東風中學南部地塊控制性詳細規(guī)劃說明書2.doc

東風中學北部區(qū)片控制性詳細規(guī)劃說明 一、前言經三街為大慶市東部城區(qū)南北向主要主干道之一；緯十一路為東部城區(qū)東西向主要干道之一，東風中學為大慶市重點中學。本次規(guī)劃地塊正位于經三街、緯十一路和東風中學所圍合的區(qū)域內，根據該地塊所處的位置和大慶市東城區(qū)分區(qū)性總體規(guī)劃對該地塊用地的定性，該地塊現狀低矮破舊的建筑，混亂的用地布局已遠遠滿足不了未來發(fā)展的要求。如何對該地塊進行定性、定量的分析，通過對該地塊的整理，豐富經三街、緯十一路的沿街景觀，提高該地區(qū)城市綜合品位，受大慶市規(guī)劃局委托，特編制東風中學北部區(qū)片控制性詳細規(guī)劃。 二、現狀概況（一）區(qū)位位置該區(qū)片南部為大慶市重點高中東風中學，北側為城市級道路緯十一路，西側為已建成的愛心醫(yī)院，東側為經三街，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。居住區(qū)東、北、南三面均與市級主干道經三街、緯十一路、緯九路相鄰，交通條件便利。（二）現狀用地構成規(guī)劃范圍內主要有郵局倉庫、廢棄加油站、原五湖管委會等?？偨ㄖ娣e約為1.71萬平方米，其中平房建筑面積約1.39萬平方米，樓房建筑面積約0.32萬平方米。 規(guī)劃區(qū)片用地布局零亂，基礎設施建設滯后，生活服務設施缺少，生活環(huán)境質量差。私搭亂建嚴重，現狀建筑大多是一層建筑，建筑較為破舊，現狀建設用地密度高、容積率低，對土地造成一定浪費。建筑詳情見下表單位名稱所屬單位單位性質占地面積(m2)建筑面積(m2)最高層數備注郵電局倉庫郵電局倉庫10800531521. 使用中，沿街建筑質量較好加油站167631911. 廢棄園林大隊辦公3556146421. 現狀使用中2. 建筑質量一般原五湖管委會辦公444937563建筑質量一般廢品收購處個體5039158211. 建筑質量較差三、規(guī)劃依據（一）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（二）城市規(guī)劃編制辦法 （2006）（三）城市規(guī)劃編制辦法實施細則（四）控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)范（DB23/T744-2004）（五）大慶市城市規(guī)劃標準與準則（六）大慶市東城區(qū)分區(qū)性總體規(guī)劃（2005-2020） 四、規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)片位于東城區(qū)北部，該區(qū)片北側為現狀保留道路，南側為緯九路；西側為規(guī)劃經二街延伸段；東側為經三街。區(qū)片總用地面積為8.68公頃。 五、規(guī)劃原則 （一）體現居住環(huán)境均好性的原則居住區(qū)內部整體結構布局、公共設施的布置和住宅布局，以及對外部環(huán)境的利用應充分考慮全體居民的利益，使大部分人能夠利用便利的服務設施和享受到優(yōu)美的居住環(huán)境，體現居住環(huán)境的均好性。（二）設施配套合理齊全的原則居住區(qū)公共及服務設施的布置，應嚴格按照國家康居工程及智能化小區(qū)的要求，進行配置和布局，使該居住區(qū)達到二十一世紀康居示范住區(qū)的目標。（三）便于近期開發(fā)的可操作性原則對于近期實施的部分應充分考慮動遷、土地利用、服務人群及近期建成后具有必備的服務設施等方面，使該居住區(qū)能夠在近期內順利實施。 六、土地使用規(guī)劃 二類居住用地本次規(guī)劃考慮到現狀及周邊用地情況，結合大慶市東城區(qū)分區(qū)性總體規(guī)劃規(guī)劃把地塊用地性質定性為二類居住用地，規(guī)劃用地面積為8.68公頃。 七、道路系統(tǒng)規(guī)劃 （一）道路網系統(tǒng)本次規(guī)劃道路網結構主要根據大慶市東城區(qū)分區(qū)性總體規(guī)劃中所確定的道路所定。其中：經三街為：道路紅線為50米，道路形式為一塊板，道路斷面為：11.5+2.5+22+2.5+11.5。緯九路為：道路紅線為40米，道路形式為一塊板，道路斷面為：12.5+3+9+3+12.5。經二街為：道路紅線為40米，道路形式為一塊板，道路斷面為：12.5+3+9+3+12.5。（二）交通設施為適應未來不斷增加的機動車交通量的要求，規(guī)劃中對交通設施的考慮主要是汽車站與機動車停車位的安排，區(qū)內停車主要為地上停車場，本次規(guī)劃停車泊位控制為商業(yè)建筑100m2面積0.4機動車停車位，居住建筑按0.7個/戶停車位計算，規(guī)劃總停車泊位為：800輛。（三）交通出入口方向本次規(guī)劃考慮經三街現狀保留建筑，規(guī)劃只在經二街與緯九路以及地塊北側道路各開設一個路口。 八、控制指標體系本規(guī)劃力求適應硬性規(guī)劃和彈性管理相結合的管理工作需要，在選取控制指標體系時，采用規(guī)定性指標和指導性兩大類指標相結合的方式，共同構成控制指標體系。（一）規(guī)定性指標 規(guī)定性指標是指在開發(fā)建設和規(guī)劃管理時必須嚴格遵守執(zhí)行的指標，它綜合反映了土地開發(fā)建設的利用強度和空間塑造水平，由于建筑容量和人口容量的確定，市政公用設施的容量也相應確定，而開發(fā)建設必須遵循先地下后地上的原則，這樣，市政公用設施容量又反過來制約了建筑容量和人口容量的增加，由此可知，控制指標一經確定，在規(guī)劃管理和開發(fā)建設過程中不得隨意變更。規(guī)定性指標分為以下幾類：1、用地面積：是規(guī)劃用地凈地的面積，在規(guī)劃管理和開發(fā)建設時以實測面積為準。本次規(guī)劃總用地面積為8.68公頃。2、用地性質：是每個地塊在開發(fā)建設時，必須遵循的土地使用性質，本規(guī)劃采用中華人民共和國國家標準城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GBJ137-90）和控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)范DB23所規(guī)定的用地性質及其代號體系。本次規(guī)劃用地性質為二類居住用地。3、建筑容積率：是規(guī)劃地塊建筑物總面積之和與地塊面積之比（萬平方米/公頃），該指標反映土地開發(fā)利用強度。本次規(guī)劃針對開發(fā)強度的不同，得出建筑容積率如下：本次規(guī)劃容積率不得大于1.604、建筑密度：是規(guī)劃地塊內建筑物基底面積之和與地塊面積之比（%），該指標的控制反映了不同性質用地對環(huán)境的要求。5、極限建筑高度：是規(guī)劃地塊內建筑物允許建造的最大高度。該指標的控制為開發(fā)城市空間資源提供依據，它直接影響城市輪廓線的形式，建筑高度不高于50米。6、交通出入口方位：該指標控制地塊上建設內容和交通特征，即規(guī)定規(guī)劃地塊與道路的聯系方位，以利于交通的合理組織，并減少與城市交通的相互干擾。根據城市規(guī)劃法規(guī)對每個小區(qū)內主要道路至少應有兩個出入口。7、綠地率：是規(guī)劃地塊內綠地面積總和與地塊面積的比例（%），綠地率的大小是環(huán)境優(yōu)美與否的重要標志。規(guī)劃區(qū)內綠地率不得低于35%。8、建筑后退紅線距離：是建筑物后退用地紅線的距離（單位：米）對于大型公共建筑，除滿足后退紅線一般要求外，還應根據建筑性質及交通要求，留出配建停車場的位置。本次規(guī)劃建筑后退紅線距離為：沿經三街一側建筑后退紅線距離為10m，沿經二街一側建筑后退紅線距離為25米，沿遠望轉盤道一側建筑后退紅線距離為25米。9、配建停車泊位數：是規(guī)劃地塊內必須配建的停車泊位數。本次規(guī)劃停車泊位控制為商業(yè)建筑100m2面積0.4機動車停車位，居住建筑按0.7個/戶停車位計算，規(guī)劃總停車泊位為：800輛。建筑容積率、建筑密度、極限建筑高度這三個指標是允許建設的控制高限，不得突破，綠地率、建筑后退紅線距離和配建停車泊位數這三個指標是規(guī)劃要求的低限必須滿足。（二）指導性指標本次規(guī)劃指導性指標主要有建筑形式、體量、色彩、風格。規(guī)劃區(qū)進行整體設計，其規(guī)劃建筑形式色彩應與周邊建筑相一致，并應在綠地設置、亮化、小品雕塑、圍墻、大門設計上相互協調，確保本規(guī)劃地塊與周邊環(huán)境和諧統(tǒng)一。附錄:附表一 現狀用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積(m2)比例()C公共設施用地0.819.33M工業(yè)用地2.2425.81W倉儲用地1.1212.90U市政公用設施用地0.859.79E水域和其他用地3.6642.17合 計8.68100附表二 規(guī)劃用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積(m2)比例()R2二類居住用地7.4786.06E8露天礦用地1.211