論商品房住宅小區(qū)車位權(quán)利歸屬.doc

目 錄一、商品房住宅小區(qū)車位的法律性質(zhì)及歸屬1（一）構(gòu)造上的獨(dú)立性1（二）利用上的獨(dú)立性1（三）車位的所有權(quán)歸屬21、車位的私人物品屬性與車位單獨(dú)所有22、車位所有權(quán)的界定2二、商品房住宅小區(qū)車位的權(quán)利變動與定價(jià)3（一）車位權(quán)利變動的限制4（二）優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)41、優(yōu)先購買權(quán)42、優(yōu)先承租權(quán)43、先買權(quán)和先租權(quán)的再次行使5（三）次承租權(quán)5（四）車位權(quán)利沖突與協(xié)調(diào)5（五）、定價(jià)方法6參考文獻(xiàn)8內(nèi)容摘要2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的中華人民共和國物權(quán)法第六章對商品房住宅小區(qū)車位權(quán)利歸屬規(guī)定略顯粗線條。本文擬在現(xiàn)有商品房住宅小區(qū)車位權(quán)利歸屬的法律法規(guī)的框架下探討小區(qū)車位糾紛的司法解決。本文首先對商品房住宅小區(qū)車位結(jié)構(gòu)和使用的獨(dú)立性進(jìn)行寬泛的解釋，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析方法，得出賦予商品房住宅小區(qū)車位單獨(dú)所有權(quán)的結(jié)論；其次，基于車位與住宅的關(guān)聯(lián)性，選擇我國商品房住宅小區(qū)車位權(quán)利歸屬的最優(yōu)模式，即一定比例的共有車位和單獨(dú)所有車位并存模式；最后，通過權(quán)利的設(shè)置與分配，賦予小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購買、優(yōu)先承租小區(qū)車位的權(quán)利，以平衡車位權(quán)利變動過程中相關(guān)方的利益。關(guān)鍵詞：權(quán)利歸屬 車位 定價(jià)論商品房住宅小區(qū)車位權(quán)利歸屬在我國現(xiàn)有的法律體系中，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法等商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)規(guī)則表明，車位的法律權(quán)利依附并歸于計(jì)算容積率建筑物(面積)上。實(shí)踐中，以小區(qū)車位建設(shè)未能獲得土地使用權(quán)為理由，普遍認(rèn)為小區(qū)車位作為區(qū)分建筑物共用部分，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同所有。但是，基于小區(qū)車位建設(shè)未能獲得土地使用權(quán)為理由，認(rèn)定小區(qū)車位屬于住宅等專有部分的附屬設(shè)施而為共有部分，歸全體業(yè)主共同所有，是否就解決了小區(qū)車位的諸多糾紛呢?小區(qū)車位歸屬全體業(yè)主共同所有又會帶來、業(yè)主之間什么爭議?立法與司法不應(yīng)當(dāng)僅僅解決現(xiàn)有的糾紛，也應(yīng)當(dāng)用發(fā)展的觀點(diǎn)來預(yù)防未來糾紛的發(fā)生，為構(gòu)建和諧社會提供法律和司法保障。一、商品房住宅小區(qū)車位的法律性質(zhì)及歸屬車位的歸屬問題，即車位的所有權(quán)問題。要研究所有權(quán)問題，則應(yīng)當(dāng)首先研究所有權(quán)的“物”，即所有權(quán)的客體。車位作為車位所有權(quán)的客體，其在客觀上具有哪些特性，影響著車位所有權(quán)模式的選擇，而對客體的保護(hù)與增值則是所有權(quán)制度的目的。（一）構(gòu)造上的獨(dú)立性構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱為“物理上的獨(dú)立性”，這就是說，各個部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分為不同部分并為各個所有人獨(dú)立支配?，F(xiàn)實(shí)中商品房住宅小區(qū)內(nèi)的車位，雖然大部分的車位并沒有物理上的隔斷，但是如果通過畫線、界標(biāo)或者柵欄等設(shè)施體現(xiàn)出明確的范圍，也可以看成具備構(gòu)造上的獨(dú)立性。（二）利用上的獨(dú)立性所謂獨(dú)立的使用，就是不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。首先，基于車位的構(gòu)造上的獨(dú)立性，車位能夠提供與獨(dú)立的建筑物沒有實(shí)質(zhì)性差別的排他性使用機(jī)能，車位與住宅單位、車位與車位之間具有使用上的獨(dú)立性。其次，住宅所有人對住宅的利用、管理不會對車位的排他性使用產(chǎn)生特別的限制，車位的利用、管理也不會對住宅和其他車位的排他性使用產(chǎn)生特別限制乃至妨礙?？傊?，盡管車位曾經(jīng)一度被認(rèn)為是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共用部分，但通過上述分析，車位已經(jīng)具有構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，車位可以獨(dú)立開來，具有成為區(qū)分所有的專有部分的條件。（三）車位的所有權(quán)歸屬車位作為車位所有權(quán)的客體，客觀上具有獨(dú)立性，這影響著車位所有權(quán)模式的選擇，即獨(dú)立性成為單獨(dú)所有或共有的基礎(chǔ)。本節(jié)以法律經(jīng)濟(jì)的分析方法推導(dǎo)，在獨(dú)立的車位上設(shè)置單獨(dú)所有還是共有的所有權(quán)，哪個選擇更加合理。1、車位的私人物品屬性與車位單獨(dú)所有資產(chǎn)可以劃人三大類：一是私人性資產(chǎn)，二是公共性資產(chǎn)，三是介于私人性和公共性之間的所謂俱樂部資產(chǎn)。劃分資產(chǎn)類別最終目的是為了解答這個問題：“在什么樣的資產(chǎn)上界定什么樣的產(chǎn)權(quán)是有效率的”。公共物品由于具有不排他的內(nèi)在屬性，即使設(shè)置了排他產(chǎn)權(quán)也很難實(shí)現(xiàn)排他性支配?！睂τ诰哂兴饺宋锲穼傩缘馁Y源來說，產(chǎn)權(quán)的私人所有是使市場交易費(fèi)用降到最低的唯一制度。私有產(chǎn)權(quán)比公有產(chǎn)權(quán)更加效率的一個重要原因在于，私有產(chǎn)權(quán)較之公有產(chǎn)權(quán)，前者的排他性強(qiáng)。因此，物權(quán)的排他性是資源有效率使用的必要條件，“只有通過在社會成員間相互劃分對特定資源使用的排他權(quán)，才會產(chǎn)生適當(dāng)?shù)募?。可以看出，小區(qū)車位作為區(qū)分建筑物共用部分由全體業(yè)主共同所有，是一種類似于公有產(chǎn)權(quán)非排他性的產(chǎn)權(quán)安排，即小區(qū)車位“共有權(quán)”；而如同住宅單位歸個人所有，車位歸個人所有則是一種類似于私有產(chǎn)權(quán)的排他的產(chǎn)權(quán)安排，即小區(qū)車位“單獨(dú)所有權(quán)”?；谏弦还?jié)對小區(qū)車位獨(dú)立性的論述，小區(qū)車位具有客觀的排他性，可以通過畫線等方式來獲得獨(dú)立性因此車位的權(quán)利排他也較容易實(shí)現(xiàn)，設(shè)置排他性物權(quán)的事實(shí)成本較低。2、車位所有權(quán)的界定a、車位所有權(quán)的初始界定以生產(chǎn)方式原始取得所有權(quán)的基本原理是：個人有權(quán)：降他們自己的首創(chuàng)、智力冒險(xiǎn)和勞動換來的東西作為財(cái)產(chǎn)而擁有，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)車位，為車位建造投入了資本，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)是小區(qū)車位的初始所有權(quán)人。唯有這樣，才能發(fā)揮所有權(quán)對開發(fā)商建設(shè)車位活動的經(jīng)濟(jì)激勵作用，才符合車位所有權(quán)界定的資本收益原則。b、車位所有權(quán)的再界定法律的規(guī)定是車位流轉(zhuǎn)的規(guī)則，即使在車位所有權(quán)初始界定中，車位資源并未被分配到最能發(fā)揮其效用的主體手中，而落入開發(fā)商手中，但通過合理的所有權(quán)制度安排便可以使車位資源得到最優(yōu)配置。市場界定所有權(quán)的方式。這里的市場不是具體意義上的市場，不是指交換的場所，而是指一種交易方式，即私人在沒有公權(quán)力介入的前提下，通過平等的市場談判、協(xié)商，自主自愿地確定或調(diào)整所有權(quán)的歸屬。物權(quán)法第七十四條第二款：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！蓖ㄟ^車位權(quán)利的流轉(zhuǎn)，車位所有權(quán)(或車位使用權(quán))由開發(fā)商移轉(zhuǎn)到業(yè)主手中。車位的再界定應(yīng)當(dāng)遵循有利于車位利用的原則。單獨(dú)所有有利于產(chǎn)權(quán)的行使，而共有產(chǎn)權(quán)行使比較復(fù)雜，要經(jīng)過不斷的協(xié)商，才可能達(dá)到車位資源的優(yōu)化配置。例如全體業(yè)主共有車位，其出租使用權(quán)的權(quán)利行使要通過協(xié)商等環(huán)節(jié)才得以達(dá)成，而開發(fā)商或單個業(yè)主作為車位所有人，可以自行決策出讓車位使用權(quán)。車位的再界定應(yīng)當(dāng)遵循有利于車位增值的原則。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓有利于財(cái)產(chǎn)的動態(tài)安全，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值和增值。全體業(yè)主共有車位，業(yè)主們對車位的關(guān)注較低，業(yè)主們均不愿為車位的維護(hù)費(fèi)用買單，最終車位日久失修，或是影響業(yè)主使用，或是出租的價(jià)格降低，從而影響全體業(yè)主的利益；而車位單獨(dú)所有下單個業(yè)主對車位的關(guān)注度更高，其更愿意支付維護(hù)費(fèi)，以獲得更佳的使用效果或以換取更高的租金，從整個小區(qū)范圍內(nèi)觀察，單個車位的凈收益提高了，整個小區(qū)的車位的凈收益也隨之提高?？傊衍囄粴w屬單個主體所有，那么單個主體在對其所有的車位上付出的正努力將會得到對應(yīng)的收益。因此，市場效率的要求會逐步使共有權(quán)按照產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)的思路，量化為單獨(dú)所有權(quán)。二、商品房住宅小區(qū)車位的權(quán)利變動與定價(jià)（一）車位權(quán)利變動的限制產(chǎn)權(quán)可以是排他的，這意味著兩個人不能同時擁有控制同一事物的權(quán)利。但這并不意味著權(quán)利是無限制的，因?yàn)樯鐣谫x予其成員以權(quán)利時，社會仍然限制了活動的范圍，財(cái)產(chǎn)權(quán)是個人之間的互惠的關(guān)系。物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。該款規(guī)定蘊(yùn)涵了小區(qū)車位流轉(zhuǎn)的一般原則，即業(yè)主優(yōu)先原則。小區(qū)內(nèi)的停車空間是業(yè)主必要的生活資源，因此賦予住宅所有權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)，以保證住宅所有權(quán)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。僅且只有住宅所有權(quán)人或承租人不購買、不承租的情況下，為了保障開發(fā)商的利益而允許其出租車位給小區(qū)以外的第三人。本文只賦予第三人“承租車位權(quán)利”，而未作“購買權(quán)”，立法本意旨在保護(hù)住宅區(qū)分所有權(quán)人的利益，基于住宅與車位的天然的聯(lián)系，即使現(xiàn)在住宅區(qū)分所有人并沒有對車位的需求，仍保留、保存住宅區(qū)分所有人的“未來購買、承租權(quán)”。（二）優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)1、優(yōu)先購買權(quán)在車位交易中，設(shè)置的先買權(quán)是非嚴(yán)格意義上的先買權(quán)，其“優(yōu)先”是指購買優(yōu)先于承租。立法規(guī)定“優(yōu)先購買權(quán)”的目的不是為了效率和收益，而是更注重公平，著重對住宅區(qū)分所有權(quán)人的成員利益的保護(hù)，因而在小區(qū)車位的權(quán)利變動中，購買永遠(yuǎn)優(yōu)于承租(包括優(yōu)先承租、次承租)：購買車位所有權(quán)其期限與住宅的使用期限一樣同為70年。在區(qū)分所有情況下，在開發(fā)商出售車位時，若住宅區(qū)分所有人明示放棄或默示放棄先買權(quán)，則租子第三人合同成立，除非開發(fā)商出售車位未履行“通知義務(wù)”，則優(yōu)先購買權(quán)人可行使優(yōu)先購買權(quán)而主張撤銷已經(jīng)成立的出租合同。2、優(yōu)先承租權(quán)同等條件下，優(yōu)先承租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于次承租。同等條件主要是指價(jià)格條件，也就是說，優(yōu)先承租權(quán)人支付的租金應(yīng)當(dāng)與其他承租人支付的租金相同?！巴葪l件”為尊重開發(fā)商或車位所有人(住宅業(yè)主)的收益權(quán)。與先買權(quán)情況相同，車位所有權(quán)人仍需向優(yōu)先承租人履行相應(yīng)的通知義務(wù)，而優(yōu)先承租權(quán)人有撤銷的權(quán)利。根據(jù)我國合同法第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。”業(yè)主租賃車位即銷售使用權(quán)，最長期限為20年。3、先買權(quán)和先租權(quán)的再次行使車位所有權(quán)人和車位承租人可以再出讓或再出租車位，但其他住宅所有權(quán)人仍具有購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)，在出讓住宅的時候，由于住宅單位與車位一般具有物理上的非連貫性，因此，車位并非一定隨住宅單位所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即住宅單位所有權(quán)的轉(zhuǎn)移可以離開車位所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而單獨(dú)進(jìn)行，但車位受讓人必須在購買其住宅的人和其他住宅區(qū)分所有權(quán)人中進(jìn)行選擇。（三）次承租權(quán)在車位建成后購車位前，開發(fā)商為了提高車位資源利用率，將車位出租給第三人，以彌補(bǔ)開發(fā)商過早投入建設(shè)車位的建設(shè)成本與積壓資金的利率、風(fēng)險(xiǎn)等。此外車位出租給小區(qū)以外的人，并不會影響區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧，因?yàn)殚_發(fā)商受限制，只可出租車位給第三人，而不允許其提供時鐘車位服務(wù)。同時，小區(qū)安全則可通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同治安義務(wù)加以保證。小區(qū)業(yè)主以外的第三人享有的次承租權(quán)期限約為3年以下是為了平衡第三人與小區(qū)業(yè)主的利益，這里更多地體現(xiàn)了靈活與公平。3年以下的次承租期有利于住宅區(qū)分所有權(quán)人的先買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)現(xiàn)；第三人只有承租權(quán)而無購買權(quán)，有利于保護(hù)小區(qū)的共同利益的實(shí)現(xiàn)。（四）車位權(quán)利沖突與協(xié)調(diào)預(yù)登記不是物權(quán)權(quán)利，它是對與不動產(chǎn)有物的固定聯(lián)系的應(yīng)當(dāng)保護(hù)的債權(quán)請求權(quán)賦予物權(quán)的效力的一種物權(quán)性的擔(dān)保方式。預(yù)登記的功能：其一，是保全作用；其二是順位保證作用。住宅所有權(quán)人對“優(yōu)先購買權(quán)”、“優(yōu)先承租權(quán)”進(jìn)行“預(yù)告登記”，先登記的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)優(yōu)先于后登記的，每次預(yù)告登記只能登記購買或承租一個車位，已經(jīng)登記了優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的住宅所有權(quán)人在其優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)未實(shí)現(xiàn)之前不可以再次登記優(yōu)先承租權(quán)，以避免惡意登記，即一個住宅所有權(quán)人擁有多個優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)，其他有需求的住宅所有人難以購買或租用車位的情況。在同一天登記的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)，按住宅的面積來安排順位，住宅面積較大的其優(yōu)先承租權(quán)更優(yōu)先。最后以上方法均無法解決時，由出賣人決定。（五）定價(jià)方法我國目前對小區(qū)車位價(jià)格進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，國家計(jì)委印發(fā)的2000年9月1日起施行的機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法體現(xiàn)了小區(qū)車位“政府指導(dǎo)價(jià)”的定價(jià)方式。作為車位市場的重要組成部分的小區(qū)車位，受到了政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)的約束，使得車位的流轉(zhuǎn)并沒有遵循效率的原則，而僅僅顧及公平的原則。長此以往，只會增加車位交易的成本，作為車位生產(chǎn)者的開發(fā)商將盡可能的規(guī)避法律，如建造的車位質(zhì)量降低，數(shù)量減少，損害全體業(yè)主的利益；而對于業(yè)主，由于不同的業(yè)主對車位的評價(jià)不是一樣的，有停車需求的業(yè)主評價(jià)高，沒有停車需求的業(yè)主評價(jià)低，而法律強(qiáng)制全體業(yè)主購買車位，實(shí)際上并不是公平之舉。因此，在圍繞所有權(quán)的交易制度進(jìn)行立法時，我們應(yīng)該努力減少公權(quán)力對交易進(jìn)行的直接干預(yù)。在對所有權(quán)進(jìn)行了明確界定的基礎(chǔ)上，要制定能夠保證轉(zhuǎn)移的價(jià)格且由市場機(jī)制決定的價(jià)格的法律法規(guī)。物權(quán)法第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附增或者出租等方式約定”。該條規(guī)定為小區(qū)車位通過協(xié)商方式定價(jià)，即由市場定價(jià)提供了法律支持。車位的價(jià)格不但包括維修費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，其主要還是由車位的建造成本來決定的，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了露天車位緊俏而地下車位卻無人問津的情況，不得不引起我們的注意：地下車位租金偏高是事實(shí)，其中很大一部分原因是基于其造價(jià)較高。建造地下車庫不僅涉及土方、承載、通風(fēng)、排水、消防、照明、保溫等諸多分項(xiàng)工程。而且在智能化管理的車庫還要有閉路電視監(jiān)控、出入感應(yīng)卡系統(tǒng)等，除了車位的建造成本外，還必須繳納相關(guān)土地出讓金。筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段解決的辦法是，應(yīng)以建設(shè)一層或多層架空車位，即地上車位為主，以降低車位建設(shè)成本。而在建設(shè)地下車位的時候，應(yīng)該由政府給予補(bǔ)貼，一方面，要求開發(fā)商承擔(dān)地下車位建設(shè)費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)，顯然不公平也不大可能，市場機(jī)制作用下，理性經(jīng)濟(jì)人的開發(fā)商是不會愿意開發(fā)地下車位的，建造成本高，價(jià)格也高，市場買家對高昂價(jià)格的地下車位仍處在觀望狀態(tài)，這樣可能造成開發(fā)商不能很快地回收地下車位建造成