)經(jīng)營水平的高低和經(jīng)營能力的大小，而城市政府的資產(chǎn)經(jīng)營水平與能力則又受城市影響力及其資源市場空間的客觀條件制約和城市政策運(yùn)作機(jī)制支持度的具體行政行為制約。 (3)城市資產(chǎn)經(jīng)營的市場培育與有序競爭 為展開城市資產(chǎn)經(jīng)營，城市政府必須大力培育城建投資市場，規(guī)范市場競爭行為。 一要改革體制。必須充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，在逐步擴(kuò)大城市資源市場空間的同時，積極推進(jìn)城建城管的投融資體制改革，特別是要多層面推進(jìn)由計劃體制培育形成的城市資源凝固化、公益化、分散化或公益集團(tuán)化等城建城管體制改革，將城市資產(chǎn)的建設(shè)項目實施權(quán)、日常養(yǎng)護(hù)作業(yè)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、廣告權(quán)從城市政府的所有權(quán)、行政管理權(quán)中分離出來，實行市場化競爭運(yùn)營，強(qiáng)化政府的城市資源開發(fā)統(tǒng)籌權(quán)、配置權(quán)及其公共績效的法制監(jiān)管權(quán)，不斷健全完善的城市資產(chǎn)經(jīng)營市場體系。 二要開放市場。市場空間及其輻射波面的大小，對城市資產(chǎn)經(jīng)營績效具有直接的涉變影響。只有開放市場才能放任非本土的社會資源乃至國際資源踴躍介入城市，活躍城市資產(chǎn)經(jīng)營市場，擴(kuò)大城市資源市場主體容量，加速提升城市外向競爭力。應(yīng)利用地緣區(qū)位，多層面開放市場，實行資源互通互補(bǔ)，共享共榮，積極營建區(qū)域“核心化”城市，借助強(qiáng)大城市帶動弱小城市，同時防止在本土優(yōu)勢資源的開發(fā)利用過程中被城際“邊緣化”。 三要融通信息?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)是由信息溝通連接的大跨度交換買賣行為，必須充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，融通城市資產(chǎn)經(jīng)營的市場信息，全方位擴(kuò)大知曉面，增加城市市場引力及其資源流入量與可容量，使城市非公共安全性資源運(yùn)營的市場信息大量高頻地融入?yún)^(qū)域化、國際化網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)可供多個市場競爭主體捕捉和選擇的信息對稱性。 四要政策造勢。強(qiáng)化政策驅(qū)導(dǎo)，最大限度地降低城市營商成本，注重突出個性化特色的資源配置和營造普惠性的商業(yè)投機(jī)引力，既營造城市佳景，又營銷城市魅力，全力構(gòu)筑城市資源的流入性“洼地”和資產(chǎn)經(jīng)營的競爭性“高地”，充分激活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)城市資產(chǎn)的流動性與增值性。除省級以上大城市外，一般地縣級城市應(yīng)結(jié)合本土資源特征，適度發(fā)展城市規(guī)模，防止盲目增量擴(kuò)容。根據(jù)城市發(fā)展速率和張力，堅持科學(xué)務(wù)實精神，不求最大，但求最優(yōu)最美，不圖年年改造，但圖歲歲完善。在適當(dāng)時期，城市政府應(yīng)從以空間規(guī)模擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以人口規(guī)模集聚和經(jīng)濟(jì)能量集聚、 文化業(yè)態(tài)集聚為主的政策運(yùn)作，不斷優(yōu)化人力資源與人文資源結(jié)構(gòu)，特別是要注重引聚以人才帶動為主的多元文化流。 五要法規(guī)制導(dǎo)。城市資產(chǎn)經(jīng)營是城市政府選擇和實施的重要行政行為，必須規(guī)范有序地推進(jìn)市場競爭，只有依法配置市場資源和嚴(yán)格規(guī)范調(diào)適市場行為，城市資產(chǎn)經(jīng)營才能健康發(fā)展。否則，必然導(dǎo)致城市資源市場信息失靈，資產(chǎn)經(jīng)營失效，甚至發(fā)生影響城市安全的社會穩(wěn)定問題。 三、城市資源運(yùn)營的策略選擇 在實踐中，不同城市及其不同時期應(yīng)探求和實行不同的資源開發(fā)運(yùn)營舉措，但其基本策略主要是： 1、創(chuàng)新理念，不斷拓寬城市資源運(yùn)營視野 思想是行為的先導(dǎo)，社會主流理念的創(chuàng)新不斷促進(jìn)并實現(xiàn)社會文明發(fā)展的時代化。當(dāng)前， 推進(jìn)城市資源開發(fā)運(yùn)營，城市政府應(yīng)進(jìn)一步升華理念，開闊視野，強(qiáng)力引導(dǎo)城市主流文化激揚(yáng)開拓創(chuàng)新精神，形成城市領(lǐng)導(dǎo)決策層、實際 操作層（包括執(zhí)行部門、 企業(yè)集團(tuán)）與市民大眾同心參與的主傾向性思想共識和奮發(fā)領(lǐng)創(chuàng)進(jìn)取的良好社會氛圍。 一要從計劃型城市轉(zhuǎn)向市場型城市。即城市政府逐步從市場競爭性的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)中淡出，讓位于市場或其它社會中介主體；從大量統(tǒng)制性、審批性的具體行政行為中淡出，讓位于以抽象行政行為為主導(dǎo)的城市政策運(yùn)作及其資源運(yùn)營過程監(jiān)管，注重城市整體性戰(zhàn)略的發(fā)展運(yùn)籌、規(guī)劃管制、資源配置、市場監(jiān)管、包裝推介以及公共服務(wù)產(chǎn)品的個性化創(chuàng)建。 二要從政府型城市轉(zhuǎn)向社會型城市。政府型城市的根本特征是以行政區(qū)劃為界的城鄉(xiāng)二元分割體制和區(qū)域城（鎮(zhèn)）際資源封閉性運(yùn)營體制，勢必導(dǎo)致城鄉(xiāng)互動勢能弱、社會資源流動性少，城市發(fā)展囿閉于本土的空間資源，因而城市化進(jìn)程既內(nèi)力不足，也外力貧乏，發(fā)展緩慢，尤其極不適應(yīng)我國眾多內(nèi)陸城市尚未進(jìn)入成熟化定型期的趕超式發(fā)展要求。在社會型城市中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)既依賴又支持城市，城市既帶動又引導(dǎo)鄉(xiāng)村；區(qū)域城市（鎮(zhèn)）體系多邊開放，資源融通共享，良性互動，城市影響力空間場內(nèi)呈現(xiàn)出極大的社會資源能量轉(zhuǎn)換互補(bǔ)或聚集效應(yīng)。 三要從本土型城市轉(zhuǎn)向開放型城市?，F(xiàn)代交通、信息技術(shù)的發(fā)展，客觀上已將人類的社會活動納入了全球化空間與一體化進(jìn)程中，傳統(tǒng)的本土性、地域性、民族性為主的城市發(fā)展模式已開始全面地被外向性、開放性和多元性合作互贏的發(fā)展模式所取代，因開放而獲得的發(fā)展速度、影響力廣度與深度遠(yuǎn)非城市本土資源所能企及，特別是未來的信息網(wǎng)絡(luò)核心型城市將取代現(xiàn)代交通樞紐型城市的資源集聚優(yōu)勢。城市的開放首先是對人的開放，由人才流導(dǎo)致資本流、資產(chǎn)流和信息流等資源流。應(yīng)重點制定吸納優(yōu)秀人才創(chuàng)業(yè)興業(yè)、安居齊家的高自由度寬放政策，盡快形成多元文化融匯的復(fù)合型城市文明生態(tài)。深圳市正是在國家特殊政策的支持下率先創(chuàng)造和成就了這種城市文明生態(tài)，才在較短時期內(nèi)獲得了迅異的超常發(fā)展。 四要從工廠化城市轉(zhuǎn)向人居化城市。工業(yè)化是城市化的重要內(nèi)動力與支撐力量，工廠化導(dǎo)致了部分鄉(xiāng)村的城市化，同時又破壞著城市現(xiàn)代化。當(dāng)代城市以人本化或最優(yōu)人居環(huán)境為發(fā)展取向，注重以人為中心，以人居享受和人的全面發(fā)展為最高目標(biāo)進(jìn)行營造。在工業(yè)化發(fā)展不足、程度低弱的國內(nèi)許多城市，既需要通過加快工業(yè)化進(jìn)程，集聚人力資源，積累和優(yōu)化城市資產(chǎn)，又需要尋求城市發(fā)展的最佳人居環(huán)境之路，其必然取向是城市不能成為工廠的組合與堆集，工業(yè)發(fā)展也不能以污染自然環(huán)境和破壞資源可持續(xù)開發(fā)利用為途徑，應(yīng)努力優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)的支撐結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地尋求適宜性工業(yè)，控制或摒棄興建污染性工廠，在城區(qū)注重引進(jìn)和開發(fā)具有本土資源秉賦特征的現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)，逐步調(diào)整和置換城市中心區(qū)或人口密集區(qū)歷史形成的產(chǎn)業(yè)空間布局與服務(wù)功能， 將工廠組團(tuán)化、 群落化和園林化，不斷提高人居環(huán)境質(zhì)量。 五要從公益服務(wù)型城市轉(zhuǎn)向功能需求型城市。公益服務(wù)型城市是由政府計劃性的資源統(tǒng)制行為推動城市發(fā)展，但功能需求型城市則由市場導(dǎo)向性的資源配置方式支持城市發(fā)展。為此，城市政府的資源運(yùn)營手段、方式、方法等均應(yīng)轉(zhuǎn)向城市人的需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求以及城市戰(zhàn)略定位的演進(jìn)需求，不僅要保障和滿足城市人基本的公益性服務(wù)需求，更要適應(yīng)加速城市現(xiàn)代化的功能性目標(biāo)需求，寓人本化于現(xiàn)代化、個性化、優(yōu)美化之中。 2、積極造勢，大力培育城建投資市場 城市資源的開發(fā)運(yùn)營，首先在于培育和擴(kuò)展城建投資市場。即隨著城市空間張力、經(jīng)濟(jì)影響力和人口集聚力的不斷增強(qiáng)，城市資源開發(fā)運(yùn)營速率和績效也應(yīng)不斷提升，尤其城建投資的資產(chǎn)市場、資本市場和人力資源市場、人文資源市場等更應(yīng)作為城市資產(chǎn)經(jīng)營的支撐載體而多層面擴(kuò)展。城市政府的政策運(yùn)作重在全面降低城市整體性的營商成本，有效避免在其強(qiáng)度影響力空間內(nèi)的資源吸聚配置過程中，被其它城市將自有的優(yōu)勢資源“邊緣化”。只有營造出城市區(qū)際的核心引力和競爭高地，才能充分發(fā)揮優(yōu)勢，充分釋放潛能，充分整合資源，加速發(fā)展。在造勢中，必須堅持： 一應(yīng)整體塑樹城市品牌形象。主要是多層面整合資源，高品位包裝城市形象，全方位推介城市品牌，大力度營銷城市魅力，不僅要擴(kuò)大城市知名度，更要提高城市美譽(yù)度，將重要而獨(dú)特的城市無形資產(chǎn)顯形化、明朗化，逐步走向國際化，進(jìn)而實現(xiàn)市場化和資源集聚磁性化。 二應(yīng)不斷創(chuàng)設(shè)城市發(fā)展商機(jī)。市場經(jīng)濟(jì)是普遍滋育并連續(xù)繁衍商機(jī)的競爭性經(jīng)濟(jì)，驅(qū)導(dǎo)著人才與資本均追求功利性投機(jī)，尤其當(dāng)代資本既追求增值性，更兼有極大流動性與靈敏投機(jī)性。因此，城市政府既要搶抓目前已現(xiàn)實化的發(fā)展商機(jī)，更要善于策劃、創(chuàng)造和巧設(shè)未來發(fā)展商機(jī)，其中最出奇制勝的方式和策略就是創(chuàng)設(shè)獨(dú)具城市個性特色的經(jīng)典性節(jié)慶和國際性活動，積極擴(kuò)展城市影響力的市場空間，不斷營造出引人入勝的時尚商機(jī)，既集聚人流，更引融物流，日益繁盛規(guī)模性商流增量，從而集聚社會財富和新的發(fā)展?jié)撃堋?三應(yīng)因勢利導(dǎo)城市新銳文化。重點是要通過構(gòu)筑穩(wěn)固的城市安全保障體系和法制化的工作機(jī)制，為城市居留者強(qiáng)力營造寬松、自由、便利和充滿當(dāng)代人性關(guān)愛與合法性商業(yè)投機(jī)引力的前衛(wèi)性城市文化，全力激活城市的積淀資源與潛能，并將特有的城市個性魅力發(fā)揮到極致。政府可利用本土個性資源，出臺多元化、多形式、多類項的市場開發(fā)政策，鼓勵合法性商業(yè)投機(jī)的文明競爭行為。如實行政府引導(dǎo)、專家策劃、媒體支持、市場競爭、多元主辦、社會參與的方式，進(jìn)行常年性、國際性的特色文化特別是源發(fā)性、本原性時尚文化的傳播與營銷，或?qū)τ型怀鲐暙I(xiàn)的外來居留者給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)(如住房等)、榮譽(yù)(如對杰出的榮譽(yù)市民獎勵特許權(quán)或委托經(jīng)營權(quán)等)獎勵，利用城市閃光點和社會關(guān)注點，激活城市興奮點和社會熱賣點，促發(fā)城市增長點和社會活躍點，使城市充滿意外商機(jī)和獨(dú)特魅力，成為引領(lǐng)和開創(chuàng)時代新潮的先鋒。 3、擴(kuò)充資源，全面提升城市資產(chǎn)增值能力 一要轉(zhuǎn)換物態(tài)資源。通過物態(tài)資源的資本化、股權(quán)化、證券化、藝術(shù)化、流體化使之外向化、流動化，從本土化走向國際化。充分發(fā)揮資本的增值性、流動性和投機(jī)性趨“熱”功能，促進(jìn)城市物態(tài)資源重組整合、統(tǒng)籌儲備、品位提升等轉(zhuǎn)換流動，如企業(yè)重組、土地儲備、舊城改造、組合上市、量化拍賣、股權(quán)出讓、證券融資等，既使物態(tài)資源的經(jīng)濟(jì)能量得到充分釋放，又創(chuàng)造引入新的增量，變遠(yuǎn)資源為近資源、“冷”資產(chǎn)為“熱”資產(chǎn)，實現(xiàn)城建投入的良性循環(huán)。 二要激活潛隱資源。喚醒沉睡中的無形資源，使其潛值有形化、顯形化、文化化、資本化與市場化，更好地輔助城市資產(chǎn)經(jīng)營，引帶物態(tài)資產(chǎn)或?qū)嶓w文化擴(kuò)張增值。如進(jìn)行理念資產(chǎn)中的規(guī)劃預(yù)期展示與愿景項目的包裝招商，以及名譽(yù)資產(chǎn)中的特許權(quán)拍賣、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和冠名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、廣告體位支配權(quán)授售等。在潛隱資源運(yùn)營中，作為規(guī)劃的理念資產(chǎn)是創(chuàng)意策劃未來城市的唯一性戰(zhàn)略發(fā)展資源，城市資源配置的預(yù)期潛值主要由規(guī)劃衍生和體現(xiàn)。對尚處于擴(kuò)容提質(zhì)旺盛期和建設(shè)高峰期的內(nèi)陸型城市，規(guī)劃更是第一位的城市戰(zhàn)略性發(fā)展資源，其資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營績效將決定城市發(fā)展的整體水平與個性魅力，必須充分發(fā)揮其先導(dǎo)、監(jiān)控等強(qiáng)制性法規(guī)作用，切實提升愿景資產(chǎn)的個案質(zhì)量和品位。應(yīng)利用城市的預(yù)期前景優(yōu)勢和資源配置取向，超前性、高品位地進(jìn)行城市發(fā)展的理念性觀控，包括功能性詳規(guī)、區(qū)段性詳規(guī)、景觀性詳規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施性詳規(guī)、環(huán)境要求性詳規(guī)、空間層級化詳規(guī)(空中、地面、地下)等，策劃和創(chuàng)新城市未來的標(biāo)志性、主題性和時代性、本土性建筑景觀與公共設(shè)施，并通過市場推介，使規(guī)劃的理念性潛值預(yù)期轉(zhuǎn)化為社會投資者的功利性收益預(yù)期，不斷從戰(zhàn)略上提升城市的整