試談房地產(chǎn)資源整合階段.doc

一、競爭項目分析（一）江濱樓盤分析從地域性分析，同處江濱板塊的樓盤，地理位置較相似。1、一代領(lǐng)秀三期樓盤基本情況樓盤名稱“一代領(lǐng)秀三期”規(guī)模占地面積：86667平方米 三期面積：16579三期總戶數(shù)：417 物業(yè)類別：小高層、高層 建筑棟數(shù)：三期5幢 樓層狀況：1幢11層，4幢18層建筑類別：商品房、商鋪、車庫 車位情況：30戶 容積率：3.0 綠化率： 38.5% 價格起價：4800元/平方米，均價：6400元/平方米戶型71-78精致兩房、80-92溫馨兩房、97-103實用小三房123-137舒居大三房、153-162觀景四房。地理位置位于丹霞路與詩浦路交匯處賣點小區(qū)內(nèi)有3萬平方米社區(qū)園林景觀，800平方米中央游泳池，1000平方米高級會所空間，28萬平方米的巴厘島風(fēng)情景觀大社區(qū)，是江濱版塊唯一全實景項目。配套設(shè)施閩南綜合大市場、規(guī)劃中的詩浦小學(xué) 、幼兒園、游泳池、會所 開發(fā)商 漳州信達諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理廈門國貿(mào)物業(yè)(為業(yè)主提供周全及時的高質(zhì)服務(wù))一代領(lǐng)秀三期樓盤分析：價格分析：一代領(lǐng)秀三期相對萬豪香江國際價格更低，價格具有優(yōu)勢。賣點分析：小區(qū)內(nèi)有3社區(qū)園林景觀，800中央游泳池，1000高級會所空間。88%的房型得以南北通透，保證空氣對流和陽光充足；真正全明設(shè)計，光線覆蓋到每個角落，即使是易被忽略的衛(wèi)生間、電梯廳，也保證了充足的采光。同時各個戶型均好，格局方正，保證了戶型空間的合理化運用。戶型分析：戶型多樣，選擇性更大開發(fā)商分析：漳州信達諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為上市國企廈門信達集團下的子公司。在漳州歷經(jīng)六年成熟運營，以實力筑造品質(zhì)生活，奠定了一代領(lǐng)秀江濱高尚人居翹首地位2、龍灣盛世樓盤基本情況樓盤名稱龍灣盛世規(guī)模占地面積：32畝 總建筑面積：12萬平米規(guī)劃3幢34層的高層建筑，總戶數(shù)：770多戶 建筑類別：商品房戶型面積范圍從66300 公攤面積：19% 綠化率：35% 容積率：5.5裝修情況毛坯 價格起價：5018元/ 均價：6500元/戶型兩房80、三房113-150、四房170和190 地理位置位于江濱路與元光南路交匯處，位居城市中心，占據(jù)九龍江第一排，自然與繁華共享，5分鐘步行繁華圈，購物、休閑、娛樂、運動、就學(xué)、就醫(yī)、便捷生活配套一應(yīng)俱全。賣點在戶型規(guī)劃薈萃了香港美學(xué)設(shè)計的精華，繼承港式宅邸對于空間的極致運用，絲毫不浪費功能空間的規(guī)模，步入式凸窗，保證每一位業(yè)主都擁有開闊的視野，盡享九龍江美景配套設(shè)施漳州市中醫(yī)院、薌城區(qū)中醫(yī)院、江濱公園、超市開發(fā)商 冠宏星（漳州）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司龍灣盛世樓盤分析:價格分析:龍灣盛世相對萬豪香江國際價格更低，價格具有優(yōu)勢賣點分析:在戶型規(guī)劃薈萃了香港美學(xué)設(shè)計的精華，繼承港式宅邸對于空間的極致運用，絲毫不浪費功能空間的規(guī)模，步入式凸窗，保證每一位業(yè)主都擁有開闊的視野，盡享九龍江美景，建材方面，采用中空鋼化玻璃、高檔外墻磚，國家新型節(jié)能建材標準；精裝酒店式入戶大堂、國際名牌電梯，媲美星級酒店的標準配備戶型分析:其戶型選擇性更大3、上江名都基本情況分析樓盤名稱上江名都規(guī)模項目總占地面積：2.16萬平方米 總建筑面積：12萬多平方米，共規(guī)劃5幢建筑物、3幢商住樓、2幢寫字樓，總工期約為3年，總投資3.5億元 綠化率:39.03 裝修狀況：毛坯戶型單身公寓、兩房、三房、四房、樓中樓地理位置位于市區(qū)江濱大道與延安南路交匯處西北方向，博愛路（廈門路）以南賣點小區(qū)項目的對面，江濱大道以南，市政規(guī)劃一個25畝的江濱城市主題公園，也由開發(fā)公司興建，隨著小區(qū)工程的進展逐步完善，將成為江濱大道上的一處優(yōu)美的休閑景點。小區(qū)項目依江而居，是漳州古城區(qū)之所在，具有千年的文化底蘊，集江景、休閑、娛樂、觀光于一體的江濱高尚生活社區(qū)。配套設(shè)施學(xué)校：實驗幼兒園綜合商場：吉馬、信義、新華都、南市場、人民市場郵局：銀行：中行、建行醫(yī)院：市醫(yī)院、華僑醫(yī)院其它：中山公園、市游泳池、網(wǎng)球場、游泳館、會所、健身房、兒童樂園、洗衣店、智能安保開發(fā)商 漳州欣寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理漳州市萬豪實業(yè)開發(fā)有限公司上江名都樓盤分析：戶型分析：型品種多，單身公寓、兩房、三房、四房、樓中樓，選擇大賣點分析：小區(qū)項目依江而居，是漳州古城區(qū)之所在，具有千年的文化底蘊，集江景、休閑、娛樂、觀光于一體的江濱高尚生活社區(qū)開發(fā)商分析：該項目，由福建漳龍集團旗下的上市公司漳州發(fā)展股份有限公司的子公司漳州欣寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)4、榕御三期基本情況樓盤名稱榕御三期規(guī)模項目總建筑面積23萬平方米，由17幢高層建筑組成物業(yè)類別商品房商品房房數(shù) 158套價格均價7000元/戶型主力戶型87平方米二房、124平方米三房、155平方米四房，二梯二戶地理位置項目位居建元路以南、丹霞路以西，歸根城市中軸，尊處江濱板塊，城市未來真正的CLD（中央生活區(qū)），距繁華市區(qū)僅3分鐘車程。毗鄰九龍江畔，收擁浩渺九龍江及政府規(guī)劃“一江、兩帶、四區(qū)、五軸、多點”的濱江城市景觀帶之奢侈自然美景賣點采用現(xiàn)代、簡約的歐式風(fēng)格雙陽臺小區(qū)內(nèi)部歐式新古典主義主題景觀園林配套設(shè)施社區(qū)配套 羽毛球場、游泳池、2000平方米休閑會所周邊配套 建設(shè)銀行、商務(wù)酒店、農(nóng)村信用合作社、移動營業(yè)廳、薌城中醫(yī)院等遍布項目周邊，臨近新城綜合大市場、小商品批發(fā)市場、閩南水產(chǎn)品批發(fā)市場、丹霞路/水仙大街商業(yè)中心、新華都購物廣場等繁華商業(yè)配套，薌城實驗小學(xué)新城分校、漳州三中信步可達，便捷完善的生活圈成就貴族領(lǐng)域開發(fā)商 福建三鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理伯恩物業(yè) 榕御三期樓盤分析：價格分析：價相比萬豪香江國際具有一定優(yōu)勢賣點分析：采用現(xiàn)代、簡約的歐式風(fēng)格雙陽臺小區(qū)內(nèi)部歐式新古典主義主題景觀園林毗鄰九龍江畔，收擁浩渺九龍江及政府規(guī)劃“一江、兩帶、四區(qū)、五軸、多點”的濱江城市景觀帶之奢侈自然美景。三期戶型具有絕佳的南北朝向設(shè)計，雙陽臺可將園林景觀盡收眼底陽光伴隨清風(fēng)登堂入室；戶戶配有觀景陽臺，可賞中庭瑰麗的園林景致，視覺得到了更大的延伸。5、龍寶花園基本情況樓盤名稱龍寶花園規(guī)模項目占地面積：120畝，總建規(guī)劃為110000平方米的純住宅小區(qū)，是市區(qū)沿江首個純住宅江濱景觀豪宅小區(qū) 公攤面積：10%綠化率：55% 總戶數(shù)：493 建筑棟數(shù)：3 樓層狀況：33層 價格起價：6800元/ 戶型100的兩房，136170的三房，180的四房，210220的五房地理位置位于漳州市江濱路與鐘法路交匯處賣點戶型設(shè)計現(xiàn)代時尚，南北通透擁有兩層地下室，戶均1.2個停車位，首層架空規(guī)劃五星級賓館景觀。建筑密度僅17.5%，龍寶花園地屬沿江第一排，且與江濱路相距50-60米，沿江臥室使用雙層中空玻璃，實現(xiàn)無噪音的低碳家居環(huán)境配套設(shè)施學(xué)校、商場、銀行、幼兒園、 醫(yī)院其它： 網(wǎng)球場、游泳館、會所、健身房、兒童樂園、洗衣店、智能安保開發(fā)商 漳州市華藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍寶花園樓盤分析：戶型分析：戶型多種，選擇性大賣點分析：戶型設(shè)計現(xiàn)代時尚，南北通透擁有兩層地下室，戶均1.2個停車位，首層架空規(guī)劃五星級賓館景觀。建筑密度僅17.5%，公攤面積占實用面積10%左右為您提供超大寬敞的小區(qū)活動空間(二)其他板塊樓盤分析樓盤的選擇我們主要考慮價位與萬豪香江國際相近且物業(yè)類別差不多。6、福海陽光基本情況樓盤名稱福海陽光規(guī)模項目占地面積：57334 總建筑面積：20萬建筑類型：框剪 樓層狀況：18-23層 新房類型：高層商住樓 綠化率：32.3% 容積率：3.22 物業(yè)類別:小高層、高層價格起價：5700元/ 均價: 7000元/戶型兩房、三房、樓中樓賣點沃爾瑪、麥當勞、肯德基、潮味城、九龍公園近在咫尺，公交線路密布周圍，交通出行便捷快速。住宅主要以板式小高層為主，戶戶南北朝向，幢距大、通風(fēng)采光性良好，社區(qū)內(nèi)實行全封閉式智能化管理，擁有優(yōu)美的生態(tài)景觀園林，并配有大型文化會所、景觀游泳池、運動場所等。配套設(shè)施學(xué)校：名流小學(xué)、玉蘭小學(xué)、漳州八中、巷口小學(xué)幼兒園：中心幼兒園商場：新華都、沃爾瑪、丹霞商業(yè)街銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：175醫(yī)院郵政局：中國郵政其他：網(wǎng)球場、游泳館、健身會所、兒童樂園、洗衣店、智能安保開發(fā)商 漳州金威龍建設(shè)發(fā)展有限公司福海陽光樓盤分析：戶型分析：相比萬豪香江國際，消費者擁有更多選擇機會賣點分析：項目地理位置得天獨厚，周邊生活配套齊全，路網(wǎng)交通發(fā)達便捷。板式建筑，全明設(shè)計，南北通透；入戶花園，生活空間的天然氧吧，與中庭花園相呼應(yīng)；超大陽臺，鍛煉健身曬太陽，呼吸新鮮空氣不用遠行。地理位置分析：“” 項目位于中心丹霞路與漳華路的交匯處，丹霞路漳州市區(qū)新商業(yè)中心，漳華路漳州最具發(fā)展前景的繁華景觀大道，漳響路漳州的歷史人文街區(qū)圍繞項目周邊；名品步行街、新華都購物廣場、豪享來、丹霞市場、各大銀行、175醫(yī)院、漳州八中、名流小學(xué)、陽光國際雙語幼兒園就在家門口，公交線路密布周圍，交通出行便捷快速。中駿藍灣香郡基本情況樓盤名稱中駿藍灣香郡規(guī)模項目占地面積：239785.71 總建筑面積：521812.538綠化率：40% 建筑類型：容積率：1.795 住宅套數(shù)：3400套 規(guī)劃主打127平米純板式小高層三房戶型。價格起價：5068元/ 均價：7100元/戶型板式小高層，花園洋房，聯(lián)排，雙拼，獨棟別墅賣點社區(qū)總規(guī)模達52萬平米，1.7的容積率僅為人居生活的細節(jié)考量，超高綠地覆蓋率，實現(xiàn)至高生活的不盡想象。禮聘國際級景觀大師貝爾高林演繹現(xiàn)代巴厘風(fēng)情園林的情趣盎然，且因地制宜，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)，以新古典主義的建筑風(fēng)格，結(jié)合密林植載營造豐富的功能空間，營造出浪漫悠閑的生活情調(diào)。配套設(shè)施購物中心：43000歐洲小鎮(zhèn)式商業(yè)街區(qū) 中、小學(xué)：漳州一中分校、漳州市第二實驗小學(xué) 幼 兒 園：3600雙語幼兒園、實驗幼兒園 景 觀：看山、 3000畝碧湖生態(tài)園、西溪濕地公園、東南亞熱帶風(fēng)光的江濱公園、濕地公園、云洞巖風(fēng)景區(qū)，名勝環(huán)伺。開發(fā)商 中駿置業(yè)物業(yè)管理第一太平戴維斯中駿藍灣香郡樓盤分析：戶型分析:戶型多樣，另外，其在價格上與萬豪香江國際相近，均價為均價：7100元/，而萬豪香江國際均價為均價：6900元/,但戶型卻有萬豪香江沒有的聯(lián)排、雙拼別墅等，選擇性比萬豪香江國際大很多。賣點分析: 項目因地制宜、空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)，以地中海托斯卡納風(fēng)格，紅土磚，馬賽克拼圖，黃木紋板巖。以自然、健康、休閑的東方意境式景觀為主，將色彩元素融入到環(huán)境當中，通過塑造起伏的地形，結(jié)合密林植載營造豐富的功能空間，以及東方裝飾的點綴，體現(xiàn)出浪漫生活情調(diào)，體現(xiàn)綠色環(huán)保社區(qū)，樹立高尚精品樓盤市場形象，打造漳州地區(qū)品牌、品質(zhì)、品格、品味樓盤。 高層公寓、花園洋房和聯(lián)排、獨棟別墅。毗鄰省級風(fēng)景區(qū)云洞巖、3000畝碧湖生態(tài)園、西溪濕地公園等，坐擁城市稀缺的大型景觀資源與極致的舒居尺度。社區(qū)總規(guī)模達52萬平米，1.7的容積率僅為人居生活的細節(jié)考量，超高綠地覆蓋率，實現(xiàn)至高生活的不盡想象。禮聘國際級景觀大師貝爾高林演繹現(xiàn)代巴厘風(fēng)情園林的情趣盎然，且因地制宜，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)，以新古典主義的建筑風(fēng)格，結(jié)合密林植載營造豐富的功能空間，營造出浪漫悠閑的生活情調(diào)。地理位置分析：藍灣香郡項目位于漳州主干道水仙大街與迎賓路交匯處，毗鄰省級風(fēng)景區(qū)云洞巖，遙望九龍江。西溪大橋、江東大橋跨江銜接，江濱大道、水仙大道，景觀交通四通八達，規(guī)劃中的九龍江大橋，5分鐘即可通達火車動車南站。 二、項目SWOT分析：（一）地理環(huán)境因素優(yōu)勢strength機會opportunity1、優(yōu)越景觀：近萬平米中庭園林、江濱公園、碧湖生態(tài)公園，演繹康居人生；戶型采用全港式的設(shè)計模式，南北通透，戶戶南向、窗窗觀景，陽光、清風(fēng)與之環(huán)繞；兩梯兩戶，帶有入戶花園，雙景觀樓房，獨自擁攬沿江一線的絕色風(fēng)景，讓您與自然親密接觸2、便捷交通：萬豪香江國際位于元光南路東側(cè)，江濱大道北側(cè)，下洲路南側(cè)，緊鄰漳州江濱大道，交通極為便利，沿著江濱路便可順暢地到達漳州城市任何一個地方，駕車及乘車均可輕松往返龍巖、泉州、廈門等地；4路、16路、21路公交車直達市中心，不論是自駕還是乘車，都非常便捷。3、醫(yī)院配套：萬豪香江國際附近有華僑醫(yī)院、中醫(yī)院、江濱診所，人生活從容無憂。4、優(yōu)質(zhì)商業(yè)：底層為店面，周邊有新華都購物、國美電器、閩南水產(chǎn)品市場、農(nóng)貿(mào)市場，柴米油鹽醬醋茶，一站便可購齊。1、江濱花園城位于漳州市區(qū)江濱路東段片區(qū)，該項目商業(yè)部分包括已建成的閩南水產(chǎn)品批發(fā)市場和正在銷售的江濱風(fēng)情商業(yè)區(qū)以及一座即將新建的大型商業(yè)賣場。2、九龍江沿岸生態(tài)園林的規(guī)劃建設(shè)，對于提升整個沿江房地產(chǎn)樓盤的品質(zhì)、價值都起著較大的帶動作用。3、今后市區(qū)具有一線江景的地段越來越少，特別是城市核心地段則更少，物以稀為貴，稀缺意味著升值，江濱樓盤的升值潛力會越來越凸顯。4、近年來從漳州城市發(fā)展規(guī)劃來看，政府對江濱附近的做了大量的政策傾斜。不斷完善周邊的市政設(shè)施，改善生活條件，修建有江濱路，龍江大橋與西洋坪大橋，對鐘法路進行延伸與改造。劣勢weakness威脅threat江濱大道多車流量，會造成一定程度的噪聲污染，比較吵。1、購房者對產(chǎn)品地理位置認同程度的高度。2、其他板塊的交通完善速度更快（二）人文環(huán)境因素優(yōu)勢strength機會opportunity1、翰墨書香：項目附近有漳州師范學(xué)院、華僑中學(xué)、漳州五中、二職小、新橋中心小學(xué)、社區(qū)幼兒園等，教育資源豐富，有濃厚的文化教育氛圍，人文環(huán)境優(yōu)越。2、毗鄰聞名中外的歷史文化街區(qū)臺灣街、香港路。1、消費者對人居環(huán)境的要求升高。2、人居文化越來越受到重視3、地臨江濱，與水生活結(jié)合劣勢weakness威脅threat南面為漳州老街，建筑比較破舊。相鄰項目的逐步跟進，人文優(yōu)勢將很快被復(fù)制，人文環(huán)境相似。（三）政治經(jīng)濟環(huán)境因素優(yōu)勢strength機會opportunity1、漳州市政府積極實施“建設(shè)新區(qū)、改善舊城、開發(fā)沿江” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，把江濱的開發(fā)擺上了重要的位置。2、項目的大部分客戶都是住房改善型的客戶，這部分客群已經(jīng)有了小產(chǎn)權(quán)房，而且面積相對較大，他們大多已經(jīng)結(jié)婚生子，并且有了二十年的經(jīng)濟積累，資金比較雄厚。1、漳州經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們收入穩(wěn)步提高，住房需求強勁，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、漳州的房價處在全省的低洼處，也不存在“過快增長”的問題，是一個內(nèi)向型的剛性需求市場。3、隨著廈門和漳州的城市交通越來越便利，憑借與廈門巨大的房價落差，漳州房產(chǎn)吸引了很多在廈門工作的漳州人回鄉(xiāng)置業(yè)，廈門人到漳州投資購房也比往年多了很多。劣勢weakness威脅threat1、 項目受70/90政策指標限制，給規(guī)劃帶來一定難度。2、商業(yè)配套不足國家加強宏觀調(diào)控政策為未來漳州樓市帶來不確定因素，對高級樓盤消費者的觀望態(tài)度起到強化作用。（四）競爭環(huán)境因素優(yōu)勢strength機會opportunity1、是薌城區(qū)沿江一線唯一有小區(qū)的樓盤，中庭獨特的天鵝湖景觀設(shè)計，彰顯了小區(qū)和業(yè)主高貴典雅的氣質(zhì)。2、高端物業(yè)：深具專業(yè)素質(zhì)的的物業(yè)管理公司，小區(qū)封閉式管理，嚴格訓(xùn)練的保安隊伍，24小時巡邏，高科技的智能安防系統(tǒng)，全方位守護業(yè)主的安全。3、專為業(yè)主貼心規(guī)劃的擁有300多個停車位的大型地下停車場，更是讓業(yè)主感受到居住在這里優(yōu)越感。1、江濱商圈屬于蓄勢待發(fā)階段，基礎(chǔ)商業(yè)硬件已初步形成。2、隨著政府對江濱改造建設(shè)的加快，周邊配套的完善及各家房地產(chǎn)商對江濱房地產(chǎn)項目建設(shè)力度的加大，江濱花園所在的江濱風(fēng)情商業(yè)區(qū)有望在一到兩年內(nèi)形成漳州比較成熟的休閑商業(yè)圈，屆時商業(yè)區(qū)租金收益、店面價值方面均會有較大的上漲空間。劣勢weakness威脅threat1、地處的江濱板塊并不能占據(jù)未來城市的中心地位。江濱的城市建設(shè)起步較晚，江濱的基礎(chǔ)建設(shè)還比較薄弱。2、江濱南面村落比較多，開發(fā)難度比較大。再往南對接龍海西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城市的伸展性不足。3、項目相對于同一地塊其他樓盤均價高，價格存在劣勢1、競爭對手眾多，樓盤開發(fā)越來越多，雖然定位不盡相同，但目標客戶基本相同，同質(zhì)化嚴重，同時賣點迅速被競爭者復(fù)制。2、江濱板塊相繼推出一些住宅項目，將不可避免的分流一部分本項目的目標客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，充分利用本項目獨特的地段優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分利用商業(yè)項目規(guī)劃特色形成具有競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的信心。無論經(jīng)營模式，項目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理，宣傳推廣等方面需細致研究制定把握機會，弱化劣勢，規(guī)避威脅，形成自身特色，搶占有利地形，贏得市場。三、消費者定位（一）本開發(fā)項目的類型萬豪香江國際是薌城區(qū)沿江一線唯一有小區(qū)的樓盤，戶型采用全港式的設(shè)計模式，南北通透，戶戶南向、窗窗觀景，陽光、清風(fēng)與之環(huán)繞；兩梯兩戶，帶有入戶花園，雙景觀樓房，獨自擁攬沿江一線的絕色風(fēng)景。（二）開發(fā)項目所在地該類房地產(chǎn)的供求情況表:漳州市歷年商品房供求情況年份2007年2008年2009年2010年2011年12房屋建筑施工面積882.15萬平方米1174.28萬平方米1187.47萬平方米1394.10萬平方米1303.75萬平方米房屋建筑竣工面積183.82萬平方米165.92萬平方米240.75萬平方米292.19萬平方米30.67萬平方米商品房銷售面積152.98萬平方米146.78萬平方米209.01萬平方米349.95萬平方米70.3萬平方米商品房完成銷售面積137.22萬平方米122.71萬平方米170.47萬平方米158.17萬平方米28.89萬平方米商品房完成銷售套數(shù)9890套9407套14712套13477套2464套商品房銷售額52.38億元49.50億元76.60億元151.53億元6.98億元供求比1.21.11.20.830.44資料來源漳州房管局資料0200400600800100012001400160020072008200920102011.1-2年份萬平方米施工面積竣工面積銷售面積以上是2007年至2011年得漳州樓市供求情況。通過供求比我們可以看出，20072011年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已經(jīng)供不應(yīng)求，反應(yīng)出漳州存在較大的住房需求。（三）市場購買行為分析1、消費者自身因素：、年齡年齡結(jié)構(gòu)是消費者結(jié)構(gòu)的一個重要方面。就購買力而言，可將年齡結(jié)構(gòu)劃分如下：26歲以下年齡段；27歲35歲年齡段；36歲55歲年齡段；56歲以上年齡段。26歲以下年齡段：這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力。但這個階段中的5歲18歲年齡段的居民尚在上學(xué)，屬未成年人或剛成年，父母必須對他們的教育、監(jiān)護、安全等問題負責(zé)，因此他們對其父母的購買決策有很大影響。 27歲35歲年齡段：這一年齡層的居民在經(jīng)濟能力上處于初步發(fā)展地位，與36歲55歲年齡層的居民相比，購買力稍弱，但由于婚姻、生育等問題，家庭獨立性強，購買的欲望也特別強，可能占住房消費市場的25%。33%。36歲到55歲年齡段：這一年齡層的居民最具備經(jīng)濟能力，是具有最大購買力的階層，他們在整個住房市場上所占的比重也最大。 56歲以上的年齡段：對于56歲以上的年齡層，多半已擁有住房，而且由于子女逐漸成年、獨立謀生，原有的房子可能反而逐漸空下來，對房屋的需求大減，除少數(shù)以經(jīng)營為目的或出于投資保值的目的外，對房屋的興趣較小。要有興趣也往往是為了將現(xiàn)有的住房調(diào)小。年齡結(jié)構(gòu)對住房消費的影響，還表現(xiàn)在住房消費方式租賃與購買的選擇上。比如，年長者擁有自己的住房的比例較大，相對而言，年輕的租住房屋的比例較大。因此，根據(jù)消費者自身因素中年齡對住宅購買行為的影響上分析，在四個細分市場中公務(wù)員和企業(yè)高管對住房的需求最大，在整個住房市場上所占的比重也最大。、家庭人口結(jié)構(gòu)白領(lǐng)：大部分屬于單身戶，普遍會選擇小戶型住房；教師、個體經(jīng)營戶：小子女家庭，傾向于兩室一廳和三室一廳；公務(wù)員、企業(yè)高管：大子女家庭，由于人口比較多，所以較喜歡大戶型住宅。、家庭收入家庭收入是影響住房消費最重要的因素。沒有一定的家庭收入和家庭積累支持，住房消費不過是一句空話。因此，對于中等偏上及高收入的公務(wù)員和企業(yè)高管以及個體經(jīng)營戶來說，購房更加普遍。、購買動機 首先，購買房屋的動機可以大致分為兩類，一類是那些驅(qū)使人采取購買行為的因素，如沒有自己的房子、現(xiàn)有住宅太小、現(xiàn)住宅地點不好、現(xiàn)住宅已破舊等，我們可以稱其為“促因” ，另一類是那些吸引人去購買的因素，如想住新式公寓、想更氣派的房子、想住更舒服的房子、想要有幢別墅、想投資房地產(chǎn)等，我們可以稱之為“誘因”。那么對于白領(lǐng)、教師和公務(wù)員，他們購房一般為需要換房，即受促因