劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法探究.docx

劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法探究時(shí)間：2003年12月04日潘世炳 1 鄒曉云 2(1湖北永業(yè)行房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 2中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院)摘要：本文分析了劃拔土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的差別，闡述了劃拔土地使用權(quán)評(píng)估的幾個(gè)關(guān)鍵參數(shù)，重點(diǎn)對(duì)劃拔土地使用權(quán)不同的評(píng)估方法和需要注意的問(wèn)題進(jìn)行了探討。關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì)；劃撥土地使用權(quán)；評(píng)估方法劃撥土地使用權(quán)評(píng)估是規(guī)范土地使用制度、深化土地使用制度改革的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)改制、城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備、房屋拆遷補(bǔ)償及今后國(guó)家征地等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的必由之路，也是實(shí)際工作中亟待解決但又沒(méi)有解決好的問(wèn)題。2002年7月1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用收益還原法，市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，各方法的應(yīng)用與出讓土地使用權(quán)評(píng)估相同。 但到底如何科學(xué)合理地評(píng)估劃撥土地使用權(quán)呢?本文希望從以下幾個(gè)方面對(duì)此進(jìn)行探討。1 劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的差別雖然劃撥土地使用權(quán)評(píng)估可以與出讓土地使用權(quán)評(píng)估采用相同的方法，但畢竟二者在許多方面存在差異，分析它們之間的差異，有助于科學(xué)合理地評(píng)估劃撥土地。11 土地取得方式及成本的差別土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地只是支付了土地補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)(在早期有些土地使用者連這個(gè)費(fèi)用都不用交)，而國(guó)家在這一行為過(guò)程中并未獲得任何收益。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指縣級(jí)以上人民政府將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等土地取得費(fèi)外，還要支付國(guó)家作為國(guó)有土地所有者主體應(yīng)該獲得的土地收益。12 土地內(nèi)涵權(quán)能的差別無(wú)論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)，都是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的部分權(quán)能的組合，只是土地權(quán)能的構(gòu)成不同而已。出讓土地使用權(quán)具有較全面的土地權(quán)能，包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和部分處分權(quán)。劃撥土地使用權(quán)所具有的土地權(quán)能則不全面，只包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)和部分土地收益權(quán)和非常有限的土地處分權(quán)。13 土地使用權(quán)年期差異土地使用權(quán)出讓是有年期限制的，其最高使用年限因出讓土地的用途不同而不同，其中住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，若土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期，或續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。劃撥土地使用權(quán)一般來(lái)說(shuō)是沒(méi)有年期限制的，原則上講，只要土地不改變用途、不改變使用者、不參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用者可以無(wú)限期使用土地。在某些情況下，劃撥土地使用權(quán)也存在期限，如我國(guó)為鼓勵(lì)綠化、治沙和開發(fā)荒灘等，規(guī)定取得這些國(guó)有土地使用權(quán)的使用者可以在一定年限內(nèi)免交出讓金。這種土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種劃撥土地使用權(quán)，而且是在一定年限內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)。14 土地價(jià)格差別在同等條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格是不一樣的。盡管劃撥土地使用權(quán)為無(wú)限年期，而出讓土地使用權(quán)為有限年期，但一般情況下，條件相同或相近的土地，出讓土地使用權(quán)價(jià)格要高于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，而不是相反。這是因?yàn)?，土地價(jià)格的內(nèi)在決定因素是其土地權(quán)能。對(duì)于土地的占有權(quán)、使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)兩者基本沒(méi)有差別，但對(duì)于收益權(quán)和處置權(quán)而言，兩者差別很大。出讓土地使用權(quán)包含了比較完整的收益權(quán)和部分處置權(quán)，而劃撥土地使用權(quán)則僅包含部分收益權(quán)(與國(guó)家共享收益權(quán))和非常有限的土地處置權(quán)。從某種意義上講，劃撥土地使用權(quán)收益只是出讓土地使用權(quán)收益中的一部分。2 劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的幾個(gè)關(guān)鍵參數(shù)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估不同于出讓土地使用權(quán)評(píng)估，除了出讓土地使用權(quán)評(píng)估所用一般參數(shù)外，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估還需要一些特殊的參數(shù)，這也是劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的關(guān)鍵參數(shù)。21 劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)劃撥土地價(jià)格是劃撥土地使用者所享有的劃撥土地權(quán)益，是整個(gè)土地價(jià)格中的一部分。也是出讓土地價(jià)格中的一部分。它們的關(guān)系可以表述為：劃撥土地評(píng)估價(jià)格出讓土地評(píng)估價(jià)格一劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)或者劃撥土地評(píng)估價(jià)格出讓土地評(píng)估價(jià)格(1劃撥土地補(bǔ)交出讓金比例)因此，從某種意義上講，劃撥土地估價(jià)的關(guān)鍵是找到當(dāng)?shù)貏潛芡恋厥褂脵?quán)補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，或者是出讓金占總價(jià)格的比例。在常規(guī)土地估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程中扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)作為劃撥土地價(jià)格測(cè)算基礎(chǔ)?；蛘邔⒊Ｒ?guī)土地估價(jià)結(jié)果扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)后的余額作為待估劃撥土地價(jià)格。至于劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，1992年3月8日國(guó)家土地管理局第l號(hào)令 (1992)發(fā)布的劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40。在此規(guī)定下，全國(guó)各地均確定了當(dāng)?shù)貏潛芡恋厥褂脵?quán)補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。有些是按照標(biāo)定地價(jià)的一定比例確定，有的是直接按照用途、級(jí)別的不同分別確定一個(gè)具體數(shù)據(jù)。對(duì)于出讓金占出讓土地價(jià)格比例，目前大部分城市都是按照40來(lái)確定劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)的。如：邯鄲市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)，按評(píng)估價(jià)的40補(bǔ)繳出讓金。河北省保定市、黑龍江省佳木斯市、河南省商丘市等地方也有相關(guān)明確規(guī)定；也有部分城市出讓金標(biāo)準(zhǔn)比40高，如2002年7月24日湖北省宜昌市人民政府規(guī)定，調(diào)整后的土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的45收取。廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，按工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)50計(jì)收土地出讓金；還有少數(shù)城市規(guī)定的出讓金標(biāo)準(zhǔn)比40要低。如2003年3月13日河北省定州市人民政府規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)，根據(jù)土地用途補(bǔ)繳評(píng)估地價(jià)35的土地出讓金。在劃撥土地估價(jià)過(guò)程中，對(duì)于沒(méi)有劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)的地方，也可以通過(guò)劃撥土地年租金標(biāo)準(zhǔn)，折算劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)。需要利用劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)的，主要是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法(假設(shè)開發(fā)法)等。22 年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)在利用土地收益測(cè)算劃撥土地價(jià)格時(shí)，要將正常土地收益中扣除劃撥土地政府收益。它們的關(guān)系可以表述為：劃撥土地收益出讓土地收益一劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)或者劃撥土地收益出讓土地收益(1劃撥土地年租制土地租金比例)1999年7月27日國(guó)土資源部發(fā)布的規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)(國(guó)土資發(fā)(1999)222號(hào))文件規(guī)定，對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的劃撥土地使用權(quán)，可以實(shí)行租賃。國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。根據(jù)以上規(guī)定，目前在全國(guó)很多地方，實(shí)行了劃撥土地使用權(quán)年租制，確定了劃撥土地使用權(quán)每年交納年租的標(biāo)準(zhǔn)，這是我們?cè)u(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的一個(gè)重要評(píng)估指標(biāo)。如2002年7月24日宜昌市人民政府規(guī)定了宜昌市城區(qū)土地租金收取標(biāo)準(zhǔn) (見(jiàn)表1)在沒(méi)有劃撥土地年租金標(biāo)準(zhǔn)的地方，也可以通過(guò)劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，折算劃撥土地年租金標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)承租人未支付其他土地費(fèi)用時(shí)，具體折算公式可為：劃撥土地年租金劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)土地還原利率當(dāng)承租人支付征地、拆遷等土地費(fèi)用時(shí)，具體折算公式可為：劃撥土地年租金(出讓土地價(jià)格一征地、拆遷等土地費(fèi)用)土地還原利率需要利用劃撥土地年租金標(biāo)準(zhǔn)的，主要是收益還原法等。23 劃撥土地交易案例由于劃撥土地使用權(quán)的特殊性，不論是在我國(guó)土地使用制度改革之前還是改革之后，劃撥土地使用權(quán)都大量存在。劃撥土地使用權(quán)交易也以各種方式大量存在，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格案例也就大量存在。目前劃撥土地使用權(quán)價(jià)格存在的主要方式有：(1)符合政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)土地劃撥；(2)城市劃撥土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備；(3)房地產(chǎn)(土地)拆遷補(bǔ)償；(4)劃撥土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)；(5)補(bǔ)交出讓金使其轉(zhuǎn)化為出讓土地；(6)出租劃撥土地使用權(quán)；(7)劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資入股等。在劃撥土地評(píng)估過(guò)程中，不論是市場(chǎng)比較法還是假設(shè)開發(fā)法，都需要使用這些劃撥土地使用權(quán)交易案例，作為評(píng)估的重要依據(jù)，這是劃撥土地評(píng)估所不可缺少的一個(gè)方面。24 其他參數(shù)主要是劃撥土地還原利率。劃撥土地還原利率是劃撥土地收益還原為劃撥土地價(jià)格的比率。從一定意義上講，收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。土地還原利率實(shí)質(zhì)上是一種土地投資收益率，是價(jià)格與純收益之間的比率，是反映土地純收益與土地市場(chǎng)交易價(jià)格之間比例關(guān)系的系數(shù)?？陀^上講，劃撥土地還原利率與出讓土地還原利率是不一樣的。但它們之間存在內(nèi)在的關(guān)系，這種關(guān)系與房地產(chǎn)綜合還原利率和土地還原利率關(guān)系相近。從數(shù)量上講，劃撥土地還原利率要小于出讓土地還原利率。但出讓土地還原利率與劃撥土地還原利率到底相差多大，還有待于實(shí)際測(cè)算過(guò)程得到。求取劃撥土地還原利率的方法有以下幾種：一是租價(jià)比法，以劃撥土地交易的客觀土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原利率；二是通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取還原利率；三是各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法，將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率；四是在具體測(cè)算劃撥土地還原利率時(shí)，一般也可以采用出讓土地還原利率一調(diào)整值的方法進(jìn)行測(cè)算。一般來(lái)說(shuō)，其調(diào)整值可以在12左右。3 劃撥土地評(píng)估基本思路和方法劃撥土地評(píng)估的基本思路，主要是在城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的基本原理和方法基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無(wú)限年期、有限土地收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并適時(shí)扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)，從而測(cè)算出劃撥土地估價(jià)結(jié)果。31 成本逼近法利用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，主要是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等來(lái)推算土地價(jià)格。在測(cè)算過(guò)程中，不需要考慮土地增值收益或土地使用權(quán)出讓金，也不需要進(jìn)行年期修正。同時(shí)在確定評(píng)估參數(shù)時(shí)，要考慮其劃撥土地使用權(quán)特點(diǎn)。鑒于以上分析，利用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的基本公式為：VEaEdTR1R2式中 V劃撥土地積算價(jià)格，Ea劃撥土地取得費(fèi)；Ed土地開發(fā)費(fèi)；T稅費(fèi)；R1利息；R2利潤(rùn)。32 市場(chǎng)比較法利用市場(chǎng)比較法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，是根據(jù)替代原理，將待估劃撥土地與具有替代性的、且在近期交易的類似劃撥土地使用權(quán)交易實(shí)例相比較，并對(duì)類似劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，評(píng)估出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。目前存在大量的城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股(出資)等多種形式的交易，其體現(xiàn)的就是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。目前的多種劃撥土地價(jià)格主要依據(jù)市場(chǎng)確定，在評(píng)估劃撥土地價(jià)格時(shí)，這些都是很好的市場(chǎng)交易案例。由于劃撥土地不同于出讓土地，在評(píng)估過(guò)程中，要考慮劃撥土地的不同特點(diǎn)：一是要選擇符合條件的劃撥土地使用權(quán)交易案例；二是不需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行年期修正；三是劃撥土地與出讓土地評(píng)估在修正系數(shù)上是有區(qū)別的。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)是不同的，其內(nèi)在的權(quán)能和交易內(nèi)涵也是不同的，因此其修正系數(shù)與出讓土地也是有差別的。利用市場(chǎng)比較法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的程序和過(guò)程與出讓土地使用權(quán)基本一致，其難點(diǎn)主要是收集劃撥土地交易實(shí)例。一般來(lái)說(shuō)，劃撥土地使用權(quán)交易案例的選取有以下幾種類型：(1)符合國(guó)土資源部劃撥用地目錄的土地使用權(quán)劃撥；(2)當(dāng)?shù)卣畬?duì)劃撥土地收購(gòu)貯備的價(jià)格；(3)劃撥土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償價(jià)格；(4)以前發(fā)生交易的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格；(5)其他類型的劃撥土地使用權(quán)交易類型。33 收益還原法利用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，主要是將待估劃撥土地的總收益減去總費(fèi)用得到土地的純收益，再扣除國(guó)家土地收益部分(劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)很好地體現(xiàn)了國(guó)家在劃撥土地中的收益)，然后按一定的土地還原利率還原成劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于劃撥土地使用權(quán)出租中政府應(yīng)該收取的土地年收益，它是政府在劃撥土地中享有的權(quán)益。目前許多地方都制定了劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，可以直接作為劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的參數(shù)。也可以通過(guò)劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)推算劃撥土地國(guó)家年租金。它是國(guó)家在土地劃撥收益的體現(xiàn)。同時(shí)，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估也不需要進(jìn)行使用年期修正。根據(jù)以上分析，利用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)基本公式為：V(R-C-R。)r式中 V劃撥土地收益價(jià)格；R劃撥土地總收益；C劃撥土地總費(fèi)用；R。劃撥土地年租制租金標(biāo)準(zhǔn)；V劃撥土地還原利率。34 剩余法(假設(shè)開發(fā)法)利用剩余法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等之后，再扣減劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，從而得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。具體來(lái)說(shuō)，就是在將得到的出讓土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于空地及在建工程用地來(lái)說(shuō)：劃撥土地評(píng)估價(jià)格預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)開發(fā)成本投資利息投資利潤(rùn)銷售稅費(fèi)劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于地上已有建筑物用地來(lái)說(shuō)：劃撥土地評(píng)估價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)房屋現(xiàn)值劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)35 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，主要是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日劃撥土地使用權(quán)價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥土地價(jià)格時(shí)，其基本原理、計(jì)算公式、步驟與出讓土地價(jià)格類似，只是要注意幾個(gè)事項(xiàng)：一是所使用的基準(zhǔn)地價(jià)要扣除當(dāng)?shù)貏潛芡恋匮a(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或者扣除通過(guò)年租制土地租金推算出的劃撥土地出讓金；二是不考慮年期修正問(wèn)題，不利用年期修正系數(shù)；三是待估劃撥土地必須在基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外，可以參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)土地進(jìn)行評(píng)估。其基本測(cè)算公式為：P(P。P1)(1K1)K2或者P(P。Rlr1)(1K1)K2式中 P劃撥土地評(píng)估價(jià)格；P。某用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；P1當(dāng)?shù)赝?jí)別同用途