房屋建筑工程質量保修書(示范文本).doc

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成都市建設工程質量監(jiān)督站關于印發(fā)成都市住宅工程質量分戶驗收指南（第二期）的通知 創(chuàng)建日期：2009-2-3文件號：成建質監(jiān)發(fā)2009 11 號各有關單位：為進一步提高我市住宅工程的質量水平，做好我市住宅工程質量分戶驗收工作，使分戶驗收工作更具有針對性、可操作性、時效性。現(xiàn)根據成都市住宅工程質量分戶驗收管理暫行規(guī)定，結合該辦法實施一年來質量監(jiān)督工作中發(fā)現(xiàn)的質量問題和市民投訴的熱點問題以及有關單位反饋的意見等，現(xiàn)制定出成都市住宅工程質量分戶驗收指南（第二期），請在住宅工程竣工驗收工作中予以執(zhí)行。該指南（第二期）自2009年3月1日起實施（網址：，可從成都市建設委員會網址的行業(yè)管理質量安全欄中下載），指南中黑體字部分必須嚴格執(zhí)行，紅體字為新增或修改的內容。實施過程中，如有意見和建議，請及時反饋成都市建設工程質量監(jiān)督站。聯(lián)系方式：02886643609（電話）， 02886643609（傳真），E-MAIL:CDSZJZ163.COM此通知附件：成都市住宅工程質量分戶驗收指南（第二期）成都市建設工程質量監(jiān)督站 二九年二月三日成都市住宅工程質量分戶驗收指南（第二期）前 言我市住宅工程質量分戶驗收實施一年多以來，質量責任更加明確,各參建單位的質量意識有了明顯增強，交付使用的住宅工程質量有一定的提升，質量投訴（特別是群體投訴）比例與同期相比有明顯下降。但同時也存在少部分參建單位逃避質量職責和責任，借口“工作量太大”將分戶驗收工作形式化；另外有的對分戶驗收的認識還存在部分誤區(qū)，認為通過分戶驗收，就不再重視保修工作，從而造成保修服務不到位等現(xiàn)象；一些百姓（業(yè)主）也將分戶驗收誤認為是徹底消除住宅工程質量通病的一劑“靈丹妙藥”，期望值與現(xiàn)實之間產生較大差距，造成了業(yè)主與開發(fā)商之間不必要的矛盾。因此，如何有利于此項工作的進一步深入推進顯得非常重要。下面是我站結合近一年多來我市住宅工程中常見的質量通病、常見的違反強制性條文現(xiàn)象、工程質量投訴的熱點、施工難點等，我站通過歸納總結，對成都市住宅工程質量分戶驗收指南第一期中的有關內容進行了充實和完善，使分戶驗收工作更具有針對性、可操作性、時效性。 1、基本規(guī)定1.0.1分戶驗收的條件：1、工程已完成設計和合同約定的工作內容。2、所含分部（子分部）工程的質量驗收均合格。3、工程質量控制資料完整。4、主要功能項目的抽查結果均符合要求。5、有關安全和功能的檢測資料應完整。6、精裝修住宅已進行交接驗收。注：精裝修住宅工程是指交付前所有功能空間的固定面層全部裝修完成，廚房、衛(wèi)生間等戶內設備安裝結束，已具備基本使用功能的住宅工程。交接驗收是指精裝修住宅工程裝修施工前，為明確各方責任，保證工程施工及質量的延續(xù)性，由建設單位組織施工、監(jiān)理等單位對已完成的工程量進行的質量驗收和交接工作。1.0.2分戶驗收前的準備工作：1、根據工程特點和成都市住宅工程質量分戶驗收指南制定分戶驗收方案，對驗收人員進行培訓交底。2、配備好分戶驗收所需要的檢測儀器和工具。3、作好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水要求房間的蓄水、外窗淋水試驗的準備工作。4、在室內每個房間地面距縱橫墻體500mm和房間地面中心點用十字交叉線標出凈高測量點，在室內地面上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線；配電控制箱內電器回路標志清楚。5、確定檢查單元（室內以每戶為一個檢查單元；公共部位以每棟樓的每個單元為一個檢查單元、地下室可單獨為一個檢查單元）。6、建設單位應在每棟住宅工程的明顯部位鑲刻包含工程名稱、開竣工時間以及工程建設有關單位名稱的工程銘牌。工程銘牌具體尺寸及內容詳如下：工程銘牌工程名稱 開、竣工日期 20 年 月20 年 月建設單位 開 發(fā) 公 司設計單位 設 計 研 究 院監(jiān)理單位 監(jiān) 理 公 司施工單位 工 程 公 司注： 銘牌應鑲刻在建筑的顯著部位，采用石材等耐久性材料制作，并在分戶驗收前安裝完成。尺寸為長（750900）寬（500600）mm，字體應采用黑體、宋體、楷體或隸書。1.0.3分戶驗收人員應具備的相應資格 建設單位參驗人員應為項目負責人、專業(yè)技術人員；監(jiān)理單位參驗人員應為總監(jiān)、相關專業(yè)監(jiān)理工程師；施工單位參驗人員應為施工單位的項目經理、專業(yè)技術（質量）負責人、質量檢查員等。設計單位、物業(yè)公司等可依照合同約定參加住宅工程質量分戶驗收工作。1.0.4分戶驗收所用的儀器和計量應經計量核定合格。1.0.5精裝修住宅工程質量分戶驗收，應由建設單位會同監(jiān)理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點，參照本指南，制定驗收方案。1.0.6住宅工程分戶驗收應符合下列規(guī)定：1、分戶驗收的的標準及要求不得低于現(xiàn)有國家規(guī)范和標準。2、檢查項目應符合成都市住宅工程質量分戶驗收管理暫行規(guī)定的規(guī)定。3、每一檢查單元計量檢查的項目中有90及以上檢查點在允許偏差范圍內。4、分戶驗收記錄完整。1.0.7分戶驗收時應形成下列資料：1、分戶驗收過程中，每戶應填寫住宅工程質量分戶驗收記錄表、住宅工程質量分戶分戶驗收結果表；2、公共部位需填寫一份住宅工程質量分戶驗收記錄表；3、單位工程全數驗收完畢，匯總填寫住宅工程質量分戶驗收匯總表（此表應與工程竣工驗收報告等有關資料一起在單位工程竣工驗收前報送質量監(jiān)督機構）。4、住宅工程交付使用時，住宅工程質量分戶分戶驗收結果表應當作為住宅質量保證書的附件一并交給業(yè)主。1.0.8住宅工程質量分戶驗收不符合要求時，應按下列規(guī)定進行處理：1、由建設單位組織監(jiān)理、施工單位制訂處理方案，對不符合要求的部位進行返修或返工。2、處理完成后，應對返修或返工部位重新組織分戶驗收，直至全部符合要求。3、當返修或返工確有困難，為了避免社會財富更大的損失，在不影響工程結構安全和基本使用功能的情況下，建設單位可根據建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準（GB50300-2001）第5.0.6條相關規(guī)定，按照一定的技術處理方案和協(xié)商文件對單位工程進行工程驗收。4、當臥室、起居室（廳）的室內凈高低于2.40m，局部（指梁底等）凈高低于2.10m；室內凈高允許偏差值超過50 mm時，建設單位應在住宅工程質量分戶分戶驗收結果表中明確告知業(yè)主（用戶），并積極與業(yè)主（用戶）協(xié)商處理。2、室內空間、構件尺寸2.0.1 驗收內容：室內凈高、凈開間、進深的測量； 室內樓梯等。2.0.2 質量要求：空間尺寸的允許偏差值和允許極差值應符合表2.0.2規(guī)定 表2.0.2 空間尺寸的允許偏差值和允許極差值驗收內容允許偏差值（mm）允許極差值（mm）參照標準、備注室內凈高度-2020GB50203-2002GB50204-2002GB50209-2002偏差為實測值與設計值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差。室內凈開間、進深1520GB50203-2002GB50204-2002GB50210-2001室內樓梯踏步相鄰高差、寬度差10GB50209-2002 5.3.8室內樓梯梯段凈高室內樓梯梯段凈高不宜小于2.20mGB50352-2005 .3 檢查方法及數量：1、空間尺寸等檢查前應根據戶型特點確定測量方法，并按照設計要求和施工情況確定空間尺寸、室內樓梯踏步尺寸等的推算值。2、室內凈高，采用激光測距儀或其它測量工具，每個房間抽測量不少于5處，測量部位宜為房間四角距縱橫墻500 mm處及房間幾何中心處；建議距墻、柱四角300500mm處各測1點，中間測1點。3、室內凈開間、凈進深，采用激光測距儀或其它測量工具，每個房間抽測量不少于2處，測量部位宜在距墻角500 mm（縱橫墻交界處），無墻體則測柱間凈距（距柱邊處各測1處）。4、室內樓梯，采用卷尺測量工具，每戶應全數測量，每一踏步不少于一處，測量部位宜在樓梯踏步的幾何中心處。相關說明:（1）室內凈高推算值怎么計算？（天棚、墻面等未做抹灰層的應出具設計單位簽認的技術核定單或設計變更等技術資料）室內凈高推算值根據設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出。（2）不規(guī)則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內凈高怎么測量？對于室內開間不規(guī)則的房間（如弧形、多角形等）凈開間可不做測量（設計和合同有特殊要求的除外）；對于衛(wèi)生間等地面設計要求找坡的房間，室內凈高測量后可不做凈高極差的計算，但應保證地面找坡最低點處凈高數據不低于凈高推算值。3、室內地面、墻面、頂棚質量3.0.1驗收內容：樓地面，室內墻面、頂棚面層外觀質量和面層與基層粘結質量。（其中墻面抹灰層及地面找平層體為必檢項目）3.0.2 質量要求：樓地面、室內墻面、天棚等面層外觀質量和粘結質量應符合表3.0.2規(guī)定 表3.0.2 樓地面、室內墻面、天棚質量驗收內容面層外觀質量基層質量面層與基層粘結質量參照標準、備注地面找平層水泥砂漿找平層的體積比（強度等級）必須符合設計要求且體積比不應小于為1：3（或相應強度等級）GB50209-2002 4.9.7條墻面抹灰層水泥砂漿或混合砂漿抹灰層的體積比（強度等級）必須符合設計要求，且體積比不應小于1：3或1:1:6（或相應強度等級）板塊樓地面面層應潔凈、平整、無明顯色差，接縫均勻，板塊無裂縫、掉角、缺棱等缺陷單塊板塊局部空鼓面積不大于單塊板材面積的20，且每自然間不多于總數的5可不計.GB50209-2002(6)室內墻面不應有爆灰、裂縫、陰陽角應順直，表面應光滑、潔凈；（含裱糊、涂料、飾面磚、木飾面等精裝飾面）空鼓面積不大于400 cm2，且每自然間不多于2處可不計。GB50210-210 4.3.5條 4.2.5條室內頂棚不應有爆灰、裂縫、表面應光滑、潔凈（含涂料飾面、拼裝式吊頂等精裝飾面）室內頂棚宜采用免粉刷工藝，當采用砂漿抹灰時，空鼓面積不大于400cm2GB50210-2001 4.1.12條 4.2.11條備注：有排水要求的建筑地面面層與相連接各類面層的標高差應符合設計和規(guī)范要求。3.0.3 檢查方法及數量：1、外觀質量檢查，地面質量以目測高度1.5m左右，俯視地坪檢查；墻面質量檢查應距800mm1000mm處；逐間全數檢查。2、面層與基層粘結質量，用小錘輕擊，沿自然間進深和開間兩個方向，均勻布點，逐點敲擊，對板塊陽角處應全數檢查。 4 門窗、護欄和扶手、玻璃安裝工程4.0.1驗收內容： 外窗臺高度、門窗防脫落、門窗開啟性能、配件質量、排水性能，進戶門質量；護欄高度等安裝質量。4.0.2質量要求：外窗臺高度、門窗防脫落等質量要求應符合表4.0.2規(guī)定表4.0.2 外窗臺高度、門窗防脫落等質量要求檢 驗項 目驗收內容驗收要求參照標準、備注門窗外窗臺高度窗臺或防護欄桿高度不低于0.90m且不得有負偏差。GB50352-2005 6.10.3條GB50096-1999（2003年版）3.9.1條推拉窗防脫落裝置、門窗開啟性能推拉窗不得脫落，門窗應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹GB50210-2001 （5）GB50327-2001 10.1.6條門窗配件安裝應牢固，位置應正確，功能應滿足使用要求，配件應有可靠的防銹措施。GB50210-2001 （5）GB50327-2001 10.2.5條安全玻璃使用應使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃建筑安全玻璃理規(guī)定進戶門質量住宅戶門應采用安全防衛(wèi)門。向外開啟的戶門不應防礙交通。GB50096-1996（2003年版） 3.9.4條護欄欄桿欄桿高度陽臺、上人屋面欄桿六層及以下不低于1.05米;七層及以上不低于1.10米,不得有負偏差GB50368-20055.1.5條GB50368-20055.2.2條豎桿間距臨空處欄桿豎桿凈間距不應大于0.11，正偏差不大于3mmGB50368-20055.1.5條GB50210-200112.5.9條防攀爬措施有水平桿件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（金屬密網、安全玻璃等）GB50352-20056.6.3條護欄玻璃承受水平荷載的無框架護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應小于12mm，當臨空高度超過5時，必須采用鋼化夾層玻璃GB50210-200112.5.7條4.0.3 驗收方法及數量1、外窗臺高度采用鋼尺檢查，每個窗臺不少于一處；2、推拉窗防脫落裝置、門窗開啟性能、門窗配件、進戶門質量應觀察、手扳、開啟和關閉檢查；全數檢查3、安全玻璃的檢查應觀察檢查安全認證標識；4、欄桿高度、豎桿間距、防攀爬措施、采用鋼尺測量，每片欄桿不少于一處5、護欄玻璃觀察檢查3C安全標識，游標卡尺測量，全數檢查5 防水工程5.0.1 驗收內容： 外墻防水、外窗防水、樓地面防水、屋面防水工程等。質量要求：外墻防水、外窗防水等質量要求應符合5.0.2規(guī)定。5.0.2 外墻防水、外窗防水等質量要求驗收內容驗收要求參照標準、備注外墻滲漏墻面無滲漏、滴水線無爬水建筑法第六十條外窗滲漏外窗及周邊無滲漏建筑法第六十條廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的地面滲漏無滲漏、不應有倒泛水和積水現(xiàn)象，排水順暢GB50209-2002 4.9.8條屋面滲漏屋面無滲漏、無積水GB50207-200210.0.5條5.0.3 檢查方法和數量1、外墻滲漏、外窗滲漏檢查應在雨后或淋水后觀察，逐戶檢查，每個窗臺不少于一處；2、廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的地面應全數檢查，蓄水時間不得小于24小時，最小蓄水深度不得小于20mm；同時還應采用潑水試驗檢查積水與否；3、平屋面應在雨后或蓄水后進行檢查，最小蓄水深度不得小于20mm；坡屋面應在雨后或持續(xù)淋水2小時后目測觀察；住宅頂層逐戶全數檢查。6、公共部位部分6.0.1 驗收內容：外墻、樓（電）梯、通道、地下室等。6.0.2 質量要求：外墻、樓（電）梯凈寬等質量要求應符合表6.0.2規(guī)定。表6.0.2 外墻、樓（電）梯凈寬等質量要求驗收項目驗收內容驗收標準參照標準、備注樓（電）梯、通道樓梯踏步梯段及平臺凈寬，樓梯踏步高差樓梯平臺處的通道高度1、相鄰踏步高差不得超過10mm；2、樓梯平臺上部及下部過道處的凈高不應低于2.0m。樓梯梯段凈高不宜小于2.20m3、樓梯從扶手中心到墻面測量的凈寬不小于1.1m（六層及以下或一邊設有欄桿的不小于1.0m）；4、樓梯平臺凈寬不小于1.2mGB50209-2002 5.3.8條GB50352-2005 6.7.5條GB50368-2005 5.2.3條GB50352-2005 6.7.3條電梯候梯廳深度，電梯門凈寬1、候梯廳深度不得小于1.5m；2、電梯門凈寬不得小于0.8mGB50096-1999 4.1.9條GB50368-2005 5.3.2條高層首層疏散外門及通道的寬度疏散門應外開，其凈寬不應小于1.1m；通道寬度不應小于1.2mGB50045-95 6.1.9條GB50096-1999 4.2.2條公用走道凈寬、凈高走廊和公共部位通道的凈寬不小于1.2m；局部凈高度不應低于2.0mGB50368-2005 5.2.1條地下室通道、車庫凈高人行通道的凈高度不小于2.0m；機動車庫車道凈高不應低于2.2m；車位凈高不應低于2.0m；自行車庫凈高不應低于2.0mGB50096-1999 4.4.2條GB50368-2005 5.4.2條墻面及天棚滲漏，裂縫無滲漏、無裂縫GB50208-2002 4.1.9條6.0.3 檢查方法和數量1、地下室裂縫、滲漏檢查在距外墻2.0m范圍內平視或仰視觀察檢查；2、樓梯踏步梯段及平臺凈寬，樓梯踏步高差、電梯候梯廳深度，電梯門凈寬、高層首層疏散外門及通道的寬度采用鋼尺或激光測距儀等測量檢查，每個梯段各不少于三處；3、公用走道及地下室通道凈高采用鋼尺或激光測距儀測量每10延米檢查一處；7、安裝工程7.0.1 驗收內容：給排水、電氣安裝、煙道設置及附件、墻面空調孔等7.0.2 質量要求：給排水、電氣安裝等質量要求應符合表7.0.2規(guī)定。表7.0.2 給排水、電氣、通風空調安裝質量要求檢 驗項 目驗收內容驗收要求參照標準、備注給排水安裝管道滲漏給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門、水表等的接口嚴密，無滲漏GB50242-2002管道堵塞給水、排水、管道無堵塞GB50242-2002管道坡度排水管道坡向、坡度正確GB50242-2002安裝固定給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求GB50242-2002地漏、存水彎地漏有效水封深度不小于50mm，標高正確（初裝飾地面地漏安裝應高于地面15 mm），構造內無存水彎的衛(wèi)生器具與生活排水管道連接時應設存水彎，其有效水封深度不小于50mm，GB50368-2005 8.2.8條電氣 安裝插座接線、接地接線正確、牢固，接地正確可靠GB50303-2002 3.1.7條戶內配電箱（盤）照明配電箱（盤）內配線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱（盤）內開關動作靈活可靠，各種保護元件選型正確GB50303-20026.1.9條、6.2.8條照明試驗照明系統(tǒng)通電試運行正常GB50303-200223.1.1條等電位等電位連接端子齊全、接線正確GB50096-1999 6.5.2條通風、空調及其它煙道設置及附件表面無裂，紋止回閥、防火門按規(guī)定安裝；上人屋面煙道（包括管道透氣孔）高度應超過2.0mGB50352-2005 6.14.4條GB50242-2002 墻面空調孔位置、大小正確，無滲漏、反坡、與插座及冷凝水排水管接口位置協(xié)調7.0.3 檢查方法和數量1、管道滲漏、堵塞，管道坡度檢查，驗收方法和數量為：采用觀察、尺量及手扳檢查，功能性檢查采用通水及壓力檢查，其中給水管道還應保壓24小時后每戶逐一打開用水點，檢查衛(wèi)生器具、閥門及接口。排水管道應采取通球檢查，要求球徑不小于排水管道管徑的2/3。2、地漏檢查，驗收方法和數量為：采用試水觀察、尺量，全數檢查。3、戶內開關、插座、照明檢查，驗收方法和數量：通電全數檢查。4、配