常州市社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析2006.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除常州市社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析2006目 錄 一、社區(qū)商業(yè)的涵義1.1、社區(qū)商業(yè)的概念1.2、社區(qū)商業(yè)的主要布局類(lèi)型和物業(yè)形態(tài)1.3、社區(qū)商業(yè)的功能分類(lèi)1.4、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成1.5、社區(qū)商業(yè)的重要意義二、常州市社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀2.1、常州市社區(qū)商業(yè)的分布情況2.1.1、常州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2.1.2、常州市大型社區(qū)商業(yè)分布情況2.2、常州市各區(qū)域已交付的典型性社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、價(jià)格范圍2.2.1、市區(qū)區(qū)域2.2.2、新北區(qū)域 2.2.3、城西區(qū)域2.2.4、湖塘區(qū)域2.3、常州市各區(qū)域在售典型性社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、價(jià)格范圍2.2.1、市區(qū)區(qū)域2.2.2、新北區(qū)域 2.2.3、城西區(qū)域2.2.4、湖塘區(qū)域社區(qū)商業(yè)投資的優(yōu)劣勢(shì)分析：三、常州市未來(lái)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)內(nèi) 容一、社區(qū)商業(yè)的涵義1.1、社區(qū)商業(yè)的概念社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿(mǎn)足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提及社區(qū)商業(yè)，大多數(shù)人腦海中浮現(xiàn)的都是分散在居民樓下零散的底商。并且由于各級(jí)城市經(jīng)濟(jì)水平的差異，其成熟程度也有很大的差別。大些的社區(qū)，一般兩三萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)配套就相當(dāng)不錯(cuò)了。與區(qū)域商業(yè)中心不同，社區(qū)商業(yè)相對(duì)而言都是小而分散的，通常是被各住宅分割，無(wú)法形成集中性商業(yè)效應(yīng)，而且，社區(qū)商業(yè)通常是以超市居多，大點(diǎn)的社區(qū)會(huì)有中型百貨，其余一般都是各種便利型小店。1.2、社區(qū)商業(yè)的主要布局類(lèi)型和物業(yè)形態(tài)社區(qū)商業(yè)的形態(tài)模式按空間布局分為沿街式、團(tuán)組式和會(huì)所式商業(yè)，主要表現(xiàn)為1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪。一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)對(duì)象主要是小區(qū)內(nèi)居民。隨著一些大型社區(qū)的不斷形成，部分外向型社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)范圍可延伸至社區(qū)外部消費(fèi)人群，其服務(wù)半徑要比傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街大?，F(xiàn)在常州地區(qū)的社區(qū)商業(yè)多數(shù)為沿街式商業(yè)布置，組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)主要有諾城高第、奧林匹克花園等，會(huì)所式的社區(qū)商業(yè)有新城南都、金色新城、鶴苑新都等。社區(qū)商業(yè)街按規(guī)模和輻射范圍有內(nèi)向服務(wù)型（服務(wù)對(duì)象僅限社區(qū)內(nèi)居民）和外向型（服務(wù)范圍可延伸至社區(qū)外部消費(fèi)人群）兩種，目前，沿街式和外向式漸成主流。內(nèi)向型的社區(qū)商業(yè)主要體現(xiàn)在濱江明珠城、聚合家園、中涼新村等。1.3、社區(qū)商業(yè)的功能分類(lèi)社區(qū)商業(yè)盡管長(zhǎng)期以來(lái)，沒(méi)有得到市場(chǎng)甚至政府的足夠重視。但實(shí)際上其對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起著重要的作用。并且在各種業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)中始終能有自身的立足之地。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，盡管比起超市、百貨、購(gòu)物中心等商業(yè)形態(tài)有諸多的劣勢(shì)，但也有其核心的競(jìng)爭(zhēng)力便利性和多樣性。這樣的市場(chǎng)定位決定了其商業(yè)功能的親和力。社區(qū)商業(yè)由于離消費(fèi)者最近，因此它需要負(fù)責(zé)消費(fèi)者所有的日常消費(fèi)需求。提供的商品主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、藥品、禮品、酒類(lèi)等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書(shū)館、衛(wèi)生站等公共事業(yè)，也包括干洗、美容美發(fā)、裁剪、洗車(chē)、沖印等日常服務(wù)。除此之外，社區(qū)商業(yè)完全可以為人們提供休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂(lè)設(shè)施，如健身房、SPA、運(yùn)動(dòng)中心、會(huì)所、網(wǎng)吧、游戲廳、滑冰場(chǎng)等等。另外，各種類(lèi)型的餐飲服務(wù)也是社區(qū)商業(yè)的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂(lè)過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。1.4、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成在國(guó)外，消費(fèi)者的消費(fèi)能力較高，且消費(fèi)者的多樣性和個(gè)性化體現(xiàn)豐富，因此國(guó)外的社區(qū)商業(yè)也表現(xiàn)出了各種類(lèi)型。但購(gòu)物中心仍然是其社區(qū)商業(yè)的重要表現(xiàn)形式之一。有購(gòu)物中心必然會(huì)有一定的大型主力商家，以提升整個(gè)社區(qū)商業(yè)的形象和商業(yè)氛圍；另外，品牌連鎖店也逐步實(shí)現(xiàn)了對(duì)社區(qū)商業(yè)的滲透。購(gòu)物中心和此類(lèi)的連鎖經(jīng)營(yíng)商家互惠互利，達(dá)到了比較優(yōu)化的業(yè)態(tài)構(gòu)成和功能互補(bǔ)。購(gòu)物中心的大型主力商家基本上都是知名的超市、百貨企業(yè)為主，例如，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、泰國(guó)的易初蓮花、韓國(guó)的特易購(gòu)、英國(guó)的TESCO等是許多社區(qū)商業(yè)的招牌，社區(qū)商業(yè)靠它們的品牌影響力來(lái)提升對(duì)附近居民的吸引力。由于國(guó)內(nèi)目前的住宅社區(qū)大都集中在城市，而在城市，商業(yè)已經(jīng)發(fā)展比較成熟，形成比較固定的商業(yè)中心區(qū)、次中心區(qū)，且商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)一應(yīng)俱全，包括大型的百貨、購(gòu)物中心、超市等商業(yè)形態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。因此，購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展中暫時(shí)還不會(huì)象國(guó)外一樣成為社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的主流，僅僅在少數(shù)發(fā)達(dá)城市是目前社區(qū)商業(yè)的方向之一。反而對(duì)于目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市而言，只能以商業(yè)配套的形式出現(xiàn)，且大部分為零散、小的商鋪，視周邊的具體情況，可能會(huì)涉及到超市、大賣(mài)場(chǎng)等形態(tài)。1.5、社區(qū)商業(yè)的重要意義社區(qū)商業(yè)是綜合消費(fèi)的有效載體。近年來(lái)，常州商業(yè)以前所未有的速度發(fā)展著，在流通規(guī)模、設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和效益水平等方面取得了顯著的進(jìn)步和提高，對(duì)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。城市住宅建設(shè)的快速發(fā)展所需求的配套面積增加和以城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定提高為基礎(chǔ)的多元化消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)。商業(yè)的發(fā)展要跟著需求走。消費(fèi)的革新，需要新的商業(yè)形式來(lái)承接，而兼容了先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、完善的商業(yè)組合、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境和周到細(xì)致的服務(wù)的社區(qū)商業(yè)，恰好迎合了城市居民這種需要。據(jù)有關(guān)資料顯示，在未來(lái)的10年中，我國(guó)社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將占全社會(huì)商業(yè)零售額的13。我市居民的消費(fèi)方式已越來(lái)越傾向于方便、快捷，“就近便利”成為消費(fèi)者的首選。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，需要大力推進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)是現(xiàn)代人購(gòu)物的重要場(chǎng)所。社區(qū)商業(yè)是城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。伴隨現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的高速發(fā)展，社區(qū)商業(yè)已被提到一個(gè)重要的議事日程上來(lái)。社區(qū)商業(yè)既是現(xiàn)代城市格局的重要組成部分，又與老百姓日常生活緊密相連。對(duì)于居住區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度是衡量一個(gè)城市商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的重要方面。社區(qū)商業(yè)的興起與發(fā)展，極大地方便了百姓的生活，人們可以不出社區(qū)便可得到生活的享受。社區(qū)商業(yè)由于離消費(fèi)者最近，因此它需要負(fù)責(zé)消費(fèi)者所有的日常消費(fèi)需求，提供必備性服務(wù)和指導(dǎo)性服務(wù)以及娛樂(lè)性服務(wù)。由于一些大型社區(qū)向城市周邊、近郊擴(kuò)展，但商業(yè)配套設(shè)施奇缺，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了空間；也由于交通不便利，人們對(duì)社區(qū)商業(yè)的依賴(lài)性越來(lái)越大；同時(shí)隨著收入水平的提高，人們對(duì)服務(wù)的多種要求也逐漸顯露出來(lái)。社區(qū)商業(yè)提升房地產(chǎn)價(jià)值。常州城市建設(shè)步伐的加快，新建小區(qū)越來(lái)越多，邊緣住宅不斷增加，形成許多新的居民社區(qū)。由于這些社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不很完善，居民生活多有不便。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)商業(yè)繁榮所帶來(lái)的土地、房產(chǎn)、勞動(dòng)力以及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值。商業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用也十分明顯，良好的商業(yè)設(shè)施可提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格，提升社區(qū)的檔次，這已為許多新建居住區(qū)所證實(shí)。社區(qū)商業(yè)的蕭條同時(shí)將會(huì)直接導(dǎo)致社區(qū)物業(yè)的貶值，給房產(chǎn)商帶來(lái)巨大的損失。二、常州市社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀2.1、常州市社區(qū)商業(yè)的分布情況2.1.1、常州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)常州市政府規(guī)劃，常州市總體商業(yè)布局規(guī)劃為一主、兩副、七次、七點(diǎn)的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)一主是以延陵西路為核心的老城區(qū)主要商業(yè)中心;兩副是一南一北兩個(gè)市級(jí)的副商業(yè)中心，南面是以花園街為軸線的湖塘區(qū)域和以常澄路為軸線的新北區(qū)域；七次是指規(guī)劃中的武南區(qū)域、新運(yùn)河區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、青龍區(qū)域、新龍區(qū)域、濱江區(qū)域7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心；七點(diǎn)是指環(huán)太湖片區(qū)商業(yè)中心、洛陽(yáng)片區(qū)商業(yè)中心、橫山橋片區(qū)商業(yè)中心、湟里片區(qū)商業(yè)中心、鄒區(qū)片區(qū)商業(yè)中心、奔牛片區(qū)商業(yè)中心、孟河片區(qū)商業(yè)中心。2.1.2、常州市大型社區(qū)商業(yè)分布情況隨著常州城市化建設(shè)的不斷加大，大量的居住社區(qū)不斷形成，社區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，常州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布置也逐漸趨于合理。社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)的重要組成部分，通過(guò)幾年的發(fā)展從零散無(wú)序，小規(guī)模開(kāi)發(fā)的模式到現(xiàn)在的合理規(guī)劃、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代新型社區(qū)商業(yè)過(guò)渡，目前已經(jīng)形成的大型社區(qū)商業(yè)按區(qū)域分有：湖塘區(qū)域：1、以人民中路兩側(cè)，花東新村底商為代表的老的成熟社區(qū)商業(yè)，目前輻射范圍為整個(gè)湖塘地區(qū)。2、以金雞東路兩側(cè)，四季新城沿街底商為代表的近兩年成型的社區(qū)商業(yè)，目前形成了以紡織品為特色產(chǎn)業(yè)結(jié)合餐飲、百貨、煙酒等大眾服務(wù)結(jié)合的商業(yè)街。市中心區(qū)域：由于市區(qū)大型商業(yè)中心各類(lèi)商業(yè)街相結(jié)合，覆蓋面也比較廣。新建住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)基本也服務(wù)于除本小區(qū)外的周邊區(qū)域。老的社區(qū)商業(yè)代表有翠竹新村、紅梅新村、浦南浦北、清潭新村等社區(qū)。比較有特色的新開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)有玉隆花園、諾成高第、新天地花苑、金色新城等社區(qū)。城西區(qū)域：1、以勤業(yè)路和勤花路以側(cè)，勤德家園臨街底商為主的社區(qū)商業(yè)，輻射范圍可以達(dá)到勤業(yè)、白云、花園等社區(qū)。2、以勤業(yè)南路一側(cè)，都市桃園，藍(lán)天小區(qū)臨街底商為主的社區(qū)商業(yè)，圍繞五星公園周邊社區(qū)提供生活便利。新北區(qū)域：1、藻江花園與大成苑連線的一側(cè)沿街底商，生活配套設(shè)施齊全，還配套有小型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2、黃山路兩側(cè)，以御花園、蘭翔新村為代表的社區(qū)商業(yè)，目前已經(jīng)形成了高檔休閑娛樂(lè)，餐飲的成熟商業(yè)區(qū)域。3、黃河路兩側(cè)，以?shī)W園、香檳廣場(chǎng)為代表的薛家片區(qū)社區(qū)商業(yè)，集小百貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑為一體的綜合型社區(qū)商業(yè)。以上列舉的是常州區(qū)域目前規(guī)劃和運(yùn)行都的比較符合周邊社區(qū)居民生活大型社區(qū)商業(yè)的例子，當(dāng)然還有很多小型服務(wù)本社區(qū)的一些社區(qū)商業(yè)，我們就不一一列舉了。2.2、常州市各區(qū)域已交付的典型性社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、價(jià)格范圍2.2.1、市區(qū)區(qū)域案名交付時(shí)間（年）商鋪總建約（）商鋪套數(shù)約（套）出租率約（）租金范圍(元/天/)物業(yè)類(lèi)型藍(lán)色星空03110030300.781.23沿街底商景福苑04510050700.901.12沿街底商新天地花園04951.30沿街底商玉隆花園06903.995.17沿街底商、內(nèi)街常州市區(qū)的社區(qū)商業(yè)目前有幾大特點(diǎn)：1、 規(guī)劃比較整齊，容易形成有特色產(chǎn)業(yè)的商業(yè)街；比如服裝、餐飲等為主的特色社區(qū)商業(yè)；2、 租金相對(duì)比價(jià)較高，且整體空置率較低；3、 店鋪多為雙層大開(kāi)間，可以形成高檔次的商業(yè)模式。比如咖啡店、茶座，品牌專(zhuān)賣(mài)店等。單位：元/天/從典型性樓盤(pán)的租金情況看，距離老城區(qū)商業(yè)中心越近，且交通便利的社區(qū)商鋪?zhàn)饨疠^貴，整體出租率也較高，加上周邊社區(qū)人口密集，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，形成了個(gè)別區(qū)域一鋪難求的境地。2.2.2、新北區(qū)域 案名交付時(shí)間（年）商鋪總建約（）商鋪套數(shù)約（套）出租率約（）租金范圍(元/天/)物業(yè)類(lèi)型藻江花園2000900.601.10沿街底商、內(nèi)街江南春曉2003300040800.781.19沿街底商藍(lán)色港灣2003400030600.801.20沿街底商大成苑2004390045700.570.95沿街底商奧園2005500060400.931.8沿街底商、會(huì)所式新北區(qū)由于早期規(guī)劃的比較合理，各類(lèi)市政開(kāi)發(fā)建設(shè)井然有序，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)導(dǎo)致大量人口的聚集，高品質(zhì)的社區(qū)不斷出現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)的建設(shè)也是逐步融入城市商圈規(guī)劃中，比如新龍區(qū)域商業(yè)中心、濱江區(qū)域商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)也是不斷的完善，初步向多元化的方向發(fā)展。單位：元/天/新北區(qū)目前商鋪的租金呈穩(wěn)步上升階段，人流聚集比較密集的區(qū)域租金相對(duì)比較高，但變化不是太大。沿城市主干道（通江大道、黃山路等）兩側(cè)的店鋪開(kāi)間和面積比較大，業(yè)態(tài)也最豐富。次干道上的社區(qū)商鋪以服務(wù)社區(qū)生活的便利點(diǎn)為主，租金相對(duì)也比較便宜。2.2.3、城西區(qū)域案名交付時(shí)間（年）商鋪總建約（）商鋪套數(shù)約（套）出租率約（）租金范圍(元/天/)物業(yè)類(lèi)型銀河灣0360402.31沿街底商藍(lán)天花園0580700.650.68沿街底商、內(nèi)街勤德家園0550401.601.90沿街底商都市桃源0511000123600.651.20沿街底商、會(huì)所式近年來(lái)，隨著鐘樓開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步升溫，住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也漸漸走入快車(chē)道。作為常州區(qū)域新的市場(chǎng)發(fā)展板塊，社區(qū)商業(yè)的建設(shè)呈現(xiàn)出規(guī)?；?、服務(wù)半徑大等特點(diǎn)，比如勤德家園臨街商鋪，服務(wù)涵蓋勤業(yè)、花園、白云等社區(qū)居民。另外還有都市桃園、萊茵花園、懷德苑等都是外向型社區(qū)商業(yè)。單位：元/天/城西區(qū)域社區(qū)商鋪的租金高低主要和商鋪臨街的位置有很大的關(guān)系，靠近社區(qū)主入口或在城市主干道交叉一側(cè)的商鋪?zhàn)饨鹁洼^高，反之就較低。區(qū)域內(nèi)個(gè)別社區(qū)的商鋪由于體量較大，造成出租率偏低，租金提不上，主要反應(yīng)在藍(lán)天小區(qū)勤德家園等小區(qū)。2.2.4、湖塘區(qū)域案名交付時(shí)間（年）商鋪總建約（）商鋪套數(shù)約（套）出租率約（）租金范圍(元/天/)物業(yè)類(lèi)型四季新城0314500162950.731.05沿街底商芳草園04418028960.911.34沿街底商四季新城北苑05490047500.700.88沿街底商?hào)|方公寓04435036950.981.28沿街底商湖塘地區(qū)由于前幾年房地產(chǎn)建設(shè)相對(duì)滯后，早期的社區(qū)商業(yè)比較零散，檔次較低，更無(wú)規(guī)劃可言，很多社區(qū)商業(yè)變成了區(qū)域產(chǎn)業(yè)街。比如四季新城沿街商鋪，目前形成以紡織品原料、面料交易為主的地方特色街，出租率和租金提高了，但這樣的商業(yè)街極大的影響了社區(qū)居民生活質(zhì)量和人生財(cái)產(chǎn)的安全，有違居住區(qū)規(guī)劃理念。其他的社區(qū)商業(yè)規(guī)模相對(duì)就比較小一點(diǎn)，基本滿(mǎn)足不了周?chē)找嬖黾拥娜丝谛枨?。單位：?天/湖塘區(qū)域的社區(qū)商鋪目前的租金在整個(gè)常州來(lái)講處于比較低的階段，由于規(guī)劃滯后，沒(méi)有形成良好的商業(yè)氛圍。商鋪業(yè)態(tài)還處在比較低級(jí)的商業(yè)模式，服務(wù)區(qū)域相對(duì)狹小，造成租金偏低的這樣一個(gè)格局。精品文檔2.3、常州市各區(qū)域在售典型性社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、價(jià)格范圍2.2.1、市區(qū)區(qū)域案名公開(kāi)日期交付日期面積范圍主力面積結(jié)構(gòu)層數(shù)推案套數(shù)推案量?jī)r(jià)格范圍萬(wàn)元/平均價(jià)格萬(wàn)元/優(yōu)惠措施目前去化套數(shù)物管費(fèi)元/月/備注（配套設(shè)施、得房率等）贏通商務(wù)06.3.2507.8.311704403002720001.52.21.996折31地下三層立體升降車(chē)庫(kù)金色新城06.6.1807.122930010022926000.72.281.898折60.8東坡雅居06.3.2008.6.302038511021061.32.31.8-72銀河灣星苑06.5.2508.12.3195180022021030781.282.3826鶴苑新都20042005.670-15010024045002-2.6298折301.5 目前常州市區(qū)推出的社區(qū)商鋪價(jià)格相對(duì)比較高，好的地段都在2萬(wàn)元左右/，且商鋪的面積越來(lái)越大，主要體現(xiàn)在商鋪的進(jìn)深逐漸加大，業(yè)態(tài)檔次不斷拔高。從功能上看，在售的社區(qū)商鋪除滿(mǎn)足自身社區(qū)的需求外，更多的是輻射周邊整個(gè)區(qū)域，商鋪的規(guī)劃更趨于合理化，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，停車(chē)方便都是現(xiàn)在商鋪銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)。比如銀河灣星苑開(kāi)發(fā)的夏威夷風(fēng)情商業(yè)街，就是融入了地理位置、環(huán)境、人流等諸多因數(shù)。常州市區(qū)典型性社區(qū)商業(yè)售價(jià)范圍單位：萬(wàn)元/常州市區(qū)典型性社區(qū)商業(yè)均價(jià)對(duì)比單位：萬(wàn)元/2.2.2、新北區(qū)域案名公開(kāi)日期交付日期面積范圍主力面積結(jié)構(gòu)層數(shù)推案套數(shù)推案量萬(wàn)價(jià)格范圍元/平均價(jià)格元/優(yōu)惠措施目前去化套數(shù)物管費(fèi)元/月/備注（配套設(shè)施、得房率等）錦江麗都06.7.1808.8.31108-200108、2002210.36300-7500690098折120.5府翰苑06.407.687-2001142700.796500-130008000200元/650.8世府鄰里06.7.2208.1.3120-48030、502、31530.615000-190008000-751.0濱江明珠城06.7.807.880-15080、1102220.156000-70006700-17未定府琛花園04.1006.1280-1301001、215028000-1200010000-1491 新北區(qū)目前在售的各個(gè)典型性社區(qū)商鋪的推案量都控制的比較少，開(kāi)發(fā)商比較謹(jǐn)慎。由于居住區(qū)規(guī)劃的框架拉的比較大，集中型居住社區(qū)不是很多，社區(qū)商業(yè)也顯得比較分散，整體的售價(jià)沒(méi)有市中心高。社區(qū)商業(yè)的功能還是局限于為本小區(qū)居民提供各類(lèi)生活便利，很少有輻射到周邊區(qū)域的外向型社區(qū)商業(yè)。常州新北區(qū)典型性社區(qū)商業(yè)售價(jià)范圍單位：元/常州新北區(qū)典型性社區(qū)商業(yè)均價(jià)范圍單位：元/2.2.3、城西區(qū)域案名公開(kāi)日期交付日期面積范圍主力面積結(jié)構(gòu)層數(shù)推案套數(shù)推案量?jī)r(jià)格范圍平均價(jià)格優(yōu)惠措施目前去化套數(shù)物管費(fèi)備注（配套設(shè)施、得房率等）香江華庭06.907.698-250100、1102450.4770005未定風(fēng)尚廣場(chǎng)06.5.106.6.3145-700199、3502401.546500-12000700098折300.5從目前城西區(qū)域在售的個(gè)案來(lái)看，城西區(qū)域目前開(kāi)售的個(gè)案比較少，社區(qū)商業(yè)的案量也比較少，。但有個(gè)不容忽視的現(xiàn)象就是，社區(qū)商業(yè)與超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)結(jié)合，整體提高了社區(qū)商業(yè)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，這也是社區(qū)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。香江華庭聯(lián)合大潤(rùn)發(fā)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一次不小的震動(dòng)。 2.2.4、湖塘區(qū)域 目前湖塘地區(qū)并沒(méi)有社區(qū)商業(yè)在出售。但從以往的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社區(qū)商鋪也是湖塘地區(qū)消費(fèi)者的投資熱點(diǎn)，一經(jīng)上市，基本就是銷(xiāo)售一空，比如新城南都、芳草園、城中花園等樓盤(pán)。從售價(jià)上看，基本保持在1萬(wàn)元/左右。 隨著湖塘地區(qū)城市建設(shè)的不斷加大，社區(qū)商業(yè)逐漸融入常州城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，避免重復(fù)投資，。在未來(lái)的幾年中，將形成購(gòu)物中心、大型百貨商場(chǎng)-特色商業(yè)街-社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)模式。社區(qū)商業(yè)投資的優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì) 1、相對(duì)于商業(yè)區(qū)等其它地點(diǎn)的商鋪來(lái)說(shuō)，社區(qū)商鋪的售價(jià)和租金都會(huì)低一些，投資者可以花較少的錢(qián)來(lái)圓自己的“老板夢(mèng)”。2、社區(qū)是消費(fèi)者聚居的地方，在社區(qū)邊投資一個(gè)商鋪，如果看準(zhǔn)了市場(chǎng)，又經(jīng)營(yíng)得法，更加容易培養(yǎng)一批固定的客戶(hù)。3、和一般的商鋪不一樣，由于店開(kāi)在住家邊，社區(qū)商鋪可以不受經(jīng)營(yíng)時(shí)間的限制，可以24小時(shí)營(yíng)業(yè)。 4、在社區(qū)周?chē)顿Y商鋪有一定的穩(wěn)定性，特別是小區(qū)中臨街的商鋪，既可以開(kāi)店，也可以居住，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 劣勢(shì)1、社區(qū)商業(yè)由于其特殊的地理位置，造成服務(wù)半徑相對(duì)過(guò)小，容易形成投資失敗。2、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)有一定局限性，經(jīng)營(yíng)范圍比較狹小。三、常州市未來(lái)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步，主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)組成等方面。常州出現(xiàn)了一批“社區(qū)購(gòu)物中心”、“生活館”、“l(fā)iving mall”、“商業(yè)步行街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為首要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。在此基礎(chǔ)之上，利用規(guī)模、主力經(jīng)營(yíng)商家的吸引力以及商業(yè)的特色等等達(dá)到擴(kuò)大商圈規(guī)模的目的?？偟膩?lái)說(shuō)目前常州的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，就社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)而言，在某種程度上來(lái)說(shuō)，一線城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀就是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向。一線城市目前是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最成熟，城市面積相對(duì)較大，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也相對(duì)完善的地區(qū)，主要指北京、上海、廣州、深圳等大城市。這些城市以及社區(qū)商業(yè)有如下特點(diǎn)，也是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)：3.1趨勢(shì)一：政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強(qiáng)常州城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟和穩(wěn)固，社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展逐步成為政府發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。政府經(jīng)過(guò)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，職能更加清晰明確，效率更高，將對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展發(fā)揮指導(dǎo)作用。政府在逐步退出對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)過(guò)后，加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)空能力，城市的發(fā)展受政府規(guī)劃的影響非常大。另外，由于城市商業(yè)發(fā)展日益成熟，城區(qū)不斷擴(kuò)大，對(duì)于政府而言，城市商業(yè)規(guī)劃的中心由以前的發(fā)展和完善市級(jí)商業(yè)中心轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大區(qū)域商業(yè)中心和完善社區(qū)商業(yè)。由于政府的參與，城市商業(yè)項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更加有規(guī)律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區(qū)商業(yè)作為住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套也會(huì)更加合理、有序。3.2趨勢(shì)二：購(gòu)物中心造就大型社區(qū)商業(yè)常州城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，城市各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能定位日益清晰，有各自的商業(yè)中心、副中心、商務(wù)中心、城市副中心（居住區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)等城市功能配套。大型住宅社區(qū)日益增多，living mall、社區(qū)生活館等大型社區(qū)商業(yè)中心成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的特殊力量。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)了越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、住宅區(qū)等，由于老城區(qū)的城市改造難度相對(duì)較大，再者土地成本高昂等原因，因此這些功能配套多處在城鄉(xiāng)結(jié)合部甚至郊區(qū)，非常容易形成大型的住宅社區(qū)，而相應(yīng)的商業(yè)供應(yīng)則非常匱乏，因此社區(qū)商業(yè)的可塑性極強(qiáng)。類(lèi)似購(gòu)物中心的社區(qū)商業(yè)中心具有比較廣闊的發(fā)展空間。如在常州新區(qū)薛家片區(qū)，藻江花園、湖塘新城南都等大型社區(qū)的出現(xiàn)使人們看清社區(qū)商業(yè)的重要性。大型社區(qū)住宅是人們生活的主要聚集地，隨之與此相配套的社區(qū)商業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生，在滿(mǎn)足居民日常的消費(fèi)需求以外，在現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，其商業(yè)業(yè)態(tài)也處在不斷的變化發(fā)展中。在這樣的地方，其社區(qū)商業(yè)特別是大的社區(qū)商業(yè)已進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)策劃公司以及研究機(jī)構(gòu)的視野，其地位也不亞于區(qū)域或市級(jí)商業(yè)中心對(duì)城市發(fā)展的作用。這些區(qū)域的大型社區(qū)商業(yè)在大量居民的消費(fèi)支撐下，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下，完全有可能做大，以百貨或購(gòu)物中心、超市等為主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務(wù)業(yè)、美容美發(fā)等側(cè)重生活配套的商業(yè)形式，形成一個(gè)功能完善，結(jié)構(gòu)合理的綜合性社區(qū)商業(yè)中心。有關(guān)人士分析認(rèn)為，零售業(yè)的變化為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了更為廣闊的市場(chǎng)，并認(rèn)為2萬(wàn)3萬(wàn)平方米的中型社區(qū)購(gòu)物中心更具發(fā)展?jié)摿Α?.3趨勢(shì)三：便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分1、便利店零售商店、菜市場(chǎng)之類(lèi)的商業(yè)形態(tài)歷來(lái)是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分，不過(guò)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)出來(lái)。采取連鎖經(jīng)營(yíng)的便利店開(kāi)始席卷北京、上海等一線城市，其選址主要是社區(qū)。便利店是營(yíng)業(yè)面積在50150平米左右，經(jīng)營(yíng)品種在2000種左右，靠近居民區(qū)，可以滿(mǎn)足顧客的日常消費(fèi)需求，且縮短了購(gòu)物的時(shí)間，營(yíng)業(yè)時(shí)間可達(dá)15個(gè)小時(shí)以上甚至24小時(shí)，全年不休息，門(mén)店的位置便利，顧客購(gòu)物方便，填補(bǔ)了商業(yè)中心之間以及超市之間的消費(fèi)空隙，銷(xiāo)售的商品主要以顧客日常的必需品為主，商品價(jià)格偶爾會(huì)比超市稍貴。2、生鮮超市菜市場(chǎng)對(duì)社區(qū)的作用不言而喻。在國(guó)內(nèi)有些城市，“農(nóng)改超”一度被看作菜市場(chǎng)突圍的方向而成為媒體的炒做對(duì)象，隨著“農(nóng)改超”的升溫，生鮮超市的前景越來(lái)越被看好。但農(nóng)改超不管怎么改，很難一下擺脫菜市場(chǎng)環(huán)境骯臟、討價(jià)還價(jià)的影響，甚至還涉及到資金、配送、管理等一系列深層次問(wèn)題，它的成熟需要一個(gè)過(guò)程。3.4趨勢(shì)四：社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始細(xì)分市場(chǎng)一線城市人口眾多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，特別是集中了較多的高文化層次、高素質(zhì)的人才，因此消費(fèi)層次不一、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元，相應(yīng)的也會(huì)造就各種各樣的社區(qū)商業(yè)。消費(fèi)者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價(jià)值觀念、社會(huì)階層、生活方式等可以細(xì)分為不同的消費(fèi)群體，不同的消費(fèi)群體意味著不同的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。較高的收入水平?jīng)Q定較高的消