主題精品酒店投資計(jì)劃書(shū)-

主題精品酒店投資計(jì)劃書(shū)目錄一、項(xiàng)目概述二、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目總體規(guī)劃五、項(xiàng)目管理六、投資與財(cái)務(wù)預(yù)算一、項(xiàng)目概述 長(zhǎng)久以來(lái)，酒店都以房間出租業(yè)的宿命觀念在經(jīng)營(yíng)，而消費(fèi)者需求的變化卻又是如此快速。幾十年來(lái)，客房?jī)?nèi)一張床、一間小浴室、一臺(tái)小電視，要如何滿(mǎn)足現(xiàn)代消費(fèi)者的需求？打破陳舊的格局呢？精品酒店的特色在于每一間客房都是獨(dú)一無(wú)二的主題風(fēng)格，浪漫、時(shí)尚、溫馨、智能等元素得到了完美的體現(xiàn)。創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)、充滿(mǎn)個(gè)性一項(xiàng)或一項(xiàng)以上的特色，使它與其它類(lèi)型的酒店相比卓爾不群。精品酒店更強(qiáng)調(diào)舒適度，將大堂變成了舞臺(tái)、社交中心，讓室外公共空間與室內(nèi)大堂一樣美妙而宜人，使兩者之間傳統(tǒng)的界限變得模糊。 追求品位不少顧客光顧這些地方，并不是為了來(lái)住宿，他們的興趣在于其情調(diào)、其精美、其建筑、其室內(nèi)設(shè)備，甚至對(duì)觀看他人抱有興趣。 精雕細(xì)琢 精品酒店規(guī)模一般在百間客房以下，且有很好的隱私環(huán)境，注重每一個(gè)細(xì)節(jié)，以獨(dú)特雅致的裝飾和細(xì)膩溫馨的服務(wù)創(chuàng)造出名副其實(shí)的“精品”酒店。二、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 精品酒店創(chuàng)辦于80年代初期，它以嶄新概念的設(shè)計(jì)及獨(dú)特的氛圍而變得炙手可熱。 顧客對(duì)服務(wù)業(yè)的需求，已經(jīng)從功能走向感覺(jué)，從需求走向欲求，從有形走向無(wú)形。 顧客需求的早已不只是租賃一個(gè)房間過(guò)夜棲身而已，顧客要的是一種品味，一個(gè)價(jià)值，一個(gè)整體感覺(jué)和一種生活態(tài)度。誰(shuí)能抓到這個(gè)竅門(mén)，誰(shuí)就能找到一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)利基和一個(gè)獲利模式。什么是酒店業(yè)的新物種，真正的答案在創(chuàng)新兩個(gè)字，換句話說(shuō)鑒往不一定能夠知來(lái)，甚至參考過(guò)去有時(shí)反而成為負(fù)擔(dān)。 快捷酒店近幾年異軍突起，成為酒店市場(chǎng)的一匹黑馬。其中，以如家（HOME INN）、錦江之星、新亞之星為代表的快捷經(jīng)濟(jì)型酒店更是取得了意想不到的佳績(jī)?？v觀快捷酒店的經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)理念，之所以能取得如此佳績(jī)主要是由于：1、相當(dāng)數(shù)量的業(yè)務(wù)出差人員為企業(yè)中、低職位員工，出差補(bǔ)貼都有一定額度，通常在二三百元左右。2、經(jīng)濟(jì)型酒店200元左右的房?jī)r(jià)，符合一般商務(wù)人群和一般游客的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、假日期間，為數(shù)眾多的散客旅游也偏向于選擇價(jià)廉物美，簡(jiǎn)潔干凈的居住場(chǎng)所。4、經(jīng)濟(jì)型酒店提供基本的居住設(shè)施，房間整潔，裝備簡(jiǎn)約合理，衛(wèi)生條件和睡眠質(zhì)量完全能夠達(dá)到基本要求。5、出差公干的商務(wù)人士業(yè)務(wù)繁忙，傳統(tǒng)星級(jí)酒店提供的許多空間和服務(wù)他們都無(wú)暇享受，對(duì)他們而言最重要的只有床和衛(wèi)生間。快捷酒店的價(jià)格模式使我們?cè)趦r(jià)格上不處于劣勢(shì)，并且能夠?qū)⑽覀兊闹黝}特色的有點(diǎn)放大到最大化。 綜合上面的分析得出：低投入、低成本的快捷精品酒店不失為一種發(fā)展前景樂(lè)觀的新模式。 以某一特定的主題來(lái)體現(xiàn)客房的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受。同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得新奇和歡樂(lè)。 功能單一、產(chǎn)品趨于雷同、差異化越來(lái)越小等問(wèn)題，困擾著我國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展。精品酒店被認(rèn)為是解決我國(guó)酒店業(yè)再發(fā)展、豐富產(chǎn)品內(nèi)容、改變產(chǎn)業(yè)格局、促進(jìn)發(fā)展模式創(chuàng)新的一種有效方法。 精品酒店作為一種新的發(fā)展模式，以其鮮明的特征和優(yōu)勢(shì)逐漸被行業(yè)認(rèn)可和推崇，并被認(rèn)為將引領(lǐng)中國(guó)酒店市場(chǎng)變革。 風(fēng)格鮮明、設(shè)計(jì)標(biāo)新立異、主題文化內(nèi)涵深化、消費(fèi)迎合市場(chǎng)而見(jiàn)長(zhǎng)。一經(jīng)推出，勢(shì)必對(duì)精品主題酒店這一未來(lái)酒店發(fā)展改革的航標(biāo)起到推波助瀾的作用！三、市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位目標(biāo)群體年齡：20-55歲核心目標(biāo)客群：高級(jí)白領(lǐng)、青年情侶、中青年商務(wù)人士、旅游度假客；潛在客群類(lèi)型：核心目標(biāo)客群所跟隨的其他成員；主題定位：休閑時(shí)尚、富有文化品味、娛樂(lè)消遣氛圍。目標(biāo)客群分析 目標(biāo)受眾主要鎖定在長(zhǎng)株潭年輕、時(shí)尚、前衛(wèi)、浪漫的情侶們。這些人既渴望浪漫、刺激、新奇的愛(ài)情體驗(yàn)，也非常希望帶給對(duì)方最獨(dú)特的戀愛(ài)感受，他們對(duì)愛(ài)情的態(tài)度也非常用心。 商務(wù)人士、時(shí)尚達(dá)人等，樂(lè)于嘗試帶有若干高尚風(fēng)格的產(chǎn)品與服務(wù)，外企白領(lǐng)和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢(xún)、媒體等新型行業(yè)從業(yè)人員。 受過(guò)高等教育，比較接受潮流文化，渴望成功，事業(yè)略有小成，收入較高，個(gè)性獨(dú)立，自我保護(hù)意識(shí)較強(qiáng)。 核心產(chǎn)品 30-50間風(fēng)格各異的主題房，每間主題房都有獨(dú)一無(wú)二的設(shè)計(jì)風(fēng)格。創(chuàng)意十足的主題房將為情侶們創(chuàng)造最浪漫、最溫馨、最新奇的約會(huì)空間。與時(shí)下風(fēng)靡全國(guó)的快捷酒店經(jīng)濟(jì)房相比，情侶主題房間具備了明顯的差異化營(yíng)銷(xiāo)，將成為湘潭酒店市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)情侶主題房也將是酒店的品牌核心和運(yùn)營(yíng)管理核心。主題房的特點(diǎn)要求酒店經(jīng)營(yíng)者必須具備創(chuàng)新思維，保證酒店的這項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力始終處于行業(yè)前列。因此，在創(chuàng)意上我們將保持與頂尖設(shè)計(jì)師的密切合作，銷(xiāo)售管理上將采用年度淘汰制，即針對(duì)每間主題房建立銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)檔案，每年根據(jù)其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和酒店整體經(jīng)營(yíng)情況淘汰銷(xiāo)售表現(xiàn)末5位的房間，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查和專(zhuān)業(yè)建議的收集，重新設(shè)計(jì)和規(guī)劃新的主題房。主題房將成為酒店利潤(rùn)的第一來(lái)源。四、項(xiàng)目總體規(guī)劃酒店特性客房每間最少15-30以上空間。浴區(qū)與臥室區(qū)的空間比為0.5:1。全套房30-50間。全面化的娛樂(lè)環(huán)境與水區(qū)機(jī)能。最新隨機(jī)點(diǎn)選視屏與完善服務(wù)系統(tǒng)。會(huì)員制管理?？头棵块g或每五間設(shè)計(jì)皆不相同，提高回客率。以區(qū)域需求來(lái)規(guī)劃特色的主題酒店。強(qiáng)調(diào)私密與細(xì)節(jié)的服務(wù)模式。多元化消費(fèi)通道結(jié)合主題客房，提高轉(zhuǎn)房效益。滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求1價(jià)值、價(jià)格2.品牌、品質(zhì)3.時(shí)尚、創(chuàng)新4.娛樂(lè)、定位5.安全、服務(wù)娛樂(lè)化趨勢(shì) 特定消費(fèi)的整合性產(chǎn)品計(jì)劃商品定價(jià)策略 時(shí)間分享 價(jià)格切割 競(jìng)爭(zhēng)利基將客人未滿(mǎn)24小時(shí)的剩余【時(shí)間分享】出來(lái) 讓其他客人來(lái)【切割分擔(dān)價(jià)格】創(chuàng)造客主雙贏的獲利模式客房主題1. 熱帶主題館 巴厘島、地中海、加州陽(yáng)光、夏威夷風(fēng)情2. 東方風(fēng)情館 夜上海、絲路花雨、花樣年華、阿拉丁 3. 現(xiàn)代主義館 極簡(jiǎn)主義、紐約紐約、歡樂(lè)影城、水立方4. 名牌時(shí)尚館 CK、LV、香奈兒、梵賽斯、SPA、施華洛世奇5. 視覺(jué)藝術(shù)館 星光燦爛、海洋之心、神秘之旅、魔宮6. 情景主題館 泰坦尼克、阿凡達(dá)、古堡傳奇、迪斯尼樂(lè)園客房備品 為了體貼女性顧客，并因應(yīng)女性主導(dǎo)消費(fèi)的趨勢(shì)，特地在客房?jī)?nèi)為女性貴賓準(zhǔn)備了發(fā)圈、發(fā)夾、卸妝棉、卸妝乳液、洗面乳、潤(rùn)膚乳液、排梳、還有許多一般五星級(jí)飯店都看不到的無(wú)味香皂、潤(rùn)絲精、浴巾球、漱口水、馬桶衛(wèi)生紙墊、消毒液、蒸汽專(zhuān)用植物精油、溫泉用硫磺液，隱形眼鏡專(zhuān)用生理食鹽水，甚至連客房沖泡的咖啡都是使用非三合一的純咖啡。浴室規(guī)劃 配備幻彩水療按摩浴缸、浴室專(zhuān)屬的超薄液晶電視及音響等，更值得一提的是，當(dāng)浴缸內(nèi)的水達(dá)到一定高度時(shí)，浴缸內(nèi)的LED燈光會(huì)自動(dòng)亮起，并不斷的變換色彩，配合按摩浴缸的滾涌，加上高程變化，使整個(gè)浴室充滿(mǎn)了舞臺(tái)效果。配置建議One Touch 燈光46款，如：浪漫型、休閑型、自然型、魔幻型等。卡拉OK音響系統(tǒng)：音樂(lè)46款，如：Jazz、 Bules、R&B、拉丁音樂(lè)、懷舊金曲等。VD有限電視、超大尺寸按摩浴缸、桑拿烤箱、淋浴室、浴室、液晶專(zhuān)用電視。五、項(xiàng)目管理管理團(tuán)隊(duì)致力于精品酒店管理數(shù)十年，形成了獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式和理論體系。參與過(guò)數(shù)十家精品酒店的策劃、籌備和經(jīng)營(yíng)。從顧客的真正需求談起。經(jīng)營(yíng)效率與經(jīng)營(yíng)效果。顧客互動(dòng)與會(huì)員管理。物超所值和以客為尊的真正含義。讓顧客產(chǎn)生信賴(lài)。投資與財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度（預(yù)計(jì)2011年10月啟動(dòng)）2011年10月：籌備期的準(zhǔn)備工作2011年10-12月：項(xiàng)目選址、租賃、設(shè)計(jì)2012年2月-5月：項(xiàng)目改造、裝修、人員招聘、設(shè)施采買(mǎi)等2012年6月：各部門(mén)人員到位、進(jìn)入籌備員工培訓(xùn)期2012年7月：試營(yíng)業(yè)投資估算根據(jù)長(zhǎng)株潭精品酒店的定位，酒店將按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施。項(xiàng)目總投資額：400萬(wàn)元首期需投入：100萬(wàn)元用于項(xiàng)目前期的籌備工作二期投入：200萬(wàn)元用于項(xiàng)目的租賃和設(shè)計(jì)裝修三期計(jì)劃投入：100萬(wàn)元用于項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施采購(gòu)和營(yíng)業(yè)啟動(dòng)金銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)預(yù)算一、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（一）酒店經(jīng)營(yíng)1、參考同類(lèi)項(xiàng)目（以50間房為基準(zhǔn)）2、根據(jù)上述經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)算年度開(kāi)房率80%，平均房?jī)r(jià)158元（二）會(huì)員卡銷(xiāo)售（5000元/張-8000元/張-10000元