項目整合營銷策劃方案.doc

項目整合營銷策劃方案第一部分 市場實態(tài)分析及入市時機選擇一、徐州市場實態(tài)分析二、入市時機選擇第二部分 項目定位一、案名定位二、主廣告語定位三、整體形象定位四、目標(biāo)客戶群定位五、賣點主題挖掘第三部分 營銷策略一、項目營銷原則二、項目營銷節(jié)點劃分（一）項目的開發(fā)周期（二）項目工程進度排期（三）項目策劃進度排期（四）項目銷售階段排期及各階段推廣重點第四部分 媒體推廣一、項目整體包裝策略二、主體包裝架構(gòu)三、銷售物料成本預(yù)算第五部分 項目組合與投放一、媒體優(yōu)劣勢分析二、媒體選擇三、媒體推廣費用預(yù)算四、媒體組合投放第六部分 銷售回籠資金模擬后記前言*項目是徐州*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新力作，此項目位于銅山新區(qū)規(guī)劃的未來商務(wù)中心軸線上，其優(yōu)越的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿Ρ貙⒁l(fā)市場的投資和購買的熱潮。徐州瑞爾特工作人員在對市場進行了實地的縝密的調(diào)研分析之后，對項目做了周密的規(guī)劃和準(zhǔn)確的定位。在此基礎(chǔ)上，我方工作人員又對項目的賣點進行了更進一步的深入挖掘和提煉，制作了切實可行的營銷策劃方案。通過制作本次策劃方案，旨在明確下一步工作的思路、方向以及工作的重點。以便于雙方下一步工作順利、有序、快速的開展。第一部分 市場實態(tài)分析及入市時機選擇 一、市場實態(tài)分析 1、徐州經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 1） 2006年經(jīng)濟總量和速度雙創(chuàng)新高。全市國民生產(chǎn)總值（GDP）達到1388.92億元（按政府15增長計算），增速創(chuàng)近十年來的新高，同時這也是自2004年總量邁進千億大關(guān)后，連續(xù)3年保持了14%以上的高增長。 2）生活水平有明顯上升：居民家庭恩格爾系數(shù)，城市為38.2%，農(nóng)村為43.8%，生活質(zhì)量有了明顯變化，表明城市居民家庭的生活水平已進入相對富裕階段。 3） 居住條件有較大改善空間：2005年末城市居民人均住房建筑面積 23.31平方米，比上年末增加2.50平方米；農(nóng)村居民人均生活用房面積29.36平方米，增加1.56平方米。城市居民家庭人均住房使用面積17.12平方米，比上年增加1.45平方米，居住條件尚有巨大改善空間。4） 城市建設(shè)從2004年開始進入快速擴張發(fā)展周期，由中等城市向大城市邁進，城市化水平快速提升，從2005年起加速建設(shè)徐州新城區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的市場基礎(chǔ)與發(fā)展空間。 2、徐州房產(chǎn)政策情況 徐州市政府出臺市政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見、徐州市市區(qū)城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租住房管理辦法等，以切實執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整”。以政策形式對現(xiàn)有的審批項目在面積配比上進行了調(diào)控，并實施監(jiān)督，同時“為鼓勵正常的購房消費，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定”，以此進一步加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，促進全市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。分析：1、徐州經(jīng)濟運行良好，且增長速度較快，經(jīng)濟發(fā)展水平日益提高；2、徐州市民收入不斷提高，物質(zhì)生活極大豐富，消費能力大大增強；3、徐州房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，商品房交易較活躍，住房消費市場繁榮；4、徐州新一輪的城市建設(shè)啟動，刺激了住宅需求，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展；5、房產(chǎn)調(diào)控政策的實施規(guī)范了房地產(chǎn)市場，給高性價比的住宅產(chǎn)品提供了較好的市場背景。二、入市時機把握房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售進度是和項目的工程進度密切聯(lián)系的，銷售進度和工程進度相互交替，緊密配合，才能取得較好的銷售業(yè)績。因此，在項目的產(chǎn)品上市的過程中必然緊跟工程的進度這一客觀條件。本案項目地已基本達到三通一平的要求，工程的進度必然能夠得到保障，以此入市必能較好的把握市場脈搏。場產(chǎn)盛 2、10 1、入市步驟1）6月份，房地產(chǎn)銷售進入一年之中的第一個黃金季節(jié)，購房者的熱情日漸高漲，此時，有意購房者對市場比較關(guān)注，因此，此時通過項目的奠基活動，拉開項目的宣傳序曲，吸引潛在購房者的視線。 2）7月份，經(jīng)過一段時間的宣傳和造勢，市場對項目的情況有一定認(rèn)知，也積累了一部分購房者，此時宜進行內(nèi)部認(rèn)購，將客戶牢牢地匯集在項目身邊。 3）10月份，經(jīng)過幾個月的積蓄和宣傳造勢，項目在市場上建立起一定的市場美譽度，消費者也已對項目有了較全面的認(rèn)知，此時正是一年之中的第二個購房高峰期，此時開盤，公開發(fā)售，將使項目有較好的銷售率。 2、入市節(jié)點的確立時間內(nèi)容目的6月16日奠基儀式項目啟動，宣傳造勢7月28日內(nèi)部認(rèn)購積蓄客戶，試探市場10月20日開盤慶典公開發(fā)售，產(chǎn)品面市第二部分 項目定位一、案名的定位本案案名定名為北京路18號案名釋義：1、北京路18號，迅速明確傳遞項目的位置，表明項目的位置緊鄰北京路，突出的交通的優(yōu)勢。2、以北京作為項目案名的組成部分，借用北京的高知名度，引發(fā)客戶的聯(lián)想，易讀易記，朗朗上口，有利于項目知名度的提高。3、 北京路18號，漢字和數(shù)字的結(jié)合，清新明朗，在徐州房地產(chǎn)市場上是第一次出現(xiàn)，新穎別致，易于引起關(guān)注。4、通過對北京路18號的定義，突出了北京路的項目區(qū)位，在目前北京路還未被廣為所知的情況下，增加了本案的神秘感，引發(fā)大眾對本案的強烈的探知欲，在宣傳方面能起到轟動效應(yīng)。二、主廣告語定位吹響城市和諧的號角定位釋義：1、表明經(jīng)過新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在對調(diào)控的政策作了深入細(xì)致的研判之后，完全符合政策要求的、更加符合消費者需求的產(chǎn)品推出了。這更有利于消費者的購買和使用。2、房地產(chǎn)的開發(fā)要有利于構(gòu)建和諧的居住環(huán)境和社會環(huán)境，有益于城市的規(guī)劃和發(fā)展，有益于促進居民生活水平的進步，本案的開發(fā)完全滿足這些要求。3、本案所在區(qū)域是銅山新區(qū)政府規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，項目的首先開發(fā)使新區(qū)的建設(shè)拉開了幃幕，由此開始了銅山新區(qū)全新面貌的建設(shè)。4、本項目的開發(fā)商和設(shè)計者以追求“人居和諧”、“可持續(xù)發(fā)展”為已任，本項目的設(shè)計與開發(fā)也堅定的執(zhí)行這一觀點。以、新高知名度，引發(fā)客戶的聯(lián)想，易讀易記，朗朗上口，有利于項目的三、整體形象的定位為成長型客戶打造徐州首席中小戶型、時尚精品幸福社區(qū)整體形象的釋義：關(guān)鍵詞為：首席、中小戶型、時尚精品、幸福1、首席，突出項目在本地是唯一的一個，有稀缺性，時間優(yōu)勢明顯。而且“首席”兩字給人一種尊貴、首屈一指的印象，能增強人的榮譽感；2、中小戶型，突出產(chǎn)品的特色，也對產(chǎn)品的一些特征作了鮮明的刻劃；3、時尚精品，突出了現(xiàn)代感，是為一個特定的群體量身定做的；4、幸福代表了一種生活的品質(zhì)，是對現(xiàn)代和諧安定的社會生活的一種贊美和肯定。四、目標(biāo)客戶群定位序號客戶群體特征分析推廣渠道1銅山新區(qū)的企事業(yè)職工就近工作和生活，注重配套突出完善生活配套2銅山新區(qū)的政府公務(wù)員主要工作的地點，對此區(qū)域熟悉突出項目品質(zhì)3與本區(qū)有關(guān)的私營業(yè)主在地區(qū)經(jīng)營，對此地有感情突出生活交通便利4剛工作不久的年青教師在此工作，以此地為生活圈突出區(qū)位優(yōu)勢，項目品質(zhì)5擇地安度晚年的老人對此區(qū)域較熟悉，注重安靜和諧環(huán)境突出人文、自然環(huán)境6周邊向往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群居住在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，渴望感受城市生活突出交通城市發(fā)展7維維集團的內(nèi)部職工對本公司有榮譽感和歸屬感突出品質(zhì)，對職工優(yōu)惠8看好本地潛力的投資客對本地區(qū)較熟悉，尋找商機突出潛力，品質(zhì)五、項目賣點提煉1、毗鄰行政中心，為銅山新區(qū)政府形象工程；2、開發(fā)公司強勁的企業(yè)品牌優(yōu)勢；3、中小戶型、中低總價的產(chǎn)品及價格優(yōu)勢；4、周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便利；5、三分鐘師大商圈，八分鐘礦大商圈，生活便利；6、北京路規(guī)劃為商業(yè)步行街，為項目增加升值潛力；7、中心景觀軸線，品質(zhì)高雅園林社區(qū)；8、國際知名建筑規(guī)劃大師擔(dān)綱總顧問；9、現(xiàn)代建筑風(fēng)格的自然運用；10、周邊小學(xué)、幼兒園、高校云集，完善的教育配套，濃厚的科教人文底蘊；11、欣欣路能夠直通新城區(qū)，使得本項目與新區(qū)零距離接觸；12、徐州城市規(guī)劃向南發(fā)展，未來城市副中心，可搶先占據(jù)中心位置。第三部分 營銷策略一、項目營銷原則不斷的制造營銷的熱點和氛圍，不斷的制造聯(lián)想，讓客戶對本案充滿期待，始終引導(dǎo)客戶對本案保持較高的熱情，保持對本案的高關(guān)注度，最終達到項目熱銷的目的。二、項目營銷節(jié)點的劃分持續(xù)銷售期客戶積蓄期認(rèn)知導(dǎo)入期時間07.45678910111210月份建多層工程策劃銷售內(nèi)部認(rèn)購方案確定并組織實施營銷方案確定平面設(shè)計工作銷售物料準(zhǔn)備媒體接觸確定元旦節(jié)日促銷開盤2個月多層一期銷售達90%認(rèn)購期3個月完成認(rèn)購套數(shù)60套6月中下旬開工奠基，公園奠基11月25日規(guī)劃設(shè)計完成11月28日項目開工6月中旬售樓處建成，公園奠基11月25日規(guī)劃設(shè)計完成11月28日項目開工7月中旬小高層動工，公園奠基11月25日規(guī)劃設(shè)計完成11月28日項目開工內(nèi)部認(rèn)購期多層開盤強銷期奠基儀式開盤活動方案確定并組織實施（一）項目開發(fā)周期北京路18號項目總開發(fā)周期為4年（2007.72011.7），建設(shè)周期3年左右。u 多層部分2007年7月至2008年7月；u 小高層部分2007年7月至2009年7月；u 高層部分2007年9月至2011年的6月。（二）項目工程進度排期1、2007年4月中旬拆遷結(jié)束；2、2007年6月中旬售樓處建成；3、2007年6月中下旬開工奠基；4、2007年7月中旬小高層開工；5、2007年9月份高層開工。6、2007年12月份多層封頂；（三）策劃進度安排1、入市前策劃內(nèi)容及進度（1）形象造勢準(zhǔn)備（07.307.5.1）售樓部裝修設(shè)計方案、項目VI設(shè)計、地盤戶外包裝、戶外廣告選址設(shè)計；（2）銷售物料、道具準(zhǔn)備（07.307.5.20） 折頁設(shè)計、海報設(shè)計、內(nèi)刊設(shè)計、戶型單頁、沙盤及模型制作、形象片制作、禮品制作，銷售講義、統(tǒng)一說辭、銷售價格體系表、客戶來訪來電登記表、市場調(diào)研表、客戶分析表、銷售統(tǒng)計表等；2、項目啟動儀式時間：07年6月18日（暫定）活動：開工奠基儀式目的：向市場高調(diào)發(fā)出項目啟動信息，有效截留客戶，為項目內(nèi)部認(rèn)購進行前期造勢，積聚人氣；具體詳見“北京路18號項目開工奠基活動方案” 3、內(nèi)部認(rèn)購階段時間：07年7月1日10月1日活動：內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天大型促銷活動目的：u 在預(yù)售證沒拿到之前，正式接受客戶誠意認(rèn)購，收取認(rèn)購金，截留客戶，回籠資金，滾動開發(fā)整個項目；u 在項目沒有開盤前，接受客戶的預(yù)定，檢驗客戶的需求，為項目定價、銷售控制提供有效的市場依據(jù)；策略：認(rèn)購當(dāng)天推出大型演出活動及銷售優(yōu)惠活動，達到積聚人氣，使項目迅速銷售的目的。 具體詳見“北京路18號內(nèi)部認(rèn)購活動方案”。4、開盤銷售階段時間：07年10月1日活動：開盤當(dāng)天大型促銷活動目的：對前期內(nèi)部認(rèn)購積累客戶進行成功解籌。 具體詳見“北京路18號開盤活動方案”。此階段會舉行秋季房展會，參展方案另出。（四）項目銷售階段排期及各階段推廣重點營銷階段時間劃分活動階段推廣重點推廣目的第一階段認(rèn)知導(dǎo)入期07年5月6月奠基儀式北京路18號“吹響城市和諧的號角”高調(diào)將項目主廣告語打出，從城市和諧的高度樹立項目形象第二階段內(nèi)部認(rèn)購期07年7月10月內(nèi)部認(rèn)購中小戶型典范社區(qū)打出項目核心競爭力戶型這張王牌，促進客戶提前內(nèi)部認(rèn)購第三階段開盤強銷期07年1012月開盤活動品牌地產(chǎn)公司、高品質(zhì)樓盤項目從企業(yè)信譽角度，增強客戶購買信心，達到成功解籌的目的第四階段持續(xù)銷售期07年12月至清盤節(jié)日促銷活動“購房送空中庭院生活”節(jié)日（房展會）促銷活動利用節(jié)日的節(jié)點，推出頂層復(fù)式花園洋房戶型，引發(fā)市場再次關(guān)注第四部分 營 銷 推 廣一、項目整體包裝策略根據(jù)本項目的整體定位“為成長型客戶打造徐州首席中小戶型、時尚精品幸福社區(qū)”及本項的主廣告語“吹響城市和諧的號角”，要豎立本項目在區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)形象，突出本項目在此區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的唯一性和地段的稀缺性。因此本項目的整體包裝采用靜態(tài)包裝和動態(tài)包裝相結(jié)合，項目包裝和區(qū)域包裝相結(jié)合，單向包裝和全方位包裝相結(jié)合的立體式包裝模式。二、立體包裝的架構(gòu)包裝組合包裝內(nèi)容項目VI體系包裝項目LOGO的設(shè)計延展應(yīng)用：名片、工作牌、紙杯、手提袋等地盤戶外包裝工地圍墻、建筑主體包裝營銷通道包裝地盤廣告牌包裝營銷接待中心：導(dǎo)視系統(tǒng)、門楣、形象墻、展板、掛旗等區(qū)域包裝徐州市區(qū)(戶外廣告牌)銅山新區(qū)（地盤戶外）物料包裝折頁、海報、內(nèi)刊、形象片沙盤、戶型模型禮品（三、銷售物料成本預(yù)算物料門類數(shù)量(份)單價（元）總價（元）完成時間折頁3000260005.15海報2000120005.15內(nèi)刊100000.440005.20沙盤及戶型模型1:80, 3000元/200005.10紙杯50000.15005.18手提袋3000390005.18戶型單張80000.324005.15形象片三維60秒，素材90秒300005.20禮品3002060005.20總計79900第五部分 項目廣告組合與投放廣告媒體是現(xiàn)代營銷的一個重要組成部分，通過各種媒體的傳播，產(chǎn)品的功能和優(yōu)點得以迅速及時的傳遞到消費者的面前，使消費者可以快速準(zhǔn)確的了解并尋找到自己需要的產(chǎn)品。通過立體式全方位組合多種媒體，可以優(yōu)勢互補，最大限度的增加信息傳播的廣度和深度，網(wǎng)羅目標(biāo)消費群體。因此，有效的對多種媒體進行組合和投放，可以更好的完成產(chǎn)品的信息傳遞任務(wù)。一、媒體優(yōu)劣勢分析隨著社會的發(fā)展，各種服務(wù)于大眾的產(chǎn)品越來越多，以信息傳遞為目的的媒體越來越多，直接促成了現(xiàn)代媒體的產(chǎn)生。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變也極大的推動了媒體的發(fā)展和創(chuàng)新。各種服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的媒體越來越多，如報紙、期刊、車體、廣告牌、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等等。什么樣的媒體更有利于房地產(chǎn)信息的傳播？什么樣的媒體能更有效的把信息準(zhǔn)確的傳遞給項目的目標(biāo)客戶群體？這樣就要對媒體進行選擇。首先就要了解這些媒體的優(yōu)勢和劣勢。（一）報紙：徐州報紙種類：徐州日報、都市晨報、彭城晚報、揚子晚報、徐州廣播電視報等； 優(yōu)勢：1、發(fā)行量大，鋪設(shè)范圍廣；2、傳播速度快，信息傳遞及時；3、可長期保存，便于隨時翻閱。 劣勢：1、信息量多，閱讀消耗精力；2、投放范圍廣，缺乏針對性；3、相對成本較高。（二）電視：徐州電視臺頻道：新聞綜合頻道、都市生活頻道、影視娛樂頻道、社會政法頻道、時尚商務(wù)頻道等； 優(yōu)勢：1、直觀性強，視聽結(jié)合，便于理解和傳播；2、有較強的沖擊力和感染力，容易引導(dǎo)客戶。 劣勢：1、時效性不強；2、投放成本高。（三）車體： 優(yōu)勢：1、流動廣告，色彩醒目，便于吸引受眾關(guān)注；2、便于更換，信息承載量較大；3、路線可以選擇，能較好的對集中群體傳遞信息。 劣勢：1、線路固定，不能隨意調(diào)整。2、傳播的范圍較小，且易使受眾產(chǎn)生疲勞感。（四）網(wǎng)絡(luò)：徐州房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)：彭城視窗房地產(chǎn)網(wǎng)、彭城信息港、搜房網(wǎng)、中國淮海網(wǎng)； 優(yōu)勢：1、新型媒體，受眾廣泛；2、可視聽結(jié)合，新穎，有沖擊力；3、信息可隨時更新，便于急時傳遞最新信息。 劣勢：1、對受眾的信息傳遞難于把握；2、信息傳遞屬被動式，無法主動選擇客群。（五）戶外廣告： 優(yōu)勢：1、能較好的選擇地區(qū)和受眾，針對性較強；2、色彩豐富，版面設(shè)計較個性化，易吸引受眾；3、訴求明確，信息傳遞較集中，易引起受眾的關(guān)注。 劣勢：1、位置較固定，傳播范圍較??；2、效果較難于測定，且易造成受眾的視覺疲勞。（六）短信平臺優(yōu)勢：1、新穎媒體形式，可直接將信息傳遞到目標(biāo)對象手中；2、發(fā)送形式靈活，可隨時選擇時間段；3、成本較低，可投放較多的人群。劣勢：1、采取點對點發(fā)送，信息的影響面較小，只能影響到個人；2、受平臺的信息存儲空間限制，信息傳送量有限；3、只能發(fā)送文字和數(shù)字視覺效果較差。(七)電臺：優(yōu)勢：1、播放時段靈活，播放頻次較高；2、信息容量較大，播放時間可長可短；3、受影響較小，傳播范圍較廣。劣勢：1、效果有滯后性，顯現(xiàn)較慢；2、受眾知識層次較低，年齡層次較大處于非主流層次；其他： DM等。三、媒體推廣費用預(yù)算（推廣費用按200萬預(yù)算）序號投放媒體投放比例（%）投放費用（萬元）備 注1戶外1530市中心及地盤戶外2報紙12.525各節(jié)點及重要階段3電視臺2040分階段4網(wǎng)站12長期5電臺12分階段6車體36分階段7短信12節(jié)點8評獎48國家級獎項參評9活動營銷12.525節(jié)點營銷活動10其他3060含售樓處建設(shè)裝修及銷售物料費用(8萬)合 計100200二、媒體的選擇在房地產(chǎn)項目的營銷推廣中，媒體推廣是其中的重要組成部分，是項目與消費者之間的信息溝通橋梁，正確的選擇媒體，可以把信息盡可能多的傳遞到消費者的面前。同時，現(xiàn)今媒體形式多樣，細(xì)分化越來越明顯，其不同的特點決定了其本身在信息傳遞中的側(cè)重面，這就要對不同的媒體進行篩選確定，有效的組合，通過各自的優(yōu)勢，達到項目信息傳遞的目的。報紙：選擇特點：主流媒體，發(fā)行量大，品牌影響力大，受眾集中在高收入、高知識層次階層。選擇目標(biāo)：都市晨報電視臺：選擇特點：有較高的收視率，有特色欄目，熟悉當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和娛樂方式。選擇目標(biāo)：|徐州電視臺網(wǎng)絡(luò)： 選擇特點：新型媒體形式，專業(yè)門戶網(wǎng)站，有品牌優(yōu)勢，有較高的點擊率，有創(chuàng)新精神。選擇目標(biāo)：搜房網(wǎng)電臺：選擇特點：受眾較廣，信息傳遞形式靈活，不受時間和空間限制，大眾喜聞樂見。選擇目標(biāo)：徐州廣播電臺短信平臺：選擇特點：新穎媒體形式，信息傳遞較集中，可針對特定群體和個人，能實現(xiàn)信息的點對點傳遞。選擇目標(biāo)：短信平臺車體：選擇特點：線路經(jīng)過的區(qū)域較廣，經(jīng)過項目地周邊，有較好的形象傳遞作用。選擇目標(biāo)：11路眾、其他四、媒體的組合投放媒體的總體投放策略以塑造項目整體高品質(zhì)形象，吸引受眾關(guān)注，形成市場美譽度為主要目標(biāo)，通過媒體的有選擇投放，使受眾對項目產(chǎn)生向望和認(rèn)知欲。1、認(rèn)知導(dǎo)入期媒體投放組合前期的投放以報紙媒體和戶外展板為主，先期吸引受眾關(guān)注，提升項目的知名度。媒體類別媒體名稱投放目的投放策略戶外地盤戶外廣告牌主打形象長期投放市中心廣告牌主打形象長期投放報紙都市晨報軟性引導(dǎo)軟文車體11路主打形象長期投放網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項目信息報道、長期投放2、客戶積累期的媒體投放組合此間在戶外媒體及報紙媒體的基礎(chǔ)上，增加車體、短信和電臺，采用立體式傳播，加深消費者對項目的認(rèn)識和理解，增加認(rèn)同感，積蓄客戶資源。媒體類別媒體名稱投放目的投放策略戶外地盤戶外廣告牌主打形象長期投放市中心廣告牌主打形象長期投放報紙都市晨報硬廣告宣傳整版（硬廣告）、專欄封面或封底投放車體11路項目宣傳長期投放網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項目信息報道長期投放短信短信平臺奠基信息告知短信群發(fā)電臺徐州廣播電臺項目宣傳分時段投放3、內(nèi)部認(rèn)購期的媒體投放組合內(nèi)部認(rèn)購期是銷售中的重要環(huán)節(jié)，在此期間，大量的廣告上市，向市民傳遞項目全方位的信息，因此，除已有的戶外及報紙媒體外，增加多種媒體，如電視、車體、短信、電臺等，通過視聽結(jié)合的方式，潛移默化的影響客戶，使之參與內(nèi)部認(rèn)購。媒體類別媒體名稱投放目的投放策略戶外地盤戶外廣告牌主打形象長期投放市中心廣告牌主打形象長期投放報紙都市晨報硬廣告宣傳整版（硬廣告）、專欄封面或封底投放電視徐州電視臺奠基、認(rèn)購情況宣傳，項目宣傳分時段投放車體11路項目信息告知長期投放網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項目信息報道長期投放短信短信平臺奠基信息告知短信群發(fā)電臺徐州廣播電臺項目宣傳分時段投放4、開盤期的媒體投放組合開盤期是項目銷售中最關(guān)鍵的一個時期，在此階段，媒體采取全方位的立體式宣傳策略，著力打造項目的高尚品質(zhì)和獨特的區(qū)位優(yōu)勢，同時向周邊的市民傳遞出本項目開盤的盛況和熱銷的形勢，制造談?wù)摰慕裹c，刺激市民的購買欲望。媒體類別媒體名稱投放目的投放策略戶外地盤外廣告牌主打形象長期投放市中心廣告牌主打形象長期投放報紙都市晨報硬廣告整版（硬廣告）、專欄封面或封底投放車體11路項目宣傳長期投放網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項目信息、報道、長期投放電視徐州電視臺開盤盛況、項目信息傳遞分時段投放短信短信平臺信息傳遞節(jié)點使用電臺徐州廣播電臺項目信息宣傳分時段投放獎項國家獎項評選增強項目公信力5強銷期的媒體投放組合開盤過后，房源的選擇性較小，客戶的購房行為相對趨于冷靜，通過開盤的活動項目的知名度和美譽度也達到了高峰，此時以戶外和車體、網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，始終牽動購房者的心態(tài)，使之對項目念念不忘，刺激購買。媒體類別媒體名稱投放目的投放策略戶外地盤外廣告牌主打形象長期投放市中心廣告牌主打形象長期投放車體11路項目信息傳遞長期投放網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項目信息報道長期投放第六部分 項目銷售執(zhí)行及回款模擬一、推盤原則根據(jù)項目規(guī)劃及樓盤布局，結(jié)合項目銷售難易對項目整體品牌形象的影響，確定樓盤的先后推盤原則和順序。1、先回籠資金，再打造品牌；2、先多層、再小高層、最后高層；3、先少量投放試探市場，再集中投放搶占市場。二、推盤順序1、根據(jù)以上推盤的原則，根據(jù)項目的樓座布局,從南向北,本案在一期面向市場時先推7#樓、8#樓。樓號戶型套數(shù)戶型分類總面積占總面積比例7#樓二室二廳一衛(wèi)24B22236.8三室二廳一衛(wèi)16C21897.28頂層復(fù)式10B2復(fù)/ C2復(fù)8#樓二室二廳一衛(wèi)50B34903三室二廳一衛(wèi)-頂層復(fù)式10B3復(fù)1556.6合計1102、二期推出4#、5#、6#樓樓號戶型套數(shù)戶型分類總面積占總面積比例4#樓兩室二廳一衛(wèi)8B27448三室二廳一衛(wèi)20C223716頂層復(fù)式6B2復(fù)/ C2復(fù)5#樓兩室二廳一衛(wèi)8B27448三室二廳一衛(wèi)30C235574頂層復(fù)式8B2復(fù)/ C2復(fù)6#樓兩室二廳一衛(wèi)8B27448三室二廳一衛(wèi)20C223716頂層復(fù)式6B2復(fù)/ C2復(fù)合計1143、三期推出1#、2#、3#樓樓號戶型套數(shù)戶型分類總面積占總面積比例1#樓兩室二廳一衛(wèi)50B4/B547687三室二廳一衛(wèi)10C111783頂層復(fù)式6B4復(fù)/B5復(fù)/C1復(fù)9242#樓兩室二廳一衛(wèi)50B4/B547687三室二廳一衛(wèi)10C111783頂層復(fù)式6B4復(fù)/B5復(fù)/C1復(fù)9243#樓兩室二廳一衛(wèi)50B4/B847708三室二廳一衛(wèi)10D114099頂層復(fù)式8B4復(fù)/B8復(fù)/D1復(fù)136712合計2004、四期推出9#、10#樓