建設(shè)法規(guī)培訓(xùn)：房地產(chǎn)管理法

建設(shè)法規(guī) 濟(jì)南大學(xué) 了解房地產(chǎn)管理法的概念熟悉房地產(chǎn)管理法的基本原則 調(diào)整對象和適用范圍熟悉房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 銷售 抵押 租賃和中介服務(wù)的法律制度熟悉房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度掌握違反 城市房地產(chǎn)管理法 及相關(guān)法律法規(guī)的法律責(zé)任 第七章房地產(chǎn)管理法 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 第一節(jié)房地產(chǎn)管理法概述一 房地產(chǎn)管理法的概念廣義 指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定深惠關(guān)系的法律規(guī)范的總稱狹義 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 簡稱 城市房地產(chǎn)管理法 1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過 根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議 關(guān)于修改 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 的決定 修正 二 房地產(chǎn)管理法的立法目的1 加強(qiáng)對房地產(chǎn)的管理2 維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序3 保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益4 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 三 房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象和適用范圍1 調(diào)整對象 是指人們在房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理和服務(wù)活動(dòng)中所形成的一定的社會(huì)關(guān)系 房地產(chǎn)民事關(guān)系 房地產(chǎn)行政管理關(guān)系 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2 適用范圍 我國城市規(guī)劃區(qū) 城市市區(qū) 近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域 調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán) 從事房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)交易及實(shí)施房地產(chǎn)管理 四 房地產(chǎn)管理法的基本原則1 節(jié)約用地保護(hù)耕地原則2 國有土地有償 有限期使用原則3 扶持發(fā)展居民住宅建設(shè) 逐步改善居民居住條件原則4 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法原則5 依法納稅的原則 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地一 城市房地產(chǎn)開發(fā)用地本法所稱房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 房屋建設(shè)的行為 包括 基礎(chǔ)設(shè)施用地 房屋建設(shè)用地 土地房屋一體化用地二 土地使用權(quán)有償出讓制度1 土地使用權(quán)有償出讓的概念及特征土地使用權(quán)出讓 是指國家將國有土地使用權(quán) 以下簡稱土地使用權(quán) 在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后 該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓 特征 土地使用權(quán)有償出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式 僅指土地使用者向國家購買土地使用權(quán)出讓金的行為 其行為僅控制在房地產(chǎn)的一級市場 出讓的標(biāo)的是土地使用權(quán) 其范圍僅限于國有土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓方只能是國家 城市規(guī)劃內(nèi)集體所有的土地 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后 該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓 土地使用權(quán)出讓是一種有償行為 受讓方必須向國家繳納一定數(shù)額的土地使用權(quán)出讓金 土地使用權(quán)的時(shí)間限制土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定 一 居住用地七十年 二 工業(yè)用地五十年 三 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地五十年 四 商業(yè) 旅游 娛樂用地四十年 五 綜合或者其他用地五十年 濟(jì)南大學(xué) 二 土地使用權(quán)有償出讓制度 2 土地使用權(quán)有償出讓雙方的權(quán)利與義務(wù)受讓方權(quán)力 占用和使用土地的權(quán)力 收益權(quán) 出租和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利 設(shè)定抵押的權(quán)利 物上請求權(quán) 相鄰權(quán)受讓方義務(wù) 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi) 支付全部土地使用權(quán)出讓金土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求 開發(fā) 利用 經(jīng)營土地 在支付全部土地使用權(quán)出讓金后 應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記 領(lǐng)取土地使用證 取得土地使用權(quán) 要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn) 依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 并辦理登記出讓方權(quán)利 以所有者身份出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)并收取相應(yīng)的出讓金土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地使用期限屆滿時(shí) 有權(quán)無償收回土地使用權(quán)和地上建筑物 附著物在特殊情況下 在土地使用權(quán)期限屆滿前 可根據(jù)社會(huì)公共利益的需要以行政管理者的身份提前收回土地使用權(quán) 但應(yīng)對由此而給使用人造成的損失給予一定的補(bǔ)償作為土地管理部門 有權(quán)對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 抵押 出租及其種植進(jìn)行監(jiān)督檢查 出讓方義務(wù) 根據(jù)土地資源優(yōu)化配置的原則 按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃 公共利益 城市規(guī)劃合理阿奈土地使用權(quán)的出讓根據(jù)合同規(guī)定 在一定期限內(nèi)向土地使用者提供土地使用權(quán) 不得無故提前解除合同在特殊情況下依法理財(cái)程序提前收回土地使用權(quán)時(shí) 有義務(wù)根據(jù)已使用土地的年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償不作為義務(wù) 即不得干涉土地使用權(quán)人形式其權(quán)利的獨(dú)立性 確保土地使用權(quán)的真實(shí)性 3 土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限及補(bǔ)償土地使用權(quán)出讓 由市 縣人民政府有計(jì)劃 有步驟地進(jìn)行 出讓的每幅地塊 用途 年限和其他條件 由市 縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃 建設(shè) 房產(chǎn)管理部門共同擬定方案 按照國務(wù)院規(guī)定 報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后 由市 縣人民政府土地管理部門實(shí)施 下列土地由國務(wù)院批準(zhǔn) 基本農(nóng)田 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 其他土地超過70公頃的 征用土地的 按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償 包括 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) 征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi) 為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍 征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù) 按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍 但是 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi) 最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍 被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布 接受監(jiān)督 禁止侵占 挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用 4 國家對土地使用權(quán)出讓宏觀調(diào)控和實(shí)行總量控制土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃 城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的 須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案 按照國務(wù)院規(guī)定 報(bào)國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn) 總量控制的兩層含義 開發(fā)用地控制目標(biāo) 省級以上人民政府制定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案 省 自治區(qū) 直轄市報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn) 市 縣報(bào)省 自治區(qū) 直轄市批準(zhǔn)5 土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定 二 土地使用權(quán)有償出讓制度 三 土地使用權(quán)的出讓方式 出讓與轉(zhuǎn)讓條例 第13條 房地產(chǎn)管理法 第12條規(guī)定 土地使用權(quán)出讓 可以采取拍賣 招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式 出讓方式 國有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和程序?qū)型恋氐氖褂脵?quán)確認(rèn)給土地使用者 一 協(xié)議 是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望 由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判 協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式 政府或政府委托土地管理部門選擇 二 招標(biāo) 是指在規(guī)定的期限以內(nèi) 由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人 以書面投標(biāo)形式 競投某宗地塊的土地使用權(quán) 由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式 三 拍賣 是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時(shí)間 地點(diǎn) 利用公開場所 就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價(jià)競投 按 價(jià)高者得 的原則 確定土地使用權(quán)受讓人的方式 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 三 土地使用權(quán)出讓的方式1 協(xié)議方式申請協(xié)商簽約登記 濟(jì)南大學(xué) 2 招標(biāo)方式招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo) 評標(biāo)和中標(biāo)簽約登記 3 拍賣方式拍賣公告交驗(yàn)有關(guān)證件 領(lǐng)取入場證拍賣簽約登記 實(shí)例 2005年8月25日 哈藥集團(tuán)千手佛房地產(chǎn)開發(fā)公司以7400萬元的價(jià)格 競拍購得友誼路505號地段5038 7m2土地 平均地價(jià)為14500元 m2 創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價(jià) 10800元 m2 2003年 11700元 m2 2004年 超白金 地段 其他城市的土地使用權(quán)拍賣價(jià)格更是高得驚人 四 土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的 明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 一 概念 國家 類型 1 宗地出讓合同 2 成片開發(fā)土地出讓合同 3 劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 二 土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容1 雙方當(dāng)事人的名稱 身份及特征 2 所出讓土地的位置 四鄰界至 用途和面積等自然狀況 標(biāo)的 3 土地使用期限 即出讓期限 4 開發(fā)期限 5 出讓金數(shù)額及出讓方式6 開發(fā)進(jìn)度與分歧投資額度7 擔(dān)保方式8 土地使用規(guī)則9 合同的變更 解除及違約責(zé)任10 爭議的解決方式 三 土地使用權(quán)出讓合同的變更 解除及違約責(zé)任土地使用者必須按照出讓合同約定 支付土地使用權(quán)出讓金 未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的 土地管理部門有權(quán)解除合同 并可以請求違約賠償 第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的 市 縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定 提供出讓的土地 未按照出讓合同約定提供出讓的土地的 土地使用者有權(quán)解除合同 由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金 土地使用者并可以請求違約賠償 第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的 必須取得出讓方和市 縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 四 土地使用權(quán)的終止與續(xù)期國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán) 在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回 在特殊情況下 根據(jù)社會(huì)公共利益的需要 可以依照法律程序提前收回 并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償 土地使用權(quán)因土地滅失而終止 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的 應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期 除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的 應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn) 經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的 應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿 土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的 土地使用權(quán)由國家無償收回 濟(jì)南大學(xué) 五 土地使用權(quán)劃撥1 土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn) 在土地使用者繳納補(bǔ)償 安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為 2 土地使用權(quán)劃撥的范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán) 確屬必需的 可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥 一 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 二 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 三 國家重點(diǎn)扶持的能源 交通 水利等項(xiàng)目用地 四 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一 房地產(chǎn)開發(fā)概述1 房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 房屋建設(shè)的行為 包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)2 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng) 綜合性強(qiáng) 投資大 風(fēng)險(xiǎn)大 開發(fā)周期較長 政策性強(qiáng) 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 3 房地產(chǎn)開發(fā)的原則 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益 環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 必須實(shí)行全面規(guī)劃 合理布局 綜合開發(fā) 配套建設(shè) 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的 從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)具備下列條件 一 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) 二 有固定的經(jīng)營場所 三 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 四 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 五 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 一級資質(zhì) 二級資質(zhì) 三級資質(zhì) 四級資質(zhì) 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 是指國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批 核準(zhǔn) 備案階段 依法對建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查 預(yù)審應(yīng)當(dāng)遵循下列原則 一 符合土地利用總體規(guī)劃 二 保護(hù)耕地 特別是基本農(nóng)田 三 合理和集約利用土地 四 符合國家供地政策 預(yù)審的主要內(nèi)容 一 建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃 是否符合土地管理法律 法規(guī)規(guī)定的條件 二 建設(shè)項(xiàng)目是否符合國家供地政策 三 建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定 四 占用耕地的 補(bǔ)充耕地初步方案是否可行 資金是否有保障 五 屬 土地管理法 第二十六條規(guī)定情形 建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的 規(guī)劃的修改方案 建設(shè)項(xiàng)目對規(guī)劃實(shí)施影響評估報(bào)告等是否符合法律 法規(guī)的規(guī)定 申辦 一書二證 選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20 以下的土地閑置費(fèi) 滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的 可以無償收回土地使用權(quán) 因不可抗力或者政府 政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外 濟(jì)南大學(xué) 2 開發(fā)項(xiàng)目開工前的其他管理 房屋拆遷1 房屋拆遷許可任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋 必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件 拆遷計(jì)劃和拆遷方案 向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請 經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后 方可拆遷 房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的 必須依法取得土地使用權(quán) 房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放 房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人 拆遷范圍 搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布 房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳 解釋工作 2 拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換 作價(jià)補(bǔ)償 或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式 3 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 補(bǔ)償方式 補(bǔ)償金額 安置用房面積和安置地點(diǎn) 搬遷期限 搬遷過渡方式和過度期限等事項(xiàng)4 拆遷爭議5 強(qiáng)制拆遷 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建 工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括 一 工程名稱 二 建設(shè)地點(diǎn) 三 投資規(guī)模 四 資金來源 五 當(dāng)年投資額 六 工程規(guī)模 七 開工 竣工日期 八 發(fā)包方式 九 工程籌建情況報(bào)建程序 一 建設(shè)單位到建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表 表式附后 二 按報(bào)建表的內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫 三 向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)報(bào)送 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表 并按要求進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備 如果糧食局在征地后 由于情況發(fā)生變化 需要改變建設(shè)項(xiàng)目 也應(yīng)該按照法定程序 重新向計(jì)劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請 首先 糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件 向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請 其次 規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃 對糧食局的申請進(jìn)行審核 如果同意 將提出被改變用地性質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 這包括有關(guān)技術(shù)條件 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)項(xiàng)目的相互關(guān)系 糧食局需要重新領(lǐng)取改變用地性質(zhì)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 第四節(jié)房地產(chǎn)交易一 房地產(chǎn)交易概述1 房地產(chǎn)交易的概念狹義 當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng) 廣義 當(dāng)事人之間不僅進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 抵押 租賃等交易行為 還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格的確定 房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)等2 房地產(chǎn)交易的一般原則 房地產(chǎn)交易時(shí)權(quán)屬不可分割的原則 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 抵押時(shí) 房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 抵押的原則 房地產(chǎn)價(jià)格評估的原則 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度 房地產(chǎn)價(jià)格評估 應(yīng)當(dāng)遵循公正 公平 公開的原則 按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序 以基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ) 參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)的原則 國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià) 不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào) 房地產(chǎn)交易行為要式性的原則 房地產(chǎn)交易雙方必須以合法的法律形式將其權(quán)利義務(wù)完整的固定下來 應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 二 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) 應(yīng)當(dāng)符合下列條件 1 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 并取得土地使用權(quán)證書 2 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā) 屬于房屋建設(shè)工程的 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 屬于成片開發(fā)土地的 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 3 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的 還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) 應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 濟(jì)南大學(xué) 3 房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形 一 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的 二 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 三 依法收回土地使用權(quán)的 四 共有房地產(chǎn) 未經(jīng)其他共有人書面同意的 五 權(quán)屬有爭議的 六 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 七 法律 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到土地使用權(quán)出讓合同的制約 以書讓方式取得土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) 受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的 必須取得原出讓方和市 縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 一 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 二 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書 當(dāng)事人的合法證明 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請 并申報(bào)成交價(jià)格 三 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查 并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù) 四 房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格 并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估 五 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi) 六 房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 三 商品房銷售1 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售 應(yīng)當(dāng)符合下列條件 一 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 取得土地使用權(quán)證書 二 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 三 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 四 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 取得商品房預(yù)售許可證明 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案 商品房預(yù)售所得款項(xiàng) 必須用于有關(guān)的工程建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記 取得 商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售的行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí) 應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明 濟(jì)南大學(xué) 2 商品房現(xiàn)房銷售 商品房現(xiàn)房銷售的條件 一 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 二 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 三 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 四 已通過竣工驗(yàn)收 五 拆遷安置已經(jīng)落實(shí) 六 供水 供電 供熱 燃?xì)?通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 七 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 四 房屋租賃1 房屋租賃的概念是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行為 2 房屋租賃的范圍有下列情形之一的房屋不得出租 一 未依法取得房屋所有權(quán)證的 二 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的 三 共有房屋未取得共有人同意的 四 權(quán)屬有爭議的 五 屬于違法建筑的 六 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 七 已抵押 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 八 不符合公安 環(huán)保 衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 九 有關(guān)法律 法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 濟(jì)南大學(xué) 3 房屋租賃合同房屋租賃 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同 租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款 一 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 二 房屋的坐落 面積 裝修及設(shè)施狀況 三 租賃用途 四 租賃期限 五 租金及交付方式 六 房屋修繕責(zé)任 七 轉(zhuǎn)租的約定 八 變更和解除合同的條件 九 違約責(zé)任 十 當(dāng)事人約定的其他條款 有下列情形之一的 房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同 一 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的 二 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 三 當(dāng)事人協(xié)商一致的 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的 除依法可以免除責(zé)任的以外 應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償 房屋租賃實(shí)行登記備案制度 答訂 變更 終止租賃合同的 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市 縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案 4 租賃雙方的權(quán)利與義務(wù) 出租人權(quán)利 1 按照個(gè)同約定向承租人收取租金 2 對承租人用房情況監(jiān)督 3 法定解約權(quán) 4 期滿收回原房的權(quán)利承租人權(quán)利 1 在合同約定租期內(nèi)占有 使用房屋 并取得合法收益 2 優(yōu)先購買權(quán) 即租期未滿時(shí) 出租人出賣房屋 承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買 3 優(yōu)先承租權(quán) 即租期屆滿時(shí)出租人繼續(xù)租房時(shí) 承租人在同等條件下有權(quán)優(yōu)先承租 4 催告房主修繕房屋的權(quán)利出租人義務(wù) 1 按約交付房屋 并使之達(dá)到合同約定的使用狀況 2 修繕房屋的義務(wù) 3 權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)如承租人所承租的房屋被第三者主張權(quán)利的 影響承租權(quán)的 承租人有權(quán)要求解約并要求賠償損失 4 納稅義務(wù)承租人義務(wù) 1 依約交納租金 2 依約使用房屋 3 保管房地產(chǎn)即合理地利用房屋 4 非經(jīng)出租人許可不得轉(zhuǎn)租 5 租賃終止后返還原房 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 五 房地產(chǎn)抵押1 房地產(chǎn)抵押的概念是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 2 房地產(chǎn)抵押的范圍依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 可以設(shè)定抵押權(quán) 以出讓方式取得的土地使用權(quán) 可以設(shè)定抵押權(quán) 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后 土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí) 可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣 但對拍賣新增房屋所得 抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押 一 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) 二 用于教育 醫(yī)療 市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 三 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物 四 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 五 被依法查封 扣押 監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 六 依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 在建工程已完工部分抵押的 其土地使用權(quán)隨之抵押 濟(jì)南大學(xué) 3 房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同 4 房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi) 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記 5 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí) 應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后 抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 處分抵押房地產(chǎn)所得金額 依下列順序分配 一 支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 二 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 三 償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金 四 賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害 五 剩余金額交還抵押人 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 六 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成立的條件 一 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) 二 有固定的服務(wù)場所 三 有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi) 四 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員 五 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后 方可開業(yè) 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的義務(wù) 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 2 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員包括房地產(chǎn)價(jià)格評估人員 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度 房地產(chǎn)估價(jià)師 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 濟(jì)南大學(xué) 建設(shè)法規(guī)第七章房地產(chǎn)管理法 第五節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指法律授權(quán)的權(quán)威機(jī)