土地開發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方案.doc

中國(guó)管理資訊網(wǎng)松江新城土地開發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方案投資控制部編制二零零二年二月二十一日目錄1. 我國(guó)的土地制度2. 城市土地價(jià)格形成過程及形成機(jī)制3. 房地產(chǎn)估價(jià)原理介紹4. 我單位的土地開發(fā)成本分析5. 地塊價(jià)格估價(jià)方法6. 課題：成本法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算7. 委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地塊估價(jià)1.我國(guó)的土地制度我國(guó)是一個(gè)人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國(guó)家?！笆终湎?、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”，是我國(guó)的基本國(guó)策，土地的基本國(guó)情決定了我國(guó)必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國(guó)土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 為了合理利用土地，避免浪費(fèi)，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價(jià)值（價(jià)格），使用地單位和個(gè)人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)所建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場(chǎng)大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會(huì)主義初級(jí)階段，也只有把土地作為商品對(duì)待，有償使用，才能更好地激勵(lì)人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。2.城市土地價(jià)格形成過程及形成機(jī)制2.1我國(guó)城市土地價(jià)格形成過程我國(guó)城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個(gè)階段：第一階段是從1949至1954年，城市土地價(jià)格逐漸消失。新中國(guó)成立后，國(guó)家沒收國(guó)民黨政府、大地主官僚買辦資本和外國(guó)資本家的土地，并將其分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國(guó)家交納地租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。1954年2月24日，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費(fèi)。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國(guó)家對(duì)企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國(guó)家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國(guó)家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。第二階段是從1954至1979年，城市土地?zé)o價(jià)使用。大約到1956年，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對(duì)資本主義工商企業(yè)的改造，實(shí)際上成為國(guó)有土地，并已基本上無(wú)償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國(guó)家申請(qǐng)使用土地時(shí)，國(guó)家只能征用農(nóng)民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無(wú)論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國(guó)家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。補(bǔ)償費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定由用地單位交給國(guó)家，再由國(guó)家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說的是無(wú)償?shù)?，但征地費(fèi)不是城市土地的價(jià)格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無(wú)價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì)用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國(guó)家長(zhǎng)期以來(lái)，一直壓低征地費(fèi)用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說明了城市土地價(jià)格在這一階段沒有存在的必要。第三階段是自1980年以來(lái)，城市土地價(jià)格逐步形成。對(duì)外開放政策引來(lái)了外國(guó)企業(yè)，外國(guó)企業(yè)使用中國(guó)的土地當(dāng)然不能等同于中國(guó)企業(yè)使用中國(guó)土地。中國(guó)城市土地使用制度改革最初就是從1980年對(duì)中外合資合作企業(yè)征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)開始的。1980年7月26日，國(guó)務(wù)院關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定指出“中外合營(yíng)企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場(chǎng)地，都應(yīng)計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)”。此后，一些城市加撫順廣州也開始對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)。場(chǎng)地（土地）使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說，國(guó)家征收?qǐng)龅兀ㄍ恋兀┦褂觅M(fèi)，標(biāo)志著我國(guó)城市土地開始有了價(jià)格形式（準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形）。另一方面，隨著國(guó)有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財(cái)政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當(dāng)時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場(chǎng)的出現(xiàn)；標(biāo)志著我國(guó)城市土地價(jià)格真正形成，只不過這種地價(jià)沒有得到法律的認(rèn)可。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，這標(biāo)志著我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正式全面形成。目前，我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有轉(zhuǎn)讓地價(jià)和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。2.2我國(guó)城市土地價(jià)格形成機(jī)制2.2.1城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制出讓地價(jià)的形成機(jī)制（1）協(xié)議地價(jià)形成機(jī)制。總體上講，協(xié)議地價(jià)是出讓方和受讓方就特定的城市土地進(jìn)行“一對(duì)一”的談判而形成的。協(xié)議地價(jià)的高低不是由土地市場(chǎng)供需狀況和土地預(yù)期收益決定的，而是取決于供需雙方的動(dòng)機(jī)。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的動(dòng)機(jī)較單純，就是賺取更多的利潤(rùn)，而作為出讓方的地方政府的動(dòng)機(jī)較復(fù)雜，因?yàn)槌鞘型恋貙?duì)地方政府具有多重效用。這樣，協(xié)議地價(jià)主要由地方政府的動(dòng)機(jī)所決定。當(dāng)招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)成為地方政府主要的供地動(dòng)機(jī)時(shí)，協(xié)議地價(jià)一般較低，往往相當(dāng)于征地拆遷費(fèi)用和土地開發(fā)成本之和，有時(shí)甚至低于成本當(dāng)增加地方財(cái)政收入、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施成為地方政府主要的動(dòng)機(jī)時(shí)，協(xié)議地價(jià)一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實(shí)物地價(jià)”的形式。（2）招標(biāo)地價(jià)形成機(jī)制。招標(biāo)出讓土地；是政府公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)者。與協(xié)議出讓相比；招標(biāo)出讓引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使招標(biāo)人有擇優(yōu)選擇的機(jī)會(huì)，使投標(biāo)人各展所能。但出價(jià)最高者不一定能中標(biāo)，中標(biāo)者往往是出價(jià)中等、其他條件優(yōu)越的投標(biāo)人?？梢钥闯稣袠?biāo)地價(jià)是一種競(jìng)爭(zhēng)性地價(jià)；但它不完全由土地預(yù)期收益所決定，社會(huì)公共目標(biāo)或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。（3）拍賣地價(jià)形成機(jī)制。土地拍賣，是指在特定的時(shí)間和公開的場(chǎng)合，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，按“價(jià)高者得”的原則出讓土地。拍賣出讓和招標(biāo)出讓雖都是競(jìng)爭(zhēng)性出讓方式，但有很大差異。招標(biāo)出讓中的各投標(biāo)入相互不知道其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件，而且一般只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)；而拍賣出讓是在各競(jìng)買人之間公開競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)競(jìng)買入可根據(jù)對(duì)手提出的報(bào)價(jià)，提出更高的報(bào)價(jià)。因此，拍賣出讓是最富有競(jìng)爭(zhēng)性的，拍賣地價(jià)完全是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的產(chǎn)物，完全由土地最佳預(yù)期收益所決定。從結(jié)果來(lái)看，在三種出讓地價(jià)中，拍賣地價(jià)是最高的。需補(bǔ)充說明的是，招標(biāo)地價(jià)和拍賣地價(jià)的形成雖具有競(jìng)爭(zhēng)性，但這種競(jìng)爭(zhēng)是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)，這是因?yàn)椋撼鲎尩貕K的用途、容積率、建筑密度等都是由政府決定的；競(jìng)投者與政府之間不存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)僅發(fā)生在競(jìng)投者之間。這種壟斷競(jìng)爭(zhēng)方式既有積極的一面，又有消極的一面。它有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；可以避免自由競(jìng)爭(zhēng)條件下土地資源配置的不合理，但要是城市規(guī)劃本身不合理；這種競(jìng)爭(zhēng)又具有“先天性”不足，會(huì)給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活造成極大的危害。地租的形成機(jī)制出租是城市土地一級(jí)市場(chǎng)的另一種交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地使用權(quán)，按年收取地租。目前，這種交易方式仍處在試點(diǎn)探索階段?，F(xiàn)根據(jù)全國(guó)幾個(gè)試點(diǎn)縣市的情況，來(lái)說明地租形成機(jī)制。地租不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，而星由政府單方面確定的。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，出租制（又稱為年租制）的出現(xiàn)是一種強(qiáng)制性制度變遷，所以推行速度較快。湖北省襄陽(yáng)縣用了不到一年的時(shí)間，就全面實(shí)行了年租制。截至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同1637份，地租總額達(dá)4219萬(wàn)元。增加財(cái)政收入，考慮企業(yè)的承受能力，是政府確定地租標(biāo)準(zhǔn)的兩項(xiàng)主要原則。全面征收地租，能增加地方財(cái)政收入，但目前相當(dāng)一部分企業(yè)不太景氣，政府為了減少年租制實(shí)施的阻力，不得不考慮企業(yè)按年交租的經(jīng)濟(jì)承受能力，所以從低制定地租標(biāo)準(zhǔn)。四川省攀枝花市所制定的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于“標(biāo)準(zhǔn)地租”（標(biāo)定地價(jià)X土地還原利率）的30一50湖北省襄陽(yáng)縣的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于征地成本的26河南省許昌市的地租標(biāo)準(zhǔn)為每平方米38元。入股股息與股利的形成機(jī)制隨著國(guó)有企業(yè)股份制改造的進(jìn)行，城市土地一級(jí)市場(chǎng)又出現(xiàn)了入股這種交易方式。土地入股是指國(guó)家將土地資產(chǎn)投入股份公司，由股份公司向國(guó)家支付土地股股息和股利。國(guó)有股包括國(guó)有土地股，與社會(huì)公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國(guó)有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級(jí)市場(chǎng)一種特殊的價(jià)格形式。若不考慮股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，國(guó)有土地股社會(huì)公眾股所獲取的收益應(yīng)是一致的，即同股同利。國(guó)有土地股的收益大小取決于國(guó)有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股息勝利分配方案。而國(guó)有土地資產(chǎn)所占的股份與土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有著密切的關(guān)系。在不考慮其它因素的條件下，國(guó)有土地股的收益大小則取決于股份公司組建時(shí)的地價(jià)評(píng)估。目前，我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估特別是改制企業(yè)地產(chǎn)評(píng)估，基本上被政府有關(guān)部門的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)所壟斷，評(píng)估結(jié)果要經(jīng)地方政府土地部門初審，還要經(jīng)省級(jí)或國(guó)家土地部門確認(rèn)。就目前情況來(lái)看，“確認(rèn)”只不過是一個(gè)名義上的步驟，“初審”才是關(guān)鍵。估價(jià)機(jī)構(gòu)只要按照地方政府土地部門和企業(yè)的意圖進(jìn)行“技術(shù)包裝”，估價(jià)結(jié)果通過“初審這一關(guān)是沒有任何問題的。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。因此在實(shí)際操作中，改制企業(yè)往往根據(jù)所獲得的上市“額度”和凈資產(chǎn)數(shù)量，來(lái)確定土地資產(chǎn)的某一價(jià)位，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)據(jù)此進(jìn)行技術(shù)包裝而確定具體的價(jià)格。由于國(guó)有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且非土地資產(chǎn)“調(diào)賬”余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采取壓低土地價(jià)格的辦法。例如，湖北省某市有兩個(gè)上市公司，一個(gè)是國(guó)有企業(yè)，其資產(chǎn)量很大，一個(gè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其資產(chǎn)量較小，它們所處城鎮(zhèn)的條件相差無(wú)幾，所在地段的條件也基本一致，其地價(jià)理應(yīng)接近或者差異甚微，但估價(jià)結(jié)果卻相差很大；國(guó)有企業(yè)土地的每平方米價(jià)格比后者低50多元。從上可以看出，目前企業(yè)改制中的地價(jià)評(píng)估很不規(guī)范；估價(jià)結(jié)果受人為因素的影響很大，最終對(duì)土地使用權(quán)入股的地價(jià)形式股息和股利產(chǎn)生很大的影響。2.2.2城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制城市土地二級(jí)市場(chǎng)交易，往往表現(xiàn)為房地產(chǎn)交易，而房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)出租和房地產(chǎn)買賣兩種方式。因此，城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格是通過房租和房?jī)r(jià)來(lái)表現(xiàn)的，房租和房?jī)r(jià)的形成機(jī)制就反映了城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房租和房?jī)r(jià)又可分為顯性和隱性兩種。顯性房?jī)r(jià)（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方支付了一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價(jià)格；隱性房?jī)r(jià)（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支付一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價(jià)格，有人稱之為“黑市”房?jī)r(jià)（租）。就目前情況來(lái)看，顯性價(jià)格主要表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)，隱性價(jià)格主要表現(xiàn)為私舊房租金，兩者的形成機(jī)制基本上是一致的。本文僅以隱性房租的形成機(jī)制來(lái)說明城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制（暫不論地租與房租的數(shù)量關(guān)系）。l、房租反映了市場(chǎng)供求關(guān)系從短期來(lái)看，可供出租的房地產(chǎn)的數(shù)量一定，供給天彈性，房租的大小完全由房地產(chǎn)需求所決定。需求增加，房租上升；需求減少，房租下降。從長(zhǎng)期來(lái)講，房地產(chǎn)的供給是有彈性的；房租的大小由房地產(chǎn)供需所決定，若需求增加幅度大于供給增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供給增加幅度，房租下降。2、房租完全是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物一級(jí)市場(chǎng)上土地拍賣和招標(biāo)出讓，雖具有競(jìng)爭(zhēng)性；但競(jìng)爭(zhēng)只存在于承受方之間。與此不同，二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，又有承租方之間的競(jìng)爭(zhēng)。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競(jìng)爭(zhēng)主要是承租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為“誰(shuí)出價(jià)高就租給誰(shuí)”。據(jù)我們調(diào)查，廣西防城港市港口區(qū)1992年就是這一情況，致使一級(jí)地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米高達(dá)30004000元。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方則處于有利地位，競(jìng)爭(zhēng)主要是出租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為“誰(shuí)要價(jià)低就租誰(shuí)的”。由于房租的主要部分是地租，而地租又來(lái)支付，所以出租方降低房租的余地很大。1994年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到1995年更加明顯。1995年商業(yè)鋪面的“關(guān)門率”高達(dá)40，賓館飯店的“空房率”高達(dá)60，一級(jí)地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米只有100015元，與1992年相比，每平方米下降了20002500元。3、房租的形成不受政府影響據(jù)我們對(duì)廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對(duì)房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務(wù)部門的管理只是出于征稅。收費(fèi)的目的。房屋租賃雙方為了減少稅費(fèi)支出，往往隱瞞租金。為了減少征稅收費(fèi)成本，工商、稅務(wù)部門則普遍采取定稅定費(fèi)制。因此，受政府影響的只是名義租金，實(shí)際租金的形成根本不受政府的影響。3.房地產(chǎn)估價(jià)原理介紹3.1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度介紹中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)定制度。根據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價(jià)可分為兩種類型：政策性估價(jià)；市場(chǎng)性估價(jià)。不論是政策性估價(jià)還是市場(chǎng)性估價(jià)，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，將按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)。估價(jià)管理是指房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行的管理。1995年八屆人大常委會(huì)通過了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法，明確規(guī)定國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)定制度，為房地產(chǎn)估價(jià)管理提供了重要法律依據(jù)。本市房地產(chǎn)估價(jià)行政主管部門是上海市房屋土地資源管理局。房地產(chǎn)估價(jià)管理制度主要包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從事估價(jià)人員的資質(zhì)、資格的管理和技術(shù)規(guī)范規(guī)程管理二個(gè)方面。 （1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)審批和年檢制度。目前，上海市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行A、B、C三級(jí)等級(jí)制度。 主要管理規(guī)定有： 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定（1993國(guó)土籍字第29號(hào)） 關(guān)于嚴(yán)格按土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)加強(qiáng)評(píng)估業(yè)務(wù)管理的通知（國(guó)土資發(fā)1999113號(hào)） 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)管理的若干規(guī)定（建房199712號(hào)） 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)備案和管理的通知（滬房地交1995317號(hào)） 關(guān)于B級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍的補(bǔ)充通知（滬房地交1996648號(hào)） 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格必須評(píng)估的范圍及政府指定評(píng)估的規(guī)定的通知（滬房地交19961017號(hào)） （2）房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員資格管理 國(guó)家主要通過實(shí)行執(zhí)業(yè)資格管理制度對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行管理。目前從事房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。有關(guān)管理規(guī)定主要有： 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定（建房1995147號(hào)） 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法（建房1995247號(hào)） 土地估價(jià)師資格考試暫行規(guī)定（1993國(guó)土籍字第28號(hào)）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程是進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，凡是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)都必須遵循這些標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則。 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程主要有： （1）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（簡(jiǎn)稱規(guī)范） 規(guī)范由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)的原則、程序、結(jié)果和估價(jià)報(bào)告以及房地產(chǎn)估價(jià)人員、機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范制定的目的是：1、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為；2、統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)的程序和方法；3、促使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。 （2）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）（簡(jiǎn)稱規(guī)程） 規(guī)程由原國(guó)家土地管理局（現(xiàn)國(guó)家國(guó)土資源部）批準(zhǔn)，是中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)程規(guī)定了土地估價(jià)的目的、運(yùn)用范圍、技術(shù)途徑、估價(jià)成果等內(nèi)容。規(guī)程著重于基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)評(píng)估的各種方法、公式、參數(shù)。3.2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原理介紹房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。臺(tái)灣稱其為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；香港稱其為物業(yè)估價(jià)，都是一個(gè)意思；房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等）；估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓底價(jià)、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。估價(jià)原則，是指估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出來(lái)的一些簡(jiǎn)明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價(jià)原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 合法原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 最高最佳使用原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須在合法條件下以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效為估價(jià)前提。 替代原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須依據(jù)同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價(jià)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱評(píng)估基準(zhǔn)日，是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，反映了房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，或者說，是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它只能是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。客觀合理價(jià)格（或價(jià)值），是指基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀匙诜康禺a(chǎn)為某種估價(jià)目的所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定，是一種公平市價(jià)，是為當(dāng)事人提供的公平可信的價(jià)格參考依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，通常會(huì)隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。這是房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)。估價(jià)中一般將價(jià)格的影響因素區(qū)分為個(gè)別因素、區(qū)域因素和一般因素三個(gè)層次：個(gè)別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個(gè)別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。 一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素和心理因素等等。房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法，目前大致成熟的方法有五種，成本法、收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。委托估價(jià)時(shí)應(yīng)明確的基本事項(xiàng)包括:（1）明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況，如對(duì)土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號(hào)，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對(duì)房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號(hào)碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。（2）明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項(xiàng)權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。（3）明確估價(jià)對(duì)象的范圍，如單純?cè)u(píng)估土地的價(jià)值，或單純?cè)u(píng)估房屋的價(jià)值，或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。（4）明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價(jià)人請(qǐng)求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。（5）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒有意義的。（6）明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定，一般估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為7-15個(gè)工作日。4.我單位的土地開發(fā)成本分析土地開發(fā)成本由征地費(fèi)用、動(dòng)拆遷費(fèi)用、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)用（包括項(xiàng)目前期調(diào)查、工程地質(zhì)勘探、地形測(cè)量、設(shè)計(jì)費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用及審價(jià)費(fèi)用等）、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用等組成。我單位的土地開發(fā)模式是“政府推動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)作”方式進(jìn)行的，對(duì)土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是以征用農(nóng)民集體所有的土地方式為主的，因?yàn)榘l(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，必然要對(duì)原所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)土地管理法第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”；“征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。從征地行為的實(shí)質(zhì)看，它是國(guó)家依法采取的強(qiáng)制性手段，其實(shí)質(zhì)是對(duì)原所有人未來(lái)收益的補(bǔ)償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)，亦即土地取得費(fèi)。當(dāng)我公司完成了對(duì)農(nóng)民集體所有的土地征地后，土地便成了國(guó)有土地，在此基礎(chǔ)上對(duì)生地進(jìn)行八通一平的開發(fā)建設(shè)，變成熟地后再出讓，使用人要支付土地出讓金。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。由于我公司承擔(dān)著國(guó)有土地的代出讓工作，因此在出讓完成后依法要向國(guó)家土地管理部門繳納土地使用費(fèi)后，才能取得土地使用證，才能依法獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，這部分需要上繳的費(fèi)用目前已在征地費(fèi)中預(yù)計(jì)列。5.土地地塊價(jià)格估價(jià)方法土地使用權(quán)出讓地價(jià)有三種方式，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，但不管用何種方法出讓，均需要有一個(gè)出讓底價(jià)，土地出讓金底價(jià)的計(jì)算方式要根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊土地級(jí)別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算，要注意的是待出讓地塊的用途、容積率、建筑密度等都是由政府來(lái)決定的。城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格受下列因素影響：按照因素與土地關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等，還有人口，社會(huì)，國(guó)際，經(jīng)濟(jì)因素等。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等；個(gè)別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。為了合理確定各地塊的價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）的要求，可以由以下五種當(dāng)中的二至三種方法來(lái)共同取定：第一是成本法，指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。土地出讓價(jià)格則應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)成本、 土地用途、土地等級(jí)、土地效益、市場(chǎng)情況、土地地理位置（臨道路、臨水景、臨街等情況）、利潤(rùn)及稅金等因素合理確定。第二是收益法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。第三是市場(chǎng)比較法，指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。第四是假設(shè)開發(fā)法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。這一方法較適用于土地地塊的估價(jià)，根據(jù)現(xiàn)時(shí)的一般建筑成本和建成后房地產(chǎn)的售價(jià)來(lái)確定地塊的價(jià)格。第五是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，定期向社會(huì)公布，在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?；鶞?zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時(shí)期的不同土地區(qū)域或級(jí)別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。6.課題：成本法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由于土地在生地開發(fā)成熟地時(shí)，使用權(quán)尚未出讓，折舊也無(wú)從談起，因此土地的建造成本加上適當(dāng)?shù)睦?，就可以?gòu)成地塊的最低出讓價(jià)格了。對(duì)單一的地塊而言，由于所花費(fèi)的成本只能歸屬于單一的對(duì)象，因此計(jì)算成本很簡(jiǎn)單，同時(shí)地塊的出讓價(jià)格與其所直接耗費(fèi)的成本有著必然的聯(lián)系，由于是單一所以地塊其它情況如土地用途、等級(jí)、地理位置等也都是事先確定的；但如果是大面積開發(fā)的話，某一地塊的出讓價(jià)格則與其所直接耗費(fèi)成本沒有必然的聯(lián)系，售價(jià)高的可能成本很低，反之亦然，因?yàn)榈貕K的出讓價(jià)格還與土地用途、土地等級(jí)、土地效益、市場(chǎng)情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等等因素有著密切的關(guān)系；因此這時(shí)候如果為了確定地塊出讓價(jià)格而去計(jì)算每一塊地塊的成本就沒有多大的意義了。但是如果從財(cái)務(wù)角度上為了核算成本，去計(jì)算每一塊地塊的成本也無(wú)不可。在大面積