初級(jí)二手房經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識(shí)及基本技能

（初級(jí)）二手房經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識(shí)及基本技能一、 基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。2房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求?；痉诸愅恋貧v來(lái)都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押活動(dòng)的地產(chǎn)市場(chǎng)，也是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的組成部分。在中國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說(shuō)來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。房地產(chǎn)市場(chǎng)按照不同標(biāo)準(zhǔn)，不同方法，可作出不同的分類。 按組成要素分，可分為(1)土地使用市場(chǎng)。是按國(guó)家對(duì)城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)所。 (2)房產(chǎn)市場(chǎng)。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場(chǎng)所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場(chǎng)所。 (3)房地產(chǎn)資金市場(chǎng)。是指通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用商品房預(yù)售方式融資等市場(chǎng)行為。 (4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計(jì)等活動(dòng)的市場(chǎng)。 (5)房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為(1)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)），是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 (2)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。 (3)三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。又稱存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。 二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場(chǎng)繁榮的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性 由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買(mǎi)賣(mài)、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的重要區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，而是一個(gè)分散的、區(qū)域性分割的市場(chǎng)。我國(guó)地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個(gè)地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價(jià)格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場(chǎng)那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)有機(jī)部分房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一。因?yàn)檎刂仆恋?，它通過(guò)土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個(gè)樓盤(pán)從選址、設(shè)計(jì)、建造、驗(yàn)收到銷售，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過(guò)地方政府的嚴(yán)格審批和監(jiān)督。顯然，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責(zé)范圍。 主要作用房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。 政府調(diào)控作用第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則。房地產(chǎn)市場(chǎng)既具有普通商品市場(chǎng)運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間較短，不到20年的時(shí)間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)；既促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序運(yùn)行。 第二，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)育。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場(chǎng)發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場(chǎng)，而是要保持政府的獨(dú)立性。如果政府直接參與市場(chǎng)，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。近年來(lái)，不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營(yíng)城市。經(jīng)營(yíng)城市本身無(wú)可厚非，但一些政府借經(jīng)營(yíng)城市之名，實(shí)則行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)，或站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的土地實(shí)行批租制，沒(méi)有采取公開(kāi)的競(jìng)價(jià)招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。 第三，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。在一般情況下，政府調(diào)控市場(chǎng)，主要是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，經(jīng)濟(jì)手段需要通過(guò)具體的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)實(shí)施，包括財(cái)政政策、金融政策等。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求總量來(lái)看，價(jià)格上揚(yáng)表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價(jià)格的過(guò)快上漲，一方面要加大開(kāi)發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求?？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔话愕囊约彝ゾ幼槟康牡南M(fèi)性需求，而是要控制以投機(jī)或炒作為目的的需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，即使對(duì)投機(jī)性需求或炒作性需求進(jìn)行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機(jī)成本，減少投機(jī)性需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣(mài)不出去，空置率越來(lái)越高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)積壓1年以上的商品房面積超過(guò)了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)大面積的高檔商品房樂(lè)此不疲，對(duì)小面積的經(jīng)濟(jì)適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房的名義開(kāi)發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?。因此，可采取?duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房征收較低的稅率，對(duì)修建豪華住宅要征收高額稅率；對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通商品房征收較低稅率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)豪華住宅則征收高額稅率。 第四，將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”。目前，我國(guó)采取先補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商并要求以較低價(jià)格賣(mài)給中低收入家庭的方式開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。其結(jié)果，要么是開(kāi)發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價(jià)格，以普通商品房的價(jià)格賣(mài)給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)位現(xiàn)象，就需要將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，由補(bǔ)給開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a(bǔ)給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住宅。 第五，要及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，推進(jìn)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)政府發(fā)出的市場(chǎng)信號(hào)要有靈敏反應(yīng)。如果市場(chǎng)主體對(duì)政府信號(hào)不靈敏或沒(méi)有反應(yīng)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控就會(huì)失效。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國(guó)有企業(yè)，而國(guó)有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵(lì)和約束機(jī)制缺失，對(duì)于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負(fù)責(zé)任，因而必然對(duì)市場(chǎng)信號(hào)反應(yīng)遲鈍或沒(méi)有反應(yīng)。從民營(yíng)投資主體來(lái)看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對(duì)政府信號(hào)的靈敏反應(yīng)機(jī)制，就需要深化國(guó)有和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。 我國(guó)房地產(chǎn)融資的相關(guān)政策3房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的繁榮融資服務(wù)。(一)銀行貸款 一直以來(lái)，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示，2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。 (二)房地產(chǎn)信托 信托因其制度優(yōu)勢(shì)，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點(diǎn)。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。 但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，已受到有關(guān)部門(mén)重視。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗疲凶疃?00份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。 (三)國(guó)內(nèi)ipo (四)境外ipo (五)借殼上市 (六)上市公司資產(chǎn)置換 (七)房地產(chǎn)投資基金等 綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接融資占較小比例。3 二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。基本概念二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。有些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 禁售房類型據(jù)有關(guān)規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房但不是所有的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房都可以上市交易，千萬(wàn)不要只貪圖便宜而買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定不得上市出售的房屋，這種房子主要有以下幾種類型： 1.以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)而且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的； 2.住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的； 3.處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的； 4.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的； 6.上市出售后形成新的住房困難的； 7.擅自改變房屋使用性質(zhì)的； 8.法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房 二手房買(mǎi)賣(mài)根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房可以上市出售，包括按照成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買(mǎi)的公有住房；按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房；集資合作建設(shè)的住房；按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房；按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的安居工程房和集資合作建設(shè)的住房。比如在北京市行政區(qū)域內(nèi)，由政府房管部門(mén)直接管理和由產(chǎn)權(quán)單位自行管理的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房均可出售。 為維護(hù)交易雙方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同，據(jù)合同規(guī)定，由買(mǎi)方將資金付與賣(mài)方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由賣(mài)方將房產(chǎn)騰退如期交與買(mǎi)方。 二手房估價(jià)隨著二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，把舊房子賣(mài)掉已成為很多家庭計(jì)劃中的事情。但是，自己的舊房子到底值多少錢(qián)呢？ 估高了賣(mài)不出去，估低了自己又不合算，確實(shí)是件麻煩事。 解決的辦法有三個(gè)： 一、找中介； 二、找專門(mén)的評(píng)估人員； 三、找熟人。不過(guò)，無(wú)論找誰(shuí)，先讓自己心里有個(gè)數(shù)，總是好的。 二手房?jī)r(jià)格房子價(jià)格由什么決定 內(nèi)因 房子價(jià)格最主要的還是由地價(jià)和建筑物決定的，在這一點(diǎn)上，新房和舊房并沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。 決定地價(jià)的有以下四大因素： 1位置、面積 地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。 一般來(lái)說(shuō)，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價(jià)格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價(jià)格才會(huì)比較高，房子的價(jià)格也會(huì)比較高。 2地形、地質(zhì) 不良的地形會(huì)增加工程前期施工的費(fèi)用，提高建筑成本，也會(huì)影響土地功能的發(fā)揮，因而地價(jià)較低。例如，在山坡上已建有一個(gè)工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價(jià)格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價(jià)格還要低。 3形狀、用途 一般來(lái)說(shuō)，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價(jià)格自然也會(huì)有所降低。 而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。 4交通、環(huán)境 土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會(huì)影響土地的價(jià)格。 5 朝向、樓層 良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉?yáng)光的射入，有利于通風(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心健康有益。 6 采光、通風(fēng) 房屋門(mén)窗的方向與設(shè)計(jì)對(duì)于保持充足的光線和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅的通風(fēng)要求開(kāi)啟門(mén)窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動(dòng)，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。 7 建設(shè)質(zhì)量 質(zhì)量問(wèn)題是在選購(gòu)商1品房的過(guò)程中很難把握的問(wèn)題。是否具有質(zhì)量合格證書(shū)是衡量其質(zhì)量好壞的一個(gè)重要標(biāo)志。 8 物業(yè)管理狀況 安居的首要條件是有屋可居，但若沒(méi)有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房的同時(shí)還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時(shí)的舒適的方便。 土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。 對(duì)于居住用地來(lái)說(shuō)，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地，價(jià)格自然會(huì)比較高。 另外，政府對(duì)土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會(huì)影響土地價(jià)格。 買(mǎi)賣(mài)途徑二手房的買(mǎi)賣(mài)途徑很多，目前主要是通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)促成的，經(jīng)紀(jì)公司收集買(mǎi)賣(mài)雙方的信息很大部分是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取的，因此，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方80%是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)匯聚到經(jīng)紀(jì)公司的，目前，這樣的網(wǎng)站有幾個(gè)，如：房途網(wǎng)、搜房網(wǎng)、聯(lián)盟房產(chǎn)網(wǎng)、房蟲(chóng)網(wǎng)、安居客、新浪房友在線等，供需客戶可以登錄這樣的網(wǎng)站尋求幫助。 二手房的稅費(fèi) 買(mǎi)方契稅1%-3%交易手續(xù)費(fèi)3元*平權(quán)證印花稅5元房屋登記費(fèi)40元權(quán)證工本費(fèi)80元*本賣(mài)方交易手續(xù)費(fèi)3元*平營(yíng)業(yè)稅5.55%個(gè)人所得稅1%二手房交易流程步驟一：查冊(cè)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成條件后，在雙方簽署合約之前，可以自行到房管局查冊(cè)。 步驟二：簽約 雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合約。 步驟三：曬圖、遞件 曬圖資料：提供房地產(chǎn)證原件。 遞件資料：包括1、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件（需原件校對(duì)）；2、房產(chǎn)證（共有證）原件；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表；4、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。 步驟四：查稅 包括購(gòu)方應(yīng)交稅和售方應(yīng)交稅。主要有契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、個(gè)人所得稅等。 步驟五：交稅、過(guò)戶 步驟六：辦房產(chǎn)證、收樓。領(lǐng)取房產(chǎn)證、辦理售樓手續(xù)。二手房轉(zhuǎn)讓合同樣本甲方（轉(zhuǎn)讓方）： 身份證號(hào)碼： 地址： 電話： 乙方（受讓方）： 身份證號(hào)碼： 居住地址： 電話： 根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議： 第一條買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)情況 甲方擬將位于 的房地產(chǎn)（房屋平面圖見(jiàn)附件一）轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對(duì)甲方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了了解，愿意購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)。 該房地產(chǎn)【共用】【自用】土地使用權(quán)面積為 平方米，土地使用權(quán)類型為 ，房屋建筑面積為 平方米，其中【套內(nèi)】【整層內(nèi)】的建筑面積為 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為 平方米（以上面積均以房地產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)）。該房地產(chǎn)甲方于 年 月 日向申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證，證書(shū)號(hào)碼為 ，房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證號(hào)碼為 。 第二條買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格、付款方式 甲、乙雙方議定該房地產(chǎn)交易總金額為（ 幣） 元整。乙方應(yīng)于合同簽訂后天內(nèi)支付甲方定金（幣） 元整。 乙方于 年 月 日前支付第一期房款（ 幣） 元整。 乙方于 年 月 日前支付第二期房款（ 幣） 元整。 最后一期付款（ 幣） 元整，在辦理好轉(zhuǎn)讓手續(xù)并核發(fā)新的房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)付清。已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，付款方式：【現(xiàn)金】【支票】【匯款】。 第三條登記過(guò)戶手續(xù)辦理 本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)攜帶有關(guān)資料 到辦理過(guò)戶手續(xù)。乙方支付最后一期購(gòu)房款時(shí)，甲方應(yīng)同時(shí)將辦理過(guò)戶后的房地產(chǎn)權(quán)證交付給乙方。 第四條房地產(chǎn)交接 雙方同意于 年 月 日由甲方將該房地產(chǎn)交付給乙方使用。 第五條權(quán)利保證約定 甲方保證上述房地產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生買(mǎi)賣(mài)前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。 第六條違約責(zé)任 甲方?jīng)Q定中途不賣(mài)及逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應(yīng)在悔約之日起七日內(nèi)將所收定金及購(gòu)房款退還給乙方，另賠償乙方（ 幣） 元整的違約金。 乙方?jīng)Q定中途不買(mǎi)及逾期15天仍未付清應(yīng)繳購(gòu)房款時(shí)，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付購(gòu)房款甲方在七日內(nèi)退回乙方，另賠償甲方（ 幣） 元整的違約金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七條稅務(wù)承擔(dān) 辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)。 第八條合同爭(zhēng)議的解決方法 本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述第 種方式解決： 1、提交 仲裁委員會(huì)仲裁。 2、依法向人民法院起訴。 第九條合同未盡事宜處置及生效 本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件二），刊、充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 第十條本合同保存 本合同一式三份，甲、乙方雙方各存一份，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)存一份。 甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 法定代表人（簽字）： 法定代表人（簽字）： 委托代理人（簽字）： 委托代理人（簽字）： 簽訂地點(diǎn)： 簽訂地點(diǎn)： 年_月_日年_月_日 附件 附件一：房屋平面圖（與房地產(chǎn)權(quán)證記載的一致）（略） 附件二：合同補(bǔ)充協(xié)議（略） 說(shuō)明 1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，乙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)咨詢。 2、本合同所稱房地產(chǎn)是指單位和個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取了房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證的房屋及其所占用的土地使用權(quán)。 3、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打，以示刪除。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。 5、在簽訂合同前，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方出示應(yīng)當(dāng)由甲方提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。 6、該合同文本僅限于二手房買(mǎi)賣(mài)使用。 交易注意一、產(chǎn)權(quán)清晰 產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者是否一致；搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。 二、產(chǎn)權(quán)的完整性 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。 三、房屋質(zhì)量 觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò)；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等；牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。 四、居住空間 觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理；是否適合居?。换顒?dòng)空間大小等。 五、裝修配置 看原房屋裝修的水平、程度如何；確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象；電話線、寬帶的安裝是否完備等。 六、物業(yè)管理 了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門(mén)代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)綠化的基本情況；當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃樱^察一下保安是否有責(zé)任心等。 七、房屋歷史 了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限；有哪些人住過(guò)，有什么用途；還有原住戶在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r；是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。 八、鄰里情況 鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買(mǎi)房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們?cè)诖说木幼∏闆r；與居委會(huì)和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 九、房屋價(jià)值 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。 十、貸款條件 二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據(jù)所在省市的相關(guān)規(guī)定。 十一、產(chǎn)權(quán)的交接 需要找個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過(guò)戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶。 住房公積金住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。 這里的單位包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體.性質(zhì)特點(diǎn)住房公積金有如下性質(zhì)（1）保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問(wèn)題提供了保障； （2）互助性，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無(wú)房職工的機(jī)制和渠道，而住房公積金在資金方面為無(wú)房職工提供了幫助，體現(xiàn)了職工住房公積金的互助性； （3）長(zhǎng)期性，每一個(gè)城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動(dòng)關(guān)系的這一段時(shí)間內(nèi)，都必須繳納個(gè)人住房公積金；職工所在單位也應(yīng)按規(guī)定為職工補(bǔ)助繳存住房公積金。 住房公積金有如下特點(diǎn)（1）普遍性，城鎮(zhèn)所有在職職工，無(wú)論其工作單位性質(zhì)如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照條例的規(guī)定繳存住房公積金； （2）強(qiáng)制性（政策性），單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦 理住房公積金賬戶設(shè)立的，住房公積金管理中心有權(quán)責(zé)令限期辦理，逾期不辦理的，可以按條例的有關(guān)條款進(jìn)行處罰，并可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行； （3）專用性，條例明確規(guī)定：職工住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用； （4）福利性，除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款； （5）返還性，職工離休、退休，或完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個(gè)人。 管理方法住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。 主要用途住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作它用。 北京公積金提取條件： (一) 購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的； (二) 離休、退休的； (三) 完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的； (四) 出境定居的； (五) 償還自住住房貸款本息的； (六) 房租支出超出家庭工資收入5%的； (七) 生活困難，正在領(lǐng)取城鎮(zhèn)最低生活保障金的； (八) 遇到突發(fā)事件，造成家庭生活嚴(yán)重困難的； (九) 進(jìn)城務(wù)工人員，與單位解除勞動(dòng)關(guān)系的； (十)在職期間判處死刑、判處無(wú)期徒刑或有期徒刑刑期期滿時(shí)達(dá)到國(guó)家法定退休年齡的； (十一) 死亡或者被宣告死亡的； (十二) 北京住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的其他情形。 職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額： （一）購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的； （二）離休、退休的； （三）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的； （四）出境定居的； （五）償還購(gòu)房貸款本息的； （六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 依照前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定，提取職工住房公積金的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)注銷職工住房公積金賬戶。 職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無(wú)繼承人也無(wú)受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。 繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。 住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。 繳納規(guī)定住房公積金繳存范圍：下列單位及其在職職工（不含在以下單位工作的外籍員工） 1、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位；2、國(guó)有企業(yè)，城鎮(zhèn)集體企業(yè)，外商投資企業(yè)，港澳臺(tái)商投資企業(yè)，城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)或經(jīng)濟(jì)組織； 3、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體； 4、外國(guó)及港澳臺(tái)商投資企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織常駐代表機(jī)構(gòu)。 城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員，可以申請(qǐng)繳存住房公積金（注：并不是每個(gè)設(shè)區(qū)城市的住房公積金管理中心都允許城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員交納住房公積金，具體情況請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)） 職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5；有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。具體繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員住房公積金的月繳存基數(shù)原則上按照繳存人上一年度月平均納稅收入計(jì)算。 單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。 單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期繳存；逾期仍不繳存的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 辦理方法辦理公積金貸款需要2個(gè)條件1、首先你工作的單位給你上了公積金，那么你就有了個(gè)公積金帳號(hào)； 2、公積金需繳存12個(gè)月以上，時(shí)間和繳存額必須滿12個(gè)月 3.未有尚未還清的公積金貸款 4.不是未成年人貸款 需要的相關(guān)手續(xù)，你只需要準(zhǔn)備：1、你的公積金帳號(hào)； 2、單位的公積金帳號(hào)； 3、月繳存額； 4、繳存比例； 5、公積金繳存地點(diǎn)。 通過(guò)以上5點(diǎn)就可以計(jì)算出你最高可以貸多少錢(qián)。 住房公積金制度實(shí)際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。一些單位不給職工建立住房公積金制度的做法侵犯了職工個(gè)人應(yīng)享有的合法權(quán)利。 貸款類型1.個(gè)人住房公積金貸款： 個(gè)人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金存款人 發(fā)放的優(yōu)惠貸款。 2.個(gè)人住房公積金組合貸款： 是指當(dāng)住房公積金貸款額度不足以支付購(gòu)房款時(shí)，借款人在申請(qǐng)住房公積金貸款同時(shí)又向受托銀行商業(yè)性個(gè)人住房貸款，兩部分貸款一起構(gòu)成組合貸款。組合貸款中住房公積金貸款由管理中心審批，商業(yè)性貸款由受托銀行審批。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與管理中心和受托銀行簽訂商品房按揭貸款合作協(xié)議，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為借款人提供階段性保證擔(dān)保，并按貸款總額一定比率繳存保證金，待產(chǎn)權(quán)證辦妥完成抵押登記后，結(jié)束保證擔(dān)保責(zé)任，轉(zhuǎn)為所購(gòu)住房抵押擔(dān)保。借款人向管理中心提出貸款申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后有受托銀行與借款人簽訂借款合同，辦理用款手續(xù)。 3.個(gè)人住房公積金置換組合貸款： 個(gè)人住房公積金置換組合貸款，是先由銀行用 銀行資金對(duì)借款人（繳存住房公積金的職工）發(fā)放商業(yè)性住房貸款后，再由受托銀行代理借款人向管理中心申請(qǐng)公積金貸款。借款人的公積金貸款額度控制在其公積金基本貸款額度內(nèi)且不超過(guò)商業(yè)住房貸款金額的70%，其公積金基本貸款期限比商業(yè)住房貸款期限短一年以上。 還款方式住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的還款方式有：每月等額本息還款法和每月等額本金還款法兩種。 每月等額本息還款法是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。 每月等額本金還款法是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。 需要說(shuō)明的是一年期以內(nèi)的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)于到期時(shí)一次還本付息；一年期以上的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)按月償還貸款本息。 住房公積金 - 溫馨提示住房公積金制度實(shí)際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。一些單位不給職工建立住房公積金制度的做法侵犯了職工個(gè)人應(yīng)享有的合法權(quán)利。 提前還貸方式只要提前一個(gè)月向銀行申請(qǐng)就行了。具體各地各銀行規(guī)定或合同簽的不一樣，就可能稍有不同，比如有的銀行提前還貸還需支付一定的違約金，有的就不需要，你可以仔細(xì)看一下你跟銀行簽訂的公積金貸款合同，上面對(duì)提前還貸有什么約定（一般人簽合同時(shí)可能不太在意這條），有沒(méi)有提前還貸需支付違約金這條，沒(méi)有的話就不需要 提前還貸了，可能還需跟銀行另行再簽訂還貸合同，可以選擇縮短貸款時(shí)間或減少月供，一般縮短貸款時(shí)間較為節(jié)省一點(diǎn) 住房公積金貸款與商業(yè)貸款的差異貸款對(duì)象有所不同住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個(gè)公積金管理中心都對(duì)離退休職工發(fā)放公積金貸款的)，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件： 持續(xù)繳存6個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。 具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件。 提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔(dān)保方式。 符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。 以上條件每個(gè)地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)! 一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說(shuō)其對(duì)象的范圍大于前者。 貸款額度有所不同一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過(guò)總房?jī)r(jià)的80，而住房公積金貸款都規(guī)定了最高限額及限制比例，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行時(shí)時(shí)調(diào)整。 貸款手續(xù)不同公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購(gòu)房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開(kāi)發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。 貸款利率不同公積金貸款的利率由人民銀行規(guī)定，區(qū)別于商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率。 住房公積金貸款需要擔(dān)保部分地區(qū)主要以住房置業(yè)擔(dān)保公司提供反擔(dān)保的方式，職工需要交納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，部分地區(qū)則采用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)方式，此外，還有有價(jià)證券質(zhì)壓、公積金帳戶余額擔(dān)保等方式。 住房公積金的支取辦法以西安為例:例如西安的住房公積金的支取 ，西安市住房公積金管理?xiàng)l例已于3月1日正式實(shí)施，除繳存、貸款等內(nèi)容外，市民關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)屬公積金支取方面的新規(guī)定。為此，記者昨日再次走訪了西安住房資金管理中心，中心有關(guān)負(fù)責(zé)人就支取公積金進(jìn)行了詳細(xì)解答。 支取公積金手續(xù)得這么辦：職工提取住房公積金，首先向本單位提出申請(qǐng)，單位審核個(gè)人提交的相關(guān)證明后，符合提取條件的，單位填寫(xiě)西安住房公積金個(gè)人提取審批表，集體提取的單位填寫(xiě)西安住房公積金集體提取審批表和西安住房公積金集體提取轉(zhuǎn)移明細(xì)表（以下簡(jiǎn)稱審批表），并加蓋預(yù)留印鑒。 單位經(jīng)辦人員或職工個(gè)人持審批表連同有關(guān)證明資料的原件和復(fù)印件到給本單位建立住房公積金賬戶的公積金中心（以下簡(jiǎn)稱為開(kāi)戶的公積金中心）進(jìn)行審批。公積金中心完成審批和錄入業(yè)務(wù)后，在單位填寫(xiě)的審批表上加蓋公積金審批專用章。單位經(jīng)辦人員或職工個(gè)人持公積金中心已審批的審批表以及單位填寫(xiě)并簽章的“西安住房公積金管理中心轉(zhuǎn)賬憑證”，到開(kāi)戶的公積金中心辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，公積金中心將職工申請(qǐng)?zhí)崛〉淖》抗e金轉(zhuǎn)賬至其單位基本結(jié)算賬戶，由單位取出支付給職工。一般房屋裝修不能提取公積金：針對(duì)部分市民對(duì)裝修能否支取公積金的疑問(wèn)，管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，職工大修自住住房，可支取其公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。依據(jù)國(guó)家房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定：大修住房是指需牽動(dòng)或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除住房。大修住房一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上。大修住房主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。由此可見(jiàn)，中修、小修、裝修以及裝飾等行為并不在大修范圍，所以不能提取公積金。 買(mǎi)商品房可以提取公積金:個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住的商品房后，如無(wú)個(gè)人購(gòu)房貸款，須在合同簽訂之日起一年期限內(nèi)辦理提取公積金手續(xù)，超過(guò)辦理時(shí)限，管理中心將不再受理。辦理提取審批手續(xù)時(shí)需提供以下資料的原件和復(fù)印件：已備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；首付款收據(jù)；本人身份證；如合同是配偶名字的，須提供結(jié)婚證；單位出具的職工本人已簽字的住房公積金提取審批表。 相關(guān)新聞鏈接：什么情況下可提取住房公積金？ 按照國(guó)務(wù)院住房公積金管理?xiàng)l例和西安市住房公積金管理?xiàng)l例的規(guī)定，住房公積金是職工所在單位及職工按條例規(guī)定繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，只有符合了法律規(guī)定的條件，才可申請(qǐng)?zhí)崛」e金，也就是說(shuō)，公積金不能像儲(chǔ)蓄一樣隨意支取?？缮暾?qǐng)?zhí)崛〉臈l件是： 1.購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的； 2.達(dá)到國(guó)家法定離退休年齡，或已正式辦理了離退休手續(xù)的； 3.完全喪失勞動(dòng)能力，并與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系的； 4.出境定居的； 5.償還個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房貸款本息的； 6.支付房租超出家庭月工資收入15%以上部分的； 7 正在享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障待遇的； 8.本人、配偶及其直系親屬因患重?。阅I衰竭、惡性腫瘤、再生障礙性貧血、慢性重型肝炎）和因做心臟瓣膜置換手術(shù)、冠狀動(dòng)脈旁路手術(shù)、顱內(nèi)腫瘤開(kāi)顱摘除手術(shù)、重大器官移植手術(shù)、主動(dòng)脈手術(shù)造成家庭生活嚴(yán)重困難的； 9.遇到突發(fā)事件，造成家庭生活嚴(yán)重困難的； 10.連續(xù)失業(yè)兩年以上，家庭生活嚴(yán)重困難的； 11.職工在職期間去世，由繼承人或受遺贈(zèng)人領(lǐng)?。?12.職工為農(nóng)業(yè)戶籍或非西安地區(qū)戶籍并與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系的。 參考與西安晚報(bào) 最新政策2008年關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知 根據(jù)2008年12月22日中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)再貸款（再貼現(xiàn)）利率的通知（銀發(fā)2008372號(hào)），現(xiàn)就調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、從2008年12月23日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%調(diào)整為1.71%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。 二、從2008年12月23日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.51%調(diào)整為3.33%，五年期以上從4.05%調(diào)整為3.87%。 三、各地住房公積金管理中心要進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格貸前審查，加強(qiáng)貸后管理，切實(shí)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。 2010年4月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了針對(duì)房地產(chǎn)的新政，簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”。針對(duì)“國(guó)十條”規(guī)定，一些地方也對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。 北京市公積金貸款新政： 公積金首套房貸款：90平米以上房屋貸款首付至少三成；90平米以下房屋貸款可首付兩成； 公積金二套房貸款：首付由原來(lái)四成調(diào)高至五成； 公積金三套房貸款：暫停發(fā)放公積金三套房貸款。 2010年11月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知 通知 規(guī)定：使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。 第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。 停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。 28城市試點(diǎn)公積金貸款建保障房 貸款最長(zhǎng)5年 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2010-8-10日公布，北京、天津、重慶、唐山等28個(gè)城市，作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市；133個(gè)經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造安置用房、公租房建設(shè)項(xiàng)目作為申請(qǐng)利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)項(xiàng)目，貸款額度約493億元。 這28家試點(diǎn)城市包括，北京、天津、重慶、唐山、運(yùn)城、包頭、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、無(wú)錫、杭州、寧波、淮南、青島、濟(jì)南、福州、廈門(mén)、洛陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。 根據(jù)2010年10月19日中國(guó)人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知（銀發(fā)2010294號(hào)），現(xiàn)就住房公積金存貸款利率調(diào)整的有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、從2010年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。 二、從2010年10月20日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。 三、從2010年10月20日起，開(kāi)展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。商貸（按揭貸款）按揭貸款就是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。含義按揭貸款 mortgage loan “按揭”這一詞原是地方方言，多見(jiàn)于中國(guó)的港、澳、臺(tái)地區(qū)。80年代末以來(lái)，由南向北逐步見(jiàn)于我國(guó)大陸。除香港特別行政區(qū)外，中國(guó)法律并無(wú)按揭這一規(guī)定。香港回歸祖國(guó)前，香港對(duì)按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押（質(zhì)押是動(dòng)產(chǎn)的抵押）和抵押；狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件?！鞍唇摇本哂蟹康禺a(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自住住房，并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款(簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款)與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。具體地說(shuō)，按揭貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。 分類按揭可以分為現(xiàn)樓按揭貸款和樓花按揭貸款。現(xiàn)樓按揭是指借款人借款購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)樓，而以購(gòu)得現(xiàn)樓作抵押。樓花按揭是金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)買(mǎi)樓花（尚未完工前整棟、分層或