建筑基本知識(shí)--培訓(xùn)手冊(cè).doc

1. 民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。自從人類能夠進(jìn)行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動(dòng)以來，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活場(chǎng)所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。1.1. 民用建筑的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二類：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。這類構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。1.2. 民用建筑的分類（1） 以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（10層以上）。（2） 以住宅的平面布局為標(biāo)準(zhǔn)可分為：點(diǎn)式（塔式、墩式）、條式（板式）住宅。（3） 以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。（4） 以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅。（5） 以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。1.3. 民用建筑的結(jié)構(gòu)類型1.3.1. 結(jié)構(gòu)用材根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。1.3.2. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。1.4. 民用建筑的等級(jí)建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級(jí)（100年以上，重要建筑），二級(jí)（50100年，一般性建筑），三級(jí)（2550年，次要建筑），四級(jí)（15年以下，臨時(shí)性建筑）。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。1.5. 房屋建筑的抗震設(shè)防某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成112，6以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。1.6. 住宅的配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：（1） 上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。（2） 配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。（3） 防盜系統(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 （5） 燃?xì)庀到y(tǒng)。1.7. 住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：（1） 外墻：色彩及材質(zhì)。（2） 樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。（3） 門窗：?jiǎn)卧T、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100400元/M2屬低檔裝修，400800元/M2 屬中檔裝修，800元/M2以上屬中高檔和高檔裝修。1.8. 住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)（1） 區(qū)位條件；（2） 小區(qū)環(huán)境與視野；（3） 房屋朝向和面寬大小；（4） 房屋布局（套型）、面積和所居層次；（5） 結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；（6） 配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫(kù)、車位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；（7） 物業(yè)管理。1.8.1. 定義（1） 商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)心者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。（3） 套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。（4） 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計(jì)算。（5） 陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。（6） 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。（7） 共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（8） 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。（9） 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。1.8.2. 商品房建筑面積計(jì)算指層高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。1.8.3. 計(jì)算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。（2） 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍小平投影面積計(jì)算。（3） 穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計(jì)算。（5） 突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.20m 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。（6） 封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 （10） 凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（11） 有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20m以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。1.8.4. 計(jì)算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。（2） 獨(dú)立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。（3） 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積一半計(jì)算。（4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。1.8.5. 不計(jì)算建筑面積的范圍（1） 層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊。（4） 無柱的雨蓬。（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。（6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（7） 房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（9） 構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲(chǔ)油（水）池、罐，地下人防干、支線等。1.8.6. 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算1.9. 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB5009619991.9.1. 術(shù)語（1） 地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2（2） 半地下室(semi-basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。1.9.2. 套內(nèi)使用面積計(jì)算（1） 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20-2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積；凈高超過2.10的空間全部計(jì)入使用面積。（4） 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。（5） 陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。1.9.3. 層高和室內(nèi)凈高要求（1） 普通住宅層高不宜高于2.80m。（2） 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 2.10m。（4） 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。（5） 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。1.9.4. 電梯設(shè)置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設(shè)計(jì)地面的高度超過16米以上的住宅必須設(shè)置電梯。2. 銷售人員須知2.1. 房屋與土地房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國(guó)的土地分別屬于不同的所有者，所以住房能否出售、購(gòu)買就與土地屬于哪個(gè)所有者有直接關(guān)系了。我們?cè)诹私馊绾钨?gòu)買住房、欲購(gòu)買的房屋是否能夠用于出售、購(gòu)房后能否一定取得所有權(quán)這樣一些問題之前，應(yīng)當(dāng)首先了解我國(guó)的土地所有權(quán)制度。A. 國(guó)家所有的土與集體所有的土地目前，我國(guó)的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國(guó)家所有，另一類是集體所有。國(guó)家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于國(guó)家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對(duì)于集體所有的土地，國(guó)家可以依法征用。B.兩種土地所有權(quán)與商品房的出售在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)的。當(dāng)然，集體所有的土地被國(guó)家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。國(guó)家所有的土地被用于商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有條件的，即開發(fā)商必須向國(guó)家支付土地使用出讓金，才能從國(guó)家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國(guó)從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國(guó)家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無償?shù)摹７康禺a(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向?guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對(duì)在該土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購(gòu)房者即使支付了房?jī)r(jià)款，也不能取得所有權(quán)。2.2. 八種國(guó)家限制買賣的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購(gòu)買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出賣享有國(guó)家或者單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買或建造的房屋。2.3. 四種不應(yīng)購(gòu)買的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國(guó)有土地權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國(guó)有土地使用證，購(gòu)房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購(gòu)買。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購(gòu)買。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的情形等。2.4. 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。2.5. 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什幺條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。2.6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：A. 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金2 000 萬元以上，注冊(cè)資金不低于2 000 萬元。有職稱的建筑。土木工程。財(cái)務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師。高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100，優(yōu)良率達(dá)20以上。B. 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100，優(yōu)良率達(dá)10以上。C. 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金500萬元以上，注冊(cè)資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其它業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。D.資質(zhì)四級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金200萬元以上，注冊(cè)資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。自有流動(dòng)資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門制定。2.7. 商品房保修規(guī)定建設(shè)部在1998年發(fā)布的商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開關(guān)6個(gè)月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。2.8. 房屋頂層平面使用權(quán)可否出售有些房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購(gòu)房戶，這是不符合有關(guān)法律，法規(guī)的行為。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對(duì)共有共享的門廳。陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨(dú)占”?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿小⒐蚕聿课?。不得有損害他方利益的行為”。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購(gòu)房戶即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無效。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)公司如果已與其余樓層購(gòu)房戶達(dá)成協(xié)議則另當(dāng)別論。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司以一定的價(jià)格出售屋面的使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部等四部門于1992年7月28日發(fā)布的商品住宅價(jià)格管理暫行辦法第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)再行收取價(jià)款，沒有法律依據(jù)，亦不符合物價(jià)政策。2.9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成A.土地成本l 土地補(bǔ)償費(fèi)用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。l 土地出讓收益金：國(guó)家按土地類別收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。B.建筑安裝成本一般磚混結(jié)構(gòu)為600700元m2，框架結(jié)構(gòu)為9001000元m2，裝修費(fèi)用按實(shí)際情況另計(jì)。C.企業(yè)管理費(fèi)：一般占銷售回收金額的2。D.銷售廣告費(fèi)：一般占銷售回收金額的23。E.前期費(fèi)用l 勘測(cè)費(fèi)：按建筑面積3元m2收取。l 設(shè)計(jì)費(fèi)按設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費(fèi)l 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)不同按總投資比例的0.5、10、15、30收取，中外合資可免征，一般為5。l 城市設(shè)施有償使用費(fèi)：按10元/m2收取。l 城市規(guī)劃管理費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本的3%收取。l 新型墻體保證金：按45元m2收取，竣工驗(yàn)收合格后退回。l 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)。建安成本的25 收取。l 學(xué)校修建費(fèi)；按2元m2收取。l 人防異地建設(shè)費(fèi)：按10元m2收取。l 房屋拆遷管理費(fèi)：按土地補(bǔ)償費(fèi)用的05收取，不涉及房屋拆遷的免收。l 供水增容費(fèi)：按所需水管粗細(xì)劃分，每100mm管需增容費(fèi)50 000元。l 電增容費(fèi)：計(jì)算所需用電量，按650元kW收取。F.營(yíng)業(yè)稅：按銷售收入的33計(jì)算。G.所得稅：l 企業(yè)所得稅：按毛利潤(rùn)的24計(jì)算。l 地方所得稅：按毛利潤(rùn)的3計(jì)算。H.其它費(fèi)用：包括不可預(yù)見費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷售收入的1。5計(jì)算。* 以上所列數(shù)字，視時(shí)間性和各地具體情況不同會(huì)有所差別。2.10. 商品房銷售必備的“五證”一是該項(xiàng)物業(yè)的計(jì)委立項(xiàng)，可行性研究的批件不能少，二是規(guī)劃局的規(guī)劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門頒發(fā)的開工建設(shè)許可證不能少，五是房管局的商品房預(yù)售許可證不能少。2.11. 貸款2.11.1. 個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。2.11.2. 個(gè)人住房貸款的種類目前，個(gè)人住房貸款一般有委托貸款。自營(yíng)貸款和組合貸款三種。個(gè)人住房委托貸款指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通怯房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。2.11.3. 住房按揭貸款按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種。是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買往房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。2.11.4. 辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行都可以辦理。2.11.5. 個(gè)人住房貸款發(fā)放對(duì)象 個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18歲的公民。2.11.6. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備的條件申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效屠留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購(gòu)買往房的合同或協(xié)議；不享受住房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30作為購(gòu)房首期付款；享受住房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30作為購(gòu)房的首期付款；有貸款辦認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；貸款人規(guī)定的其它條件。2.11.7. 個(gè)人住房貸款的期限和利率期限：最長(zhǎng)不得超過20年。利率如表1所示。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率相應(yīng)檔次執(zhí)行。表1 個(gè)人住房貸款的利率2.11.8. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的大致程序大致程序?yàn)椋合蜚y行提出貸款申請(qǐng)，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔(dān)保合同，按要求到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，保險(xiǎn)公司。公證等部門辦理抵押登記、保險(xiǎn)和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。2.11.9. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的材料申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明，符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)物清單。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。2.11.10. 個(gè)人住房貸款的發(fā)放數(shù)量個(gè)人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享受住房補(bǔ)貼的，一般按擬購(gòu)住房?jī)r(jià)值扣除其不低于房款30的首期付款后的數(shù)量確定；享受住房補(bǔ)貼的一般按個(gè)人承擔(dān)部分的刀確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。2.11.11. 個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式個(gè)人住房貸款采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個(gè)人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）的基礎(chǔ)上，同時(shí)要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。2.11.12. 可作為個(gè)人住房貸款的抵押物l 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。l 抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。l 貸款銀行認(rèn)可的其它符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。l 憑證式國(guó)庫(kù)券。l 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券。l 金融債券。l AAA級(jí)企業(yè)債券。l 存單等有價(jià)證券。2.11.13. 個(gè)人住房貸款的保證法人和個(gè)人均可為個(gè)人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個(gè)人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數(shù)額保證金。2.11.14. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需辦理的手續(xù)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款還需在保險(xiǎn)公司。公證部門和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險(xiǎn)。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。2.11.15. 個(gè)人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：A.直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款計(jì)劃，將所借款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開立的存款戶。B.專項(xiàng)提款。借款合同生效后，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時(shí)間，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商在有關(guān)銀行開立的存款戶內(nèi)。采取專項(xiàng)提款方式的借款人，在提取貸款時(shí)，必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項(xiàng)提款方式。2.11.16. 個(gè)人住房貸款的償還償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有：月均還款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。累進(jìn)還款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。2.11.17. 辦理個(gè)人住房貸款的注意事項(xiàng)按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經(jīng)貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈(zèng)與或重復(fù)抵押。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。不與其它法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)時(shí)，借款人要按貸款銀行的要求落實(shí)新保證或新抵押（質(zhì)押）。2.11.18. 各銀行辦理個(gè)人住房貸款的具體手續(xù)各銀行辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，可根據(jù)個(gè)人住房貸款管理辦法制定具體實(shí)施細(xì)則，具體手續(xù)可以有所不同。例如中國(guó)工商銀行廣西區(qū)分行個(gè)人住房貸款操作程序如下：開發(fā)商與銀行簽訂個(gè)人住房貸款協(xié)議；購(gòu)房者向開發(fā)商提交借款申請(qǐng)；開發(fā)商列出借款人名單及有關(guān)資料交中國(guó)工商銀行；中國(guó)工商銀行根據(jù)清單及有關(guān)材料進(jìn)行貸款前調(diào)查核實(shí)；銀行認(rèn)可的借款人先將不低于刀購(gòu)房款交到工行指定開發(fā)商的帳戶；借款人將與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同及繳款收據(jù)辦理評(píng)估。保險(xiǎn)、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的存款帳戶。開發(fā)商將借款人的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。3. 合同、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書3.1. 購(gòu)房合同3.2. 住宅使用說明書3.3. 住宅質(zhì)量保證書4. 名詞解釋及客戶關(guān)心問題參考材料4.1. 常用名詞解釋按照國(guó)家對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅所實(shí)行的政策為標(biāo)準(zhǔn)可分為：房改房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房：根據(jù)國(guó)家住房制度改革政策向住戶出售的現(xiàn)居住房屋。房改房是指按照單位的分房原則，如依照工齡、職務(wù)或職稱等，已經(jīng)分配或?qū)⒁獔?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售或出租的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：根據(jù)國(guó)家安居工程政策建造的、向符合購(gòu)房條件的個(gè)人出售的住宅房。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家或房地產(chǎn)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，實(shí)行政府扶持、單位支持、個(gè)人負(fù)擔(dān)的原則，在規(guī)劃建設(shè)、土地使用、稅收、金融、建設(shè)資金等方面均享受國(guó)家特定的優(yōu)惠政策，直接以成本價(jià)加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、煙臺(tái)、寧波等城市借助世界銀行貸款支持而建設(shè)的住房。這類住房設(shè)計(jì)一般都較為實(shí)用，大多坐落在城郊區(qū)，開發(fā)成本較低，而且售價(jià)剔除了工程建設(shè)中的部分費(fèi)用，因而價(jià)格較市場(chǎng)上其它類住房往往要低一些。安居房：為實(shí)施國(guó)家安居工程而建造的住房，是政府為推動(dòng)住房制度改革，由國(guó)家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金興建的面向廣大中低收入家庭的非盈利性住房。安居房在出售方面，堅(jiān)持以成本價(jià)直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收人家庭。解困房：在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。小康住宅：為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向下世紀(jì)的住房。它的建設(shè)體現(xiàn)了一定的政府行為，享有政府提供的優(yōu)惠政策。但與經(jīng)濟(jì)適用住房不同，它的銷售對(duì)象主要是針對(duì)中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售價(jià)較高。這類住宅通過提高科技含量，大大改善了住房的功能和質(zhì)量，具有一定的超前性，是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。存量房：已經(jīng)建成并投入使用的。私人或單位所有的存量房，公房和私房在房地產(chǎn)交易上有不同之處。存量公房的買賣，國(guó)家限制較多，除房改向個(gè)人出售住房外，很少有公有住房的買賣。存量私房的買賣也因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同而有較大差異：擁有全部產(chǎn)權(quán)的私房，可以自由買賣，但房屋有拆遷。抵押或訴訟限制等情況的除外。擁有限制產(chǎn)權(quán)的私房，如房改出售的住房、安居房等，在買賣的時(shí)間、對(duì)象、價(jià)格收入分配等方面都有限制。商品房：各房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的面向市場(chǎng)公開銷售的商品房。商品房是以出售為目的而建造的居住用房。與存量房不同，它首先應(yīng)當(dāng)是新建的居住用房，由房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金建造，專供出售，而存量房則是已經(jīng)投入使用的住房，是舊房而非新房。其次，商品房只在住宅建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位與新房購(gòu)買者之間買賣，也稱為在一級(jí)市場(chǎng)上買賣。如果新房購(gòu)買者再度轉(zhuǎn)賣原住宅，無論原住宅新舊程度如何，也無論是否投入使用，都不再稱為商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高級(jí)公寓、別墅等。其中，微利房也叫廉價(jià)房，是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤(rùn)較低的一類商品房。與經(jīng)濟(jì)適用住房不同，這類住房的開發(fā)建設(shè)并不帶有政府行為，只是房地產(chǎn)商對(duì)在城市遠(yuǎn)郊或交通不便地段修建的住房實(shí)行低價(jià)銷售。這類住房?jī)r(jià)格低廉，適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購(gòu)買。高級(jí)公寓，指在城區(qū)內(nèi)黃金地段修建的高層和多層電梯公寓，也包括各種組合復(fù)式或高層住房。這類住房地價(jià)昂貴，設(shè)計(jì)超前，面積寬大，配套設(shè)施齊備，物業(yè)管理水平較高，因而房?jī)r(jià)不菲，適合于高收人家庭購(gòu)買。商品房由于是房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金建造的，因此它可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上公開銷售，購(gòu)房者可以取得房屋的所有權(quán)及所占土地的使用權(quán)，購(gòu)房者還可以在以后對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或贈(zèng)予等。從嚴(yán)格意義上講，前四種房屋并不具備商品房的完全屬性，只有第五種才是純粹意義上的典型的商品房。4.2. 客戶關(guān)心問題參考材料（1） 商品房的銷售面積：商品房按整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。（2） 套內(nèi)建筑面積的組成：套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和所組成。（3） 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的組成：l 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體中心線外側(cè)的水平投影面積。（4） 山墻：指上部砌成三角形（即山尖）的墻?，F(xiàn)平屋頂房屋的內(nèi)外承重橫墻亦稱“山墻”。（5） 套（單元）內(nèi)的使用面積：指套（單元）內(nèi)各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳、貯藏室等分戶門內(nèi)的面積之和。（6） 套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍。的維護(hù)或承重墻墻體面積，有共享墻和非共享墻兩種。（7） 共享墻：商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共享墻。（8） 共享墻的面積計(jì)算：套（單元）之間的分隔墻由相連兩套（單元）平均分?jǐn)倝w水平投影面積，并計(jì)入套內(nèi)墻體面積，其余共享墻按墻體中心線劃分，內(nèi)側(cè)的水平投影面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積，外側(cè)的水平投影面積計(jì)入應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（9） 非共享墻：商品房各套（單元）內(nèi)部各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳等的分隔墻。（10） 非共享墻的面積計(jì)算：墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（11） 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)作為公用建筑面積參予分?jǐn)?。?2） 做為人防工程的地下室不作為公用建筑面積參予分?jǐn)?。?3） 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)等于整棟（層）建筑的公用建筑面積除以整棟（層）建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（14） 計(jì)算各套（層）的公用建筑面積：各套（層）的公用建筑面積等于公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)乘各套（層）的套內(nèi)建筑面積。（15） 住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：（16） 住宅的層數(shù)：一般按自然層計(jì)算，但應(yīng)符合以下規(guī)定：A. 住宅中間層有直通室外地面出人口時(shí)，其層數(shù)由該層起計(jì)算。B. 住宅出入口層位于建筑物底部公共用房的屋頂平臺(tái)上，并具有疏散信道時(shí)，其層數(shù)由該層起計(jì)算。C. 頂層為兩層一套躍層住宅，其躍層部分不計(jì)算層數(shù)。（17） 住宅建筑平均每套建筑面積：平均每套建筑面積（m2套）等于總建筑面積（m2）被總套數(shù)（套）除。（18） 住宅建筑使用面積系數(shù)：使用面積系數(shù)（）等于總套內(nèi)使用面積（m2）被總建筑面積（m2）除。（19） 躍層住宅的戶內(nèi)樓梯面積計(jì)算：躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入套內(nèi)使用面積。（20） 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井的面積均計(jì)入套內(nèi)使用面積。（21） 墻面裝修厚度的面積計(jì)算：外墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等不計(jì)算建筑面積，但內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)使用面積。（22） 住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿高度的規(guī)定：低層、多層住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿高度不應(yīng)低于105m；中高層。高層住宅不應(yīng)低于110m。中高層、高層及嚴(yán)寒地區(qū)住宅的陽(yáng)臺(tái)宜采用實(shí)體欄板。（23） 中間層：住宅中除底層和最高層住戶入口層以外的中間各樓層。（24） 平臺(tái)：供人活動(dòng)的平屋頂或從住宅底層地面伸出室外的部分。（25） 抗震結(jié)構(gòu)：在地震區(qū)里，考慮了地震力的破壞作用而設(shè)計(jì)的防震結(jié)構(gòu)。一般根據(jù)規(guī)定的地震烈度進(jìn)行建筑物的抗震設(shè)防。如果出現(xiàn)地震的影響相當(dāng)于設(shè)計(jì)烈度時(shí)，建筑物的損壞較輕不致使人民生命和生產(chǎn)設(shè)備遭受損害，建筑物不經(jīng)修理或經(jīng)一般修理仍可繼續(xù)使用。（26） 軸線：建筑物各個(gè)構(gòu)件圖樣的中心線。它是施工圖中用于現(xiàn)場(chǎng)定位、放線的重要依據(jù)。凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件都應(yīng)注明它們的軸線關(guān)系和尺寸。在編制施工圖預(yù)算時(shí)軸線是土石方工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、屋面工程和樓地面工程量計(jì)算的依據(jù)。（27） 抗震縫：將建筑物或構(gòu)建筑物從基礎(chǔ)以上分隔成段的豎直縫，或從基礎(chǔ)到頂部完全分隔成段的豎直縫。借以避免在地震時(shí)由于建筑物過長(zhǎng)而引起扭轉(zhuǎn)加重震害，或由于相連建筑結(jié)構(gòu)的剛度不同，地震時(shí)引起相互碰撞而加重震害。（28） 閣樓：利用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠中纬傻氖褂梅块g。設(shè)置閣樓可充分利用坡頂?shù)目臻g。在夏季，閣樓起通風(fēng)降溫作用。閣樓一般設(shè)老虎窗，可以通風(fēng)和采光。（29） 廊：屋檐下的過道。房屋內(nèi)的信道或獨(dú)立有頂?shù)男诺馈Ｈ缱呃?、外廊、游廊等。?0） 凈高：各層地板面或樓板面到上層樓板底或天棚底面之間的高度。（31） 跨度：桁架、梁、拱跨越空間和結(jié)構(gòu)相鄰兩端承重點(diǎn)的軸線之間（中-中）的距離。（32） 開間：房間的橫向?qū)挾?。在房屋建筑圖中是水平方向編號(hào)（橫墻）軸線之間標(biāo)志的尺寸。（33） 進(jìn)深：房間的縱向長(zhǎng)度。在房屋建筑圖中是垂直方向編號(hào)（縱墻）軸線之間標(biāo)志的尺寸。（34） 凈長(zhǎng)：房間長(zhǎng)度方向兩頭墻面之間的凈距離。（35） 凈寬：房間寬度方向兩頭墻面之間的凈距離。（36） 內(nèi)墻凈長(zhǎng)線：內(nèi)墻與外墻（或內(nèi)墻）交點(diǎn)之間的連線，表示內(nèi)墻的實(shí)際長(zhǎng)度。（37） 外墻中心線：外墻兩端厚度中心的連線。（38） 外墻外邊線：房屋平面圖外邊周長(zhǎng)尺寸之和。（39） 女兒墻（壓檐墻）：是指房屋外墻高出屋面的矮墻。它是屋面與外墻交接處理的一種方式，也是作為屋頂上欄桿或房屋外形處理的一種措施。（40） 防火墻：用非燃燒材料砌筑的墻。設(shè)在建筑物的兩端或在建筑物內(nèi)將建筑物分隔成區(qū)段，以防止火災(zāi)蔓延。防火墻上一般不設(shè)門窗，如屬必須時(shí)應(yīng)以非燃燒材料制成。高出屋面的防火墻又稱封火墻或風(fēng)火墻。（41） 框架結(jié)構(gòu)（剛架結(jié)構(gòu)）：由梁及柱組成，其結(jié)點(diǎn)多數(shù)為剛接的結(jié)構(gòu)。從型式上分為平面框架和空間框架?？蚣芙Y(jié)構(gòu)一般用于鋼結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的多層工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店以及高層建筑中。（42） 排架結(jié)構(gòu)：屋架或梁與柱頂交接的框架結(jié)構(gòu)。排架結(jié)構(gòu)中柱底嵌固在基礎(chǔ)中（嵌固為不能轉(zhuǎn)動(dòng)的剛結(jié)點(diǎn)）。一般常用于單層工業(yè)廠房，可單跨或多跨。（43） 樓梯段：樓板、休息平臺(tái)之間的踏步板整體構(gòu)件。例如預(yù)制鋼筋混凝土裝配式樓梯的整體踏步板。分實(shí)心式和空心式，又分為板式和梁式。（44） 踢腳板（踢腳線）：沿地板或樓板上面的四周邊緣的墻面。一般為1525cm高。有木踢腳線、水泥沙漿踢腳線、現(xiàn)澆或預(yù)制水磨石踢腳線以及其它塊料等踢腳線。（45） 遮陽(yáng)板：遮擋太陽(yáng)的平板。設(shè)置在窗口上沿部位的稱為水平方向遮陽(yáng)板。設(shè)置在窗口兩旁的稱為垂直方向遮陽(yáng)板。垂直遮陽(yáng)板還包括與墻面垂直方向成斜向（上寬下窄）的遮陽(yáng)板。（46） 屋頂：房屋的最上部分。起擋風(fēng)雨、防寒、隔熱的圍護(hù)作用。通常由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫層或隔熱層以及頂棚等組成。根據(jù)屋頂形式一般分為平屋頂、坡屋頂（如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂?shù)龋┖颓嫖蓓敚ㄈ鐖A屋頂、折板屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋頂、馬鞍形屋頂、扭殼屋頂?shù)龋?。?7） 屋面：屋頂?shù)拿鎸?，直接受大自然的侵襲。屋面材料一般用各種瓦、油氈、鐵皮、塑料、橡膠、混凝土等。（48） 總平面圖：在繪有等高線或加上坐標(biāo)方格網(wǎng)的地形圖上，畫原有的和擬建的建筑物及構(gòu)筑物的外輪廓的水平投影。它表明工程的總體布局。主要包括原有和擬建建筑物及構(gòu)筑物的位置、標(biāo)高、層數(shù)、平面形狀、朝向、相互關(guān)系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管網(wǎng)等。是建筑物及構(gòu)筑物定位放線、土石方工程施工以及施工總平面布置的依據(jù)。（49） 計(jì)算房屋建筑面積的步驟：A. 根據(jù)建筑面積計(jì)算規(guī)則，對(duì)實(shí)際受測(cè)房屋各部分結(jié)構(gòu)判斷哪些部分應(yīng)全部計(jì)算建筑面積，哪些部分應(yīng)計(jì)算一半建筑面積，哪些部分不計(jì)算建筑面積。B. 劃塊分類，列立項(xiàng)目。按照單層、多層、樓梯、臺(tái)、廊、棚等類別進(jìn)行劃塊，計(jì)算各塊及各分項(xiàng)的建筑面積。C. 根據(jù)建筑面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，判斷各塊及各分項(xiàng)面積到底是屬于套內(nèi)建筑面積還是應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ嬗謶?yīng)如何分?jǐn)?，然后?jì)算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，最后計(jì)算出各單元（套）的建筑面積。（50） 陽(yáng)臺(tái)、走廊有露空花格或刀條欄桿封頂?shù)模凰惴忾]式陽(yáng)臺(tái)、走廊，其建筑面積仍按其水平投影面積的一半計(jì)算。（51） 陽(yáng)臺(tái)，為磚砌欄桿，局部實(shí)砌到頂，其實(shí)砌部分不能視其為封閉而全部計(jì)算建筑面積，其建筑面積仍按其水平投影面積的一半計(jì)算。（52） 凹陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深國(guó)家尚無規(guī)定，其建筑面積仍按其水平投影面積的一半計(jì)算。（53） 室外電梯井的建筑面積計(jì)算：室外電梯井如果是附在建筑物上的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的電梯井，應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。如果沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，即沒有井道，如室外觀光電梯等上下靠導(dǎo)軌運(yùn)行的室外電梯，只能算是附屬設(shè)備，不能計(jì)算建筑面積。（54） 室內(nèi)扶梯的建筑面積計(jì)算：自動(dòng)扶梯的功能相當(dāng)于室內(nèi)樓梯間，應(yīng)按自然層投影面積計(jì)算建筑面積。（55） 突出屋面的樓梯間沒有高度要求，按其水平投影面積計(jì)算其建筑面積。（56） 高低聯(lián)跨的建筑物，利用低跨部分頂部平面作活動(dòng)場(chǎng)所不計(jì)算建筑面積。（57） 外墻面的鋁合金門窗（包括玻璃幕墻木窗、鐵窗等），部分凹入外墻垂直面的，均按外墻的墻體投影面積計(jì)算建筑面積。（58） 門廳、過廳和大廳：門廳、過廳是過往行人的緩沖地帶。大廳是人們聚集活動(dòng)的空間。l 門廳：公共建筑物的大門至內(nèi)部房間或信道的連接空間或?qū)Ｓ眯诺馈８鶕?jù)使用要求不同，可兼作門房收發(fā)，臨時(shí)接待來客或其它用途。l 過廳：室內(nèi)幾個(gè)走道與樓梯交接的地方，或是走道與使用人數(shù)較多的大房間連接的地方。實(shí)際是過道的擴(kuò)大間，主要起交通緩沖作用。l 大廳：人群聚會(huì)活動(dòng)或招待賓客所用的大房間。根據(jù)使用的要求不同，有不同的名稱，如餐廳、展覽廳、舞廳、休息廳等。（59） 門廊與門斗：都是主墻大門外的附屬建筑，都是遮風(fēng)擋雨，銜接內(nèi)外空間，供行人臨時(shí)停留的地方。l 門廊：大多滿足房屋立面處理要求，起美化襯托作用，一般都帶有廊柱，比雨篷面積大，沒有圍欄及附門。l 門斗：主要是滿足擋風(fēng)防寒要求，防止冷風(fēng)直接進(jìn)入大廳。根據(jù)需要可以做成不突出主墻外的內(nèi)門斗，和突出主墻外的外門斗。門斗的主要特征是有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，門外加門。（60） 陽(yáng)臺(tái)與挑廊：主要在使用上有所區(qū)別。l 陽(yáng)臺(tái)：獨(dú)戶房間洗曬衣物，乘涼遠(yuǎn)望的空間小平臺(tái)。一般是專房專用。l 挑廊：相連兩個(gè)以上的陽(yáng)臺(tái)，相互串通成為相鄰用戶的公共信道。但兩個(gè)結(jié)構(gòu)相同的相鄰陽(yáng)臺(tái)連通起來時(shí)，可稱為公用陽(yáng)臺(tái)。（61） 封閉式陽(yáng)臺(tái)與眺望間：從形式看區(qū)別不大，但結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮的受力情況和具體用途則不相同。但它們?cè)诮ㄖ娣e計(jì)算方面，都是一樣的要求。l 封閉式陽(yáng)臺(tái)：將陽(yáng)臺(tái)欄桿扶手以下用磚或其它材料圍護(hù)，欄桿扶手以上用玻璃窗圍護(hù)起來，使陽(yáng)臺(tái)起到既能接受陽(yáng)光又能遮擋風(fēng)雨的作用，但仍是獨(dú)戶專用。l 眺望間：工作室或辦公室懸挑的一部分房間，它可以全用玻璃圍護(hù)，也可以半玻半墻，還可以是迎面用玻璃兩側(cè)邊砌墻圍護(hù)。它主要用來監(jiān)視和觀察與室內(nèi)工作有聯(lián)系的室外活動(dòng)情況。因而它的結(jié)構(gòu)要根據(jù)工藝要求和實(shí)際荷載來確定。（62） 磚墻建筑面積的計(jì)算：磚墻面積=墻厚墻長(zhǎng)。其中，墻厚是按設(shè)計(jì)值計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)磚的尺寸為24011553（mm）。（63） 社會(huì)公正計(jì)量行（站