房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理.docx

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理一、房地產(chǎn)公司的會計核算本世紀(jì)已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行小企業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的。推薦閱讀：1、對房地產(chǎn)公司會計核算問題的探討2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的改革與發(fā)展3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算二、房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、工程結(jié)算復(fù)雜，會計制度和稅法對房地產(chǎn)開發(fā)收入成本的確認也存在著差異。這給企業(yè)理解稅收政策，規(guī)范納稅、科學(xué)納稅帶來了難度，但是隨著國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知等一系列政策的出臺，房地產(chǎn)公司的各項稅款的征收將會越來越嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范。推薦閱讀：1、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)招待費如何扣除2、房地產(chǎn)土地使用稅問題集錦3、房地產(chǎn)開發(fā)十大稅務(wù)問題4、房地產(chǎn)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理三、房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的會計核算因國家的財務(wù)制度和稅法規(guī)定上的差異，引起了企業(yè)在賬務(wù)處理過程中的種種問題，我們將房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的會計處理文章進行了收集整理，為企業(yè)在涉稅問題上進行正確的賬務(wù)處理提供幫助。推薦閱讀：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅及會計核算2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅及會計核算3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅及會計核算4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他稅收及會計核算【問題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告費和業(yè)務(wù)招待費如何扣除？【解答】根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200931號）第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法第四十四條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費和業(yè)務(wù)招待費在發(fā)生的當(dāng)期按不超過當(dāng)年銷售收入15%的部分扣除，超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。房地產(chǎn)土地使用稅問題集錦1、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額幅度有什么變化？原城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，土地使用稅每平方米年稅額：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2元至4元。條例修改后，將稅額標(biāo)準(zhǔn)提高了2倍，即“土地使用稅每平方米年稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元?！?、城鎮(zhèn)土地使用稅的具體適用稅額如何確定？考慮到城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負水平應(yīng)與各地經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場發(fā)育程度相適應(yīng)，條例仍授權(quán)各省級人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況在上述稅額幅度內(nèi)確定本地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府根據(jù)實際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。3、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人范圍有何變化？原城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。但是根據(jù)財政部關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知（88）財稅字第260號，該條例不適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。條例修改后，在條例第二條中增加了一款：將條例中“使用土地的單位和個人”定義為：“前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人?！奔矗喊言诔鞘?、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人也確定為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)備環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié)，使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題，抓住一些稅收籌劃機會，以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。一、立項環(huán)節(jié)實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負。企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對應(yīng)的稅負會有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。所以筆者建議，企業(yè)在立項時，就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響，選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)實隈中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時，由于設(shè)計服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導(dǎo)致為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負。境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時，可能會不涉及境內(nèi)服務(wù)，也可能會涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計方案、計算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)，對外商從中國取得的全部設(shè)計業(yè)務(wù)收入，暫免征收企業(yè)所得稅，且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的。外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計方案、計算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進行，設(shè)計完成后，又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)，已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此，對其所得的設(shè)計業(yè)務(wù)收入，除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計勞務(wù)部分所收取的價款外，其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計或合作（或聯(lián)合）設(shè)計合同中，沒有載明其在中國境外提供設(shè)計勞務(wù)價款的，或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的，不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設(shè)計勞務(wù)的，都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務(wù)麻煩。三、融資環(huán)節(jié)企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率，根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。所以筆者建議，為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會虛增利潤；借出方的利息費用也不能在稅前扣除，將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。四、土地取得環(huán)節(jié)（一）企業(yè)以國家出讓方式取得土地在以前年度取得國有土地使用權(quán)時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費，在計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，因此，在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免土地閑置費，并與稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免滯納金。（二）以資產(chǎn)收購方式取得土地實際中在資產(chǎn)購置時，存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實交易價格，根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)按實際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。五、拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)發(fā)票管理辦法規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證。所以筆者建議，企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。七、預(yù)售環(huán)節(jié)企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進行確認和進行相關(guān)稅務(wù)申報，根據(jù)規(guī)定，對預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。八、銷售環(huán)節(jié)企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計算土地增值稅時，對此費用能否扣除，暫無相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務(wù)機關(guān)確認土地增值稅的處理方法。企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。九、出租環(huán)節(jié)實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質(zhì)為出租，若確認為租金收入，按租賃期限來分期確認租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負。另外，若確認為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。十、項目清算環(huán)節(jié)在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用，可能在該“期”進行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時，按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。筆者建議，企業(yè)在作項目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點，安排相關(guān)工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時，按項目（期）來重新計算土地增值稅的稅負，多退少補?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜，筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié)，能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，合理進行稅收籌劃提供一些參考。4、房地產(chǎn)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較為加強房地產(chǎn)稅收管理，國家稅務(wù)總局針對該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法和土地增值稅清算規(guī)程就是今年新制定的兩個重要管理辦法。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收實行的是年中預(yù)繳，年終匯算清繳，而土地增值稅清算采取的是項目清算，雖然兩個稅種都是按所得額（增值額）計算征稅，也都是匯算或清算，但是存在明顯的差異。主要差異體現(xiàn)在以下四個方面。 一是匯（清）算時間上存在差異。企業(yè)所得稅實行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應(yīng)納稅所得額征稅。而土地增值稅實行的是按項目清算，項目到達清算條件才清算，按收入減扣除項目后的增值額征稅。一般是在開發(fā)項目完工且銷售達到一定比例后進行清算，項目開發(fā)銷售時間長，則清算時間跨度長；項目開發(fā)銷售時間短，則清算時間跨度短。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200991號）第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 二是成本計算項目上存在差異。企業(yè)所得稅在計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時，要求按六項原則細分核算成本項目。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目，計稅成本對象的確定原則如下：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。而土地增值稅清算時，只要求按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個項目分開清算。國稅發(fā)2006187號第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額.三是扣除項目存在差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計算應(yīng)納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出五大內(nèi)容。土地增值稅扣除項目包括支付土地價款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金和加計扣除，也是五大內(nèi)容。但土地增值稅扣除項目中與企業(yè)所得稅不同的是：房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）不是按實際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內(nèi)）；加計扣除也不是實際發(fā)生的成本費用，而是按土地成本和開發(fā)成本的合計數(shù)的20%計算額外扣除；此外，房地產(chǎn)開發(fā)成本是以實際發(fā)生的成本費用扣除，要求取得合法有效憑證。而企業(yè)所得稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計算預(yù)提部分費用。國稅發(fā)200931號第三十二條規(guī)定，除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 四是利息費用存在差異。企業(yè)所得稅計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅中的利息支出只能單獨計算扣除，企業(yè)要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務(wù)費用中的利息費用合并計算扣除。利息費用符合一定條件的，可以選擇據(jù)實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條第（三）項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項（注：土地成本和開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅及會計核算企業(yè)所得稅以取得應(yīng)稅所得、實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織為納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不管是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)還是股份制企業(yè)，都是企業(yè)所得稅的納稅人。按照稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其它所得。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和其它經(jīng)營活動取得的所得，是企業(yè)所得稅的征稅對象，同時還包括股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費以及營業(yè)外收益等所得。企業(yè)按照章程規(guī)定解散或者破產(chǎn)，以及因其它原因宣布終止，其清算結(jié)束后的清算所得，也屬于企業(yè)所得稅的征稅對象。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其它所得，包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。 納稅人應(yīng)納稅所得額的確定，其計算公式為：應(yīng)納稅所得額=收入總額準(zhǔn)予扣除項目金額 按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額包括： 1、生產(chǎn)、經(jīng)營收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營收入主要是其對外轉(zhuǎn)讓、銷售房地產(chǎn)的收入，出租房地產(chǎn)取得的收入、建設(shè)場地（土地）的銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、商品房售后服務(wù)收入、以及代建房屋和工程取得的結(jié)算收入。 2、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。是指納稅人有償轉(zhuǎn)讓其各類財產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、股權(quán)以及其他財產(chǎn)而取得的收入。 3、利息收入。是指納稅人購買各種債券等有價證券的利息、外單位欠款而付給的利息以及其他利息收入。 4、租賃收入。是指納稅人出租固定資產(chǎn)、包裝物以及其它財產(chǎn)而取得的租金收入。 5、特許權(quán)使用費收入。是指納稅人提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)而取得的收入。 6、股息收入。是指納稅人對外投資入股分得的股息、紅利收入。 7、其它收入。是指除上述各項收入之外的一切收入，包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實無法支付的應(yīng)付款項、物資及現(xiàn)金的溢余收入、教育附加費返還款、包裝物押金收入、接受的捐贈收入等。8、減免或返還流轉(zhuǎn)稅的稅務(wù)處理。對減免或返還流轉(zhuǎn)稅（含即征即退、先征后退），除國務(wù)院、財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定有指定用途的項目以外，都應(yīng)并入企業(yè)利潤，照章征收企業(yè)所得稅。 會計帳戶的設(shè)置 由于企業(yè)選擇所得稅的分灘方法不同，在所得稅會計中，則有應(yīng)付稅款法與納稅影響會計法之分。企業(yè)可選擇其一。 企業(yè)在選擇應(yīng)付稅款法時，應(yīng)設(shè)置“所得稅”和“應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅”賬戶。 企業(yè)在選擇納稅影響會計法時，應(yīng)設(shè)置“所得稅”、“遞延稅款”和“應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅”賬戶。 “所得稅”賬戶是損益類賬戶，借方發(fā)生額反映企業(yè)計人本期損益的所得稅額，貸方發(fā)生額反映轉(zhuǎn)人“本年利潤”賬戶的所得稅額，期末轉(zhuǎn)本年利潤后，“所得稅”賬戶無余額。 “遞延稅款”賬戶核算企業(yè)由于暫時性差異造成的稅前會計利潤與納稅所得之間的差額所產(chǎn)生的影響納稅的金額，以及以后各期轉(zhuǎn)銷的金額企業(yè)（不包括外資企業(yè)）接受捐贈的非現(xiàn)金資產(chǎn)未來應(yīng)交的所得稅，應(yīng)貸記“遞延稅款”賬戶；企業(yè)使用、攤銷或處置接受捐贈的非現(xiàn)金資產(chǎn)時，按規(guī)定應(yīng)交的所得稅，借記“遞延稅款”賬戶。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)設(shè)置“遞延稅款備查簿”，詳細記錄發(fā)生暫時性差異的原因、金額、預(yù)計轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。“遞延稅款”的期末貸方（或借方）余額，反映尚未轉(zhuǎn)回的暫時性差異影響所得稅的金額及接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)未來的應(yīng)交所得稅的金額。 “應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”賬戶的貸方記當(dāng)期應(yīng)交的所得稅，借方記實際上繳的所得稅，期末貸方或借方余額，反映尚未繳納或多繳的所得稅。 1、預(yù)繳所得稅的會計處理 期末計算應(yīng)預(yù)繳的所得稅時： 借：所得稅 貸：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交所得稅 預(yù)繳所得稅時： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款 2、匯算清繳所得稅的會計處理 1）采用“應(yīng)付稅款法” 計提應(yīng)補繳的所得稅時： 借：所得稅 貸：應(yīng)交稅費一應(yīng)交所得稅 實際上繳稅款時： 借：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款 （2） 采用“納稅影響會計法” 計提應(yīng)補繳的所得稅時（需減去或加上本期發(fā)生的遞延稅款）： 借：所得稅 遞延稅款 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 （或：遞延稅款）實際上繳稅款時： 借：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅及會計核算房地產(chǎn)開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）時，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收土地增值稅。 土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用稅率計算征收。 其計算公式為：應(yīng)納稅額=（每級距的土地增值額適用稅率） 或：應(yīng)納稅額=土地增值稅適用稅率-扣除項目金額速算扣除率 開發(fā)和銷售房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，其收人應(yīng)通過“經(jīng)營收入”等賬戶進行核算，即在取得收人時借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“經(jīng)營收入”、“營業(yè)收入”等賬戶；由于土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)納稅，并且是為了取得當(dāng)期營業(yè)收人而支付的費用，因此，土地增值稅應(yīng)同營業(yè)稅的會計處理相同，按銷售房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的稅率計算的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”，或“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”賬戶，實際上繳時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。 例如，大華房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收人2000000元，扣除項目金額為1200000元。計算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額并作會計處理。 (1) 應(yīng)納稅額的計算： 增值額2000000一1200 000=800 000（元） 增值額與扣除項目金額的比率800 0001 200 00067 應(yīng)納稅額800 000 40一1 200 000 5 % = 26（萬元） (2）會計處理如下： 取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時： 借：銀行存款 2000000 貸：營業(yè)收入 2000000 計提營業(yè)稅金時： 借：經(jīng)營稅金及附加 260 000 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 260 000 實際繳納稅款時： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 260 000 貸：銀行存款 260 000 1、現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售 在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清的，應(yīng)于房地產(chǎn)已經(jīng)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時作為銷售實現(xiàn)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收人”等賬戶。同時，計算應(yīng)由實現(xiàn)的營業(yè)收入負擔(dān)的土地增值稅， 借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”賬戶。 在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)以合同規(guī)定的收款時間作為銷售實現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)收人。銷售實現(xiàn)時，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收人”等賬戶；同時，計算應(yīng)由實現(xiàn)的營業(yè)收人負擔(dān)的土地增值稅，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”賬戶。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級公寓一棟，獲得貨幣收入7500萬元，獲得購買方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸（每噸2500元）。公司為取得土地使用權(quán)支付1450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等支出2110萬元，支付開發(fā)費用480萬元（其中：利息支出295萬元，未超過標(biāo)準(zhǔn)），支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金47萬元。應(yīng)納土地增值稅為1053.6萬元。 作會計分錄如下： 收人實現(xiàn)時： 借：銀行存款 75 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 75 000 000 借：原材料 5250000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5250000 應(yīng)交土地增值稅時： 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 10 536 000 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 10 536 000 2、商品房預(yù)售 按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，商品房可以預(yù)售，但應(yīng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達到總投資的25以上，并已經(jīng)確定工程進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 在商品房預(yù)售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時，作為收人實現(xiàn)，借記“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收人” 賬戶；同時，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)人“應(yīng)收賬款”，并計算由實現(xiàn)的營業(yè)收人負擔(dān)的土地增值稅，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”賬戶。按照稅法的規(guī)定，該項目全部竣工、辦理決算后進行清算，企業(yè)收到退回多交的土地增值稅時，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地增值稅”賬戶。補繳土地增值稅時，則作相反的會計分錄。 例：主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資開發(fā)一居住小區(qū)，因小區(qū)位置比較偏僻，開工時地價便宜，但當(dāng)小區(qū)住宅建成銷售時，附近新建地鐵站，使該地區(qū)地價上漲，小區(qū)住宅商品房由原來的2000元平方米上升到4 000元平方米。這時，該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售10 000平方米住宅，按4 000元平方米計算，共計收人售房款40 000 000元。該住宅實際成本1 800元平方米，共計成本18 000 000元。對于財務(wù)費用中的利息支出，由于該公司能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⒛軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)證明（利率沒有超過銀行同類同期貸款利率計算的金額），按規(guī)定允許據(jù)實扣除利息支出，企業(yè)實際發(fā)生利息支出170 000元其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定可扣除900 000元（18 000 000 X 5 %)，營業(yè)稅2000000元，城市維護建設(shè)稅140 000元，教育費附加60 000元。 計算土地增值稅并作會計分錄如下： 1 計算土地增值稅稅額。 第一步：確定扣除項目金額。 扣除項目金額=18 000 000十170 000900 000+2 000 000+140 000+60 000+18 000 000 20 % =24 870 000（元） 第二步：計算增值額。 增值額房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 一扣除項目金額=40 000 000一24 870 000 =15 130 000（元） 第三步：計算增值額占扣除項目的比例。 5 130 00024 870 000 X 100 %61 % 第四步：計算土地增值稅稅額。 土地增值稅稅額15 130 000 X 40一24 870 000 X 5 % =6052000一1243500 =4 808 500（元） 2土地增值稅的會計處理。 計提土地增值稅時： 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 4808500 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 4808500 實際繳納土地增值稅時： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 4808500 貸：銀行存款 4808500 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己作為固定資產(chǎn)管理使用的房屋、建筑物等對外轉(zhuǎn)讓，視同非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，比照“非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算”處理。、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅及會計核算營業(yè)稅 （一）應(yīng)稅范圍： 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面： 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 （1）銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 （二）計稅依據(jù)的規(guī)定： 1、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定： （1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 （2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 （3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率） （三）應(yīng)納的建筑業(yè)營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)從事建筑、修繕、安裝和其他工程作業(yè)時，應(yīng)就其取得的營業(yè)收入額繳納營業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費用。對于納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。 應(yīng)交營業(yè)稅=應(yīng)稅營業(yè)額稅率 會計處理： 借：銀行存款（或應(yīng)收賬款） 貸：工程結(jié)算收入 應(yīng)付賬款 建筑業(yè)實行分包或轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。以工程的全部承包減去付給 分包人或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額，同時，總承包人在支付分包或轉(zhuǎn)包款項時，應(yīng)代扣代繳分包人或轉(zhuǎn)包人的營業(yè)稅稅款。所以，在總承包人收到全部承包款項或應(yīng)確認收入時，借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）等帳戶，按應(yīng)確認的收入貸記“工程結(jié)算收入”帳戶，按應(yīng)支付給分包人或轉(zhuǎn)包人的工程款項貸記“應(yīng)付賬款”帳戶；總承包人在計算本企業(yè)應(yīng)納的營業(yè)稅時，借記“工程結(jié)算稅金及附加”帳戶，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅”帳戶；總承包人在支付分包或轉(zhuǎn)包款項并代扣營業(yè)稅時，借記“應(yīng)付賬款”帳戶，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅”和“銀行存款”帳戶。