某縣地塊投資價值分析.doc

地塊投資價值淺析蒙城縣0801地塊投資價值分析阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日蒙城縣2008-01地塊投資價值分析第一部分市場調(diào)研蒙城房地產(chǎn)市場首要關(guān)注的是價格因素，對產(chǎn)品的質(zhì)量、風格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從開發(fā)商本身的角度出發(fā)，制定完成的；對于客觀的市場及消費者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。蒙城房產(chǎn)市場正處在迅速起步階段。1.1區(qū)域開發(fā)目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。部分較早開發(fā)項目的成功入住，營造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進程，進而帶動整個房產(chǎn)市場。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時競爭日趨激烈。隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。在建的樓盤以鴻業(yè)時代廣場項目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。1.2市場供給2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。2007年1-3季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.07億元，增長47.18%，商品房銷售面積達27.85萬平方米，增長53.64%，其中銷售住宅18.83萬平方米，預(yù)售面積達35.13萬平方米，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。2007年1-9月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢物業(yè)類型投資額/萬元施工面積新開工面積竣工面積銷售面積住宅20700萬46.7萬30萬20.7萬18.83萬商業(yè)7200萬10萬-7.3萬5.02萬合計27900萬56.7萬30萬28萬23.85萬1.2.1蒙城住宅市場目前蒙城市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110140之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實用，南北朝向；產(chǎn)品風格均是現(xiàn)代風格，簡捷明快。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風格傳統(tǒng)風格、現(xiàn)代風格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110140之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟實用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝 飾毛坯朝 向南北朝向采暖通風自然通風采暖1.2.1.1住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比1.2.1.2戶型配比 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個新開工項目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。100120的住宅銷售量占總銷售量的42.38，均價為1750元/左右。120140的住宅銷售量占總銷售量的30.46，均價為1850元/左右。而60以下的住宅戶型幾乎是市場空白。1.3樓盤銷售 1.3.1蒙城樓市蒙城樓市均價在1850元平方米左右，部分樓盤的單價突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。蒙城的房價在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，累計銷售商品房23.85萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項目7成多，銷售量同比增長1.37倍；已簽訂的各類商品房合同預(yù)售面積32.13萬平方米，同比增長67。1.3 .2銷售價格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價格為1558元/。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價格差別也不大，基本上都在1600元/平方米2000元/平方米左右。 2004年-2007年蒙城商品房均價走勢 蒙城目前房價上漲的主要原因是蒙城價值的總體提高和人們對蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價格區(qū)間在1600-2000元的價位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費，最重要的是精神消費。1600元以下的大多為經(jīng)濟適用房和集資房。1.3.2銷售面積2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬，其中100120的住宅銷售量為7.63萬，占總銷售量的42.38；120140的住宅銷售量為5.48萬，占總銷售量的30.46。依此計算，100140的中大戶型銷售就占了整個年度銷售總額的72.84，比重是相當大的。而90以下的戶型和140以上的戶型銷售為28.16。1.4營銷手段房產(chǎn)市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團隊，開發(fā)商既承擔了建設(shè)的責任也承擔了銷售的任務(wù)。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個開發(fā)商代表在售樓蹲點。營銷概念在當?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會有人買一樣。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。蒙城的房地產(chǎn)市場還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價格開始迅速攀升，這是一個供需基本平衡，需求依然旺盛的市場。只要牢牢抓住機遇，銀企合作、化解風險、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。1.5區(qū)域市場需求形勢1.5.1 市場對社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認為綠化程度最要的占49; 認為學校教育最重要的占24; 認為購物重要的占17; 認為醫(yī)院重要的占12; 認為公關(guān)健身場所重要的占8;意向消費者對社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。1.5.2 意向消費者對房屋面積的要求 由此可以看出，消費者在選購住房時對面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90以下的消費者占總?cè)藬?shù)的15； 選擇100-120的消費者占總?cè)丝诘?0； 選擇120-140的消費者占總?cè)丝诘?1； 選擇140-160、160以上的消費者分別占總?cè)藬?shù)的9和5。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費者在蒙城購房首選的面積集中在100140，對于這個面積段的房屋，消費者購買時主要考慮的是居住的舒適性。1.5.3意向消費者對房屋套型的要求從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費者在購房時首選的套型誰室2廳的住房，這主要是因為很多消費者把購房當作第一居所來考慮，因此在選擇時愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。1.5.4購房時看重的因素 從上面可以看出，意向購房者最關(guān)注的問題是物業(yè)的銷售價格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項目地理位置。1.5.5消費者可以接受的最高房屋銷售單價由于受當?shù)亟?jīng)濟條件的限制，很多消費者對房價的接受程度相對較低。但是仍有相當一部分消費者在購房時對房屋質(zhì)量、檔次和品味相當看重。1.5.6消費者選擇的付款方式 儲蓄相對較低，因此對銀行按揭的一覽程度非常高。由此可以看出，消費者進入一個銷售現(xiàn)場時最關(guān)心的問題主要集中在銷售價格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。不難看出，價格仍然是項目所有問題中最受關(guān)注的問題。因此項目的價格策略必須結(jié)合當前市場的實際，規(guī)劃設(shè)計對應(yīng)市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價格，以利于項目的銷售。1.6.蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿(mào)成為代表。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)時代廣場及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場均價在4500元/8500元/之間。1.6.1商用房形態(tài)分類按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個形態(tài)。綜合性商場如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時代廣場為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價格也有較大差異。各形態(tài)商業(yè)所占市場比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識更為明顯，1-3季度商業(yè)批準預(yù)售面積達7.22萬，但供應(yīng)與需求相差甚遠，可見該區(qū)域的市場還處于初步適應(yīng)階段。1.6.2商用房市場形勢 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/以下的價格區(qū)間。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價較高，達6000元/平方米左右。隨著蒙城經(jīng)濟的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟變得越來越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。反映在房產(chǎn)市場上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢日趨看好并漸見規(guī)模。1.7.市場預(yù)測1.7.1消費群體、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費比重不斷擴大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，蒙城縣銷售給個人的商品房銷售金額約為3.05億元，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82），凈增15個百分點。從居民消費趨向分析，今后幾年，住房消費仍將大量擠占居民其它消費支出，對經(jīng)濟的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費的重大轉(zhuǎn)變，購房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入達到2896元，人均儲蓄存款年末余額 3066 元，其中用于購房支出580元，居住消費比重也從2004年的7.1上升到20，增加11個百分點。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）達到27.6，比2004 年提高了5百分點。2004年底，蒙城城鎮(zhèn)居民住房人均居住面積達到22.6平方米，低于全國平均水平。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來三年預(yù)計蒙城將新增住房面積為140萬平方米，并且有相當一部分是由商品房市場供給。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費者對商品住宅的需求潛力是相當大的。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當數(shù)量的危舊房需要改造。今后幾年蒙城居民消費潛力巨大。預(yù)計，在2010年蒙城縣凈增人口3.1萬左右。隨著經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個數(shù)字，預(yù)計到2010年，整個蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個較快增長，這部分人對住房的需求的數(shù)量也是比較大的。由此可以看出，在蒙城，住宅消費仍有巨大的潛在市場，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達到2896元，比年平均增長6.8；另外，截止到2007年9月，蒙城城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為6.13億元，比2005年降低了2.3個百分點。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。1.7.2市場形式預(yù)測 2006年蒙城面開展了國有土地資本運營工作。國土收購儲備中心投入收購資金2800萬元，收購儲備和預(yù)儲備土地16宗，面積596畝，實際價值可達3億元。2006年已經(jīng)公開出讓10宗土地，面積127.40畝，總交易額8374萬元。其中4月11日公開出讓的4宗20畝土地，有29家開發(fā)商參與公開競爭，成交價達2280萬元，并創(chuàng)下了每畝229.67萬元的亳州市出讓土地最高價。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，面積分別為11.32畝，41.4畝，分別以1200萬元、2610萬元的價格成交，高出掛牌起始價1390萬元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府投資的拉動效應(yīng)必然會帶動蒙城商品住宅整體價格的上揚，并且從整個蒙城來看，蒙城房地產(chǎn)價格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計未來兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價格仍會有較大幅度上漲。1.7.3近兩年蒙城房地產(chǎn)市場預(yù)測我們憑著對蒙城房地產(chǎn)市場的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場調(diào)研工作，略作簡單的預(yù)測。1.7.3.1.新盤上市量明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個大的上升。首先，受新的預(yù)售標準限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項目已經(jīng)開始運作，這些項目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲備量明顯不足。后繼開發(fā)仍需較長的時間；居民的購房需求將進一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場良好的態(tài)勢將持續(xù)全年。1.7.3.2.個別“短、平、快”的項目將增多由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產(chǎn)的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項目面目出現(xiàn)。1.7.3.3外商入駐，樓市開發(fā)有增無減蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇。預(yù)計，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，蒙城總的開發(fā)量定會有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動下進一步得到提升。1.7.3.4.房地產(chǎn)開發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓性诿沙悄隙h(huán)路和東二環(huán)兩側(cè)，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風險性較小，利潤不薄。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時地價成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項目的建成更堅定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。綜上所述，由于未來住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房價格將進一步上漲，同時樓盤數(shù)量增多，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)競爭的重心將開始進入營銷時代和物業(yè)綜合素質(zhì)時代，將使蒙城房地產(chǎn)市場的發(fā)展進入一個嶄新的階段。第二部分項目研究2.1.項目宗地狀況本項目位于蒙城縣東南部，原蒙城農(nóng)場用地，西臨牛群商貿(mào)城，東接蒙城九中，北到農(nóng)貿(mào)市場，南至307省道。地塊平整，基本呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。本案正處于城市發(fā)展的主要方向上，周遍配套完善，區(qū)域位置得天獨厚，發(fā)展?jié)摿薮?，?yōu)勢相當明顯。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達到最大優(yōu)勢平衡點。2.2.本項目居住條件分析：2.2.1區(qū)位交通條件分析從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項目位于307省道北側(cè)，體育場路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 從路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項目的居住形象。2.2.2學校及教育條件分析項目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學，一中是蒙城縣高中最好的中學；此外，小學、幼兒園等環(huán)伺四周。本項目可以整合相關(guān)資源，提高本項目的附加值。 蒙城九中 農(nóng)場后商業(yè)2.2.3商業(yè)及日常生活設(shè)施由于本項目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點開發(fā)建設(shè)的居住生活區(qū)，早在牛縣長在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點區(qū)域開發(fā)建設(shè)，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。2.3.項目SWOT分析2.3.1優(yōu)勢（S） 地理位置得天獨厚，交通狀況良好； 居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； 區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間； 原農(nóng)場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； 大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； 由于區(qū)域的地理位置獨特，易形成本項目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。 2.3.2劣勢(W)開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場定位不好將造成巨大的銷售壓力；瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；品牌尚未建立，公眾對本項目信心有培育過程；2.3.3機會(O)蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)?；推放苹?本項目為發(fā)展商向”三化”進軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機遇；蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實到實處, 忽視自身產(chǎn)品的完善.只要本案充分認識到配套的重要性并引用高級樓盤配套先行的開發(fā)模式,將可能成為蒙城地區(qū)第一個真正意義上的高尚人群聚居地?？v觀蒙城房地產(chǎn),大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風格,也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設(shè)計以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；從營銷宣傳角度來看,本地房地產(chǎn)商嚴重缺乏營銷理念，基本上以坐銷為主,沒有自己的個性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個性主題的先機,容易以主題創(chuàng)立品牌。2.3.4威脅(T)牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機,寶貴的中高端客戶在不斷流失；區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；政府對房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。綜合以上分析，本項目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全。是片較為成熟的居住生活區(qū)。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，不久的將來此區(qū)域一定是蒙城未來的核心。2.4.項目消費群的定位 基于蒙城經(jīng)濟的進一步發(fā)展和蒙城城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然一新，未來蒙城房地產(chǎn)市場購房的主體將會在目前的基礎(chǔ)上有所變化，個人購房的比例還會進一步升高，并會有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標客戶群體的總量增大勢必會促使蒙城的房地產(chǎn)銷售面積和價格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定增長。通過對項目的考察和初步的分析，本區(qū)域的樓盤目標客源以以下的目標客戶為主：蒙城縣與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的商家與成功人士城區(qū)的黨政機關(guān)，企事業(yè)單位管理人員該類客戶屬于有實力在本項目落戶的階層，也是我們在銷售初期重點的客戶來源。他們擁有較高的社會地位，亦有一定的財富積累，是我們項目最龐大的目標消費群。在蒙城當?shù)亟?jīng)商的外地人有投資觀念的外地人士在外地工作的原籍本土成功人士2.5.項目定位方案根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀及對未來發(fā)展的預(yù)測，把項目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。2.5.1項目產(chǎn)品方案在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上，盡量做到針對性與完整性的統(tǒng)一，針對不同層次目標客戶群，組合設(shè)計產(chǎn)品，通過挖掘賣點，提升形象， 有效刺激潛在客戶群。最終讓我們的產(chǎn)品得到市場的擁護和喜愛，形成高認可率，引爆蒙城市場。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上，注重普通多層和復(fù)式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。在戶型設(shè)計上，以市場主導(dǎo)戶型為主，同時要超越市場，引領(lǐng)市場。以120-130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以80-90平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。編號用地面積分部物業(yè)建筑類型設(shè)計用途面積分配（平方米）擬設(shè)戶型號7590 臨S307路商鋪(225*14.5*2)多層商業(yè)6525-二期多層住宅 (3-6層)多層住宅9680 小戶型號81985 二期點式小高層住宅(328*11*7*2)小高層住宅50512中小戶型二期板式小高層住宅(220*11*11*1)小高層住宅26620中小戶型一期多層住宅(170*10.5*6*8)多層住宅85680大中戶型號6785 一期臨體育路商鋪(230*14.5*2)小高層商業(yè)6670-一期小高層住宅(220*10.5*9)小高層住宅20790 中小戶型號3240 一期臨體育路商鋪(260*10.5*2)多層商業(yè)5460-一期多層住宅 (240*10*3)多層住宅7200中小戶型合計99600 容積率2.2219137 注:一期工程計劃開工建設(shè)125800平方米,二期工程計劃開工建設(shè)93337平方米。第三部分投資估算3.項目投資概算（不含地價）3.1建筑成本估算3.1.1前期費用費包括市場調(diào)研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費。按每平方10元計，前期費用為：10元/219137=218萬元3.1.2勘察設(shè)計包括總體規(guī)劃費、單項工程設(shè)計費、地質(zhì)勘探費、市政、園林綠化設(shè)計等工作。按每平方15元計，為：15元/219137=328萬元3.1.3建筑安裝包括建筑工程費、安裝工程費。建筑安裝工程造價按阜陽工程造價“部分結(jié)構(gòu)類型單項（單位）工程平方米造價經(jīng)濟參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗參數(shù)修正后確定。本項目小高層建筑安裝費用按為1050元/，多層建筑安裝費用按為750元/，小高層建筑面積為10459平方米，多層建筑面積為114545平方米，綜合平均為900元/平方米900元/219137=19722萬元3.1.4室外配套包括居住小區(qū)3米以下幢間道路，小區(qū)綠化、化糞池、窨井，排水、排污管線，等費用。按100元每平方算，計為：100元/219137=2191萬元3.1.5稅費及其他費用包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、水增容、電增容、電力建設(shè)、白蟻防治、人防防工程等費用扣除政府應(yīng)給予減免的稅費。根據(jù)地塊招標文件規(guī)定，超六層的建筑（約45000平方米）不收城市建設(shè)配套費用，六層以下的建筑計17.4萬平方米,按100元每平方計，為：100元/174137=2191萬元3.1.6公共道路及綠化費用本項目公共道路及綠化費用投入按建筑面積計算,按80元每平方米計，為：80元/219137=719萬元3.1.7管理費用 管理費用為前期費用、勘察建筑景觀設(shè)計、建筑安裝(綜合)、稅費及其他費用的百分之二。為：（218+328+19722+2191）2=449萬元3.1.8不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用為前面總費用的2，計，498萬元?？偨ㄖ杀?，合計為： 25869萬元蒙城縣2008-01地塊投資成本估算序 號項 目單價建筑面積 （M2）總價（元/M2）（萬元）A前期費用10 219137219.1 B勘察建筑景觀設(shè)7 C建筑安裝（小高層104592*1050元+多層114545*750元）900 21913719722.3 D室外配套1002191372191.4 E政府配套稅費及其他費用 (4.5的萬平米超六層住宅不繳）1001741371741.4 F公共道路綠化8089844718.8 G管理費（A+B+C）2%449.2 H不可預(yù)見費（A+B+C+D+E+F）2%498.4 合計1180 元/平方米25869.33.2財務(wù)費用（不含土地價款的利息）按正常的開發(fā)速度，項目可在2年的時間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)，同時考慮到建筑施工墊資,故假設(shè)建筑成本在一年內(nèi)均勻投入，并按開發(fā)期的一半計算利息，則建筑成本的利息額為：197221/2(1+7.2%)0.5-1=458（萬元）3.3管理費用指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項目管理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費用忽略不計，管理費用按成本的1.5%計算：258691.5%=388（萬元）3.4項目開發(fā)總投資（不含地價）項目開發(fā)的總投資額（不含地價款及其利息）為25869+458388=18405（萬元）3.4.項目未來售價預(yù)測根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)一期多層住宅均價定位為2200元/ m2,二期小高層住宅均價定位為2300元/ m2，一二聯(lián)層商鋪均價定位為4250-5300元/ m2。具體銷售收入測算見下表：地塊 編號分部物業(yè)設(shè)計用途面積 分配（平方米）測算單價（元/平方米）銷售 價格 （萬元）號臨S307路商鋪(225*14.5*2)商業(yè)652553003458 二期多層住宅(3-6層)住宅9680 22002130 號二期點式小高層住宅(328*11*7*2)住宅50512230011618 二期板式小高層住宅(220*11*11*1)住宅2662023006123 一期多層住宅(170*10.5*6*8)住宅85680220018850 號一期臨體育路商鋪(230*14.5*2)商業(yè)667042502835 一期小高層住宅(220*10.5*9)住宅20790 23004782 號一期臨體育路商鋪(260*10.5*2)商業(yè)546042502321 一期多層住宅 (240*10*3)住宅720022001584 合計219120219137 2450 53699 注：1、以上價格為開發(fā)商扣除折扣后的實收價格。銷售收入為純收入。2一期工程計劃開工建設(shè)125800平方米，在住宅銷售100%、商業(yè)銷售50%的條件下可實現(xiàn)銷售收入2.8億元，二期工程（含一期商業(yè)）可實現(xiàn)銷售收入2.5億元。3.5.土地價值估算采用假設(shè)開發(fā)法估算本地塊的市場價值。計算公式為：地價銷售收入-建筑費-利息-管理費用-銷售費用-銷售稅費-預(yù)期利潤其中：建筑成本：25869（萬元）財務(wù)費用：土地利息計息周期按2年計算，財務(wù)費用總額為：458（萬元）+(1+7.2%)1.5-1地價=458（萬元）+10.99地價管理費用：388（萬元）銷售費用：536992=1074萬元土地增值稅銷售稅費(8%)：53699(5.5+2.5%)=4296萬元預(yù)期利潤：（地價+建筑費用）20%=地價20%+2586920%（萬元）所得稅：預(yù)期利潤25%=地價20%25%+2586920%（萬元）地價計算：地價銷售收入-建筑費-利息-管理費-稅費-預(yù)期利潤地價=11137（萬元）計74.6萬元/畝考慮4.1%的買方稅費，地價=11137萬元1.041=10699萬元 計71.6萬元/畝可售樓面地價=10699萬元219137平方米=489元/平方米3.6.項目總投資估算3.6.1土地成本按土地價值評估的價格計算土地成本，土地價款為10699萬元。3.6.2建筑成本按報告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為25869萬元。3.6.3財務(wù)成本按開發(fā)周期2年計算，土地價款的計息期為2年，假設(shè)建筑成本在開發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計息期為開發(fā)周期的半年(考慮到建筑施工墊資)，兩者的利息總額為1682萬元。3.6.4管理費用指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項目管理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費用忽略不計，管理費用按建筑成本的1.5%計算為388萬元3.6.5項目總投資額項目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：10699萬元+25869萬元+1682萬元+388萬=39077萬元3.7.投資利潤額按報告前述對項目未來銷售均價和投資總額的估算，分析項目投資的利潤額： 項目預(yù)計總投資額為39077萬元；項目總銷售收入為53699萬元；銷售費用：1074萬元土地增值稅銷售稅費： 4296萬元 項目總收益=項目總銷售收入-項目總投資-銷售費用-銷售稅費=9252萬元。項目投資利潤表銷售收入53699 減：土地價款10699 （擬71.6萬元/畝）建筑成本25869 財務(wù)成本1682 管理費用388 銷售費用1074 銷售稅費4296 買方稅439 所得稅前：稅前利潤9252 所得稅后：所得稅2313 稅后利潤6939 3.8.投資利潤率根據(jù)前述對項目投資利潤的分析，計算項目稅前總投資利潤率和稅后總