疏浚工程公司資產(chǎn)評估.docx

疏浚工程公司資產(chǎn)評估評估方法(一) 評估方法的選擇根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，并分析了資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性。經(jīng)查閱滬深交易所及其他股權(quán)交易類資訊，目前缺乏與被評估單位在所處發(fā)展階段、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、管理水平以及客戶資源和企業(yè)風(fēng)險等方面具有可比性的可比上市公司或同類企業(yè)股權(quán)交易案例，不適用市場法評估。XX疏浚公司已經(jīng)營多年，在審計的基礎(chǔ)上，其申報評估的資產(chǎn)明確，可根據(jù)財務(wù)資料、構(gòu)建資料及現(xiàn)場勘查進行核實并逐項評估；另外，根據(jù)對XX疏浚公司管理層的訪談，公司已持續(xù)經(jīng)營多年，有穩(wěn)定的客戶資源，在業(yè)內(nèi)有一定的知名度和優(yōu)良的工程質(zhì)量口碑，且歷史收益情況良好，未來可持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展，收益和風(fēng)險可以進行合理預(yù)測?；诠疽陨系幕久媲闆r，適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對其股東全部權(quán)益進行評估。(二) 資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。各類主要資產(chǎn)及負債的評估方法如下：1流動資產(chǎn)1.1 貨幣資金貨幣資金包含現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。對于現(xiàn)金，核對了有關(guān)賬冊并采用監(jiān)盤的方式進行現(xiàn)場盤點，并根據(jù)評估基準日至盤點日現(xiàn)金出庫數(shù)、入庫數(shù)，倒推出評估基準日實有金額，與評估基準日賬面金額進行核對，未見異常，以核實后的賬面值作為評估值。對于銀行存款，查閱了銀行日記賬、銀行對賬單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表，并通過函證的方式進行核實，檢查是否存在重大的長期未達賬項和影響凈資產(chǎn)的事 項，經(jīng)核實，未發(fā)現(xiàn)影響凈資產(chǎn)的重大未達賬項，以核實后的賬面金額為評估值。對于其他貨幣資金，獲取了定期存單等資料，通過銀行函證核實無誤，以核實后的賬面值為評估值。1.2 債權(quán)類流動資產(chǎn)債權(quán)類流動資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。對于債權(quán)類流動資產(chǎn)，按預(yù)計可收回金額確定評估值。1.3 實物類流動資產(chǎn)-存貨。存貨包括材料采購、原材料和在產(chǎn)品。材料采購均為被設(shè)備維護使用消耗的維修配件，其價值已包含在對應(yīng)的設(shè)備中，為避免重復(fù)評估，材料采購評估為零。原材料主要為施工項目燃料、潤滑油、船舶維修等正常原材料以及待報廢材料。對正常原材料進行價格測試，未發(fā)現(xiàn)賬面單價與市場價值存在較大差異的情況，以核實后的賬面價值為評估值；對待報廢材料（設(shè)備），按可變現(xiàn)凈值確定評估值。在產(chǎn)品包括勞務(wù)成本和在建舢板。其中：在建舢板，由于完工程度低，以核實后賬面值確定評估值。勞務(wù)成本分以下幾種情況分別進行評估：（1）已完工未總結(jié)算項目，經(jīng)核實財務(wù)記錄，該部分賬面余額為已經(jīng)發(fā)生成本扣減預(yù)估成本后余額，考慮項目剩余收入收款時間不確定性大以及項目實際結(jié)算與預(yù)計情況存在偏差的可能性大，除個別從未結(jié)算工程項目外，其他項目按照賬面值確定評估值；對個別從未結(jié)算項目根據(jù)基準日工程計量進度的相關(guān)資料，測算工程預(yù)計剩余收入、預(yù)計后續(xù)成本，預(yù)計剩余收入收款時間，考慮部分合理預(yù)期利潤確定評估值。（2）未完工在計量項目，經(jīng)核實財務(wù)記錄，該部分賬面余額為已發(fā)生尚待以后結(jié)轉(zhuǎn)余額。至評估基準日對合同預(yù)計總成本和預(yù)計總收入的計量配比情況進行重新核算，預(yù)估成本基本合理，由于至評估基準日預(yù)計工程毛利已經(jīng)確認，以核實后的賬面值確定評估值。（3）剛開始未計量項目，至評估基準日發(fā)生時間短，尚難確定預(yù)計總成本和預(yù)計總收入，因此難以預(yù)計至評估基準日的預(yù)計利潤，按照核實后的賬面值確定評估值。 2. 投資性房地產(chǎn)本次評估采用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估。收益法是利用預(yù)期收益原理，求取評估對象未來正常凈收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準日時點后累加，以此估算委估房地產(chǎn)的客觀合理價值的方法。對于投資性房地產(chǎn)，采用收益法時，首先預(yù)測未來若干年里的租金收入和運營成本，然后二者扣減可以得到未來若干年里的年凈收益，最后將年凈收益采用合理的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，各折現(xiàn)值之和即為所求取的評估價值。由于本次評估對象中部分物業(yè)已簽訂長期租賃合同，故按照資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)的要求，分別估算租約期內(nèi)價值和租約期外客觀收益現(xiàn)值，然后相加，得到其評估值。具體評估模型如下：計算公式：其中：V 評估對象房地產(chǎn)的價格 V1租約期內(nèi)收益現(xiàn)值 V2租約期外客觀收益現(xiàn)值 Ai租約期內(nèi)階段初始期純收益，假設(shè)收益流入時點為各期期初A 評估對象房地產(chǎn)租約結(jié)束后初始年純收益，假設(shè)收益流入時點為各年年初 r1 評估對象房地產(chǎn)租約期內(nèi)的折現(xiàn)率 r -評估對象房地產(chǎn)租約期外的折現(xiàn)率 k 評估對象房地產(chǎn)租約期內(nèi)分段定租數(shù)；mt 評估對象房地產(chǎn)租約內(nèi)各階段尚可收益的年限ti-評估對象房地產(chǎn)各租約內(nèi)階段初始至評估基準日年數(shù)n-至土地使用權(quán)到期日止客觀收益年限gi，g 評估對象房地產(chǎn)租金增長率D收益期末物業(yè)剩余價值的現(xiàn)值3. 固定資產(chǎn)-房屋建(構(gòu))筑物 本次評估根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物的實際情況分別采用不同的方法進行評估。（1）對于規(guī)劃用途為工業(yè)用房的湖州市環(huán)渚鄉(xiāng)天字圩村船廠房屋建筑物和構(gòu)筑物，采用成本法進行評估。成本法是依據(jù)被評估資產(chǎn)在全新狀態(tài)下的重置價值，扣減實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，計算資產(chǎn)評估值的一種評估方法。評估價值重置價值綜合成新率A 重置價值=建安工程造價+前期費用及其他費用+資金成本建安工程造價根據(jù)委估資產(chǎn)的工程結(jié)算資料，采用類比法測算其建安工程造價。前期費用及其他費用包括勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、監(jiān)理費等，各項費用取費標準詳見下表：資金成本假設(shè)前期費用在建設(shè)期初投入，建安工程造價、及其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。資金成本(建安工程造價其他費用)（1+年利率）工期/2-1）+前期費用（1+年利率）工期-1）年利率：評估基準日貸款利率為 6.00% 六個月-一年。工期：根據(jù)現(xiàn)行計價定額規(guī)定，按工程項目類別確定合理工期(以年為單位)。構(gòu)筑物采用類比法和決算調(diào)整確定重置成本。B 綜合成新率采用年限法與打分法相結(jié)合的方法確定其綜合成新率，即分別用年限法和打分法計算出成新率，然后根據(jù)不同權(quán)重計算出綜合成新率。綜合成新率 C打分法成新率 A60%+年限法成新率 B40% 打分法成新率 A:根據(jù)實地勘察的實物狀況，結(jié)合房屋完損等級評定標準相關(guān)規(guī)定，通過對建筑物各分部工程(即結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等)進行逐項評分，以分部工程造價占建安造價的比率為權(quán)重測算其總體成新率。計算公式為：= 式中： Pi現(xiàn)狀評分 Qi權(quán)重(即分部工程造價占建安造價的比率)年限法成新率 B:依據(jù)委估建筑物的耐用年限、已使用年限計算確定成新率。對不同結(jié)構(gòu)類型的建筑物的估計經(jīng)濟耐用年限按下述年限確定：計算公式為：年限法成新率(耐用年限已使用年限)耐用年限100%（2）對于湖州市鳳凰路 586 號總部職工培訓(xùn)中心主樓及輔助樓、職工培訓(xùn)中心商貿(mào)樓等房屋，用收益法進行評估，評估方法具體描述同投資性房地產(chǎn)。4. 固定資產(chǎn)-設(shè)備根據(jù)本次評估目的及被評估設(shè)備的特點，主要采用成本法進行評估。機器設(shè)備評估的成本法是通過估算全新機器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定機器設(shè)備評估價值的方法。本次評估采用的基本計算公式為：評估價值=重置成本綜合成新率設(shè)備的重置成本一般包括購置或購建與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的必要和合理的成本和相關(guān)稅費等，如：設(shè)備的購置價、運雜費、安裝費、調(diào)試費、基礎(chǔ)費、資金成本以及其他費用等。(1) 重置成本的確定A. 船舶類通過市場詢價獲取建造船體的主輔材料價格，加上人工費、加工費確定船體 建造價格，再加上動力系統(tǒng)、液壓系統(tǒng)等主要設(shè)備、輔助設(shè)備、生產(chǎn)專用費、期間費用、利潤作為其重置價值。重置價值=船體建造價格+主要設(shè)備+輔助設(shè)備+生產(chǎn)專用費+期間費用+利潤其中：主要設(shè)備重置價格中含設(shè)備運費、安裝費；輔助設(shè)備主要指船用生活設(shè)備、信號設(shè)備、救生設(shè)備等，生產(chǎn)專用費主要包括設(shè)計費等，期間費用主要包括資金成本等；考慮到大部分船只在制造過程中使用了XX疏浚公司自有專利技術(shù)，因而本次評估時考慮了適當?shù)睦麧?。B. 其他機器設(shè)備按現(xiàn)行市場價確定設(shè)備的購置價格，再根據(jù)設(shè)備的具體情況考慮相關(guān)的運雜費、基礎(chǔ)費、安裝調(diào)試費等確定設(shè)備的重置成本，因設(shè)備購建期短，故不計其他費用和資金成本等。其計算公式如下：重置成本=設(shè)備購置價+運雜費+基礎(chǔ)費+安裝費其中：a. 運雜費以購置價為基數(shù)，按不同設(shè)備的體積、重量大小和運輸距離、交通條件的便捷程度結(jié)合運輸方式等綜合確定，對購置價已包含運費的設(shè)備不另計。b. 安裝調(diào)試費以購置價為基數(shù)，按現(xiàn)場安裝的復(fù)雜程度，結(jié)合所需的人工及輔料等綜合確定，對不需專業(yè)安裝即可使用的設(shè)備不另計。c. 基礎(chǔ)費以購置價為基數(shù)，根據(jù)設(shè)備安全運行所需建造基礎(chǔ)的工程量結(jié)合材料、人工等造價確定，對無需基礎(chǔ)的設(shè)備不另計。C車輛通過市場詢價等方式取得車輛的評估基準日的購置價格，再加上車輛購置稅及其他費用確定車輛的重置成本，其中車輛購置稅依據(jù)相關(guān)主管部門的規(guī)定，為車輛購置價格(不含稅)的 10%；其他費用主要為上牌等相關(guān)費用。其計算公式如下：重置成本=車輛購置價格+車輛購置稅+其他相關(guān)費用D. 電子設(shè)備根據(jù)當?shù)厥袌鼋谑袌鰞r格信息資料，確定評估基準日的電子設(shè)備價格，一般生產(chǎn)廠家提供免費運輸及安裝，按其購置價確定重置成本：重置成本=購置價另，對于年限較久或期后已處置的車輛和電子設(shè)備，通過對比類似設(shè)備在二手市場的交易案例并經(jīng)分析調(diào)整或期后處置價確定評估值。(2) 綜合成新率的確定A對于機器設(shè)備，通對機器設(shè)備的現(xiàn)場勘查，結(jié)合機器設(shè)備實際磨損狀況確定觀察法成新率。在觀察法成新率基礎(chǔ)上結(jié)合年限法成新率確定綜合成新率。觀察法確定成新率權(quán)重為 60%，使用年限法成新率權(quán)重為 40%。年限法成新率 =(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限100%對于使用年限較長的進口工程船：年限法成新率 =尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100%綜合成新率=觀察法成新率60%+年限法成新率40%其中重要機器設(shè)備(工程船)的勘查成新率、經(jīng)濟壽命年限，根據(jù)船體、動力系統(tǒng)、液壓系統(tǒng)、吸排系統(tǒng)的實際情況和相應(yīng)的權(quán)重來確定。B對于車輛，根據(jù)車輛使用年限、行駛里程和現(xiàn)場的勘察情況確定其年限成新率、里程成新率和勘察成新率，再根據(jù)孰低原則，選擇其綜合成新率。年限成新率 A（經(jīng)濟壽命年限已使用年限）/經(jīng)濟壽命年限100%里程成新率 B（經(jīng)濟行駛里程已行駛里程）/經(jīng)濟行駛里程100%勘察成新率 C現(xiàn)場勘察得分綜合成新率 min A,B,CC對于電子設(shè)備，考慮更新?lián)Q代速度、功能性貶值等因素后，以年限法為主確定電子設(shè)備的綜合成新率。年限法成新率 =(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限100%。5.在建工程列入本次評估范圍的在建工程-土建為東部新區(qū)全景大廈在建工程。全景大廈于 2010 年 7 月動工，截至評估基準日，XX疏浚公司及合作開發(fā)公司就如何處理該開發(fā)項目尚未形成統(tǒng)一意見，未來存在較大的不確定性。評估人員核實了該在建工程合同、付款情況及工程進度，其賬面金額比較完整能合理反映該在建工程在評估基準日的權(quán)益價值，考慮工程開工已有兩年時間，本次評估以核實后的賬面值加計資金成本確定評估值。6.無形資產(chǎn)土地使用權(quán)根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，根據(jù)資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，參考城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，結(jié)合評估對象的區(qū)位、 用地性質(zhì)、利用條件及當?shù)赝恋厥袌鰻顩r，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等相關(guān)衍生方法的適用性。由于被評估宗地區(qū)域范圍內(nèi)，相同用途土地有較多的可比出讓案例，同時，待估宗地均在湖州市于 2011 年公布的基準地價覆蓋范圍，故本次采用市場法和基準地價系數(shù)修正法作為本次評估方法。（1）市場法市場法是在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個別因素、使用年期、容積率等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。市場法的基本公式：V=VBABCDEF式中：V：待估宗地使用權(quán)交易價值；VB：比較實例價格；A：待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)B：待估宗地期日地價指數(shù)/比較案例期日地價指數(shù)C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)D：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例個別因素條件指數(shù)E：待估宗地使用年期指數(shù)/比較案例使用年期指數(shù)F：待估宗地容積率指數(shù)/比較案例容積率指數(shù)對于企業(yè)價值評估中的土地使用權(quán)，按市場法確定的宗地市場交易價加計宗地取得過程中的繳納的必要稅費后確定評估值，即：土地使用權(quán)評估值=V(1+契稅稅率)（2）基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法基本公式：V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：市場交易估價V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價Ki：宗地地價修正系數(shù)Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)對于企業(yè)價值評估中的土地使用權(quán)，按市場法確定的宗地市場交易價加計宗 地取得過程中的繳納的必要稅費后確定評估值，即：評估價值市場交易估價(1+契稅稅率)7.遞延所得稅資產(chǎn)在查閱了明細賬，核實了遞延所得稅資產(chǎn)對應(yīng)的壞賬準備金額，按照往來款項評估值與計稅基礎(chǔ)之間的差異金額乘以所得稅率確認遞延所得稅資產(chǎn)。8.流動負債、長期負債對于評估范圍內(nèi)的流動負債、長期負債，評估人員在核對明細賬、總賬，抽查原始憑證及函證的基礎(chǔ)上，以被評估單位實際需要承擔(dān)的負債項目及金額確定評估值。(三) 收益法簡介企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，其中?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。本次評估根據(jù)資產(chǎn)評估準則企業(yè)價值，采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型對評估對象的股東全部權(quán)益價值進行估算。企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型是通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值，估計企業(yè)價值的一種方法。1評估模型本次評估的是XX疏浚公司的股東全部權(quán)益價值，公式如下：公式 1：股東全部權(quán)益價值企業(yè)整體價值付息負債價值公式 2：企業(yè)整體價值企業(yè)自由現(xiàn)金流現(xiàn)值溢余及非經(jīng)營性資產(chǎn)價值非經(jīng)營性負債價值公式 3：企業(yè)自由現(xiàn)金流息稅前利潤（1所得稅率）折舊與攤銷資本性支出營運資金凈增加額經(jīng)對XX疏浚公司管理層及相關(guān)