某項(xiàng)目涉稅籌劃實(shí)施方案.doc

“XX項(xiàng)目（一期）”項(xiàng)目涉稅籌劃方案1.目的：在目標(biāo)綜合稅負(fù)率下、稅法的框架內(nèi)、合理的節(jié)奏下取得項(xiàng)目整體稅務(wù)效益、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2.原則：長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制，用足政策，達(dá)成目標(biāo)稅負(fù)3.方案概述：具體內(nèi)容分成四個(gè)部分：組織架構(gòu)保障、五個(gè)層面、三大主要手段、綜合稅收效益管控4.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析4.1現(xiàn)狀決定方向與重點(diǎn)當(dāng)前，無(wú)論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)都是稅務(wù)監(jiān)管的重點(diǎn)對(duì)象，歷年都是稽查的重點(diǎn)行業(yè)，稅收籌劃正?？臻g幾乎沒(méi)有；但三線城市的征管還是比較隨意化，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)素質(zhì)參差不齊；稅種方面，土地增值稅和企業(yè)所得稅因技術(shù)層面原因?qū)е露惼箅p方存在較大分歧，這種現(xiàn)狀決定了稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)和方向?yàn)橐韵氯齻€(gè)方面：稅企協(xié)調(diào)、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時(shí)，土地增值稅的籌劃成果決定企業(yè)所得稅籌劃的效果。4.2項(xiàng)目地稅務(wù)征管及政策現(xiàn)狀征管方式：土地增值稅按2%（住宅）與3%（商業(yè)）預(yù)征，企業(yè)所得稅按核定征收（3.75%，）。預(yù)計(jì)兩年內(nèi)稅源情況（預(yù)計(jì)2013年4月起），所轄區(qū)內(nèi)我司項(xiàng)目為最大項(xiàng)目，2012年主要壓力在建安營(yíng)業(yè)稅及附加與項(xiàng)目土地使用稅；2013年一季度納稅壓力預(yù)計(jì)在預(yù)繳方面，二季度及以后將按常規(guī)納稅。稅務(wù)人員及機(jī)構(gòu)情況，屬XX區(qū)地稅局XX局管理，不涉及國(guó)稅，專管員（XXX）上崗不久預(yù)計(jì)在項(xiàng)目納稅期內(nèi)暫不會(huì)調(diào)動(dòng)。4.3項(xiàng)目納稅現(xiàn)狀及土地增值稅預(yù)計(jì)（截止至2012年7月31日，營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅均未繳納，個(gè)稅、印花稅合計(jì)入庫(kù)約16萬(wàn)元）未籌劃狀態(tài)下土地增值稅預(yù)計(jì)42992.58萬(wàn)元，計(jì)算過(guò)程如下：a.預(yù)計(jì)總銷售收入為 181434.24萬(wàn)元b.預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)成本 42556.67萬(wàn)元土地成本 4285.40萬(wàn)元開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用 2997.69萬(wàn)元主體工程及安裝 29882.24萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施（管網(wǎng)+園林） 5168.53萬(wàn)元配套設(shè)施 222.81萬(wàn)元c.可扣除費(fèi)用（按稅務(wù)規(guī)定如不能提供足額的利息憑證，本項(xiàng)按第“b項(xiàng)”10%計(jì)算約4255.67萬(wàn)元，明顯低于預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，故不采納） 11804.04萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用 3671.00萬(wàn)元開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 3489.36萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用（暫按項(xiàng)目所需貸款為基數(shù)計(jì)算） 4643.68萬(wàn)元d.稅費(fèi)及附加 10550.32萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加 10160.32萬(wàn)元土地使用稅（77畝.31萬(wàn)/年4年） 約120.00萬(wàn)元個(gè)稅（按歷史數(shù)據(jù)1萬(wàn)/月36個(gè)月+已納個(gè)稅）約 50萬(wàn)元印花稅 110.00萬(wàn)元其他政府性收費(fèi)（防洪資金等） 110萬(wàn)元e.加計(jì)扣除（按稅法規(guī)定為開(kāi)發(fā)成本20%） 8511.33萬(wàn)元f.預(yù)計(jì)土地增值稅額 42979.59萬(wàn)元增值額 108011.90萬(wàn)元增值額=銷售收入181434.24扣除項(xiàng)目73442.36（即：開(kāi)發(fā)成本42556.67+可扣除費(fèi)用11804.04+稅費(fèi)及附加10550.32+加計(jì)扣除8511.33）=108011.90萬(wàn)元增值率 147%增值率=增值額扣除項(xiàng)目=108011.9073442.36=147%適用土地增值稅稅率（按稅率表）50%，速算扣除率15%土地增值稅額=（增值額108011.90稅率50%）-（扣除項(xiàng)目73442.36速算扣除率15%）=42992.58萬(wàn)元5.具體方案（五大層面、三大手段）5.1組織架構(gòu)保障層面：總裁/財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)高端稅企協(xié)調(diào)，集團(tuán)財(cái)務(wù)經(jīng)理為籌劃總負(fù)責(zé)人，并協(xié)調(diào)中層稅企協(xié)調(diào)，中介機(jī)構(gòu)溝通與督導(dǎo)，中欣房產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)具體措施執(zhí)行及對(duì)內(nèi)溝通，項(xiàng)目會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)按方案執(zhí)行賬務(wù)處理，其他相關(guān)部門配合（成控、人事、行政等）5.2 股權(quán)層面（主要是避免個(gè)人股東的個(gè)人所得稅被核定征收，目前個(gè)人股份比例為10%，力爭(zhēng)在該項(xiàng)目取得第一筆銷售收入前改變股權(quán)構(gòu)成，具體方案結(jié)合集團(tuán)整體情況另行制訂法人治理結(jié)構(gòu)調(diào)整方案）5.3 經(jīng)營(yíng)層面 5.3.1銷售策略（以土地增值稅為重點(diǎn)）：5.3.1.1土地增值稅與價(jià)格臨界點(diǎn)：經(jīng)測(cè)試土地增值稅與價(jià)格臨界點(diǎn)（免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)1.67012，高收益最低定價(jià)系數(shù)1.82014），即當(dāng)銷售單價(jià)（成交單價(jià)）與抵扣項(xiàng)目（符合稅務(wù)規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本與土地，不含流轉(zhuǎn)稅和管理費(fèi)用）之比為1.67012時(shí)，土地增值稅增值率為20%以內(nèi)，不需繳納土地增值稅；當(dāng)銷售單價(jià)與抵扣項(xiàng)目之比為1.82014時(shí)漲價(jià)在扣除土地增值稅后的獲利最大，低于或高于此指標(biāo)都會(huì)因?yàn)槔U納土地增值稅而獲利減少，故公司在項(xiàng)目銷售定價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。 目前一期預(yù)計(jì)綜合均價(jià)為13044.17元/（銷售收入/可售面積），根據(jù)以上預(yù)測(cè)扣除項(xiàng)目（土地與開(kāi)發(fā)成本）為2332.49元/（總建筑面積），兩者之比為5.59238遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于臨界點(diǎn)，故價(jià)格有很大的折扣空間，成本有很大的籌劃空間，待具體定價(jià)時(shí)，財(cái)務(wù)再根據(jù)價(jià)格及變動(dòng)后的成本，根據(jù)臨界點(diǎn)提出建議。5.3.1.2總體銷售額策略建議：根據(jù)上述測(cè)算當(dāng)銷售額為88130.83（扣除額1.2）萬(wàn)元時(shí)，土地增值稅增值額為20%，此時(shí)，土地增值稅為0，多出部分銷售額（93303萬(wàn)元）可以按以下方面規(guī)劃，其一，注冊(cè)關(guān)聯(lián)性或可控的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，將部分商業(yè)物業(yè)及車庫(kù)車位以合約形式交其管理與銷售，在總體增值額不變情況下，攤薄單環(huán)節(jié)增值額，從而降低土地增值稅；其二，將預(yù)計(jì)滯銷的物業(yè)持有轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y資產(chǎn)，或者，先期做按揭中轉(zhuǎn)抵押物，達(dá)到兼顧融資與稅務(wù)籌劃的雙重目的。5.3.2成本與費(fèi)用策略a假定銷售價(jià)格無(wú)折扣，按綜合當(dāng)前預(yù)征率2.04%反推算成本費(fèi)用總額（即土地增值稅為3705萬(wàn)元情況下的成本費(fèi)用總額，稅率為最低檔30%無(wú)速算扣除），即扣除額約為169084.24萬(wàn)元（銷售收入-370530%），在可扣除額中成本的籌劃空間最大，假定其他費(fèi)用與土地成本不變，則“假定預(yù)征率下的成本總額”為【（扣除額169084.24-1.2）1.2】114263.78萬(wàn)元，約為目標(biāo)成本的3倍，此數(shù)據(jù)說(shuō)明，在銷售價(jià)格不變，收入不做籌劃拆分情況下，成本費(fèi)用均可以籌劃至市場(chǎng)最高水平和稅務(wù)費(fèi)用扣除政策的最高限度（此為成本籌劃的科學(xué)原則與宗旨）。b根據(jù)同行業(yè)銷售狀況結(jié)合稅務(wù)要求的清算規(guī)則，假定整體銷售收入實(shí)現(xiàn)率為85%的情況下，按照“a條”的測(cè)算原理，假定預(yù)征率下的成本總額”為111764.51為目標(biāo)成本的2.9倍，結(jié)論與上述相同。c.費(fèi)用的策略：首先優(yōu)先進(jìn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，企業(yè)所得稅方面主要在半年度配比平衡與年度配比平衡時(shí)使用，籌劃重點(diǎn)是“廣告費(fèi)用足額開(kāi)支”與“工資成本轉(zhuǎn)移”故，總體成本費(fèi)用籌劃無(wú)上限方面的風(fēng)險(xiǎn)。5.3.3招投標(biāo)與合同策略：利用中欣建筑平臺(tái)，凡屬不涉及到受中欣建筑資質(zhì)限制的工程支出，一律由中欣建筑總包再分包，同時(shí)資金流配合（所有相關(guān)款項(xiàng)先以工程款付到中欣建筑，再由中欣建筑以材料設(shè)備款付出），中欣建筑和供應(yīng)商/合作伙伴按合約價(jià)結(jié)算，XX項(xiàng)目項(xiàng)目與中欣建筑按定額及市場(chǎng)最高價(jià)結(jié)算（含稅和管理費(fèi)）。5.4財(cái)務(wù)技術(shù)層面及手段5.4.1涉稅審核5.4.1.1內(nèi)控審核：付款報(bào)賬時(shí)，財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)針對(duì)每一筆付款報(bào)賬業(yè)務(wù)專門從稅務(wù)角度進(jìn)行審核，使不符合稅務(wù)規(guī)定，不符合本方案思路，有涉稅風(fēng)險(xiǎn)的行為和單據(jù)在進(jìn)入會(huì)計(jì)憑證前予以糾正和改善。5.4.1.2會(huì)計(jì)憑證審核：每一筆財(cái)務(wù)賬務(wù)處理完畢后（會(huì)計(jì)憑證）由財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)會(huì)計(jì)憑證執(zhí)行涉稅審核，審核方面有是否與項(xiàng)目的總體稅務(wù)籌劃相違背會(huì)計(jì)科目處理是否違反稅務(wù)規(guī)定，帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)憑證相關(guān)附件是否必須附帶。5.4.1.3合約審核：所有合約在簽訂前都必須經(jīng)財(cái)務(wù)審核，財(cái)務(wù)部必須從稅務(wù)方面對(duì)相關(guān)條款及合作模式進(jìn)行審核，提出修改意見(jiàn)，提前規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。5.4.2年度涉稅自查：每個(gè)會(huì)計(jì)年度終了至匯算清繳截止日期間（6月30日），集團(tuán)財(cái)務(wù)部統(tǒng)一安排對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行一次交叉的稅務(wù)及財(cái)務(wù)自查，找出涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，召開(kāi)專題會(huì)議制定相關(guān)辦法予以改進(jìn)和糾偏。5.4.3各稅種規(guī)劃（主要稅種,暫按查賬征收思考）a營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅前期比照收入計(jì)算，整體稅負(fù)略低于10%與稅務(wù)征管局協(xié)調(diào)，在年度前各稅種同步入庫(kù)繳納，延后入庫(kù)不能超過(guò)下年度6月30日（此日期為匯算清繳截止日），營(yíng)業(yè)稅及附加可以視情況延后，印花稅與個(gè)稅不延后入庫(kù)（此稅種的處罰標(biāo)準(zhǔn)是最高，每次稽查都是重點(diǎn)，稅額也比較?。?。b個(gè)人所得稅；每年度單獨(dú)制定方案（股東與工資薪金）c企業(yè)所得稅：每年按照毛利率不高于10%推算，結(jié)合稅務(wù)征管的總體任務(wù)，做象征性入庫(kù)，宜低于預(yù)征率1%；項(xiàng)目前期為比照預(yù)征率入庫(kù)，項(xiàng)目后期申報(bào)查賬征收方式。5.4.4會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理配合5.4.4.1.嚴(yán)格分類核算：普通住宅、非普通住宅、商鋪車庫(kù)銷售收入，分開(kāi)核算，嚴(yán)格按照稅務(wù)規(guī)定設(shè)置成本科目，所有成本科目均只設(shè)置二級(jí)科目，詳細(xì)的三級(jí)科目由臺(tái)賬管理，無(wú)需供稅務(wù)知曉，由內(nèi)部管理控制，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；5.4.4.2.嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)發(fā)分期核算，各開(kāi)發(fā)分期的成本不能被動(dòng)混淆，只能主動(dòng)混淆，有利于成本平衡，有利于利用關(guān)聯(lián)交易調(diào)整各期成本。5.4.4.3.納稅臺(tái)賬：建立納稅臺(tái)賬，動(dòng)態(tài)掌握各稅種的應(yīng)交已繳數(shù)據(jù)，做到內(nèi)部數(shù)據(jù)心中有數(shù)，與稅務(wù)協(xié)調(diào)有底氣，納稅入庫(kù)前有資金規(guī)劃和安排。5.4.4.4.企業(yè)間利息平衡：每個(gè)季度與關(guān)聯(lián)單位核對(duì)賬目，分清利息負(fù)擔(dān)對(duì)象，簽訂資金使用協(xié)議，將所有利用集團(tuán)融資平臺(tái)融資并使用的資金全部計(jì)算為本項(xiàng)目的利息，按照稅務(wù)規(guī)定收集整理相關(guān)附件（資金使用協(xié)議、資金調(diào)撥的銀行和內(nèi)部憑據(jù)、貸款合同和利率證明、利息計(jì)算表）5.4.4.5.項(xiàng)目公司清算：項(xiàng)目結(jié)束后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算注銷（含項(xiàng)目公司）以避免不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。5.5關(guān)聯(lián)交易層面：5.5.1 XXXX利用：重點(diǎn)是與xxxx的正常往來(lái)及工程往來(lái)要分開(kāi)核算，資金調(diào)撥時(shí)在銀行相關(guān)憑證一定要注明工程款或往來(lái)款；力爭(zhēng)大額資金調(diào)動(dòng)每一筆經(jīng)過(guò)XXXX5.5.2xx公司及XX管理公司利用：重點(diǎn)是解決營(yíng)銷廣告費(fèi)足額開(kāi)支、分段降低增值額，詳細(xì)方案另行制訂5.6稅企關(guān)系層面及手段5.6.1稅企關(guān)系維護(hù)：前期以征管協(xié)調(diào)為主，后期以稽查為重點(diǎn)，要求每個(gè)季度財(cái)務(wù)部都有具體的協(xié)調(diào)活動(dòng)，授予一定的費(fèi)用開(kāi)支權(quán)，重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能漏人。5.6.2主動(dòng)請(qǐng)檢：在項(xiàng)目清算前，通過(guò)相關(guān)渠道以非正式的方式邀請(qǐng)稅務(wù)稽查人員來(lái)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行涉稅輔導(dǎo)和非正式檢查，提前知曉稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為日后清算和稽查迎檢打下業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和協(xié)調(diào)基礎(chǔ)。5.6.3涉稅榮譽(yù)：由財(cái)務(wù)部在年度結(jié)束前與稅務(wù)征管溝通，爭(zhēng)取一項(xiàng)納稅榮譽(yù)，并每年保持，對(duì)以后的稅企協(xié)調(diào)與稽查應(yīng)對(duì)都有利。6.第