某奧林匹克花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

重慶奧林匹克花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第二分冊(cè) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析All Right。奧林匹克花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境概述高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 1、北部新區(qū)主要樓盤(pán)概覽項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價(jià)格水平銷售時(shí)間藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起待定，估計(jì)在8月棕櫚泉國(guó)際花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團(tuán)獨(dú)立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式2800-4300元/ M2開(kāi)始認(rèn)購(gòu)藍(lán)山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計(jì)在8月財(cái)富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計(jì)在8月水晶酈城（三、四組團(tuán)）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計(jì)在8月佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅10000元/ M2起待定，估計(jì)在年底比華利獨(dú)立別墅10000元/ M2起2004年4月17日2、北部新區(qū)市場(chǎng)迅速放量通過(guò)上表我們可以看出多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都集中在8月份。因此，今明兩年整個(gè)市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)迅速放大。從市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中我們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷售和即將銷售的樓盤(pán)有藍(lán)湖郡、天籟美社、財(cái)富中心、棕櫚泉國(guó)際花園、比華利豪園、魯能星城等項(xiàng)目，現(xiàn)以藍(lán)湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨(dú)立別墅29棟，總面積11600平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約1.5億元，聯(lián)排別墅743棟，總面積185750平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約10億元，再看棕櫚泉，一期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約4億元以上，七月二十五日開(kāi)始對(duì)外銷售，還有當(dāng)前天湖美鎮(zhèn)強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)為八月份的開(kāi)盤(pán)積極準(zhǔn)備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積40萬(wàn)方，估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值約16億元。就這三個(gè)樓盤(pán)我們可以看出總市值超過(guò)31億元，共能容納約3000戶左右。很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題是，這三家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。意味著市場(chǎng)上的居民財(cái)富有近20億元會(huì)在一年內(nèi)流向這三家開(kāi)發(fā)公司。3、產(chǎn)品定位趨于一致現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤(pán)包括了獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個(gè)樓盤(pán)在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，社區(qū)主題沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別。后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。4、地理位置相對(duì)集中除魯能星城外，其余樓盤(pán)都很集中，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇的時(shí)候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。5、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)現(xiàn)在共有三個(gè)梯隊(duì)的產(chǎn)品，分別在不同的時(shí)間形成不同的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。第一梯隊(duì)是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤(pán)。 這部分樓盤(pán)已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場(chǎng)上取得了驕人的成績(jī)，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過(guò)自身項(xiàng)目的推廣，吸引了消費(fèi)者的眼球，提升了開(kāi)發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。這一梯隊(duì)的產(chǎn)品現(xiàn)在不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標(biāo)桿作用，成為后面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的超越目標(biāo)。第二梯隊(duì)是以龍湖藍(lán)湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財(cái)富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國(guó)際花園等為代表的樓盤(pán)，這部分項(xiàng)目正在積極準(zhǔn)備上市，而且都集中在今年下半年開(kāi)始銷售。這部分樓盤(pán)市場(chǎng)定位除獨(dú)立別墅外，都是在競(jìng)爭(zhēng)同一層次的客戶，所以他們面臨的競(jìng)爭(zhēng)是異常激烈的。 第三梯隊(duì)是以?shī)W林匹克花園、藍(lán)山湖、融科智地、保利集團(tuán)等為代表的三梯隊(duì)。這部分項(xiàng)目的產(chǎn)品面世時(shí)間還有很長(zhǎng)一個(gè)過(guò)程，暫還不能和第二梯隊(duì)的樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)，三梯隊(duì)的市場(chǎng)前景還有待于從第二梯隊(duì)的市場(chǎng)反應(yīng)中來(lái)分析。但明顯的一個(gè)問(wèn)題是，一、二梯隊(duì)銷售完成后，將會(huì)從市場(chǎng)上消化大量的客戶資源。第一部分 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境背景一、北部新區(qū)簡(jiǎn)介重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來(lái)重慶經(jīng)濟(jì)最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達(dá)的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來(lái)新重慶的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無(wú)疑使這里擁有取之不竭的住房需求。1、明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長(zhǎng)江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開(kāi)發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國(guó)西部擁有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢(shì)：是中國(guó)西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長(zhǎng)江、嘉陵江兩江，得長(zhǎng)江黃金水道舟楫之利，設(shè)計(jì)70萬(wàn)標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開(kāi)工建設(shè)。中國(guó)西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2、廣闊的發(fā)展空間 北部新區(qū)建設(shè)用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬(wàn)人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（經(jīng)開(kāi)區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，這有利于充分發(fā)揮兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。 3、重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)。規(guī)劃將“十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車城已入駐長(zhǎng)安福特轎車15萬(wàn)輛、力帆轎車5萬(wàn)輛項(xiàng)目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動(dòng)各方面積極性打造“十里汽車城”，重點(diǎn)支持長(zhǎng)安福特和力帆轎車發(fā)展，推動(dòng)轎車和發(fā)動(dòng)機(jī)、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術(shù)研發(fā)中心等重點(diǎn)工程，引進(jìn)一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項(xiàng)目，引導(dǎo)一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營(yíng)汽配企業(yè)入駐并實(shí)現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和發(fā)展。在高新園實(shí)施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，即集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學(xué)工程、新材料和環(huán)保、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開(kāi)發(fā)園、光電技術(shù)開(kāi)發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開(kāi)發(fā)園五個(gè)專業(yè)孵化器。引進(jìn)和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項(xiàng)目。4、良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)近四年來(lái)，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。從2003年開(kāi)始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資450億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右將基本建成?，F(xiàn)在，金開(kāi)大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進(jìn)，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為“金系列”的“開(kāi)山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號(hào)線（市中心區(qū)-江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)）將在年內(nèi)開(kāi)工，6號(hào)線（北部新區(qū)-北碚）將提速推進(jìn)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運(yùn)、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。100米寬16.5公里長(zhǎng)的嘉陵江沿江景觀帶已邀世界著名規(guī)劃企業(yè)德國(guó)佩西公司、重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，將于2004年動(dòng)工；重慶汽車會(huì)展中心即將動(dòng)工；正在加快推進(jìn)的重慶經(jīng)貿(mào)科技會(huì)展中心、國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人.城.自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。5、優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開(kāi)發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來(lái)興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)；租用標(biāo)準(zhǔn)廠房實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價(jià)；財(cái)政按企業(yè)入庫(kù)所得稅額安排專項(xiàng)扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按15-10%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實(shí)行“兩免三減半”；實(shí)行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目“兩稅”增長(zhǎng)部分由財(cái)政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠；對(duì)出口商品等實(shí)行貼息；重大項(xiàng)目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 6、快捷的服務(wù)方式 在北部新區(qū)服務(wù)就是生產(chǎn)力，建設(shè)誠(chéng)信政府、服務(wù)型管委會(huì)是一貫要求。為服務(wù)快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會(huì)，將市政府相關(guān)部門(mén)的職能委托給經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)，簡(jiǎn)化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、高新園實(shí)行小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)，最大限度簡(jiǎn)化審批程序，實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務(wù)方式，建立了投資者投訴制度；對(duì)進(jìn)入的項(xiàng)目實(shí)行跟蹤式、全程式、保姆式服務(wù)。已經(jīng)竣工的經(jīng)開(kāi)園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實(shí)行”一站式服務(wù)“和”首問(wèn)責(zé)任制“，實(shí)現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項(xiàng)目審批和政務(wù)服務(wù)不出園區(qū)。 7、開(kāi)發(fā)建設(shè)步入上擋提速的軌道 基礎(chǔ)設(shè)施提速建設(shè)。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資98.5億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資49.7億元，均比上年同期有較大幅度增長(zhǎng)；北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園完成固定資產(chǎn)投資52.9億元，比上年同期增長(zhǎng)60.4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資39.2億元，比上年同期增長(zhǎng)66.7%。市政府確定的北部新區(qū)14個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。 落戶開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資明顯增多。近四年來(lái)，北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園引進(jìn)項(xiàng)目122個(gè)，合同投資總額269.1億元，其中建成投產(chǎn)16個(gè)，開(kāi)工建設(shè)52個(gè)；2003年引進(jìn)項(xiàng)目87個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的71%；合同投資總額208.7億元，占?xì)v年合同投資總額的77.6%。 入駐開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值130.2億元，同比增長(zhǎng)28.8%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，同比增長(zhǎng)35.7%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的23.9%；外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)9890萬(wàn)美元，同比有較大幅度增長(zhǎng)。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、高新園實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，比上年同期增長(zhǎng)53.9%；完成工業(yè)總產(chǎn)值39.4億元，比上年同期增長(zhǎng)2.3倍。二、北部新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)綜述 北部新區(qū)擁有開(kāi)闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進(jìn)入，上千畝成片開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤(pán)正在成為重慶樓市里引人注目的焦點(diǎn)。北部新區(qū)成立的時(shí)間不長(zhǎng)，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻發(fā)展迅速，短短的兩年時(shí)間已經(jīng)成為我市北部市場(chǎng)的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍(lán)湖郡、比華利豪園、財(cái)富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤(pán)項(xiàng)目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當(dāng)之無(wú)愧的大盤(pán)展覽館。龍湖1600畝的“藍(lán)湖郡”已破土動(dòng)工、香港裕匯集團(tuán)的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利集團(tuán)3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開(kāi)發(fā)公司1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù)3300畝土地、建工集團(tuán)的1000畝項(xiàng)目也浮出水面少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開(kāi)園的幾大樓盤(pán)也展開(kāi)了攻勢(shì)：300畝的和黃比華利豪園、近300畝的中央硅谷、近600畝的金科集團(tuán)六一水庫(kù)項(xiàng)目大大小小的樓盤(pán)，皆因緊挨著金開(kāi)大道這條黃金線，而被冠上一個(gè)響亮的名字金開(kāi)組團(tuán)。隨著新一輪開(kāi)發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨(dú)特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢(shì)，北部房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景仍是無(wú)人能比的。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點(diǎn)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅融科智地預(yù)測(cè)是獨(dú)立別墅棕櫚泉國(guó)際花園獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅比華利獨(dú)立別墅財(cái)富中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排別墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍(lán)山湖聯(lián)排別墅佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅保利集團(tuán)高爾夫獨(dú)立別墅 從上表我們可以看出，北部新區(qū)主流開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場(chǎng)已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場(chǎng)。重慶市低密度住宅的判定基本有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是指建筑密度低于20%的住宅類型，二是指容積率指標(biāo)，就一般意義而言，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；聯(lián)排別墅容積率不大于0.7；獨(dú)立別墅容積率不大于0.35。在目前市場(chǎng)，只要滿足其中一個(gè)要求，即可稱為低密度住宅。 目前重慶市場(chǎng)上低密度住宅的主要類型可以分為以下兩類：一是花園洋房，其基本在4-5層，容積率在1-1.2左右；二是別墅，包括疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟等，其中疊加別墅容積率在0.8以上，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅容積率在0.8以下。1、低密度市場(chǎng)發(fā)展及現(xiàn)狀分析 重慶市的低密度住宅發(fā)展主要在2002年開(kāi)始，其以龍湖香樟林、競(jìng)地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進(jìn)度均較為樂(lè)觀，低密度住宅成為近一年內(nèi)重慶房地產(chǎn)突出的亮點(diǎn)。其旺銷的原因大致如下：其一，按照正常規(guī)律，510年是住宅升級(jí)的一個(gè)周期，在市場(chǎng)不成熟的階段，這一周期相對(duì)更短。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的起動(dòng)時(shí)間比較晚，從99年左右才開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，早期市場(chǎng)買賣雙方都不成熟，直白的說(shuō)是很多中高收入階層花了錢(qián)，但沒(méi)有買到好房子，所以近年是一個(gè)換房、也就是住宅升級(jí)換代的高峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的發(fā)展。其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懥司用竦馁?gòu)房特征：人們生活對(duì)繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們?cè)谫?gòu)房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對(duì)于低密度住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢(shì)的地塊無(wú)疑是搶占了制高點(diǎn)。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。在2002年年底到2003年相繼推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籟城等作為這兩類物業(yè)的代表，在中高端市場(chǎng)上占據(jù)了很大的市場(chǎng)份額。但是這有可能僅僅是一個(gè)開(kāi)始，在未來(lái)35年內(nèi)，中高檔住宅市場(chǎng)低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。2、低密度住宅分布目前從區(qū)域的角度而言，重慶市的低密度住宅基本以下幾大重要板塊： 一是北部新區(qū)板塊，其目前的主要項(xiàng)目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、魯能星城、比華利、水木清華、清河灣、天籟城、水晶酈城、楓林秀水、佰富高爾夫別墅等。 二是沙坪壩板塊，主要項(xiàng)目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項(xiàng)目有學(xué)府大道69號(hào)、天池林海、溯源居、高山流水、融橋半島等。第二部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析一、藍(lán)湖郡1、開(kāi)發(fā)商背景重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來(lái)。公司成立于1995年6月，由重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司控股。擁有員工800余名。 1995年6月，公司正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開(kāi)發(fā)作為主導(dǎo)方向。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹(shù)立了良好的企業(yè)品牌形象。截止2003年11月，累計(jì)已開(kāi)發(fā)面積約110萬(wàn)平方米，在建面積約150萬(wàn)平方米。2、項(xiàng)目基本情況位于金開(kāi)大道1111號(hào)，金山大道與金開(kāi)大道交匯處。數(shù)條城市快速干道構(gòu)筑暢達(dá)交通體系，乘車沿經(jīng)開(kāi)大道6分鐘即可抵達(dá)龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘又可快捷到達(dá)渝中區(qū)，繁華寧?kù)o一線間。該項(xiàng)目的建筑形態(tài)是聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨(dú)立別墅29套。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米-290平方米；水邊獨(dú)立別墅約400平米該項(xiàng)目由全球最富盛名建筑設(shè)計(jì)師之一美國(guó)建筑協(xié)會(huì)會(huì)員、注冊(cè)建筑師、任加州大學(xué)客座教授、芬蘭博客利大學(xué)教授、紐約塞瑞克斯大學(xué)建筑學(xué)院院長(zhǎng)約翰費(fèi)雪爾設(shè)計(jì)。從情調(diào)各異的私家花園到戶與戶之間的開(kāi)放式庭院，通過(guò)一系列與環(huán)境融合的人性化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出一個(gè)尊貴、自然、優(yōu)雅、具有夢(mèng)幻般色彩的理想人居環(huán)境。藍(lán)湖郡內(nèi)部配套設(shè)施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身房、SPA,標(biāo)準(zhǔn)游泳池等,外部配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設(shè)施。3、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目定位為湖濱純別墅社區(qū)，廣告推廣主題為：“一生一棟，品味傳承”。4、銷售狀況項(xiàng)目套內(nèi)起價(jià)5000元/平方米， 總價(jià)80 萬(wàn)元起。2004年2月中旬，藍(lán)湖郡第一次推出38套連排別墅，賣了一個(gè)月；4月27日，藍(lán)湖郡推出均價(jià)66套連排別墅，僅一天半天就銷售了50多套。并且，這次每套還漲了3萬(wàn)元。這個(gè)數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績(jī)（香樟林一天銷售20套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場(chǎng)的新紀(jì)錄。龍湖地產(chǎn)能夠取得熱銷的成績(jī)這跟龍湖品牌的強(qiáng)大號(hào)召力不無(wú)關(guān)系，同時(shí)，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得的“2003年住宅用戶滿意度抽查測(cè)評(píng)全國(guó)第一”及“全國(guó)守合同重信用企業(yè)”稱號(hào)也給龍湖地產(chǎn)增添了巨大的市場(chǎng)美譽(yù)度，促成了市場(chǎng)對(duì)龍湖產(chǎn)品的持續(xù)追捧。5、客戶群分析藍(lán)湖郡為雙資階層（資本知本）的富裕人群開(kāi)創(chuàng)了別墅生活，其倡導(dǎo)的自由、彈性的生活模式，迎合了雙資階層的價(jià)值觀、教育水平、職業(yè)要求，因而成為白領(lǐng)精英的置業(yè)首選。6、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析n 良好的品牌效應(yīng)，特別是香樟林別墅的開(kāi)發(fā)獲得巨大的成功為藍(lán)湖郡打下了良好的基礎(chǔ)；n 開(kāi)闊、獨(dú)特、功能豐富是藍(lán)湖郡別墅的特點(diǎn)，名師的設(shè)計(jì)充分滿足了居者對(duì)空間的多功能需求。n 獨(dú)特的自然景觀是藍(lán)湖郡別墅的品質(zhì)保證，也是購(gòu)房者最看重的一點(diǎn)。藍(lán)湖郡的廣告推廣非常成功，為其帶來(lái)了良好的口碑和產(chǎn)品的附加值。通過(guò)精心策劃的推廣，把藍(lán)湖郡的優(yōu)勢(shì)完全展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，并深深地打動(dòng)了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。二、（龍湖）水晶酈城1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有465、411、133、125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。社區(qū)線1：龍湖-新世紀(jì)-家樂(lè)福-北城天街-龍湖，沙區(qū)線；社區(qū)線2：龍湖-大石壩-沙坪壩-石橋鋪-彩電中心，南坪線；社區(qū)線3：龍湖-五里店-巴蜀中學(xué)-南坪。該項(xiàng)目總用地面積500畝以上，一期開(kāi)發(fā)204畝，住宅15棟，建筑面積241288平方米，總戶數(shù)1677戶，容積率2.1，綠化率60%，建筑為18層和31層高層樓房。主力戶型建筑面積85-165平方米。建筑設(shè)計(jì)成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對(duì)，H型住宅錯(cuò)落排列，以最少的接地面積來(lái)減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯(cuò)落有致、疏密有序地散布在綠野上。戶型分配： B1 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 套內(nèi)面積 75平方米 C1-1 三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 套內(nèi)面積101平方米C2-1 三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 套內(nèi)面積104平方米C4 三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 套內(nèi)面積123平方米D1-1 四房?jī)蓮d雙衛(wèi) 套內(nèi)面積125平方米D2 四房?jī)蓮d雙衛(wèi) 套內(nèi)面積139平方米在設(shè)計(jì)上以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)中特別強(qiáng)調(diào)豎向線條，以體現(xiàn)建筑晶瑩之感和水晶的自然形態(tài)，強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般點(diǎn)綴綠色海洋。小區(qū)內(nèi)有大中小三種類型的休閑廣場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)及周邊有游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、籃球活動(dòng)場(chǎng)地、健身中心、老年活動(dòng)中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂(lè)；其愛(ài)琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學(xué)、巴蜀幼兒園，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟。龍湖水晶酈城商業(yè)項(xiàng)目由動(dòng)步公園配套商業(yè)、龍湖水晶酈城大型超級(jí)市場(chǎng)、龍湖水晶酈城日式風(fēng)情商業(yè)街等組成。動(dòng)步公園配套商業(yè)8000平方米的動(dòng)步體育公園配套商業(yè)設(shè)施，單層面積2000余平方米，共計(jì)四層，坐落在美麗的動(dòng)步體育公園西南角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個(gè)中庭花園，可經(jīng)營(yíng)精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。龍湖水晶酈城大型超級(jí)市場(chǎng)龍湖水晶酈城大型超級(jí)市場(chǎng)面積12000平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達(dá)、人流巨大，扼守商業(yè)進(jìn)出要道。是大型超市開(kāi)店首選地址。龍湖水晶酈城日式風(fēng)情商業(yè)街龍湖水晶酈城日式風(fēng)情商業(yè)街圍繞龍湖水晶酈城住 宅，由 上下兩層小巧的建筑圍饒社區(qū)而成，建筑立面錯(cuò)落有致，中間零星隨意的散布著幾個(gè)圍合的日式庭院，商鋪大小適中，約100-300平方米一個(gè)，適合社區(qū)配套商業(yè)的進(jìn)駐。2、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待未來(lái)生活。大尺度、大視野、大自然。一生幸福，值得等待。3、銷售狀況項(xiàng)目銷售套內(nèi)起價(jià)3180元/平方米，最高價(jià)4500元/平方米，均價(jià)3800元/平方米。2003年8月，水晶酈城開(kāi)盤(pán)，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。 2004年3月，水晶酈城再推128套住宅，創(chuàng)3小時(shí)賣光奇跡。4、客戶群分析 水晶酈城定位于高收入的年輕白領(lǐng)階層,所以購(gòu)房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領(lǐng)和小型公司企業(yè)主是主力客戶5、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析n 項(xiàng)目整體密度較低，休閑、活動(dòng)空間比較大；n 自然景觀營(yíng)造較好，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較完善；n 龍湖的品牌優(yōu)勢(shì)明顯，前期的成功開(kāi)發(fā)為項(xiàng)目奠定了良好的美譽(yù)度；建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)都具有國(guó)際一流水平。三、財(cái)富中心1、開(kāi)發(fā)商背景香港香江國(guó)際集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，香江國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)立于一九六九年，以香港為基地逐步發(fā)展為一間多元化跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。此次投資億元打造重慶涉外商務(wù)區(qū)，由德國(guó)國(guó)際設(shè)計(jì)師聯(lián)合體（）擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計(jì)。2、項(xiàng)目基本情況重慶財(cái)富中心位于被稱為“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道16號(hào)。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來(lái)使館區(qū)緊密相鄰。總用地面積32.16萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積75萬(wàn)平方米，容積率2.33。集高檔商業(yè)、高級(jí)公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、會(huì)議中心和酒店為一體。一期公寓預(yù)計(jì)在今年7月限量面市，總戶數(shù)812套。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務(wù)精英居住區(qū)等，建筑風(fēng)格為歐洲現(xiàn)代理性主義風(fēng)格。社區(qū)中容納了現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)及生活所需要的一切設(shè)施，功能的齊全化與集中給居住者帶來(lái)方便、高效的工作效率以及更高的生活品質(zhì)。3、項(xiàng)目定位財(cái)富中心定位為新城的副都心/重慶首個(gè)涉外商務(wù)區(qū)，主推廣告語(yǔ)：新一代品質(zhì)空間。4、銷售狀況7月3日，重慶財(cái)富中心銷售處在音樂(lè)和雞尾酒的優(yōu)雅風(fēng)情中正式開(kāi)放，一期推出起價(jià)3800元/平方米。財(cái)富中心限量推出的國(guó)際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。其中多層板樓采用一梯兩戶的設(shè)計(jì)，高層板樓共18層，全部坐北朝南，最大樓間距達(dá)54米。外立面設(shè)計(jì)凸現(xiàn)理性簡(jiǎn)約的北歐風(fēng)格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺(tái)上獨(dú)特的原木隔柵，帶來(lái)生態(tài)居家感受。四、魯能星城1、開(kāi)發(fā)商背景 重慶魯能開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司是山東電力按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建，在重慶注冊(cè)成立的大型有限責(zé)任集團(tuán)公司。在經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略上，以市場(chǎng)為向?qū)В再Y本為紐帶，以規(guī)范化的運(yùn)作模式，實(shí)施名牌戰(zhàn)略。雄厚的企業(yè)實(shí)力，現(xiàn)代化的管理手段，為魯能集團(tuán)向中西部地區(qū)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該公司是山東魯能集團(tuán)在重慶注冊(cè)組建的有限責(zé)任公司，為重慶市大型綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資本金2億元人民幣。其母公司實(shí)力相當(dāng)雄厚，為多家國(guó)有商業(yè)銀行的股東，并且麾下有相當(dāng)數(shù)目的信托投資機(jī)構(gòu)。2、項(xiàng)目基本情況魯能星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫(kù)，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。北區(qū)位于新溉路北側(cè)、五童路東側(cè)，緊鄰黃花園大橋及在建的輕軌三號(hào)線,目前暫無(wú)公交車輛直接到達(dá)。魯能星城是重慶市未來(lái)的商業(yè)中心和文化中心，同時(shí)也是一個(gè)兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。項(xiàng)目總用地面積約2000畝，建筑面積241017平方米，總戶數(shù)1680戶，停車位1008個(gè)，容積率1.77，綠化率45%。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。建筑單體定位原則：根據(jù)不同生態(tài)、景觀資源，結(jié)合購(gòu)房者需求，安排不同檔次、面積、戶型的建筑，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。8層集合住宅 F01F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺(tái)，景觀資源最佳，戶型以復(fù)式住宅、四房戶型為主，其中1-4層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結(jié)合地形由下至上作退臺(tái)式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開(kāi)闊，四時(shí)佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。11+1小高層，18+1 高層住宅E01E06棟11+1小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時(shí)，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽(yáng)、戶戶觀水。既可觀水景又可觀北面小區(qū)中心花園，具有較好的景觀資源，故以小區(qū)主力戶型的三房及大戶型為主；B01B06、D01D04棟18+1高層住宅緊鄰小區(qū)中心花園，景觀較好，戶型為主力型三房戶型，建筑群平面呈弧形圍合狀，為減少逼壓感，頂部由中間向兩邊退臺(tái)，也豐富和柔化了建筑輪廓線。其中D01D04棟上部各層還可遠(yuǎn)眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫通，為居民提供充沛、靈動(dòng)的戶外活動(dòng)空間。 至純靈動(dòng)：30層高層點(diǎn)式 A01及C01、C02棟住宅為臨街布置的30層點(diǎn)式，該建筑是為城市青年白領(lǐng)階層量身打造的經(jīng)典住宅。戶型絕大部分為小戶型，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)構(gòu)取勝，設(shè)計(jì)上力求提高住宅實(shí)用率，戶型方正，大部分戶型南北對(duì)通，爭(zhēng)取良好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能上精雕細(xì)琢，使其最大程度地滿足未來(lái)業(yè)主的居住要求。頂層加以利用設(shè)復(fù)式大戶型。 本著讓有生命的建筑懂得與人相處的重要性，讓一切都與自然發(fā)生關(guān)系，讓一切都和諧共生的設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點(diǎn)267米，最低點(diǎn)216米，山坡為東、南、西向，無(wú)北向坡，景觀良好。山腳下有小區(qū)最豐富的天然水系原新堰水庫(kù)。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復(fù)制的稀缺自然資源。并且這種山水格局與古代風(fēng)水觀中：“負(fù)陰抱陽(yáng)、背山面水”的風(fēng)水寶地格局不謀而合，體現(xiàn)出其獨(dú)特的山水自然環(huán)境。 面對(duì)魯能星城一期的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及其獨(dú)特山水環(huán)境的價(jià)值，為適應(yīng)自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢(shì)，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對(duì)原生環(huán)境的破壞，延續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給城市，還給住區(qū)，把詩(shī)意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評(píng)說(shuō)。在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有近萬(wàn)平方米的大型會(huì)所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。3、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為CBD首席親水生活保護(hù)區(qū)4、銷售狀況項(xiàng)目起價(jià)2800元/平方米，花園洋房起價(jià)3500元/平方米。6月15日，現(xiàn)在已經(jīng)在開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)認(rèn)購(gòu)。五、棕櫚泉國(guó)際花園1、開(kāi)發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯集團(tuán)控股的、專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合資企業(yè)，注冊(cè)資金6000萬(wàn)元港幣。美資背景的香港裕匯集團(tuán)成立于1995年，下屬控股10家企業(yè)，是一家從事房地產(chǎn)、休閑、科技、教育等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的綜合性集團(tuán)公司，幾年來(lái)，成功投資開(kāi)發(fā)建設(shè)了北京盈科中心、北京棕櫚泉國(guó)際公寓、深圳沙河高爾夫球會(huì)，南京沙河高爾夫球會(huì)等知名項(xiàng)目，累計(jì)投資超過(guò)50億港幣。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國(guó)際社區(qū)、中美國(guó)際學(xué)校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。2、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)金開(kāi)大道88號(hào)，緊鄰北部新區(qū)植物園?？傆玫孛娣e約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。建筑面積80萬(wàn)平方米，一期住宅300余套，車位400個(gè)，容積率1.2，整個(gè)項(xiàng)目分3-4期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所特有的生活品質(zhì)，打造國(guó)際一流品質(zhì)建筑。由柏濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑規(guī)劃；園林景觀和公園設(shè)計(jì)則由香港貝爾高林首席設(shè)計(jì)師擔(dān)綱。物業(yè)管理則由世界級(jí)權(quán)威物業(yè)管理公司香港地鐵物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主帶來(lái)五星級(jí)的酒店式物業(yè)管理。3、銷售狀況7月25日，棕櫚泉國(guó)際花園將要對(duì)外開(kāi)放，看房如同看四大景觀：棕櫚泉主入口景觀、棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部、雙層架空景觀大堂、1:1交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝修樣板房。銷售價(jià)格聯(lián)六、天湖美鎮(zhèn)1、開(kāi)發(fā)商背景 金科集團(tuán)，近兩年來(lái)上升勢(shì)頭最猛，擴(kuò)張勢(shì)頭最快的本土巨頭之一。繼金科花園、金科麗苑之后，去年金科天籟城美社、金科天籟城中華坊、金科金沙水岸三盤(pán)連開(kāi)，取得驚人業(yè)績(jī)。2、項(xiàng)目基本狀況金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)高新園經(jīng)開(kāi)大道人和段，屬于高新園人和組團(tuán)，地塊面向人和立交，北接機(jī)場(chǎng)高速路。毗鄰已開(kāi)發(fā)成熟的“富人區(qū)”新牌坊。距天籟城美社約1000米?；貣|面為加新花園D區(qū)，南面為金開(kāi)大道（人和至機(jī)場(chǎng)的高速路），西面為近250畝運(yùn)動(dòng)休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。 地塊東、南、西三面被六一水庫(kù)環(huán)繞，水庫(kù)約 100畝。用地南區(qū)東、北緊臨市政道路，北區(qū)四周均為市政道路。公交線路目前有149（人和五黃路南平），606（人和菜園壩奧體中心），小面的（人和陽(yáng)光城）。人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國(guó)道210、212、319交匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過(guò)外環(huán)高速可以快速達(dá)到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。距離解放碑車程20分鐘，距離機(jī)場(chǎng)車程15分鐘，距離江北商圈5分鐘車程。機(jī)場(chǎng)高速路、渝長(zhǎng)高速路、渝合高速路呈“”型分布；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站集聚人數(shù)居西部前列；西南最大的電信交換樞紐落戶南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件賦予了重慶北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。另外，市政府還將建立大容量的城市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長(zhǎng)119公里，其中五號(hào)線就由童家院子經(jīng)冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長(zhǎng)22公里。軌道交通線網(wǎng)密度為每平方米0.36公里。這一舉措將大大改善該地區(qū)的交通狀況。該項(xiàng)目用地面積約305352.，地塊東西寬約550m，南北長(zhǎng)約1000米，呈不規(guī)則形狀，用地內(nèi)高差較大，總體北高南低，西高東低。總用地面積850畝，其中建筑占地500余畝，公園占地250畝，天然湖占地100畝，建筑面積40萬(wàn)平方米。以組團(tuán)為基本單元的花園洋房分為建筑風(fēng)格迥異的南、北兩區(qū)，結(jié)合區(qū)域自然與人文展現(xiàn)“院”、“錯(cuò)”、“退”、“露”的生活空間。項(xiàng)目定位為擁有良好自然山水資源的低容積率的高檔文化健康社區(qū)。陽(yáng)光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設(shè)計(jì)的創(chuàng)造力。我們的設(shè)計(jì)從與自然合諧統(tǒng)一又根據(jù)不同的功能需求的相對(duì)獨(dú)立的氛圍開(kāi)始，營(yíng)造出獨(dú)特的山、水、人的小鎮(zhèn)風(fēng)情。創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開(kāi)放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則： 保留用地的地勢(shì)地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進(jìn)行簡(jiǎn)化和整理，來(lái)適應(yīng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)；根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來(lái)規(guī)劃不同的產(chǎn)品，不同的容量和密度。 小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應(yīng)大于私人利益。 在交通組織上不是簡(jiǎn)單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應(yīng)建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復(fù)合的車行系統(tǒng)。 小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團(tuán)的鄰里結(jié)構(gòu)。 利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團(tuán)的綠地3、小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)大標(biāo)準(zhǔn)一）規(guī)劃超前化1.以創(chuàng)造更高層次的生活模式為出發(fā)點(diǎn)。2.以提高、擴(kuò)充現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，充分滿足未來(lái)的生活和發(fā)展需求為根本。3.以有機(jī)結(jié)合區(qū)域人文與自然，創(chuàng)造生態(tài)和諧人居為追求。4. 尊重城市的歷史和文化，承認(rèn)建筑是城市有機(jī)組成部分和城市更新的重要組成部分。二）戶型合理化1.空間尺度舒適，注重居住者的使用需求和生理需求；2.結(jié)構(gòu)合理、房無(wú)凸柱，主要活動(dòng)空間隱梁隱柱，視覺(jué)空間完整，3.功能布局科學(xué)，潔污、動(dòng)靜等區(qū)域明顯。三）建筑藝術(shù)化1.建筑追求美學(xué)，注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和形韻。2.遵循國(guó)際建協(xié)北京憲章關(guān)于“文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，融匯在生活里，對(duì)城市的營(yíng)造和市民行為具有潛移默化的影響，是城市和建筑的靈魂”之原則，倡導(dǎo)追求經(jīng)得起歷史考驗(yàn)的建筑藝術(shù)。四）質(zhì)童標(biāo)準(zhǔn)化1.工程、設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)充分符合國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.精心、精致、精確，做到安全、舒適、提高健康生活的標(biāo)準(zhǔn);五）建材環(huán)保化1.建筑材料適應(yīng)時(shí)代潮流，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，避免對(duì)環(huán)境、人體的危害。2.積極采用新設(shè)備、新技術(shù)、科學(xué)合理設(shè)計(jì)，減少對(duì)資源的浪費(fèi)，充分循環(huán)利用資源。六）配套完善化1.服從政府在教育、生活等各方面的市政配套要求，嚴(yán)格按城市規(guī)劃要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2.理解健康宜家生活需求，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，建立多個(gè)公平、良性、具有競(jìng)爭(zhēng)活力的生活商業(yè)環(huán)境;3.建立小鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒適的生活服務(wù)。七）服務(wù)酒店化1.物業(yè)管理強(qiáng)化其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性管理內(nèi)容，如環(huán)境、治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和更新。2.滿足個(gè)性化服務(wù)需求，針對(duì)業(yè)主在物質(zhì)和精神方面的需要，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，建立公平、健康、開(kāi)放的服務(wù)體系。八）環(huán)境公園化1.融合工作和生活的對(duì)立，在居住環(huán)境的建設(shè)中，努力實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)園林化。2.展望未來(lái)，提出居住環(huán)境公園化，使“天湖美鎮(zhèn)”成為環(huán)境優(yōu)美、休養(yǎng)身性、激發(fā)人生理想之地。九）生活科技化1.自覺(jué)運(yùn)用成熟的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)來(lái)釋放居民多層次生活空間，運(yùn)用成熟的技術(shù)手段服務(wù)社區(qū)、家庭和個(gè)人。2. 提倡科技的生活化、人性化。 十）社區(qū)人性化1.高度弘揚(yáng)建筑以人為本的理念，通過(guò)理想的住宅設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)人的終身關(guān)懷。2.努力營(yíng)造社區(qū)整體文化的，滿足居住者的心里需求。3.提供足夠的硬件設(shè)施，啟動(dòng)社會(huì)各行業(yè)健康、公開(kāi)地服務(wù)于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。4、項(xiàng)目定位第三代花園洋房?？可健⒉厮?，呈現(xiàn)出都市后院之洞天府地。區(qū)域遠(yuǎn)眺草泊散布，山脈蜿蜒，內(nèi)則人文崇尚，繁華與寧?kù)o詩(shī)意共存，高華鋒芒不顯自露。廣告推廣語(yǔ)：一城山色半城湖。5、銷售狀況 “天湖美鎮(zhèn)”預(yù)計(jì)在今年月初入市。天湖美鎮(zhèn)即將入市的消息一經(jīng)傳開(kāi)，一天內(nèi)，強(qiáng)烈要求預(yù)約登記的客戶竟達(dá)100余人。目前公園已開(kāi)始動(dòng)工，湖泊正在整治中。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，通過(guò)治理，未來(lái)的湖泊更加清澈。建成后的公園和湖泊，二者面積達(dá)24萬(wàn)余平方米。公園內(nèi)上百種休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施隱于林中：高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、攀巖等等。銷售價(jià)格4000元起。七、同創(chuàng)奧韻1、開(kāi)發(fā)商背景重慶同創(chuàng)集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理及其延伸的新型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)注冊(cè)資金壹億元，具有二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 目前集團(tuán)公司擁有一支集拆遷安置、工程管理、營(yíng)銷策劃、房產(chǎn)銷售、投資決策、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)控制、行政管理、經(jīng)濟(jì)法律等于一體的專業(yè)門(mén)類齊全、管理能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的職工隊(duì)伍。集團(tuán)總部常設(shè)部門(mén)9個(gè)：總裁辦、財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部、策劃部、工程部、銷售部、行政及人力資源部、法律顧問(wèn)室。現(xiàn)有骨干員工100多人，其中80%以上的員工具有大專以上文化程度，博士、碩士、高級(jí)職稱人員占10%以上，并擁有重慶地產(chǎn)界的部分精英作為公司的高層決策者。 集團(tuán)自創(chuàng)建以來(lái)，以同創(chuàng)美好生活的經(jīng)營(yíng)宗旨和富于創(chuàng)造性的創(chuàng)業(yè)精神為基礎(chǔ)，嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行科技領(lǐng)先、奉獻(xiàn)精品、同創(chuàng)一流、服務(wù)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)方針，取得了堅(jiān)實(shí)而長(zhǎng)足的發(fā)展。2、項(xiàng)目基本情況“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)位于重慶市國(guó)家級(jí)高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，成渝高速公路的起點(diǎn)，是城市總體向西發(fā)展的重要中心地段，可謂是城市中心的中心。社區(qū)北面緊鄰重慶市的國(guó)賓館渝州賓館和大型居住社區(qū)（南方花園），南面直接與成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新區(qū)科技大樓，東面直接擁有占地1800畝全市規(guī)模最大、配套最齊全、設(shè)施最完備的奧林匹克體育中心公園和桂花湖水上運(yùn)動(dòng)公園?！巴瑒?chuàng)奧韻”在開(kāi)發(fā)過(guò)程中將依靠奧林匹克體育公園這獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)，以運(yùn)動(dòng)、健康為主題進(jìn)行小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。在小區(qū)規(guī)劃中采用多組團(tuán)布局，各組團(tuán)均以各個(gè)國(guó)家（在奧運(yùn)會(huì)上著名的）特色項(xiàng)目為基調(diào)確立自己獨(dú)特的特色，結(jié)合利用周邊的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施和小區(qū)自身配套設(shè)施，讓運(yùn)動(dòng)氛圍在小區(qū)內(nèi)無(wú)所不在，并在建筑設(shè)計(jì)中按照國(guó)家健康住宅示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造西南地區(qū)首個(gè)健康住宅，保障小區(qū)居民長(zhǎng)久的享有健康生活?？傆玫孛娣e110175平方米，其中建筑面積229889平方米，容積率2. 09，綠化率30%，總戶數(shù)1350戶，停車位765個(gè)。網(wǎng)球及其他運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地建筑面積：11986，球場(chǎng)配套功能面積：450，商業(yè)建筑面積：2450，會(huì)館建筑面積：18100，同創(chuàng)奧韻相關(guān)指標(biāo)，總用地面積：60050，住宅建筑面積：188555，商業(yè)建筑面積：8007，車庫(kù)建筑面積：9517，幼兒園建筑面積：1800?！巴瑒?chuàng)奧韻”體康社區(qū)總占地210畝，整體規(guī)劃有六大主題特色功能區(qū)域。以運(yùn)動(dòng)為主題的奧韻之光城市陽(yáng)臺(tái)，彌補(bǔ)了高新區(qū)沒(méi)有大眾性休閑廣場(chǎng)的缺憾，樹(shù)立了高新區(qū)對(duì)外發(fā)展的形象。運(yùn)動(dòng)為主題的休閑廣場(chǎng)位于社區(qū)的北部，規(guī)劃了中心露天舞臺(tái)、嘹望臺(tái)、動(dòng)感主題噴火臺(tái)、運(yùn)動(dòng)雕塑小品等感受運(yùn)動(dòng)氛圍的廣場(chǎng)設(shè)施，以運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)的形式為社區(qū)及周邊的居民提供了一個(gè)散心信步的好去處。以運(yùn)動(dòng)為主題的產(chǎn)品規(guī)劃“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)住宅區(qū)域整體設(shè)計(jì)，充分滿足現(xiàn)代人對(duì)運(yùn)動(dòng)鍛煉的需要，對(duì)健康生活的渴望，對(duì)舒適居家的追求，體現(xiàn)出社區(qū)建設(shè)對(duì)社會(huì)、小區(qū)、家庭、個(gè)人的關(guān)愛(ài)，結(jié)合社區(qū)獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)和特色，以運(yùn)動(dòng)、健康為主題全力精心打造現(xiàn)代社區(qū)。住宅區(qū)域整體規(guī)劃成南北兩個(gè)組團(tuán)，中間以“奧韻大道”相連接，規(guī)劃上施以封閉、圍合的建筑布局，點(diǎn)、板結(jié)合的建筑形態(tài)，高低錯(cuò)落有秩的建筑物高度，簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的外觀造型，健康明快的外立面色彩，并且在住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)施運(yùn)動(dòng)、健康規(guī)劃，在硬件設(shè)施上為不同年齡、愛(ài)好、性別的運(yùn)動(dòng)、健康需要提供保障，展現(xiàn)出體康社區(qū)的規(guī)劃特色。景觀園林以規(guī)劃區(qū)分的組團(tuán)分別設(shè)置不同主題體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、健康特色的景觀，包括高爾夫、籃球、攀巖等，考慮景觀的互動(dòng)性和參與性，同時(shí)利用地勢(shì)的高差，充分體現(xiàn)山地社區(qū)的景觀特色。在戶型設(shè)計(jì)上遵照健康住宅的要求，以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明型居住生活的目標(biāo)。合理安排各功能空間，實(shí)施公私分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的原則，明確各功能空間的專用性，保障戶戶均有充足的陽(yáng)光和良好的視野，且在設(shè)計(jì)上有很大創(chuàng)新，幾乎每家每戶設(shè)計(jì)有入戶花園、陽(yáng)光健身房，最大完善生活功能需求。并抓住廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等實(shí)用功能上的創(chuàng)新運(yùn)用，使住宅功能劃分更為合理，更貼近現(xiàn)實(shí)生活的需求，無(wú)處不體現(xiàn)出對(duì)健康生活的尊重和重視。社區(qū)內(nèi)有奧網(wǎng)中心、奧韻名店街、奧韻會(huì)所，外部環(huán)境有大學(xué)、醫(yī)院、中心體育場(chǎng)及各類生活和商業(yè)配套設(shè)施?！皧W網(wǎng)中心”作為主題性網(wǎng)球中心運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，充分體現(xiàn)出它獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)，擁有13塊國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的室外練習(xí)場(chǎng)、3塊國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)和1個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)球正式比賽場(chǎng)，除此之外還擁有若干塊羽毛球室外練習(xí)場(chǎng)地和相關(guān)的配套服務(wù)中心，規(guī)模之大、標(biāo)準(zhǔn)之高堪稱西南之最?！皧W韻名店街”作為主題性運(yùn)動(dòng)商業(yè)步行街，充分利用奧林匹克體育公園在全市的號(hào)召影響力和“奧網(wǎng)中心”的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及特色，在社區(qū)大環(huán)境內(nèi)開(kāi)辟商業(yè)步行街，主題經(jīng)營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名體育品牌的體育用品、裝備，重新為重慶的體育產(chǎn)業(yè)搭建起經(jīng)營(yíng)發(fā)展的新平臺(tái)?！皧W韻會(huì)所”作為一個(gè)大型的主題性運(yùn)動(dòng)、健康會(huì)所，專門(mén)為居住在社區(qū)的生活、健康而服務(wù)。會(huì)所內(nèi)除設(shè)置了健身房、壁球館、乒乓球、飛鏢等運(yùn)動(dòng)功能之外，還設(shè)置了獨(dú)具特色的運(yùn)動(dòng)、健康管理中心，為社區(qū)的住戶提供體康評(píng)價(jià)、膳食營(yíng)養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)計(jì)劃等系列專業(yè)咨詢和服務(wù)，并建立個(gè)人的體康檔案，讓每位住戶都體會(huì)到一種無(wú)微不至的貼心和關(guān)愛(ài)。“奧韻大道”作為主題性運(yùn)動(dòng)景觀大道，不僅是奧林匹克體育公園的中軸線上的景觀大道，也是連接住宅區(qū)域兩個(gè)組團(tuán)的一條景觀軸線。“奧韻大道”在設(shè)計(jì)上通過(guò)雕塑、景觀、小品等的設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)之美、健康之美，表達(dá)出體育的深刻內(nèi)涵和韻味。3、項(xiàng)目定位高尚住宅小區(qū)，推廣主題： 奧林匹克的生活方式。4、銷售狀況項(xiàng)目起價(jià)2700元/平方米 ，均價(jià)3300元/平方米。一、二期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)在三期正在銷售中。2004年初，提倡以運(yùn)動(dòng)、健康為主題的同創(chuàng)奧韻健康住宅試點(diǎn)小區(qū)，拋出了一個(gè)以體驗(yàn)為主線的全年?duì)I銷計(jì)劃2004走進(jìn)奧韻體驗(yàn)營(yíng)銷計(jì)劃。該營(yíng)銷計(jì)劃一經(jīng)推出，立即受到行業(yè)內(nèi)外關(guān)注，對(duì)于近兩年各行業(yè)極力倡導(dǎo)的體驗(yàn)營(yíng)銷方式，在房地產(chǎn)大張旗鼓的推廣由此開(kāi)始。 3月20日，同創(chuàng)奧韻二期開(kāi)盤(pán)，兩天時(shí)間，樓盤(pán)銷售過(guò)80%，銷售金額突破一億元。這樣的銷售業(yè)績(jī)，除了產(chǎn)品品質(zhì)的出色外，樓盤(pán)通過(guò)體驗(yàn)活動(dòng)所展現(xiàn)的健康風(fēng)采也是刺激銷售的重要因素。 3月底，奧韻業(yè)主再次出發(fā)，背負(fù)沉重的行軍裝備，在江津中山古鎮(zhèn)開(kāi)始了兩