烏拉特前旗玉石及工藝品文化廣場項目可行性研究報告共八章.doc

內(nèi)蒙古錦利實業(yè)有限責(zé)任公司烏拉特前旗玉石根雕及工藝品文化廣場項目可行性研究報告目錄第一章 總論2第一節(jié) 項目概況2第二節(jié) 項目建設(shè)單位2第二章 項目建設(shè)的背景3第一節(jié) 項目建設(shè)的宏觀背景3第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景4第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析7第三章 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則9第一節(jié) 項目建設(shè)的定位9第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢11第三節(jié) 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則13第四章 項目建設(shè)內(nèi)容15第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃15第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃17第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成17第五章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析18第六章 項目的運營與管理22第一節(jié) 項目管理模式22第二節(jié) 項目營銷管理22第七章 項目的風(fēng)險分析22第八章 結(jié)論24第一章 總論第一節(jié) 項目概況1、項目名稱：烏拉特前旗玉石根雕及工藝品文化廣場項目2、建設(shè)單位：內(nèi)蒙古錦利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、建設(shè)地點：內(nèi)蒙古烏拉特前旗烏拉山鎮(zhèn)4、項目總占地面積：16萬，商業(yè)1萬，倉儲10萬，加工5萬，約240畝。5、項目總建筑面積：5.1萬，其中商業(yè)1萬、倉儲一期2萬、二期2萬、加工10006、項目總投資：1.2億，一期投資9000萬，其中商業(yè)約5000萬，倉儲2000萬，加工約1000萬，其它約1000萬。二期投資3000萬，增加倉儲2000萬，加工1000萬。7、項目建設(shè)周期：二年第二節(jié) 項目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古錦利實業(yè)有限公司成立于二零一零年，注冊資金1000萬元，為民營全資公司。公司的主營業(yè)務(wù)是興辦實業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，國內(nèi)商業(yè)。 第二章 項目建設(shè)的背景第一節(jié) 項目建設(shè)的宏觀背景一在我國將文化產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)和改革的總體規(guī)劃這樣的大背景下，內(nèi)蒙古作為一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，對發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)更是寄予了厚望，提出創(chuàng)建民族文化大區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想。一大批特色文化產(chǎn)業(yè)異軍突起。如赤峰市和阿拉善盟的賞石業(yè)、錫林郭勒盟的民族服飾業(yè)、烏海市的書畫業(yè)等等。尤其是阿拉善盟的賞石業(yè)，已在巴彥浩特鎮(zhèn)的黃金地段建起占地5萬平方米的全國最大最好的奇石文化旅游城，固定的奇石經(jīng)營戶就有400多戶，年貿(mào)易額達(dá)1億多元。赤峰市的巴林石受到國內(nèi)外賞石界和收藏家的追捧和青睞，僅巴林石集團(tuán)年銷售額每年就達(dá)2億多元。二 2010年按照全球各國在藝術(shù)品拍賣收益的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國排名全球第一。中國已經(jīng)成為全球藝術(shù)品市場的重要組成部分。2010年我國藝術(shù)品市場的整體規(guī)模繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長，市場交易總額達(dá)到1694億元。比2009年增長41%。根據(jù)歐洲美術(shù)基金會的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年我國藝術(shù)原創(chuàng)作品和古董藝術(shù)品的交易總額為989億元，占全球市場份額的23%，首次超越英國上升至全球第二位，實現(xiàn)了歷史性的突破。同時，中國藝術(shù)品拍賣市場在2010年也實現(xiàn)了跨越式增長，全年拍賣藝術(shù)品30萬件，成交23萬件，總成交率75%，總成交金額達(dá)到589億元，比2009年增長了177%。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，國力的日益強(qiáng)盛。投資資金的轉(zhuǎn)移，部分原來投資房地產(chǎn)、股票及其他行業(yè)的資金流入到藝術(shù)品市場；中國文化的價值正在被發(fā)掘與重新評估，很多手中握有閑散資金的人為了提升文化品位，也將資金投入到玉石等工藝品的收藏中。綜上所述，無論是國家藝術(shù)品市場還是內(nèi)蒙古本地藝術(shù)品市場，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景本項目選址在內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗烏拉山鎮(zhèn)，之所以選擇在此，主要是烏拉特前旗當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。第一、區(qū)位優(yōu)勢。烏拉特前旗地處阿拉善盟、烏海、巴彥淖爾經(jīng)濟(jì)區(qū)與呼市、包頭、鄂爾多斯三角經(jīng)濟(jì)區(qū)之間的銜接通道中，是內(nèi)蒙古西部與中部交通運輸與連接的必經(jīng)通道。內(nèi)蒙古關(guān)于呼包鄂三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及沿黃經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃，將會給烏拉特前旗帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。作為連通內(nèi)蒙古東西部城市群的交通樞紐，烏拉特前旗已基本形成鐵路、國道、高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的良好地理條件以及發(fā)展大型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的受眾群體基礎(chǔ)。第二、原材料產(chǎn)地優(yōu)勢。2006年，一座露天玉礦忽然出現(xiàn)在世人眼里。已探明儲量4.19萬立方米， 礦山裸露部分3000萬立方米。2007年11月17日，新華社向世界宣布，內(nèi)蒙古發(fā)現(xiàn)的露天玉礦被國家正式定名為“佘太翠”。這就是地處烏拉特前旗的大型露天玉礦。 4.19萬立方米，光是這個數(shù)字就足以令所有的礦業(yè)人士血液沸騰，要知道在平時玉礦開采者們都是循著星星點點的資源進(jìn)行開采，也就是說只要有一點點玉的蹤影就可以吸引無數(shù)的人不斷進(jìn)行追蹤。相比之下，我們可想而知4.19萬立方米是何其豐富的玉礦資源。而這座令人震驚的玉礦礦山海拔最高為1815米，其儲量之多、塊度之大、硬度之高及質(zhì)地之致密，令專家和業(yè)內(nèi)人士驚嘆不已。依托此玉礦、在短短的幾年中烏拉特前旗玉石、根雕已經(jīng)發(fā)展起了生產(chǎn)加工企業(yè)70余家，銷售企業(yè)100余家。不僅如此，內(nèi)蒙古作為礦產(chǎn)資源大省，作為新興礦產(chǎn)資源的觀賞石資源亦相當(dāng)豐富。阿拉善盟的奇石市場已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，根雕、化石、黃河石等也已經(jīng)收到很多收藏愛好者的追捧。第三、消費市場優(yōu)勢。近幾年，隨著內(nèi)蒙古人均GDP的節(jié)節(jié)攀升，尤其是鄂爾多斯市人均GDP已經(jīng)超越北京、上海、成為大陸地區(qū)人均GDP最高的城市，帶動呼包二市消費水平提升的同時物價水平明顯提高。因為在人民生活水平提高的背后，玉石及工藝品市場也得到了繁榮。大量的藏家涌現(xiàn)。并且一大部分的民間游資也從房地產(chǎn)、股市等行業(yè)退出，投資到更有升值潛力和文化價值的玉石、工藝品、字畫等市場。盡管如此，對比阿拉善盟、烏海等地的文化市場，烏拉特前旗這個佘太玉的產(chǎn)地，目前尚沒有一個以玉石原材料集散、產(chǎn)品加工、銷售為一體的大型集聚基地。從當(dāng)前內(nèi)蒙古已經(jīng)形成規(guī)模和正在規(guī)劃建設(shè)的類似項目來看，阿拉善盟有奇石文化旅游城、烏拉特中旗也有文化市場，并且有相關(guān)的奇石工藝品協(xié)會。而占據(jù)原材料產(chǎn)地的烏拉特前旗卻沒有一個像樣的集開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)和物流為一體的基地，這是不符合市場發(fā)展需要的。隨著呼包鄂三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及沿黃經(jīng)濟(jì)帶的擴(kuò)張，將此三地的繁華都市中心有效延伸烏拉特前旗，已經(jīng)勢在必行。第四、 旅游資源“八百里河套米糧川”巴彥淖爾市農(nóng)牧業(yè)發(fā)展歷史悠久，河套平原享譽國內(nèi)外，它是亞洲最大的一首制自流灌區(qū)和國家重要的農(nóng)畜產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。這里地勢平坦，土地肥沃，日照充足，灌溉便利，早在秦漢時期就開始移民開發(fā)，被譽為內(nèi)蒙古西部最大的糧倉。 近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展和各級領(lǐng)導(dǎo)對旅游業(yè)認(rèn)識的不斷深化，我市的旅游業(yè)方興未艾，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭。實現(xiàn)了從無到有，從接待型向產(chǎn)業(yè)型轉(zhuǎn)變的歷史性跨越。巴彥淖爾市旅游資源獨具特色,百年教堂、秦漢長城、聞民世界而古老的陰山巖畫、國家重點保護(hù)文物。陰山地帶鐫刻涂繪在巖石上的古代圖畫，共發(fā)現(xiàn)1萬余幅。這些古代藝術(shù)明珠可與世界上任何地方的巖畫媲美。巖畫的題材極為豐富，總體反映了古代狩獵游牧民族的社會生活。其中，動物巖畫居于首要地位，狩獵的畫面占有特殊地位，可以看到各種各樣的獵手、武器、狩獵對象、方式，狩獵民族的心理狀態(tài)。特別是還有若干處天體景象巖畫，在世界其它巖畫區(qū)是少見的。 紅教-阿貴廟（蒙古語譯為 - 神母洞）是內(nèi)蒙古地區(qū)紅教派喇嘛唯一的活動場所。廟宇始建于1789年，占地1500畝，以它特殊地位和神話傳說，雄偉建筑，吸引了無數(shù)宗教人士、信教牧民、考古和旅游者。阿貴廟奉其創(chuàng)始人-印度僧人蓮花生為祖師。極盛時期有喇嘛400多人，每逢大祭祀日，各地教徒、游客云集，多達(dá)數(shù)千人。在它的周圍有五個奇特的天然巖洞，每個巖洞各具特色，各種彩塑閃閃發(fā)光，栩栩如生，是研究內(nèi)蒙古西部區(qū)的寶貴資料。 洪羊洞洞深30米，寬3米，高2.5米，自然防護(hù)層50米，其東南山上有傳說中的李陵碑，溝口有趙長城和烽火臺，洞北是阿貴廟，東西兩涯上，布滿巖畫。大樺背因山背面多生樺樹而得名，從山口到腹地，約20公里山路。這里峰回路轉(zhuǎn)，景色秀麗，遒勁挺拔的松柏依山傍水，泉水晶瑩碧澈。宏偉壯觀的三盛公黃河水利樞紐工程、三盛公黃河大鐵橋、新建的丹東 - 北京 - 拉薩高速國道跨黃河特大公路大橋、雞鹿塞、巴彥淖爾盟博物館、古城遺址及漢墓群、沙漠奇觀、大小湖泊星羅棋布, 地處烏拉特前旗的烏梁素海、沙漠腹地的傲勒孫湖、三湖度假村等大小湖泊有上百處，水域面積占地達(dá)50多萬畝，湖面上生長著茂盛的蘆葦和薄草，湖水中生息著20多個魚種；有130多種珍禽異鳥，大天鵝、疣鼻天鵝、斑嘴鵜鶘等國家重點保護(hù)動物在這里安家落戶。每當(dāng)春夏來臨之際，百鳥爭鳴，蘆波蕩漾，山水草原與藍(lán)天白云連為一體。景色迷人，兩岸一望無際的烏拉特大草原，牛羊成群，牧歌聲聲，一派蒙古族游牧景象，讓人一飽眼福，留戀忘返。旅游資源的大力發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全國各地來此旅游的人帶動了商業(yè)的繁榮，也為我們玉石、根雕項目的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。為此項目的成功實施奠定了基礎(chǔ)。第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的玉石與工藝禮品行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、娛樂和學(xué)習(xí)、旅游游玩的重要場所。然而，從目前烏拉特前旗佘太玉的市場來看，亦存在一些問題。1.缺少必要的宣傳推廣 佘太玉礦除儲量巨大之外，礦物本身的成色、品位也都俱佳，還有很重要的一點就是水紋地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、環(huán)境地質(zhì)條件等開采條件優(yōu)越。這將是影響開采安全、成本高低的重要因素。雖然有如此多得優(yōu)越條件，但是圍繞佘太翠玉礦的加工生產(chǎn)等下游企業(yè)并未形成規(guī)模，主要原因就是人們對佘太翠玉的認(rèn)識度并不高，很多人并不知道有此種玉，知名度不高嚴(yán)重影響了佘太玉礦相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.產(chǎn)品質(zhì)量粗放 質(zhì)量對于相對稀缺和富有收藏價值的玉石工藝品來說尤為重要。對于玉石這類非再生資源來說，做出精品尤為重要。在生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)的大量傳統(tǒng)的手工作坊式的加工企業(yè)無論在取材，產(chǎn)品的題材，質(zhì)量等方面無法保證精益求精，僅達(dá)到初級產(chǎn)品的階段。3.缺乏資源優(yōu)勢的整合 隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，玉石及工藝品生產(chǎn)經(jīng)營中小生產(chǎn)與大市場的矛盾日益突出。一些簡單的作坊式的生產(chǎn)企業(yè)，將產(chǎn)品賣給當(dāng)?shù)芈糜吸c的工藝品商店，或者直接到游客比較集中的場所進(jìn)行兜售，呈現(xiàn)出一種無序狀態(tài)。 產(chǎn)品品種單一, 質(zhì)量參差不齊, 創(chuàng)新產(chǎn)品少等現(xiàn)象普遍存在。一方面，玉石及工藝品作為一種實體性產(chǎn)品,不可能全部達(dá)到“成批生產(chǎn)”的要求。另一方面，盡管傳統(tǒng)產(chǎn)品的技術(shù)性要求高, 但實際上缺乏相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人才和熟悉市場的專門的營銷管理人才,市場發(fā)育不足且競爭無序。這樣， 就很少有投資主體積極地投入到玉石及工藝品的市場開發(fā)中。導(dǎo)致的直接結(jié)果就是玉石等工藝品缺少一條完整齊全的產(chǎn)業(yè)鏈，不能形成產(chǎn)業(yè)化。于是，有些不良業(yè)者片面追求經(jīng)濟(jì)利益，生產(chǎn)假冒偽劣產(chǎn)品，以次充好，形成惡性循環(huán)，對玉石及工藝品的發(fā)展帶來極為不利的影響。 4.市場化發(fā)展與文化保護(hù)脫節(jié) 市場經(jīng)濟(jì)條件下, 把文化視為一種商品作為產(chǎn)業(yè)來興辦已成為人們的共識, 但現(xiàn)實是民族文化產(chǎn)業(yè)的開發(fā)程度不同, 總體開發(fā)不平衡。旅游熱點地區(qū)普遍受到過度開發(fā), 有的甚至是“掠奪式開發(fā)”。近年來，內(nèi)蒙古的旅游業(yè)發(fā)展迅速，草原旅游成為旅游熱點，相應(yīng)的，內(nèi)蒙古特色工藝品也成為搶手貨。但其中卻存在不少問題。許多從業(yè)者只追求經(jīng)濟(jì)利潤，完全忽略玉石及工藝品的文化內(nèi)涵，還有的追求樣式的新、奇、特，不顧民族傳統(tǒng)，不尊重民族文化，肆意更改工藝品的造型，進(jìn)行胡亂的重組和拼接，破壞了工藝品應(yīng)有的藝術(shù)與文化價值。綜上可見，在內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛的時下，在擁有眾多玉石及工藝品投資和消費人群的呼市、包頭、鄂爾多斯這樣的受眾群體、佘太翠玉這樣大型的玉石礦藏基地，以及便利的交通條件，但烏拉特前旗卻迄今沒有一個成型的玉石與工藝禮品集散基地。這為項目的建設(shè)和實施奠定了基石。第三章 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié) 項目建設(shè)的定位本項目的定位是“立足內(nèi)蒙古西部，按照“資源集約化、經(jīng)營規(guī)?；⑦\作產(chǎn)業(yè)化、銜接鏈?zhǔn)交钡膰H經(jīng)營理念，將玉石原材料集散交易玉石加工玉石經(jīng)營玉石展示玉石拍賣、交易玉石出口等各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開發(fā)，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的玉石根雕與工藝禮品產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，打造西北地區(qū)玉石、根雕集散地，使其成為烏拉特前旗全新的文化休閑與旅游購物中心，將資源優(yōu)勢發(fā)展為產(chǎn)品優(yōu)勢。1、“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，本項目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場開拓的成本和投入，提高產(chǎn)品的附加值。2、“文化內(nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是立足內(nèi)蒙，著眼全國，走向世界的高端產(chǎn)品。因為玉石產(chǎn)品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的玉石和工藝禮品產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，進(jìn)一步擴(kuò)大對周邊地區(qū)的帶動和輻射。第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身條件，項目具有十大競爭優(yōu)勢：1、區(qū)域優(yōu)勢從內(nèi)蒙古的整體區(qū)位來講，項目選擇的地點彌補(bǔ)了內(nèi)蒙古佘太玉中產(chǎn)地市場的一個空白，因此，不僅增強(qiáng)了佘太玉市場的推廣力度，也為項目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。而從內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項目落戶后，可以成為帶動全旗及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為加快佘太玉等系列產(chǎn)品成為走向全國的又一知名品牌。同時，由于烏拉特前旗毗鄰呼包鄂三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，由此帶來的巨大的投資和消費市場將會對項目起到積極的推動作用，反過來，也為項目的未來運作成功，奠定了基礎(chǔ)。2、交通優(yōu)勢項目所處的烏拉特前旗，緊鄰110國道，與京藏高速公路烏拉山出口僅有不足5分鐘車程。從銷售市場到生產(chǎn)加工檢測基地的確立直線2.5公里，如此便利的交通條件，使得項目更具吸引消費群體、帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及便捷的物流服務(wù)互相映襯、相輔相成。3、規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為16萬平方米，總建筑面積約5.2萬平方米，在內(nèi)蒙古來說雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個區(qū)域性商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)集聚基地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。4、定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項目自身的成功運作。5、功能優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上以房地產(chǎn)開發(fā)為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計了面積適合的開發(fā)設(shè)計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項目強(qiáng)大的功能優(yōu)勢。6、營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項目具有強(qiáng)大的營銷優(yōu)勢。7、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢玉石、奇石、根雕、工藝禮品乃至整個中國文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流的新寵。8、政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合內(nèi)蒙古自治區(qū)政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以市旗兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項目的商家受惠。9、管理優(yōu)勢本項目建設(shè)單位成立專業(yè)管理公司的方式， 商業(yè)網(wǎng)點采用租售兩種方式即統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一加工示范園區(qū)，分別銷售，發(fā)揮各商戶的積極性。從而確保項目能夠順利實施。 第三節(jié) 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商會友”。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級政府對于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價值增值空間。所謂“以商會友”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認(rèn)識和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接受通過商業(yè)行為促進(jìn)文化的交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。二、項目建設(shè)的原則1、特色性原則前旗是佘太玉（翠）主產(chǎn)區(qū)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)是項目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?qiáng)。突出文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。2、先進(jìn)性原則項目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性，要能適應(yīng)國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合，商貿(mào)與旅游相結(jié)合。3、經(jīng)濟(jì)性原則項目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務(wù)實。第四章 項目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、四區(qū)域”。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁?！耙恢行摹笔侵浮拔幕糜沃行摹?，“一基地”是指“玉石與工藝禮品加工交易基地”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、珠寶玉石鑒定中心、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。一、生產(chǎn)加工區(qū)專為玉石和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的交易區(qū)域進(jìn)行專業(yè)產(chǎn)品的交易。 三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴(kuò)大項目影響。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項目成為烏拉特前旗又一群眾消費、休閑和旅游的中心。四、公共服務(wù)區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域：1、會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴(kuò)大本項目的影響。3、電子商務(wù)服務(wù)中心項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。4、物流服務(wù)中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。5、玉石及工藝品從業(yè)人員公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。五珠寶玉石檢測中心： 入住園區(qū)（內(nèi)蒙級別）第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃 項目總占地面積為16萬約240畝，商業(yè)網(wǎng)點占地面積1萬，倉儲10萬，加工5萬。總建筑面積5.1萬，項目分兩期建設(shè)完成。其中位于東風(fēng)大街以北麗都華庭小區(qū)以西的二旅社自然巷規(guī)劃為玉石、根雕及工藝品商業(yè)街。位于烏拉特前旗烏拉山鎮(zhèn)以北5公里高速公路立交橋處規(guī)劃為倉儲、物流、加工園區(qū)。 一期建設(shè)規(guī)劃(2012年-2013年) 商業(yè)1萬、倉儲2萬、加工1000 二期建設(shè)規(guī)劃（2013年-2014年） 倉儲2萬第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成項目總投資1.2億，其中一期投資9000萬元：包括商業(yè)約5000萬，倉儲2000萬，加工1000萬，其它1000萬。二期投資3000萬：包括倉儲2000萬，加工1000萬。第五章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項目經(jīng)濟(jì)效益分析是依據(jù)國家計委和建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法，參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)行市場的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。一、經(jīng)濟(jì)分析1、生產(chǎn)規(guī)模預(yù)測根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，項目從2012年1月開始實施，項目總投資1.2億元（其中研發(fā)費用500萬元），達(dá)產(chǎn)后實現(xiàn)年產(chǎn)4萬件佘太玉（翠）品的規(guī)模。項目建設(shè)期1年，從2013年1月開始投產(chǎn),隨著項目的技術(shù)及生產(chǎn)工藝的成熟,預(yù)計在2015年達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力。項目產(chǎn)品生產(chǎn)年份的達(dá)產(chǎn)系數(shù)分別為30、80、100。產(chǎn)品生產(chǎn)方案具體詳見下圖。2、銷售價格預(yù)測項目產(chǎn)品的銷售價格均按不含稅價格計取，經(jīng)營期內(nèi)玉翠品的平均銷售價格為1000元/件計算（出口價150美元/件）。預(yù)計達(dá)產(chǎn)年可實現(xiàn)銷售收入4000萬元。二、項目成本、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析1、成本預(yù)測分析（2011年）1.1 原輔材料采購費本項目主要原輔材料采購費按消耗定額和預(yù)測市場價格確定，到達(dá)產(chǎn)年生產(chǎn)能力為4萬件，預(yù)計達(dá)產(chǎn)年吊運費用為550萬元。1.2 燃動消耗費本項目主要燃料動力為水、電消耗。燃動費根據(jù)消耗定額及現(xiàn)行價格計算，預(yù)計達(dá)產(chǎn)年燃料動力采購費用為65萬元。1.3 人工及福利費本項目人員配置主要為生產(chǎn)人員、管理人員和銷售人員,年福利費用按工資總額的14計取。預(yù)計達(dá)產(chǎn)年項目員工合計50人,預(yù)計達(dá)產(chǎn)年工資福利總額為180萬+（18014%）=180+25=205萬1.4 各項費用各項費用參考同行業(yè)企業(yè)的費用水平進(jìn)行測算。制造費用：修理費用（含物料消耗）按折舊額的40%估算，折舊費中建筑物、構(gòu)筑物折舊期限為20年，機(jī)器設(shè)備年折舊期限為10年，電子設(shè)備年折舊期限為5年，折舊方法采用平均年限法，殘值率按5計算，其它費用按預(yù)計發(fā)生額進(jìn)行估算。預(yù)計達(dá)產(chǎn)年制造費用為93.04萬元。管理費用：工會經(jīng)費和職工培訓(xùn)費分別按工資總額的2%和1.5%分別估算，項目內(nèi)研發(fā)費按年銷售收入的1估算，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費用分年攤銷計入管理費用，其他費用按預(yù)計發(fā)生額進(jìn)行估算。預(yù)計達(dá)產(chǎn)年管理費用為92.63萬元。銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%估算，預(yù)計達(dá)產(chǎn)年銷售費用為120萬元。1.5 總成本費用構(gòu)成分析本項目批量生產(chǎn)期內(nèi)成本費用主要為原輔材料采購費、燃料動力費、人工福利費及各項費用等。達(dá)產(chǎn)年總成本費用為1125.67萬元，其中固定成本384.64萬元，可變成本741.03萬元。（具體成本分析詳見下表）達(dá)產(chǎn)年項目總成本費用分析表序號科目名稱單位總成本費用占總成本費用比重1生產(chǎn)負(fù)荷%100.00 2原輔材料采購萬元550.00 48.86%3外購燃料動力萬元65.00 5.77%4人工福利萬元205 18.21%5各項費用萬元305.6727.16%5.1制造費用萬元93.048.27%其中: 修理費萬元8.84 0.79% 折舊費萬元34.20 3.04% 其他制造費用萬元50.00 4.44%5.2管理費用萬元92.63 8.23%其中: 研發(fā)費萬元52.00 4.62% 攤銷費萬元13.03 1.16%其他管理費用萬元27.60 2.45%5.3銷售費用萬元120 3.00%6總成本費用萬元1125.67 100.00%6.1其中: 固定成本萬元384.6434.17%6.2可變成本萬元741.03 65.83%7經(jīng)營成本萬元1021.77 90.77%2、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析（2015年）項目達(dá)產(chǎn)年銷售收入4000萬元，利潤總額2874.33萬元，稅后利潤2627.93萬元。具體詳見下表。項目利潤及利潤分配表序號科目名稱單位達(dá)產(chǎn)年備注1銷售收入萬元4000.00 不含稅價收入2銷售稅金及附加萬元33.20 3總成本費用萬元1125.67 4利潤總額萬元2874.33 5應(yīng)稅利潤萬元2874.33 6所得稅萬元213.207稅后利潤萬元2627.93 8法定盈余公積金萬元262.79 計取比例109未分配利潤萬元2365.14 3、投資利潤率本項目總投資為1.2億元，達(dá)產(chǎn)年利潤總額為2627.93萬元。經(jīng)計算，投資利潤率為21.90。4、投資利稅率本項目總投資為1.2億元，達(dá)產(chǎn)年利稅總額為2874.33萬元。經(jīng)計算，投資利稅率為23.95。5、銷售凈利潤率本項目預(yù)計銷售收入為4000萬元，達(dá)產(chǎn)年凈利潤為2627.93萬元。經(jīng)計算，銷售凈利潤率為65.70。6、盈虧平衡分析本項目實施后總生產(chǎn)能力的盈虧平衡計算如下（按達(dá)產(chǎn)年數(shù)據(jù)計算）：BEP（生產(chǎn)能力利用率）=固定成本/（銷售收入-銷售稅金-可變成本）*100=12.68計算結(jié)果表明，達(dá)產(chǎn)第三年當(dāng)產(chǎn)量達(dá)到總生產(chǎn)能力12.68%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點小于65%時，項目就有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。本項目盈虧平衡點為12.68%，可見本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。第六章 項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式第二節(jié) 項目營銷管理第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業(yè)部分的