崇義縣商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法(1).doc

崇義縣商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法第一章 總則第一條 為規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，確保商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第29號）、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部第131號）和關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號）等有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本方法。第二條 本辦法所稱的商品房預(yù)售款是指取得商品房預(yù)售資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)中的商品房預(yù)售給購房人，由購房人按商品房合同約定支付的預(yù)購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）。本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。第三條 凡在本縣范圍內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目（含經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房等）其預(yù)售資金的收繳、使用和監(jiān)督管理工作，適用本辦法。第四條 縣房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房管局）為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督本辦法的實(shí)施及負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款的日常管理工作。第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管的事項：（一）項目工程建設(shè)投資總額（二）項目用款計劃（三）開戶銀行（四）專用賬戶名稱、賬號(五)涉及的其他情況。取得預(yù)售許可后，上述事項應(yīng)在售樓場所公示。提交預(yù)售的資料還應(yīng)包括已備案的施工合同、按工程量清單或項目工程預(yù)算明細(xì)、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）第二章 預(yù)售款專用帳戶設(shè)立第六條 預(yù)售人須在本縣銀行設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管帳戶（以下簡稱“監(jiān)管帳戶”），有多個預(yù)售房項目的，應(yīng)分別設(shè)立監(jiān)管帳戶。擬辦理銀行按揭業(yè)務(wù)的，可在辦理按揭業(yè)務(wù)的銀行開設(shè)監(jiān)管帳戶。確定預(yù)售款監(jiān)管帳戶后，預(yù)售人應(yīng)在3個工作日內(nèi)報房管局備案。第七條預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)與設(shè)立監(jiān)管帳戶的銀行、房管局共同簽訂統(tǒng)一格式的“商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書”，協(xié)議書一式三份，三方各執(zhí)一份。第八條 監(jiān)管銀行必須按監(jiān)管協(xié)議條款，憑房地產(chǎn)管理部門出具的同意撥款證明撥付預(yù)售款，并在每月5日前將監(jiān)管帳戶上資金的收支情況形成報表送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對帳，同時報房管局備案。第九條 商品房預(yù)售資金實(shí)行限額度監(jiān)管，即項目工程建設(shè)投資總額130%作為該項目工程的預(yù)售資金監(jiān)管額度，監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金只能用于該項目工程建設(shè)。原則上一個商品房項目只對應(yīng)一個專用賬戶，分期開發(fā)的可根據(jù)開發(fā)貸款情況分期設(shè)立專用賬戶。項目工程建設(shè)投資總額應(yīng)為項目所需的建筑安裝、材料設(shè)備、配套建設(shè)和代征代建等費(fèi)用的總和。第十條 商品房預(yù)售時，購房人應(yīng)將購房款直接存入專用賬戶，購房人申請按揭貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。預(yù)售人不得直接收存商品房預(yù)售資金；超出監(jiān)管額度的預(yù)售收入留在監(jiān)管賬戶的，可用于工程建設(shè)以外的開支。第三章預(yù)售款使用第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃。用款計劃原則上應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成房屋初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置的資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度。如施工合同、材料采購合同有明確資金支付時間約定的，可按照約定的時間申請使用監(jiān)管資金，但不得超過節(jié)點(diǎn)用款額度。第十二條 預(yù)售人在資金使用節(jié)點(diǎn)申請使用監(jiān)管資金的，應(yīng)持以下材料向房管局提出書面申請：（一）地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽字的地基與基礎(chǔ)部分工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表；（二）結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽字的主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表；（三）竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，提交建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計等單位簽字的單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表；（四）已備案工程施工合同和材料采購合同；（五）需要的其他材料。完成房屋初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的條件節(jié)點(diǎn)時，專用賬戶內(nèi)的資金余額不得低于監(jiān)管額度的5%。第十三條 預(yù)售人申請使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)向房管局領(lǐng)取、填寫商品房預(yù)售款使用申請表，由相關(guān)單位出具意見后，將商品房預(yù)售款使用申請表和相關(guān)證明材料送房管局，在 2個工作日內(nèi)進(jìn)行審查并作出決定，對不符合規(guī)定條件的書面通知預(yù)售人。第十四條 預(yù)售款在按本辦法規(guī)定撤銷監(jiān)管帳戶之前必須用于預(yù)售項目的建設(shè)投資，其中包括購買建筑材料設(shè)備和支付項目建設(shè)的工程款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。 第十五條 監(jiān)管單位應(yīng)根據(jù)施工合同約定的工程造價和監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明,核定預(yù)售款的用款額度。在用款額度內(nèi)的，由監(jiān)管單位根據(jù)施工單位用款申請予以核準(zhǔn)用款；對超出用款額度的部分,不予核準(zhǔn)。預(yù)售款用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，監(jiān)管單位應(yīng)根據(jù)其購銷合同約定和工程進(jìn)度予以核準(zhǔn)用款；預(yù)售款用于支付設(shè)計、監(jiān)理以及其他行政事業(yè)收費(fèi)的，預(yù)售人應(yīng)提供合同或繳費(fèi)通知；用于支付稅款的，應(yīng)提供征稅通知。第十六條 有下列情況之一的，房管局應(yīng)責(zé)令其改正，暫停預(yù)售人的商品房預(yù)售或預(yù)售款使用：（一）超出用款額度、收款單位與申請用途不符的；（二）前一筆用款未達(dá)到預(yù)期目的的；（三）預(yù)售人未將預(yù)售款存入監(jiān)管銀行的；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；（五）預(yù)售項目未按期交付使用、存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；（六）其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。第十七條 預(yù)售人再次申請預(yù)售款的使用之前，房管局應(yīng)審查前一筆款使用情況。在正常情況下，監(jiān)管人員每月巡視工程進(jìn)度一次，并將進(jìn)度記錄在案。若發(fā)現(xiàn)工程停工，即列入監(jiān)管重點(diǎn)，改為每半個月巡視一次，若巡視三次發(fā)現(xiàn)工程一直停工，房管局必須迅速調(diào)查停工原因，積極采取相應(yīng)措施。第四章 預(yù)售款專用帳戶撤銷第十八條 預(yù)售項目完成房屋初始登記并達(dá)到可單方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記條件時，預(yù)售人申請?zhí)峤簧唐贩款A(yù)售款撤銷監(jiān)管申請表，向房管局申請結(jié)算該項目預(yù)售款專用帳戶的資金。房管局在接到申請之日起5個工作日內(nèi)進(jìn)行審查確認(rèn)，出具撤銷預(yù)售款監(jiān)管通知書，終止監(jiān)管協(xié)議，解除對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。第五章 附則 第十九條 房管部門工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房