上海二手房交易稅費(fèi)詳解.doc

上海二手房交易稅費(fèi)詳解市地稅局出臺的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)納稅所得額的20%，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。出售方應(yīng)付稅費(fèi)稅費(fèi)名稱收費(fèi)單位交易手續(xù)費(fèi)房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同印花稅國家財(cái)稅局營業(yè)稅普通住宅5年內(nèi)：合同價(jià)5.55%5年外： 免征國家財(cái)稅局非普通住宅5年內(nèi)：合同價(jià)5.55%5年以上：差額5.55%個(gè)人所得稅普通住宅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個(gè)人所得稅為房價(jià)的1%或差價(jià)的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。國家財(cái)稅局非普通住宅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個(gè)人所得稅為房價(jià)的2%或差價(jià)的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。土地增值稅免征國家財(cái)稅局非普通住宅免征免征買賣合同公證費(fèi) （出售方為外籍人士或港澳臺同胞或買賣合同需要公證時(shí)才須繳納）公證處中介費(fèi)中介公司買方應(yīng)付稅費(fèi)稅費(fèi)名稱稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位契稅普通住宅：房屋成交總額1.5% 90平米以下（含90平米）首次購房和改善居住條件得按1%非普通住宅：房屋成交總額3%國家財(cái)稅局交易手續(xù)費(fèi)2.5元/平方米建筑面積（普通住宅免交）房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同印花稅房屋成交總額0.05%（免交）國家財(cái)稅局權(quán)證印花稅5元/本國家財(cái)稅局交易登記費(fèi)住宅：80元非住宅：300元房屋交易管理機(jī)構(gòu)配圖費(fèi)25元房屋交易管理機(jī)構(gòu)查檔費(fèi) （求購方有查檔要求時(shí)）30元房屋交易管理機(jī)構(gòu)買賣合同公證費(fèi) （求購方為外籍人士或港澳臺同胞或買賣合同需要公證時(shí)才須繳納）房屋成交總額2.5+250元公證處貸款合同公證費(fèi) （求購方為外籍人士或港澳臺同胞或買賣合同需要公證且需貸款時(shí)才須繳納）貸款額3公證處他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)（抵押登記費(fèi)）（需貸款時(shí)才須繳納）商業(yè)貸款或組合貸款：200元純公積金貸款：100元房屋交易管理機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)費(fèi) （需貸款時(shí)才須繳納）免收貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司評估費(fèi) （需貸款時(shí)才須繳納）房屋成交總額50萬以內(nèi)：300元房屋成交總額50-100萬：500元房屋成交總額100萬以上：房屋成交總額1貸款銀行指定的評估公司轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保費(fèi) （需貸款且須轉(zhuǎn)按揭時(shí)才須繳納)貸款額6擔(dān)保公司公積金貸款擔(dān)保費(fèi)（需公積金貸款時(shí)才須繳納）貸款額擔(dān)保費(fèi)率對應(yīng)系數(shù) （見擔(dān)保費(fèi)率對應(yīng)系數(shù)表）擔(dān)保公司中介費(fèi)房屋成交總額1%中介公司賣方涉及的稅費(fèi)1（一）普通住宅：1、營業(yè)稅： 購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價(jià)的5.55%，滿5年則免征營業(yè)稅。2、個(gè)人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個(gè)人所得稅為房價(jià)的1%或差價(jià)的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。（二）非普通住宅：1、營業(yè)稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價(jià)的5.55%，滿5年則征差價(jià)差價(jià)的5.55%2、個(gè)人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個(gè)人所得稅為房價(jià)的2%或差價(jià)的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。買方涉及的稅費(fèi)（一）普通住宅：0-90平方米（含90），內(nèi)環(huán)總價(jià)245萬以內(nèi)，中環(huán)總價(jià)140萬以內(nèi)，外環(huán)98萬以內(nèi)契稅：1%（2010年10月17日新政，第二套房契稅為3%）90140平方米（含140） 契稅：1.5%，內(nèi)環(huán)總價(jià)245萬以內(nèi)，中環(huán)總價(jià)140萬以內(nèi)，外環(huán)98萬以內(nèi)！(2010年10月17日新政，第二套房契稅為3%)（二）非普通住宅：契稅：3%注：普通住宅必須同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、坐落在內(nèi)環(huán)線（以中山路環(huán)線）以內(nèi)的總價(jià)低于245萬元/套，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的總價(jià)低于140萬元/套，外環(huán)線以外的總價(jià)低于98萬元/套。稅費(fèi)起征點(diǎn)二手房交易稅-二手房交易個(gè)人所得稅征稅依據(jù)普通住宅2年之內(nèi)：售房收入購房總額(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入購房總額印花稅)20%。出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入經(jīng)濟(jì)房價(jià)款土地出讓金合理費(fèi)用)20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米1%建筑面積。5年以上普通住宅免交。按照個(gè)人所得稅法規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。同時(shí)，1999年12月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部就有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：1、個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。2、個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。3、職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。關(guān)于利潤計(jì)算方法：利潤=轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。1、房屋原值為：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi).2、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。3、合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)賣方需繳納的稅費(fèi)：1.土地出讓金：從11月1日起，我市取消經(jīng)適房需滿5年才能上市的“門檻”。凡按原經(jīng)適房購房款的8%補(bǔ)交土地出讓金的，即可上市交易。2.個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅;轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)并非家庭唯一生活用房的，按成交價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅;轉(zhuǎn)讓未滿5年的房屋，無論是否是家庭唯一生活用房，都需按成交價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅。3.營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)普通住房，免征營業(yè)稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅，非普通住房，按成交價(jià)全額征收5.65%的營業(yè)稅。4.交易費(fèi)：按3元/平方米繳納。買方需繳納的稅費(fèi)：1.契稅：購買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1%征收契稅;購買面積在90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1.5%征收契稅;購買面積在144平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房，均按成交價(jià)的3%征收契稅;對購買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購房家庭，同樣按成交價(jià)的3%征收契稅。2.登記費(fèi)：80元3.交易費(fèi)：按3元/平方米繳交。相關(guān)名詞解釋房地產(chǎn)契稅房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。納稅保證金個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。誠意金買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。傭金選擇一家確實(shí)可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且亦可免去買賣雙方親自辦理相關(guān)手續(xù)的繁瑣事宜，目前上海的傭金是上下家各1%。印花稅印花稅指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅指個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。土地收益金(土地增值費(fèi))土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指由政府、房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。房屋權(quán)屬登記費(fèi)房屋權(quán)屬登記費(fèi)即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部