非住宅估價規(guī)范.doc

北京市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范的通知京國土房管拆2002646號各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)價格評估機構：為規(guī)范本市非住宅樓房的評估工作，結合北京市城市房屋拆遷管理辦法，特制定北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范，現(xiàn)印發(fā)給你們，請參照執(zhí)行。特此通知。二二年七月二十六日北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范一、 本技術規(guī)范適用于本市按建筑規(guī)范標準（國家標準、行業(yè)標準）建造的各類非住宅樓房的評估。二、 本技術規(guī)范采用成本法進行測算，主要計算公式為：非住宅樓價格=（基本價格樓房成新率+各增項價格各增項成新率）建筑面積時點系數(shù)區(qū)域系數(shù)+設備、附屬物及裝修價三、 基本價格包括土建及上下水、照明及普通內(nèi)裝修（水泥地，內(nèi)外墻刷白），在非住宅樓房基本價格表中根據(jù)建筑結構類型查??；樓房成新率，按非住宅樓房成新評定說明和非住宅樓房直線折舊參數(shù)說明表，采用直接觀察法和直線折舊法相結合的方式確定。四、 增項是指由產(chǎn)權單位統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣及抗震加固。各增項價格在增項價格表中查取，各增項成新率，按增項成新評定說明執(zhí)行。五、 設備、附屬物及裝修價格的評估參照北京市房屋估價辦法，北京市房屋估價辦法中沒有的項目可據(jù)實評估。六、 區(qū)域系數(shù)城近郊區(qū)為1.0 ；十個遠郊區(qū)縣可適當降低，但不得低于0.5。七、 本技術規(guī)范發(fā)布時時點系數(shù)為1.0，以后根據(jù)建筑工程造價變動和市場行情適時調(diào)整。八、 本技術規(guī)范未列入的項目和未依據(jù)建筑規(guī)范標準建造的房屋，可根據(jù)實際情況參照本技術規(guī)范執(zhí)行。附件：非住宅樓房基本價格表;增項價格表;樓房直線折舊參數(shù)說明表;樓房成新評定說明;增項成新評定說明非住宅樓房基本價格表（表1）（單位：元/建筑平方米） 墻體類型 基本價格結構形式粘土磚空心磚砌塊外掛板磚混120011301150框架140013601500剪刀墻145014101560鋼結構180017601920模板房143014801560 備注：（1）坡屋頂或新型平屋頂（含新型防水作法）價格增加5%-10%；（2）加氣砼屋面價格減少5%；（3）以上層高為標準層高3米，層高每增減50CM，價格增減5%。增項價格表（表2）（單位：元/建筑平方米）增項暖氣中央空調(diào)煤氣抗震加固價格2040502002050100175樓房直線折舊參數(shù)說明表（表3）建筑結構耐用年限殘值率鋼 結 構802%鋼砼結構600磚混結構502%磚木結構403%樓房成新評定說明（表4）完損等級成新評定說明成新度折余率%完好房結構狀況安全可靠，整體性好，屋面或板縫不露水，裝修設備完整、基本無損的房屋，雖存在一定的陳舊現(xiàn)象或個別構件有輕微損壞但在允許值之內(nèi)，不影響安全居住和正常使用，通過小修即能修復的房屋。十成新100九成新9099八成新8089基本完好房結構構件安全可靠，個別部件的損壞程度稍有超過設計允許值但已穩(wěn)定；屋面局部滲漏；裝修、設備基本良好，個別部位有影響使用的損壞，通過在原有構件或部位上進行修補即用可恢復使用功能的房屋。七成新7079六成新6069一般損壞房個別結構構件變形、裂縫、腐蝕或老化，強度不足，存在危險隱患；屋面或板縫局部漏雨；外裝修和設備局部破損的房屋。五成新5059四成新4049嚴重損壞房部分結構構件嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足個別構件已處于危險狀態(tài)；屋面或板縫嚴重漏雨，內(nèi)外裝修、設備明顯損毀、殘缺，存在局部危險的房屋。三成新3039危險房主體結構構件的強度嚴重不足，穩(wěn)定性很差，隨時有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保證安全，需要折除、翻修或挑修的整棟房屋。不足三成新329增項成新評定說明（表5）暖氣、中央空調(diào)煤氣抗震加固二成新圈梁、壁柱混凝土大部剝落，鋼筋外露，鋼筋及鋼拉纖銹蝕嚴重，已基本失去加固作用，或使用超過20年四成新已無法使用者圈梁、壁柱混凝土部分剝落，鋼筋有外露，鋼筋及鋼拉纖銹蝕，加固作用減弱，或使用期為15-20年六成新各部鐵件雖見銹蝕，但各部構件均較完整無缺，不影響使用。各部鐵件雖見銹蝕，但各部構件均較完整無缺，不影響使用圈梁、壁柱混凝土有剝落，鋼筋有外露，鋼筋及鋼拉纖銹蝕較輕，或使用期為10-15年八成新各部件無銹蝕剝落跡象，或部分舊構件新安裝的，使用良好。各部件